1、房地产泡沫、房地产热与景气周期的学术观点辨析垄丝鱼堕正 1 正 S 三=E-21L一,是否有房地产泡沫有关房地产有没有泡沫的问题,在上世纪 90 年代末,由魏杰先生以“房地产的冬天 “首先揭开了这场论战.魏杰先生只是凭借经济学家的直觉认为房地产的发展有些问题,其论点和论据都不够专业,经不起包宗华先生的反驳.但是,泡沫论战并没有偃旗息鼓,反而有愈演愈烈的趋势.在“中国金融 :走向理性繁荣“ 研讨会上,耶鲁大学经济学教授罗伯特?希勒与中国经济学家吴敬链就中国股市和房地产“泡沫“ 问题进行了精彩对话.对当前中国从北京到上海的房地产火爆现状,吴敬链表示房地产市场中是不是存在泡沫要比股市存不存在泡沫更难
2、回答.但他认为那些声称房地产市场没有泡沫的人所持的论据还不够充分,空置房的占有率下降不能作为房地产市场没有泡沫的依据.一旦是以投资目的人市,那和股市也就没有什么区别了,泡沫也是自然的.希勒表示,有一个现象全球都很普及凡是有魅力的城市,房地产市场的泡沫是必然.无论从波士顿到纽约,还是从伦敦到悉尼,房地产市场长期低迷或是长期高涨都会造成泡沫,这也是必然规律.从以上的谈话,我们可以理解成两位大师都承认房地产泡沫是必然的,也可能是正常的,自然的.最近,吴敬链在多个场合强调,中国房地产出现了泡沫.而中国房地产协会副会长顾云昌则表示房地产业总体发展健康,否认房地产泡沫.要明确房地产市场是否存在泡沫,必须拿
3、出一套科学,完整的泡沫衡量方法.按照以投资目的人市的多少来判断是否有泡沫,也很难得出结论.市场经济本来就没有投资和投机之分.购房者的行为往往具有多重性,即使购买多套住房,也可能兼顾投资和消费.从房地产泡沫的衡量方法来看,北京大学谢经荣先生对国内外房地产泡沫所做的研究比较深入.简而言之,泡沫是指价格偏离价值的程度.但是,由于房地产价格是将来很长一段时间内的价值预期,预期价值需要到若干年后才实现,我们在泡沫破灭之前无法准确计算泡沫有多大,只能从其他指标侧面反映泡沫的大小.日本的房地产泡沫存在 40 多年,直到泡沫破灭,没有哪一位经济学者能准确地计算利或暴利的问题,还得狠下功夫,通过有针对性的制定法
4、规和采取有效措施来解决.10,最近报刊上有篇文章通过一些案例指出,通过房地产获得企业暴利和某些人“暴富“, 主要来自违法活动.一种情况是官商勾结.例如,有的“官“ 把低价土地或“ 油水 “大的项目 ,出让给某些有 “关系“的企业或有来头的“商 “,让他们赚大钱 ;有的“商“在取得土地后,凭借自己的关系,向银行贷得巨额资金来开发,从而获得暴利.如果勾结的“商 “可以把钱放进自己的腰包,就成了“暴富 “.另有一种情况是违法不究 .例如,有翅 1 翅-t-t出泡沫的大小,也没有哪一位经济学者能准确地预测泡沫在那一年破灭.否则,他必然是亿万富翁.既然房地产泡沫无法直接衡量,那么只能从其他指标间接衡量.
5、谢经荣在地产泡沫与金融危机中,就是从许多房地产相关指标中间接衡量房地产泡沫.作为房地产市场非常发达,也非常健全的美国,对房地产泡沫的处理很有意思.美国有住房泡沫周期指数(HousingCycleBubbleBarometer),从价格收入比和按揭贷款余额收入比两个指标反映泡沫的大小,计算方法非常简单,计算结果也只有简单的一个泡沫数值和以往这个数值的平均值.但是美国只定量公布泡沫指数的大小,不定性公布是否有泡沫.我们无法按价格背离价值来直接计算房地产泡沫,按其他方法间接计算房地产泡沫也很难有明确的定性结论.因为间接方法计算的结果,更确切地说是房地产泡沫发生的风险.由于人们具有各自的风险偏好,美国
6、的做法也就是让人们根据泡沫指数的大小自行判断泡沫发生的风险.经济活动只要存在预期就存在风险,当风险事件发生时,我们可以称之为泡沫破灭,严重的便是经济危机.风险较小时,我们可以称之为“理性泡沫“. 要把握房地产泡沫这个问题,我们就必须把泡沫和泡沫风险分开.风险不等于泡沫,这样就能解释目前比较流行的一句话“ 经济泡沫不等于泡沫经济“. 房地产作为高回报行业,必然存在高风险,但是房地产的高风险并不意味着必然发生泡沫经济.这样我们就不难理解,央行121 文件出台防范房地产风险转嫁给金融风险的政策,同时国务院 l8 号文件肯定房地产市场需要进一步健康发展.二,是否存在房地产热房地产泡沫的论战硝烟未定,另
7、一种房地产市场的评判方法又出现了,这就是将房地产市场的处境定义为“ 过热 “,“虚热“.1993 年前后,房地产出现了一系列的问题,包宗华先生在 1993 年写了房地产业:先导产业与泡沫经济一书,影射当时的房地产具有泡沫.由于泡沫的问题难以定论,官方和学者都采用了一种温和的论调,称之为“房地产热 “.现在的房地产形势是理论探索与争鸣:S 二二_二 I否能用过热来定性呢? 有些学者认为 ,目前的房地产形势只能用“泡沫 “来定义,不能用 “过热“来形容.国务院发展研究中心市场经济研究所陈淮博士在接受中国经济时报记者采访时指出,现在把房地产炒成股票了,这是背离经济规律的.房地产从理论上说,虽然也有供
8、需关系,但股票可以达到无限大,而房地产是受供求关系支配的,不可能无限大,人为地把房地产炒成股票,是不符合经济规律的.从短期看,房地产好像表现为供需两旺,但也应该看到一个事实,就是许多人买房子并不是自己住,而是作为投资要卖出去的,这并不能反映真实的购买能力,这就造成了房地产的泡沫.2003 年 8 月陈淮在上海对“过热“ 的定义做了剖析 ,并以此否认房地产市场总体过热的观点.“过热“ 的第一个定义,是指资金投入规模严重超过实物可供量.但目前,钢材等原材料不存在像海南房地产热时供应短缺的情况.“过热 “第二个定义 ,是某个产业过多占据某种资源而制约了其他产业的发展.但目前其他产业并没有因为房地产热
9、而从银行得不到贷款.第三个定义是,产业过度发展,对货币造成需求,造成利率上升.而现状也不符合这一定义.目前市场的预期是降息,而非升息.因此,不能用“过热“ 来衡量房地产 .陈淮博士对“过热“ 的定义无从考究 ,但是用之衡量房地产是否过热的论据却有失偏颇.第一,过热是指资金投入规模严重超过实物可供量.房地产的资金并非完全花费在钢材等原材料上,目前房地产市场面临的主要风险是开发商“捂地 “和销售商“捂房“,待建土地和待销房屋才能作为衡量是否过热的标准.第二,过热是指占有某种资源而制约其他产业的发展.房地产是资金密集型产业,但是资金并不完全是从银行贷款获得.如果中国福布斯排行榜上的富翁大多数从其他行
10、业转向房地产开发,如果买房者需要花费大半生积蓄,是否能说房地产占用过多资源而制约了其他产业的发展呢?第三 ,过热是指产业过度发展 ,对货币造成需求,造成利率上升.利率不可能单纯只受某一个产业的影响,房地产对货币造成过度需求的可能性和利率并无必然联系.另外,我国目前处于通货紧缩时期,房地产价格上涨,原因比较复杂.由于我国长期实行住房些企业或“商 “,违法圈地和炒地而获取暴利 ,主管的“官 “没有制止和追究.应该看到 ,因违法而获取暴利,特别是与腐败结合起来的违法活动,在各地确实时有发生.虽然为数不多,但却具有极强的腐蚀力和破坏力.对此,必须引起高度重视.除了继续加强相关的法制建设外,特别要加大查
11、处和打击腐败的力度,一定要做到违法必究.对于有些房地产企业的偷税漏税和欺诈等违法行为,也应认真查处.王淑娟/责任编辑2oo 姒姐 23 邈朔一堡里工工 TSZ.%2I福利分配制度,我国物价指数的计算还没有将房地产价格纳入.房地产是否对货币造成过度需求,需要统计部门做细致的分析,而不是单纯依靠利率或通货膨胀率来确定.目前的房地产形势和 1993 年前后的确有所不同.房地产是否过热,热的程度如何,从“过热“ 的定义来看,可以从总量和价格两个方面直接计算.张泓铭先生曾以房地产投资需求比例过高来说明目前房地产存在“ 虚热 “,有可取之处 ,但需要用数据来支撑 .目前我国还没有一个衡量房地产冷热的完整模
12、式.三,是否处于房地产周期的高位国房景气指数认为我国房地产的周期约为 46年,经过 6 年的调整后于 1999 年进入新的一轮景气周期,经过两年多的强势运行后,目前已有进入高位强势横盘的迹象.新的周期运行整体是健康的,离 110 点的预警值有很大的安全空问(最大值也只有 107.34),并未出现整体性泡沫,市场已按自身的规律进行调整.国房景气指数已经推出好几年了,其目标是成为反映我国房地产业发展变化的“晴雨表 “.如果国房景气指数基于的周期波动理论和景气计算方法是令人信服的,为什么会有这么多关于房地产市场形势的争论呢?根据传统经济周期理论,在每一个运行周期中,均经过扩张,萧条,调节,复苏和再扩
13、张的过程,犹如春夏秋冬.传统经济周期有几种固定模式康德拉季夫周期,称库兹涅茨周期,朱格拉周期以及基钦周期.然而房地产市场却无法套用这几种模式.各种房地产周期的研究五花八门,但是都没有得到一个统一的模式.传统周期理论是在市场均衡前提下得到的,在实践中很难得到应用.房地产估价师培训教材中将房地产景气循环分为房地产市场的自然周期和投资周期,房地产市场的自然周期以空置率以及租金增长率来划分阶段.空置率应该等于全部存量空置房除以全社会房屋,但是我国的统计部门只公布新增商品房空置量,空置率通常的做法是空置量除以 3 年竣工量.租金水平更难统计,预售销售必须登记合同价格,然而租金只能靠抽样调查.没有科学准确
14、的数据,如何能划分周期的阶段?因此,周期也需要从其他指标间接计算.景气指数最早出现于上世纪 30 年代的美国,即“哈佛景气指数“, 主要用于反映整体国民经济 .虽然几十年来“哈佛景气指数 “仍在运作 ,但其应用非常有限.美国政府的经济决策仍主要依靠 GDP 增长率,失业率,通货膨胀率三大直接指标.因为,复杂的经济系统中各项指标都能代表一定的特征,从这些特征可抽象为系统特征.如果抽象的语言比较单一,可能就会消除某些特征;如果抽象的语言比较复杂,系统就会崩溃到无法描述.宏观经济三大直接指标就是整个经济复杂程度最恰当的抽象语言,而“哈佛景气指数“ 的抽象语言太过单一.国房景气指数全称为全国房地产开发
15、业综合景气指数.也就是说只反映房地产经济系统特征的一个方面房地产开发的前景.它和“房地产泡沫“,“房地产过热“以及房地产市场正常与否完全是不同的抽象语言.国房景气指数认为目前中国房地产处于高位,周期必然有升有降,是否接下来若干年将走向低位呢?中国目前处于城市化跳跃发展时期,某些城市的房地产市场可能也呈现跳跃式发展,在这种背景下,中国房地产的周期也可能会被长期上升的趋势替代.如果认为中国房地产的周期是固定的 46 年,则会陷入“机械周期论“的错误 .四,结束语“房地产泡沫“,“房地产冷热“,“房地产周期“是房地产市场健康发展的不同方面.房地产泡沫主要是指价格问题,房地产投资作为高回报的行业,必然
16、存在一定的风险,我们的目标是将泡沫控制在“理性泡沫“ 的范围内,也就是要防范房地产泡沫风险.房地产热主要是指总量问题,尤其是资金和土地投入与国民经济协调方面.房地产周期具有多种内容,国房景气指数主要是指开发业前景.目前,全世界范围内,即使英美等房地产市场比较完善的国家,资金从股票投资转向房地产投资也是一个普遍现象,各国的政府和学者正在密切关注房地产泡沫发生的风险.然而房地产市场具有复杂性,使用不同的特征语言,选择不同的指标和计算方法,可能就具有不同的结果.国务院 18 号文件提出要建立房地产预警体系,这是政府了解市场,调控房地产市场的一个工具.同时,18 号文件提出要加强宏观调控,具体的内容为:努力实现房地产市场总量基本平衡,结构基本合理,价格基本稳定.也就是说预警体系的语言特征至少要有总量,结构,价格三个方面.房地产宏观调控的要求,给判断房地产市场是否健康提出了系统目标,这不仅仅是“泡沫“,“过热“和“景气周期“ 能完全解释的,需要我们进一步深入研究.马志刚/责任编辑24.2 期一 I
