1、上海交通大学本科毕业论文浅议我国廉租房制度建设学 生：王 鸥学 号：710906010007专 业：行政管理导 师：石 凯学校代码：10248上海交通大学继续教育学院二一二年九月浅议我国廉租房制度建设第 2 页 共 33 页毕业论文声明本人郑重声明：1、此毕业论文是本人在指导教师指导下独立进行研究取得的成果。除了特别加以标注和致谢的地方外，本文不包含其他人或其它机构已经发表或撰写过的研究成果。对本文研究做出重要贡献的个人与集体均已在文中作了明确标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。2、本人完全了解学校、学院有关保留、使用学位论文的规定，同意学校与学院保留并向国家有关部门或机构送交此论
2、文的复印件和电子版，允许此文被查阅和借阅。本人授权上海交通大学网络教育学院可以将此文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本文。3、若在上海交通大学网络教育学院毕业论文审查小组复审中，发现本文有抄袭，一切后果均由本人承担（包括接受毕业论文成绩不及格、缴纳毕业论文重新学习费、不能按时获得毕业证书等） ，与毕业论文指导老师无关。作者签名： 日期：2012 年 9 月 浅议我国廉租房制度建设第 3 页 共 33 页浅议我国廉租房制度建设摘 要从一九九八年我国最初启动廉租房试点，到胡锦涛主席将“健全廉租房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难，使全体人民实现
3、住有所居 ”写入十七大报告，这些举措无不体现了我国政府对民生问题的重视程度。近十年来，随着居民收入的涨幅远跟不上房价的上涨，导致市场住房的供给结构失去平衡，受到越来越多社会各界的关注。我国的廉租房是国家以住房租赁补贴、实物配租住房以及进行租金核减等方式向住房困难的低收入家庭和其他需要保障的特殊家庭所提供的一种住房保障。作为国家解决低收入群体住房困难问题的主体制度,我国的廉租房制度建设发挥着举足轻重的积极作用。鉴于此,本文在一开始就阐述了整篇论文的研究背景及意义,通过对廉租房定义和保障对象的综述，先介绍了我国廉租房制度的涵义与特点，又回顾了廉租房制度建设的发展及实施现状，再提出目前我国廉租房制度
4、建设中所存在着的各类问题。随后，结合国内外经验对我国廉租房制度建设的启示，在文章的最后，逐一讲述了廉租房制度建设的对策建议，更好地将我国的廉租房制度建议加以完善与推进。关键词：廉租房制度 低收入群体 住房保障浅议我国廉租房制度建设第 4 页 共 33 页Discussion on the Construction of National Low-rent Housing SystemABSTRACTFrom 1988 when our country initially started to make experiment on low-rent housing, to President H
5、u Jintao put forward “Improve low-rent housing system and speed up resolving housing problem of low-income families in urban areas so as to realize “Housing” for all the nation” into Report to 17th National Congress, all these measures reflects the Chinese government attach high importance to the pe
6、oples livelihood.In the recent 10 years, the residents income markup cant keep up with the fasten rising housing price, which causes the market to lose its supply and demand balance and attract attention of more and more public response. Chinas low-rent housing is a kind of housing security provided
7、 to those low-income families with housing difficulties as well as other special families with security needs by means of housing leasehold compensation, house with rental real objects, rent reduction, etc. Since our country adopts the main system of resolving the housing difficulties for those low-
8、income groups, it plays an active and crucial role in the construction of low-rent housing system.Whereas, starts with the research background and meaning of the paper and goes through with the comprehensive explanation of the low-rent housings definition and safeguard targets, the text firstly intr
9、oduces the meaning and specialty of the national low-rent housing system, secondly reviews the development and implementation status of low-rent housing construction, thirdly puts forwards all kinds of problem in the construction of our national low-rent housing system. At the end of the paper, the
10、author combines the inspiration with domestic and overseas experience on our national low-rent housing system, gradually narrates her train of thought as well as advice of the national low-rent housing system for the improvement of our national low-rent housing construction.Key Words: Low-rent Housi
11、ng System, Low-income Groups, Housing Security浅议我国廉租房制度建设第 5 页 共 33 页浅议我国廉租房制度建设目 录摘要3ABSTRACT4一 概述7（一）研究背景与研究意义71 研究背景72 研究意义8（二） 我国的廉租房与廉租房制度91 我国的廉租房92 我国的廉租房制度103 我国廉租房制度的政策发展历程12二 我国廉租房制度建设的实施现状分析13（一） 我国廉租房制度建设的基本情况13（二） 我国廉租房制度建设的具体实施情况161 廉租房制度的保障对象162 廉租房制度的房源供给163 廉租房制度的补贴方式174 廉租房制度的退出机制1
12、8（三） 我国廉租房制度建设中存在的问题及其原因分析191 相关法律法规体系建设滞后202 保障对象范围狭窄203 廉租房建设资金不足214 廉租房房源相对不足225 补贴方式存在的问题226 退出机制不健全23浅议我国廉租房制度建设第 6 页 共 33 页三 完善我国廉租房制度建设的对策建议24（一）国内外经验对我国廉租房制度建设的启示.241 建立完善的相关法律.252 建立相应的专门管理机构.253 建设多种资金保障.264 建设有中国特色的廉租房制度.26（二）我国廉租房制度建设完善的对策建议.261 构建完善的廉租房制度法律体系.272 扩大廉租房制度保障对象范围.273 构建廉租房
13、制度保障的金融后盾.284 确保廉租房建设的房源充足.295 建立廉租房灵活使用的补贴方式.296 健全廉租房退出机制.30结束语.31参考文献.32致谢.33浅议我国廉租房制度建设第 7 页 共 33 页一 概述(一) 研究背景与研究意义1研究背景在当今社会，公民合理合法地拥有居住权力。但社会高房价和低收入人群的迫切住房要求，成为中国社会主义国家日已尖锐的社会主要矛盾。尊重和保障公民合法的居住权力，是中国社会主义国家一项基本的政治责任。目前，中国社会主义国家正处于计划经济向市场经济转折的重要历史时期。这一时期低收入弱势群体的住房矛盾，会直接影响到社会主义国家和谐社会的发展。而我国推出的廉租房
14、制度，从很大的意义上，缓解了公民住房的供求矛盾、协调了社会关系。在这重要的历史转折时期，缓和社会矛盾、促进社会发展也是衡量中国社会主义发展高水平的重要因素。从二十世纪八十年代初，我国城镇住房改革打破了以前大锅饭时期的计划经济住房分配模式，市场经济的住房供求、分配和流通取而代之。三十年来，我国城镇居民的住房面积、居住质量都有着明显的提高和改善，而在市场经济的刺激下，房价开始不断高涨，使得社会中有相当一部分低收入人群，由于受到经济条件的制约，住房问题无法通过市场来解决，住房的供给严重失衡。作为解决低收入人群所面对的高房价问题，我国住房保障体系中重要的组成部分廉租房制度无疑是为我国低收入人群提供了住
15、房保障。由于经验的缺乏与实施的时间不长，在实施过程中存在着这样或那样的问题，正受到社会各界日益广泛的关注。浅议我国廉租房制度建设第 8 页 共 33 页2研究意义随着我国社会主义市场经济发展进程的越来越快，我国政府对公民住房问题的关注也越来越多，尤其是低收入群体的住房保障问题，已引起政府、各界学者的瞩目，成为一个重要的社会问题。作为我国城镇住房保障制度的重要环节和组成部分，我国的廉租房制度正为解决低收入弱势群体住房问题发挥着无可取代的重要作用。对于我国的廉租房制度，无论从实践上、研究上，还是具体实施上都具有重要的意义。从理论意义上来讲，我国的住房改革经过三十年的实践和实施，经过社会各界的努力，
16、我国对廉租房制度实践已经积累了丰厚的经验。这些经验为我国以后的廉租房建设打下了良好的理论基础，但我国的廉租房制度在各地的实践中仍不断地遇到新情况新问题。为解决这些新的问题，需要我们在廉租房制度建设理论方面进行更深层次地研究和探讨。国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。从现实意义上来讲，随着我国改革开放以来，沿海各大城市相对于内陆来说，经济发展比较迅速、流动人口不断地
17、涌入这些城市，使得本来日益增多的城市低收入群体的住房困难问题如今到了刻不容缓的地步。我国的廉租房制度，就是在这个条件下所产生的一项住房保障制度。然而，这一制度在其实施过程浅议我国廉租房制度建设第 9 页 共 33 页中又遇到了诸多问题，所以研究廉租房制度建设无论任何时候都有很现实的意义。1（二） 我国的廉租房与廉租房制度1我国的廉租房(1) 廉租房的定义按照一九九九年四月十九日第十一次常务会议通过的城市廉租住房管理办法，我国廉租房的定义是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。2 具体而言，就是由政府出资建好后，采用低租金给住房
18、困难户，或者由政府发放租金补贴给住房困难户，再由他们租赁社会房屋居住。我国廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。(2) 廉租房的保障对象根据建设部、民政部在二五年七月七日印发的关于城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法通知的第四条，明确规定了申请廉租住房的家庭应当同时具备的条件有：第一，申请家庭人均收入符合当地廉租住房政策确定的收入标准；第二，申请家庭人均现住房面积符合当地廉租住房政策确定的面积标准；第三，申请家庭成员中至少有一人为当地非农业常住户口；第四，申请家庭成员之间有法定的赡养、扶养或者抚养关系；第五，符合当地浅议我国廉租房制度建设第 10 页 共 33 页
19、廉租住房政策规定的其他标准。以上五点条件可以充分表明，在申请家庭户籍、收入与住1 姚英杰我国城镇廉租房制度建设中的问题及对策研究2 中华人民共和国建设部城市廉租住房管理办法（第 70 号）第二条1999 年 4 月 19 日房面积方面，国家所给与各地方实施的选择空间是相当大的。32我国廉租房的制度(1) 廉租房制度的涵义我国廉租房制度指的是由政府在住房制度改革领域中实施的住房保障制度，由国家出资建设规格适当、设备齐全的一种非赢利的保障性住房。换句话说，也是国家以租金略减、住房租赁、实物廉租住房等方式向无力购买住房的困难家庭和需要其他保障的特殊家庭而提供的一种最低住房保障。廉租房作为国家针对低收
20、入家庭而实施的住房保障制度，是住房保障体系的重要组成部分，是社会保障制度不可或缺的内容。4(2) 廉租房制度的特点廉租房制度的建立，其根本目的就是为了构建面向住房弱势群体的城市住房保障制度。我国的廉租房制度具有以下六个特点：5 廉租房制度的准公共物品特性当前社会，对无力购买住房的贫困群体，政府的廉租房政策显现出了准公共物品的排他性和非竞争性。排他性指的是排斥其他收入群体分享政府福利的特性。非竞争性表现为不能用价格竞争的方式来解决排他性的矛盾，否则最终浅议我国廉租房制度建设第 11 页 共 33 页会导致低收入家庭遭受损失，使得住房福利保障失去效率和公平。所以，先借助政府3 http:/ 4 周
21、冬 张耀宇论我国廉租房制度建设中的问题及对策中小企业管理与科技周刊2010 年第 4 期5 http:/ 廉租房制度的政府主导性在我国，作为社会保障制度之一的廉租房制度，为社会最低收入家庭提供了住房保障，其目的就是为了改善无力通过市场来解决自身住房问题的困难家庭的住房条件。而政府作为国家宏观的调控者，行使着自己的社会职责，为法律和政策提供支持，对保障对象与范围及享受标准作出规定，并建立合理的资金来源和筹资渠道，从而有效地进行行政管理，承担起了构建我国廉租房制度的责任。5 廉租房制度的社会保障性我国的廉租房制度不仅是政府行使社会保障职能的具体体现，也是住房保障的核心内容。在以市场机制调节为主的住
22、房分配体系中，我国的社会保障住房只是为了来弥补市场上商品化住房所带来的缺陷。面对市场竞争中的弱势者和最低收入人群，政府体现出人道主义精神，为他们提供帮助与救济，廉租房的租金必须低于市场价和成本价。因此，政府所提供的具有住房保障性质的廉租房才可能解决住房问题，为最低收入家庭提供最基本的居住条件。 廉租房制度的非营利性国家政府无偿划拨土地，大幅度减免税费，目的是为了降低我国廉租房的浅议我国廉租房制度建设第 12 页 共 33 页开发建设成本，让最低收入家庭能拥有国家提供的保障性住房。由于廉租房开发建设追求的不是经济效益而是社会效益，因此从其规划设计、建设、管理到维修服务，建设管理者都不能以盈利为目
23、的，并尽量降低成本，以减轻居民的负担。此外，政府还严格调控廉租房的租赁价格，使其低于市场价格和成本价。这些都体现了政府建立廉租房制度就是因为它的非营利性质。 廉租房制度的补贴多样性我国廉租房制度的补贴方式有两种：一种是供给方的补贴，由政府或企业建造廉租房，然后以低房租提供给市民或职工；另一种是需求方的补贴，即向住房困难群体发放租房补贴，由其自由选择租房，而不是直接对其提供住房城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合，主要通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。 廉租房制度的公益性在我国，廉租房不但可以使最低收入家庭实现真正有家可归、住有所居，而且还会产生诸如提升居民形
24、象、城市形象，提高生活水平等的社会公益性。3我国廉租房制度的政策发展历程廉租房是针对最低收入群体的保障性住房。我国廉租房制度的政策发展历程可分为以下三个阶段：6廉租房政策发展的第一阶段：符合市场经济体制发展。从一九九八年七月三日，国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知第一次提出“廉租房”政策。到一九九九年，建设部在总结各地试点经验的基础上制定了城镇廉租住房管理办法 ，该办法就廉租房的来源、租金标准等作浅议我国廉租房制度建设第 13 页 共 33 页出了规定，标志着廉租房制度建设在我国的建立。廉租房政策发展的第二阶段：建立和完善廉租房保障制度。二三年十二月，建设部、财政部、
25、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布了城镇最6 陈超 黄盛我国廉租房制度现状与对策浅析消费周刊2008 年第 24 期低收入家庭廉租住房管理办法，在廉租房建设资金来源方面，实行以财政预算安排为主、多渠道筹集资金的原则。二五年五月，建设部、国家发改委又下发了城镇廉租住房租金管理办法，规定廉租房的租金必须实行政府定价，租金调整必须向社会公开化。二六年,建设部通报了七十个未建立廉租房制度的地级以上城市，并将年底作为全国六百五十七个城市建立该项制度的最后期限。廉租房政策发展的第三阶段：全国保障性住房建设飞速发展。二八年，廉租房保障资金首次被写入政府工作报告，当年中央财政安排保障性安居工程支出一百八
26、十一点九亿元。二九年，加大了对财政困难地区廉租房保障补助力度，西部地区每平方米四百元，中部地区每平方米三百元，辽宁、山东、福建等财政困难地区每平方米二百元。同时，健全全国各地廉租房制度建设保障和管理办法。二 我国廉租房制度建设的实施分析（一） 我国廉租房制度建设的基本情况浅议我国廉租房制度建设第 14 页 共 33 页廉租房制度是住房保障体系中重要的组成部分。二七年二月十四日，建设部对二六年全国各地廉租房制度实施情况作了通报，数据显示：截至二六年底，全国六百五十七个地级以上城市中，已有五百十二个城市实施了廉租房制度，占地级以上城市的百分之七十七点九；相比二五年二百九十一个地级城市实施廉租房制度
27、，有较显著的提高。北京、上海、河北等省市基本实现了对符合条件的最低收入家庭应保尽保。在资金投入上，截止二六年底，全国累计用于廉租房制度建设方面的资金已达七十点八亿元。其中，财政预算安排资金三十二点一亿元，住房公积金增值收益十九点六亿元，土地出让净收益三点一亿元，社会捐赠零点二亿元，其他资金十五点六亿元。其中二六年当年用于廉租房制度的资金为二十三点四亿元，占一九九九年以来累计筹集资金的三分之一。在覆盖面上，截止二六年底，累计已有五十四点七万户低收入家庭，通过廉租房保障制度改善了住房条件。其中，领取租赁住房补贴的家庭十六点七万户，实物配租的家庭七点七万户，租金核减的家庭二十七点九万户，其他方式改善
28、居住条件的家庭二点四万户。7（见表3-1）表3-1 8已通过廉租房制度保障的家庭（户）项目名称城市总数已建立廉租房制度的城市合计 租赁住房补贴实物配租租金核减其他方式全国 657 512 547292 166568 77544 278864 24316东部 263 219 296828 87039 28925 178184 2680北京 1 1 25030 4992 349 19600 89天津 1 1 27114 1565 1849 23700 0河北 33 33 25842 19237 57 6548 0辽宁 31 15 46838 10535 4195 32108 0上海 1 1 773
29、97 22023 374 55000 0江苏 40 37 26248 8355 3371 14403 119浙江 33 33 20655 5490 2330 12835 0福建 23 11 7179 850 2308 4021 0山东 48 40 14544 7799 2160 4585 0浅议我国廉租房制度建设第 15 页 共 33 页广东 44 44 23674 6148 11020 4034 2472海南 8 3 2307 45 912 1350 0中部 227 182 133435 47663 17376 66055 2341山西 22 17 5094 3217 972 841 64吉
30、林 28 23 23455 3037 3028 17389 0黑龙江 31 21 5503 4734 482 387 0安徽 22 19 12326 8488 1173 2607 58江西 21 21 24306 2328 2070 19622 286河南 38 23 12022 8433 700 2485 404湖北 36 34 29543 13033 2446 14062 2湖南 29 24 21086 4393 6504 8662 1527西部 157 111 117029 31866 31243 34625 19296内蒙古 20 11 7399 6570 593 236 0广西 21
31、 16 12310 1199 3622 7489 0重庆 1 1 26527 5455 3601 1446 16025四川 32 26 36807 12610 9022 14378 797贵州 13 3 8251 2221 2735 3295 0云南 17 14 6576 0 6219 357 0西藏 2 1 0 0 0 0 0陕西 13 13 7553 151 1286 3862 2254甘肃 16 16 6075 1969 2470 1447 189青海 3 2 255 0 149 106 0宁夏 7 4 2560 1554 307 669 30新疆 22 4 2716 137 1239
32、1340 0以上就是我国截止至二六年底廉租房制度建设所统计出的数据，通过对这些数据的分析可以看到我国廉租房制度的确取得了一定的成绩，表现在建立廉房制度建设的一个基本情况。租房制度的城市覆盖面较广，补贴方式趋于多元均衡化发展。同时，也存在不少问题，如：我国廉租房制度的保障范围还很有限，只能通过租赁住房补贴、实物配租和租金核减这三种主要补贴形式，也表明了廉租房制度建设存在漏洞。由于官方公布的相关数据至今已有好几年，因此它们只能代表在二六年我国廉租房制度。最近几年，廉租房制度建设又经历了较快的发展阶段，仅二九年一年浅议我国廉租房制度建设第 16 页 共 33 页在全国范围内新增解决二百六十万户低收入
33、家庭的住房困难，其中百分之七十左右要通过政府提供的房子来解决，其余的仍然通过租金补贴来帮助他们解决困难。这些数据同样说明了我国的廉租房制度建设正处于一个快速持续的发展时期。7 数据来源记者刘喆中国建设报2006年5月26日8 资料来源南方日报2007年2月15日（二） 我国廉租房制度建设的具体实施情况1廉租房制度的保障对象我国的廉租房制度主要是国家为解决低收入家庭住房困难问题而建立的一种社会保障制度。从一九九八年七月三日，国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知 ，该文明确了廉租房制度针对的对象是最低收入家庭。二三年十二月，建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联
34、合颁布城镇最低收入家庭廉租住房管理办法，对之前的城镇廉租住房管理办法进行了修订，同时确定了最低收入家庭的标准限制。以下就是北京、上海、天津这三个典型城市在确定廉租房制度保障对象方面的实践。9（见表3-2）表3-2 10城市 收入要求 人均住房 户籍要求北京 申请家庭在申请之月前连续6 个月家庭人均月可支配收入低于 1100 元（含 1100 元）家庭人均住房使用面积在7.5（含）平方米以下具有本市非农业常住户口，申请人户籍登记地在本区，取得本市户籍满 5 年的 上海 3 人及以上申请家庭人均年 申请家庭人均居住面积低 本市非农业常住户口且实浅议我国廉租房制度建设第 17 页 共 33 页可支配
35、收入低于 19200 元（含19200 元）于 7 平方米 际居住，并至少有一人取得本市非农业常住户口 3年以上天津 上年月收入人均低于 1060 元（连续一年）家庭人均住房使用面积在7.5（含）平方米以下具有本市非农业常住户口，申请人户籍登记地在本区，取得本市户籍满 5 年的 2廉租房制度的房源供给 廉租房制度属于社会福利制度，只能由政府统一控制，管理廉租房者必须由政府界定。由于我国的住房矛盾和商品房大量控制的特点，将商品房转换成廉租9 中华人民共和国建设部城镇最低收入家庭廉租住房管理办法10 北京市廉租房管理条例上海市廉租房管理条例天津市廉租房管理房的构思是一种有效的解决方式。在政府给予房
36、租补贴的前提下充分发挥市场的动态调节机制，让低收入人群居者有其房，灵活快速的解决住房困难问题，缓解社会的住房矛盾。二三年十二月，建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布了城镇最低收入家庭廉租住房管理办法，规定了住房的来源必须是政府出资收购、社会捐赠的住房、腾空的公有住房、政府出资建设的廉租住房或其他渠道筹集的住房。二七年八月七日，国务院发布了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见的第七条，明确指出多渠道增加廉租房房源，要采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式来增加廉租房的供应。小户型租赁住房短缺和住房租金较高的地方，城市人民政府要加大廉租房的建设力度。新建廉租房
37、套型建筑面积控制在五十平方米以内，主要在经济适用房以及普通商品住房小区中配建，并在用地规划和土地出让条件中浅议我国廉租房制度建设第 18 页 共 33 页规定了建成后由政府收回或回购的制度。另外，积极发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。3廉租房制度的补贴方式廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念，是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免条例为辅。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者，来源主要是腾退的旧公房等。廉租房是国家和当
38、地政府为解决城市中低经济收入家庭住房困难而建的普通住宅，具有社会公共福利和社会保障住房的性质。二七年八月七日国务院发布了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，在第六条中规定了城市廉租房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合，主要通过发放租赁补贴来增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。每平方米租赁补贴标准由城市人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、保障对象的经济承受能力等因素确定。其中，对符合条件的城市低保家庭，可按当地的廉租房保障面积标准和市场平均租金给予补贴。4廉租房制度的退出机制二三年十一月十五日，建设部第二十二次常务会议又审议通过了城镇最低收入家庭廉租房管理办法，提出了廉
39、租房的退出机制，这是建立和完浅议我国廉租房制度建设第 19 页 共 33 页善廉租房制度的一个重要环节。政府可用较小的保障成本解决较多居民的住房保障问题，提高廉租房的利用效率，突破资金欠缺的发展瓶颈，实现住房体系的良性循环。不仅如此，我国的廉租房制度还推出了相应的规定，来阻止不再符合廉租资格的违法廉租户霸占或骗取廉租房对住房弱势主体居住权的间接侵犯，这些都是实现社会公平的必然要求。根据城镇最低收入家庭廉租住房管理办法，下面就是北京、上海、天津三个城市在廉租房退出机制方面的具体规定。（见表3-3）表3-3 11退出方式退出标准租金补贴 实物配租罚则北京 连续一年以上超出北京市城镇居民最低收入标准
40、停止发放 限期 6 个月内腾退住房虚报、隐瞒有关情况或伪造有关证明的，经查实，由申请人户口所在地的廉租房管理部门责令其按配租房屋所在地区市场租金标准补足承租期间的房租上海连续 6 个月的人均收入超过本市城镇居民最低生活保障停止发放6 个月的过渡期，前三个月享受原租金补贴的80%，后三个月租金补贴减至原标准的 50%如虚报情况，则甲方将取消乙方在三年内申请廉租房的资格浅议我国廉租房制度建设第 20 页 共 33 页天津家庭收入提高后，不再具备配租廉租房条件停止发放接到退出通知后的 6 个月内腾退住房，对不能按时腾退的，从次月起按届时配租租金的 200%收取房租，如在第 12 个月内仍未腾退的，从
41、次月起按配租租金的 300%收取房租，如在第 24 个月内仍未腾退的，向人民法院提起诉讼虚报、隐瞒收入、人口、住房情况伪造证明的，一经查实，取消其配租资格对已经骗租的廉租房，由市住房保障管理办公室收回，对情节恶劣的，由房地产行政主管部门按照城镇最低收入家庭廉租住房管理办法（建设部 120 号文）的规定，予以处罚（三） 我国廉租房制度建设中存在的问题及其原因分析我国的廉租房制度建设自一九九八年起就经历了十四年的发展，无论从其规模还是实施方面都为解决低收入群体的住房困难问题起到了一定的成效和作用。虽然，廉租房的制度建设仍存在着不少问题，并且有些问题是其诞生以来就一直存在着的，但随着我国廉租房制度不
42、断地深入，不少瓶颈问题已经直接阻碍到了11 方贵跃廉租房退出机制的探索与完善法制与社会2008 年第 6 期 第 167 页廉租房制度建设在国内的进一步发展。以下就是我国廉租房制度建设中存在着的六大问题及其原因分析：1相关法律法规体系建设滞后当今的中国是法治的社会，廉租房政策制度的实施不仅取决于我国制度本身的规范,更依赖于能够保障该项制度顺利实施的法律法规。可目前，适用于全国范围的涉及廉租房保障的法律法规还是个空白，我国的宪法、民法中还未建立起一套相应完整的法律法规，来对其进行保驾护航。这就直接导致了我国廉租房制度法律法规体系建设滞后，使得各地方的廉租房制度在实施过程中缺乏浅议我国廉租房制度建
43、设第 21 页 共 33 页统一的指导思想和原则。12我国的住房制度至今为止仍保持以政府文件、政府政策的形式发布。严格地来说，这并不具备法律效力。社会住房的保障还处于较低的发展水平，廉租房的建设、租金的设定等方面，还缺少相应的法律法规与政策相配套得来进行管理。这些对于我国廉租房制度建设的未来发展是极其不利的，更有待于政府部门进一步地改善。2保障对象范围狭窄当前，我国的廉租房制度只局限于拥有“非农业常住城镇户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭” 。按这样的界定适用人群的面显得非常得狭窄，以上海为例，二一二年上海市人均工资年收入一万七千二百八十元（上海最低工资每月一千四百四十元）为参照数字，按
44、目前经济适用房的平均价格考虑，假定12 陈媛关于我国廉租房政策执行中存在的问题及对策之探讨2012 年 5 月 31 日买房消费占收入的百分之六十五，余下百分之三十五作为最低生活必须，则买一套一百余万元的房，加上住房补贴，也要熬上四十年以上。如果去向银行申请贷款，则平均月还款能力只有九百五十一元八角三分，远达不到眼下银行最低的月还贷款一千三百四十五元六角（以借款二十万元，按揭三十年计算）的要求，银行根本不可能给予贷款。这样看来，要这些人购买住房是不现实的，这样一个群体显然不是上面所说的能包括进去的，上海市还有近一千万的流动打工人口，这部分弱势人群不在保障范围内，他们拉亲访友拖家带口四处在城乡结
45、合部乱搭乱建，或租用居浅议我国廉租房制度建设第 22 页 共 33 页民住房来来解决居住的问题，这样就会造成社会治安和很多不稳定因素，严重阻碍了和谐社会的发展进程。133廉租房建设资金不足廉租房制度是我国为低收入人群制定的经济的、公平的、能满足住房需求的制度，但其建设的现状和进展却不是很理想，主要体现在政府职能缺位、资金来源渠道仍旧狭窄。按照国务院的要求，我国的廉租房要实现大规模发展，必须每年投入建设资金五百亿元，而事实上我国每年基本只落实三百亿左右，这就造成了资金严重不足，国家要实现全覆盖的困难巨大，以致于很多符合我国廉租房制度的弱势人群还是住不上房子。14根据廉租住房保障办法的规定，目前的资金来源渠道包括年度财政预算安排的廉租房保障资金、提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收13 林嘉社会保障法的理念、实践与创新中国人民大学出版社2002 年14 http:/
