1、目前国家对土地使用年限的划分一般分为：居住用地最高 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐设施用地 40 年；综合或者其他用地 50 年。 这也就意味着 70 年产权公寓，尽管名为公寓，其用地性质依旧为住宅类产品，而非商业用地，而 40 年产权公寓，则属于商业用地性质，也就是我们常说的酒店式公寓。酒店式公寓往往位于城市中心地段，周边配套好、物业服务好、购买后租金回报率高已经成为公认的事实。然而，对于一些打算自住的购房者来说，购买这类公寓面临的问题也不少。由于 70 年产权的是住宅用地，50 年产权的则是商业用地，日常水电费收取时，40 年产权公寓则
2、是按照商业用地收取，费用要比住宅多很多。此外，在二手房交易时，40 年产权公寓的营业税、个人所得税、契税也比 70 年产权住宅要高。因为有些产权属性不明，因此在房贷、落户等问题上 40 年产权公寓也可能存在争议。 70 年 40 年产权各自都是按照批地的时间分别是 70 年和 40 年，至于是不是到期就搬走呢，目前按国家特权法的规定，使用年限到期后，房子还是您的，只是地到了年限，所有有 3 种可能， 1.如果房子不是危房，你可以继续住下去 .2.有可能向国家交一部份土地出让金.3.或是拆迁目前北京还没有这种问题的存在，一般的房子都住不了这么长时间，要不就拆迁了，要不就自己换大房子了。国家规定是
3、满 70 年后，在交契税就可以了。 房产是私有的，是永久的，但是有合理使用年限，有使用期的是土地，商住 50 年，居住 70 年，70 年后根据房屋现状可以使用的年限，补交可以使用年限的土地出让金，直到房屋不能继续使用，但是你要想，现在建筑的更新速度，哪里有 70 年的房屋，早就是危房改造了，再说买房子的都是三四十岁，谁能活 70 年以后？ 五一前拿到新房的房产证，让在北京中关村工作的李敏新大喜过望。但仔细研究了一番刚到手的房本后，新的烦恼出现了“房产证上说，房子的土地使用权到 2073 年就到期。那么，70 年后我的房子该怎么办？”急忙上网查阅相关的法律规定，李敏新发现，5 月 1 日出台的
4、北京市国有建设用地供应办法 (试行)中提及了自己所关心的问题。 办法 第二十五条规定: 土地有偿使用期限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于有偿使用期满前一年向土地行政主管部门提出申请，未申请或者申请未获批准的，期满后的土地使用权由政府无偿收回。 “届满”、 “未获批准”、 “无偿收回”这些字眼让李先生更加担心自己房子的命运。记者就此问题采访了北京市国土资源局的相关人员。一位不愿透露姓名的工作人员告诉记者:“这个问题，我国目前还没有法律明确规定要如何解决。 ”据这位工作人员介绍， 中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例明确规定，居住用地土地使用权出让的最高年限是 70 年。他认
5、为，70 年的土地使用权期满后，土地收归国有，而地上建筑物仍属业主所有。如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补交土地出让金。 “我个人认为，再次申请的期限可以和第一次申请一样，也是 70 年。 ”中国人民大学土地管理系教授、博士生导师林增杰告诉记者，从全球范围来看，有些西方国家的土地使用权是没有期限的，所以不存在这个问题；而另一些规定土地使用权期限的国家则采取到期后，由政府收回土地和地上的房屋，给予差价补偿的方式。林增杰认为，在我国可以采取三个方式来解决这一问题: 第一，允许延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于
6、成本价和市场价的差额。至于再次申请的期限，不应该超过 30 年。第二，国家收回土地和地上建筑物，对业主进行补偿。第三，用类似拆迁安置的办法解决。林增杰说，从上个世纪末，我国开始大规模出现个人购买房屋的情况。我国真正面临 70 年土地使用权届满的问题，还有大约四五十年的时间，在这段时间内，可以参考各方面的意见，制定相关的法律条文，妥善解决这个问题。70 年土地使用权到期可延长 物权法热点详释5 月 25 日，正在召开的江苏省十届人大常委会第 16 次会议举办法制讲座，主讲人是全国人大常委会法工委民法室主任姚红，主题则是当前社会关注的立法热点物权法 。姚红是我国研究物权问题的专家，目前正参与物权法
7、起草工作。她介绍，制定物权法已列入 5 年立法计划，全国人大常委会已进行两次审议，许多问题争议较大，其中有 8 个方面与百姓关系密切、十分敏感。70 年土地使用权可延期买商品房的人都要领两个证：房产证和土地证，土地证有效期是 70 年。许多人关心，70 年后房屋占用的土地还是我的吗，是否需要重新掏钱买地？姚红说，这一问题物权法将有明文规定。国家允许续期，但要交一笔土地使用权出让金，至于交多少钱，目前尚无定论。物权法对建设用地收回问题进行了重点关注。国家批租的土地都有一定年限，土地使用权到期了，国家要收回，上面盖的房子又不能拿走，怎么办？从保障公民私有财产和社会稳定出发， 物权法规定，国家允许房
8、主续期拥有土地使用权。如房主不愿续期，国家将收回土地，但上面房屋归谁所有目前尚有争议，国外惯例是建筑物归土地所有者。建设用地使用权问题是现有法规的盲点。姚红说， 物权法将规定在什么条件下才允许划拨土地，并将对操作程序进行规范。通常情况下，一律采用拍卖、招标方式出让建设用地。征收土地只有出于公共目的才允许。因为土地不可再生，本着节约用地原则， 物权法将明确土地使用权与空间权关系。比如，你依法拥有 5 层楼的房屋，可立交桥从你家楼顶穿过，就侵犯了你的空间权。 物权法对此将有规定。楼道做广告业主可分成物权法对小区业主的权益维护也将有详规。姚红说，随着住宅商品化进程加快，越来越多的人购买商品房。目前矛
9、盾较多的是如何维护建筑物区分所有权，即自己购买的独立部分以及共用部分享有的权利，说白了就是业主权利，国外也叫公寓所有权。对业主行使权利的方式和规则， 物权法将予以明确。其中包括，如有人在楼道、外墙面做广告，要与业主委员会签合同，小区居民将享受广告收益的分成。小区有居民改变住宅用途需要多少人同意才行，这一点在立法时争议较大。一种意见是多数人同意就行了，另一种意见是全体居民同意才行，理由是，如果你开餐馆，小区大多数人吃饭方便了，当然没意见，但就我住在餐馆楼上，噪音、油烟受不了。还有，有人将住宅出租作宿舍，人来人往，不安全；精明的商人买下住宅后开公司，借此逃税。对这些问题物权法如何界定规范，目前尚在
10、讨论。没约定的车库将归业主物权法将明确建筑区划内的绿地、道路、物业管理用房、会所、车库到底归谁所有。起草人在征求意见时，各方争议较大。特别是小区车库、会所归谁所有的问题。一方认为，房价本身已包括车库，车库理应归业主；另一方则认为，像经适房等低价房每平米才一二千元，不可能包括车库。草案二审时有人提出，除非在购房合同中注明了开发商对车库拥有所用权，否则车库的所有权将一律归业主。这一消息见报后，广州不少开发商就纷纷转让车库，怕因为合同中没有约定，法规出台后拿不到车库。其实目前还没敲定最后办法。立法制约商家一房几卖姚红说，立法调研中他们发现，有的人买了预售房后，开发商又将房子拿去抵押贷款，到期不能还款
11、，房子被银行收走。为避免这种开发商一房几卖、糊弄百姓的现象， 物权法规定了不动产登记制度和预告登记制度，一旦签订购房合同，房屋物权透明，金融部门查询方便，公民物权能得到有效保护。宅基地住房能不能买卖在物权法中涉及农民权益的重要内容是宅基地使用权，遇到的难题是宅基地上的住房能否转让。全国人大常委会审议时两种意见非常对立，出发点都是为农民好，都有道理。赞成方理由有 3 条：既然宅基地上的房屋属于农民，农民享有房屋的所有权，当然就享有使用、处分、受益权；农民大批进城打工，大批房屋闲置是事实， 物权法立法原则不是物尽其用吗？理应允许转让出售；农村发展突出问题是贷款难，如允许房屋转让，农民就可到银行抵押
12、贷款，可促进农村经济。反对方理由也有 3 条：土地法规定，一户农民只能有一处宅基地，如允许转让，有人就会有二三处宅基地甚至更多，外村人来买，本村土地就要流失；农民如以此抵押贷款，面临丧失土地的风险，又会失地农民生计无保障，如允许转让，担心干部会多占宅基地，盖房赚钱。国企对财产享有什么权国企对其财产享有什么权，现行法律表述不同。民法通则规定享有经营权；公司法规定享有法人财产权。物权法起草时比较一致的意见是：今后将无论企业的所有制性质，国家、集体、个人以动产和不动产投资企业，出资人享有资产受益、重大决策、选择经营人的权利；享有对企业财产的占有、使用、收益、处分的权利。集体企业到底谁是老板姚红说，目
13、前，各地城镇集体企业的财产归属是本糊涂账。姚红过去在工厂干过，那家工厂是由一帮拖板车的老工人，一人一辆板车组成的一个车队，性质是集体企业，产权不明晰。还有上世纪 70 年代的校办工厂，80 年代的红帽子乡企。这些企业财产归属难以界定，是员工的？乡镇政府的？还是县政府的？很乱，立法时研究过几次，但很难定论。从物权法的角度来看，城镇集体企业对该企业的动产和不动产享有的权利是清楚的，集体作为出资人对企业享有的权益也是清楚的，不够清楚的是集体作为出资人时“出资人”是谁，特别是“集体”的范围有多大？善意取得不属购买赃物什么是物权？姚红说，物权就是对财产的一种支配权，确定财产的归宿和利用。 物权法就是确认
14、财产、利用财产、保护财产的基本法，它是将宪法中有关公民私有财产不可侵犯规定具体化。物权法中将作出所有权制度中的善意取得规定。姚红举例说，别人偷了一块手表卖给我，我掏钱买了，但不知道是偷的，这就是善意取得物权，不违法，而且也可以依法对这块手表享有所有权。因为我只是掏钱买东西，不应当也不可能知道手表是偷的，没有必要一追到底。针对这一问题， 物权法可能作出这样的规定，除非通过各种途径能证明你是知赃买赃，否则就一律认定为善意取得，购买人对所购买的物品享有所有权。70 年产权到期 谁来保卫你的房子发布: 2011-1-19 | 作者: 潘涛 | 来源: 【银率】网原创 在当下中国，房子一直是个高关注、高
15、争议的话题，因为房价太高，而且大多数人的家庭核心资产都是房子，除掉房子这笔资产，估计不少一线城市居民一下子会从百万千万级别的富翁直接掉到普通的不能再普通的工薪阶层。近日上海政府关于房子年产权期满之后将会无偿收回的言论一出，立刻在社会上掀起轩然大波，这就意味着你花再多的钱买房，也只有年的产权，实际上就相当于长租年的使用权，考虑到大多数房子建设的时间、二手房转让的时间等，根本连年的产权享受期限都没有。 按照现在的房价，大都市里的普通人辛苦工作一辈子可能就够买一套房子的，而且收入还必须属于中上阶层，年薪十万以下的免谈，即使是在一线城市，年薪万也不算低收入了，远超平均水平，毕竟北京的平均工资水平才四千
16、多。以北京为例，三环左右一套平米的房子价格在万左右，若是按照年薪万的算法，一年除去开支结余万，买这么一套房子刚好需要年，而年之后这个房子就要被政府无偿收走了，年是个什么概念啊，基本上是两代人的工作年限，也就是说两辈人辛辛苦苦、节衣缩食买了一套房子，到头来还是一场空。现在为什么这么多人热衷于当几十年的房奴也要买房？一方面是为了解决自身的安居问题，有个安身立命的场所；另一方面是为了囤积一些资产，不让子孙再吃自己的苦，重走自己的房奴老路。若是房子年之后被无偿收走的话，不知道买房的意义还剩多少？ 在当初物权法出台的时候，法律界定的是住宅用地年产权期满之后，自动续期，然而才过了几年，上海政府的一纸公告就
17、将居民脆弱的产权神经刺激的不行，年产权期满之后，土地将会被无偿收回，尽管纸面上说的是在补偿房产残余价值的前提下收回，但是谁都知道，经过了年的房子本身价值基本上就折旧为零了，年后再结实的房子也都没有什么残值了，值钱的是土地，但是土地是无偿收回的，所以绕来绕去还是那句话，无偿收回。当然，谁也无法预料年之后会发生什么，毕竟从新中国建国到现在才年，光宪法就重修了几次，但是这种通告的出台，反映了当今社会公权对私权的无视和侵犯。如果在一个社会，居民的核心私有资产无法得到安全保障的话，无疑会加剧居民的担忧，从而造成两种极端，有条件的人将会选择移民海外，目前出现新移民大潮就是这种情况的表现；没条件的人要么选择
18、逆来顺受，要么最终会造成严重的社会对立情绪。若是真只有年的产权，买房跟租房的成本比较就要重新审视了，买房还真不如租房划算。很简单，还是以北京三环路的平米房产为例，价值万，若是全款的话，就是一次性支付万现金，而这万现金即使放在银行里以最保守的定期利率计算，一年的利息收入就是万，若是租房的话，同一地段的精装修平米的大房子月租约为万元左右，也就是说还能多出万元，这足以支付普通人一年的基本生活费了，此外还不需要去搞装修、买家电等。上面说的是自住，对于投资性的房子怎么说呢，现在的囤房族都是买了房子闲置等着涨价的居多，若是改为年产权的前提，一套房子或许十年之后涨了五成，但是折旧至少会远高于/，因为你要想，
19、在房产的最后年的产权期限内，这个房子还能卖出个好价吗？估计都卖不出去了。房产价值折旧加上投资资产利息所得等，房子投资的升值空间基本就没有什么了。 业主每年为房子承担一定的社会税费责任但是房子产权到期之后自动延期应该是比较合理的做法，既保护了私人财产权，又保证了社会公共开支的来源渠道。如果正式法律出台界定房屋只有年产权了，估计整个中国地产市场将会彻底地震，原有的购房理念会被完全颠覆，到时候选择租房的肯定比选择买房的多，更多的人将会选择到海外去买房。不过年很长，谁知道还会发生什么样的变化呢？购房者也别太过于担心，该买还是买，该租接着租，一切还得等到年以后再说，或许不到年法律又变了呢。土地期满无偿收
20、回 你还买房吗？众所周知，中国的土地是国有的，所谓的买房买的不过是买一个使用权，这个使用权最长是年，年以后呢？你花了一辈子的钱买的房子还归你吗？这个问题至今没有答案。一直以来，有关房屋用地到期后如何处理的问题都被刻意的回避着，近日，上海市规划和国土资源管理局（下称上海国土局）在年号预申请公告多数地块 的国有建设用地使用权出让预申请须知（下称须知）中规定，“ 土地期满后的处理方法“ 是“出让人收回并补偿相应残余价值 “或者“出让人无偿收回“。 也就是说，一套房子所在的土地一旦超过产权时间，将有可能被无偿收回，这意味着辛辛苦苦一辈子买下来的房子瞬间就不存在了，所谓买房和长期租房时一样的，只不过房东
21、是你自己罢了。试想一下，那些花了几百万，几千万甚至上亿的房子（目前很多豪宅的总价过亿了），竟然只能住短短的几十年，这无疑给目前热情的购房者浇了一盆冷水。对此，上海国土局在其官方网站上发布通知，回应称，须知中提及的 “土地期满后的处理方法“，是针对上海市国有建设用地使用权出让合同中第二十八条的内容出让期限届满，土地使用者申请续期未获批准的，该宗地上的建筑 物、构筑物及其附属设施的处理方式。 也就是说，“出让人收回并补偿相应残余价值“或者“出让人无偿收回“是有前提条件的，那就是土地使用者提出续期申请，申请被拒绝后才会被无偿收回。 按照目前的政策，土地出让期限届满后，土地使用者申请续期，因社会公共利
22、益需要未获批准的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用 地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。出让人和土地使用者同意本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，按约定履行：( 一) 由出 让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿；(二) 由出让人无偿收回地上 建筑物、构筑物及其附属设施。“可以看出，一旦因为“社会公共利益需要“ 而未获得土地使用续期，那么土地以及其上的建筑物就有可能被收回，而什么样的情况算是“ 社会公共利益需要“ 呢？有 关方面并没有给出解释，这个“ 需要“无疑可
23、大可小，实际上，任何情况都可以被归类到“社会公共利益需要“中来，我们的房子依然无处安放。土地到期收回残值？ 买房变长期租房日前，上海土地市场迎来年首次竞拍，虽然这次拍卖土地的交投没有“地王“高调出现，但一条“出让人收回并补偿相应残余价值的规定“却“语惊四座“。 上海市规划和国土资源管理局网站显示，成功出让的幅地块均位于嘉定区，出让的幅地块中，有幅的溢价低于%。其中唯一的一幅宅地永新北路以西、纬一路以北地块，被上海绿洲投资控股集团有限公司（下称上海绿洲）以万元摘得，折合楼板价仅元/平方米。有分析人士称，这表明国土部在去年年底颁布针对高价地的新规效果正在逐步体现。业内专家提醒，虽然这一成交价格是近
24、期土地市场相对较低的，但并不能说明整个上海土地市场价格出现了大幅跳水。 上海首次在土地出让中提及土地到期收回残值补偿。出让的高台路以南、沪宜公路以西地块在出让中明确提出，“土地到期后由出让人收回并补偿相应残余价值“。在房价涨声一片的时候，提及几乎被人故意遗忘的“ 城镇国有土地使用权出让和转让“的年大限，或许是地方政府的一次试水，明确了前期土地出让到期后的土地归属问题，或将为以后土地市场规范做好准备。 对于上海的“首次提及“，业内反应不一。有相关人士评论，这个上海市搞的“须知“ 是不公平的，它违反了年公布的物权法。因为物权法第一百四十九条规定:“ 住宅建设用地使用权期间 届满的，自动续期。“据相
25、关媒体评论，按照中国的土地法第二条规定，中国只有两种土地所有权，一种是国家所有的土地，出让和转让的都是这种土地;另外 一种是国家确切规定为集体所有的土地，这种土地想出让或者转让，必须先收回国有。也就是说在中国，能出让和转让使用权的土地，只能是国有的土地。即便按照 物权法国家以便民、利民的角度，自动为你续期了，它也有权力伸张建立在国有土地所有权之上才有的使用权相关租金和权益。可以说，使用权到期的土地，不 可能一律免费续期，也不可能普通住宅和商业住宅一视同仁。而对将来继续经营的商业地产免费续期，不仅造成国有资产流失，还会使得国家难以收取土地增值的利益。中国房产信息集团分析师薛建雄则称，这应是该地块
26、的特殊情况，不会成为今后土地出让中的标准条款。上海的做法仅仅是地方政府的反应，没有给相关参与土地交易的人发表意见的机会，也并无任何涉及细节操作的条款，过于模糊化。但无论上海此次的做法是否违法，是否应该细化，在目前涨声一片的房地产市场，提出大限之后土地如何续期的解决办法，可能本来就是对市场释放的一个信号。 就北京、上海等大城市二手房的市场火热程度，购房者往往忽略了土地使用权的年限问题。房地产市场化的初期，在既不能根本动摇土地的制度，又不能停下市场化的步伐时，妥协地想出了土地所有权和使用权分离的办法。在年颁布的中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中，第十二条便按照用途规定了土地使用权
27、的年限，有了最高年，低至年和年三种期限。在对于土地使用权的规定的政策态势尚未明朗化之前，【银率】网提醒购房者，购房时应该对土地使用权的年限“稍作留心“ 。你的房子住得满 70 年吗？自从土地管理法(修订草案征求意见稿 )中住宅年产权到期后的续约条款被爆出，由 “无偿自动续期“变成了“按照国家有关规定自动续期“后，不管是有房者还是准 购房者都议论纷纷，来自 【银率】网的调查显示，.%的人都反对续约收费。然而，你是否知道你的房子到底能够住几年？ 房子的质量能挺过年吗？ 据介绍，我国住宅的设计使用寿命一般为年，而这也只是设计寿命，事实上，由于我国目前实行的期房制度，大部分人在买房时买的都是期房，看的
28、都是楼房效果图，根本不知道房子建成后实际质量如何。而且最近几年，房地产市场基 本上都处于供不应求的状况，很多购房者在买房时根本无暇顾及房子的质量是否过关，事实上，不管质量多糟糕的楼盘都是被抢购一空，房地产开发商数钱数到手 软，又怎么会再去关注房子的质量问题。待到收房的时候，即使购房者对房屋质量提出质疑，开发商也毫不担心，“不想买就退房，多少人排队要呢！ “ 据有关机构统计，目前我国住宅的平均寿命只有年左右，能够使用年的房子几乎没有。 房子所在地年都不会拆迁吗？ 信步走在街上，你能看到多少年还没有被拆除的老楼呢？众所周知，我国的土地是公有的，一旦政府因为市政规划等需要，就可以对土地上的楼房进行拆
29、迁改造。随着我国经济的发展，旧楼的拆迁速度也越来越快。据统计，大部分住宅都逃不过多年就被拆迁的命运。那么你认为你所在的地区年都不会被重新规划吗？ 新房的产权真的还有年吗？ 千万不要以为产权年是从你买房或是拿到房产证之日开始算起，实际上，所谓房屋的产权时间是从土地出让日开始算起的。 由于近几年房地产异常火爆，很多房地产开发商都疯狂拿地，大肆囤地，很多土地在成交后两三年都没有进行开发。假设某开发商是年拿到的土地，而其在 拿地后并没有立刻开始开发，而是在年开始动工，年开盘卖房，购房者年才可以拿到钥匙入住，那么从入住开始，年产权已经过去 年了。 需要指出的是，如果楼盘的开发土地是一次性获得的，那么这个
30、楼盘无论分几期开发，土地年限都与第一期一样，如果土地是分批获得的，使用年限才会有不同。 产权续期付费未定 二手楼最受影响住宅年之后该怎么办？早在年的物权法当中已经明确规定可以自动续期。而续期是否应该付费，怎么付费成为目前两会讨论的焦点。 日前，国土资源部部长徐绍史透露，住宅建设用地年使用权期满后，续期是否需要付费，目前仍在讨论中，还没有确定。此外，徐绍史还透露，多部委正在进行 的小产权房摸底调查工作将在一年左右得出结果。此后，针对小产权房的不同情况将出台清理政策。著名房地产营销策划专家谢逸枫表示，续权收费既符合土地最大 有效利用与增加政府财政收入，也符合不动产升值的原理。经纬行市场研究部经理朱
31、欣苑也认为，按照我国现行的法律制度，土地归国家所有，消费者所购买的商品住宅享有住宅的所有权及其所附着的土地使用权，商品住宅年使用期满后是应补缴土地使用费的。 而多数业内人士都认为，在修订的土地管理法取消了住宅建设用地年使用权期满无偿自动续期的说法，将来续期很可能会收费，这一举措将对二手楼市影响非常大。谢逸枫认为，如果付费，对于地方政府财政收入和提高土地有效利用及减少购房者成本具有一定的作用。从长远看，在土地自然续存的情况下，土地价值得不到最大化的体现，土地使用权有偿续期将在一定程度上解决这一问题。有中介人士就表示，土地管理法(修订草案征求意见稿 )中的新规定，特别是产权续期等多少会让购房者在 买房时增加一些考虑因素，比如会慎重选择使用期限较短的二手房。
