1、 单 位 财务管理 091 学 号 09601134 江西农业大学南昌商学院投资项目评估房地产评估产业现状分析及对策研究姓 名 朱亚军 专 业 财务管理 指导教师 熊细银 江西农业大学南昌商学院 二零一二年五月- I -摘 要中国的资产评估是伴随着改革开放的大潮兴起的。房地产评估属于资产评估中的一类，是资产评估的重要组成部分。房地 产是房 产与地产的一种实体与权利的结合，待估对象较复杂 ，对评估机构及从业人员 有很高的专业能力和整体素质要求。房地产并不是一个孤立的对象，周 围环境的 变化对其价值会有很大的影响。本文通过分析金融危机下房地产行业现状，提出房地产评估中出现的问题，并据此寻求解决的途
2、径。 【关键字】房地产 评估 从业人员- II -AbstractChinas asset assessment is accompanied by the rise of the tide of reform and opening up. Assessment of real estate appraisal is a class of assets is an important part of asset valuation. Real estate is real estate and real estate entities and rights of a combination
3、of more complex objects to be estimated, on the assessment agencies and practitioners with high professional competence and overall quality requirements. Real estate is not an isolated object, changes in the environment have a significant impact on its value. By analyzing the status of the financial
4、 crisis the real estate industry put forward the problems in the real estate assessment, and accordingly seek a solution. 【Key words】Merger Risk Prevention目 录摘要 IAbstractII一.绪论 2（一）房地产评估的基本权益 21、房地产估价基本权意 22、房地产估价人专业员 23、估价目的 34、估价原则 35、估价程序 46、估价方法 （二）房地产估价对象 41、居 住 房 地 产 42、商业房地产 4（三）房地产估价的内涵二房 地
5、产 估 价 存 在 的 问 题 及 原 因 分 析 5（一）房 地 产 评 估 机 构 现 状 51、房 地 产 评 估 机 构 管 理 体 系 交 叉 42、评 估 机 构 从 业 人 员 的 压 力 增 大 4（二）实 例 验 证 6（三）房 地 产 评 估 存 在 问 题 及 考 验 61、不公平竞争和恶性竞争同时存在 62、房 地 产 评 估 存 在 问 题 及 考 验 63、评 估 机 构 所 出 具 评 估 报 告 的 可 信 度 降 低 44、国外对我国房地产评估机构的冲击较大 4三. 房 地 产 估 价 问 题 解 决 对 策 7（一）目 前 存 在 的 问 题 71、管 理
6、不 善 42、素 质 不 高 43、制 约 不 力 44、自 律 不 够 45、竞 争 不 当 4（二）建 议 采 取 的 对 策 71、加 强 行 业 管 理 42、严 格 市 场 准 入 43、强 化 行 业 标 准 4结论 10参考文献 11致谢 12- 1 -一、 绪论（一）房地产评估的基本权益1、房地产估价基本权意顾名思义，房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。因此，理解房地产估价首先必须掌握如下有关概
7、念。2、房地产估价人专业员房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。在我国，房地产估价专业人员被称为估价师，在英国和香港等地被称为测量师，在日本和韩国被称为不动产鉴定士。1.基本要求（1）有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识。（2）有丰富的房地产估价实务经验。（3）具有较高的市场调查、推理判断技能。（4）有良好的职业道德修养。2.注册管理为了达到上述要求，建设部根据中华人民共和国房地产管理法和有关法律、法规的规定，于 1998 年 8 月颁布了房地产估价师注册管理
8、办法 ，自 1998年 9 月 1 日起施行。该办法共九章三十四条，规定房地产估价人员须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格，按规定注册，取得房地产估价师注册证 ，才能从事房地产估价活动。未经注册的人员，不得以“房地产估价师”的名义从事房地产估价业，不得签署具有法律效力的房地产估价报告书。估价师分为全国注册的和地方注册的，分别由国务院建设行政主管部门和省、市、自治区- 2 -房地产行政主管部门管理注册工作。该办法对初始注册、注册变更、续注册、撤销注册、执业、权利与义务、法律等等作出了具体规定。3、估价目的估价目的就是评估房地产的动机，即评估所服务经济行为的具体类型的价值的真实。如是为了买卖、
9、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产价值。估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。4、估价原则估价原则是指评估人员在估价过程中应当遵守的标准或注意事项。主要包括最有效使用原则、合法原则、预测原则等。5、估价程序一般而言，房地产估价的基本程序是固定的，但运用某种估价方法评估的具体程序则有一定差异。详见本章第五节。6、估价方法科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。因此，房地产价格通常可以从如下三个途径来求取：1.参照类似房地产近期的市场交易价格；2.参照重新建造类似房地产所需要的费用；3.依据该房地产的收益能力
10、大小来衡量其价值。由此形成了房地产估价的三大基本方法，即：市场比较法、成本法和收益法。除此之外还有一些其他方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。其他估价方法实质上是三大基本方法的派生，而且不同的估价方法有其不同的用途。每种估价方法都有一定的适用条件，运用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论。（二） 房地产估价对象房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外，房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及其特点，这里将按用途将评
11、估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型，并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主- 3 -要注意事项等。1、居住房地产居住房地产主要包括普通住宅、公寓、别墅等。居住房地产不同于一般商品，甚至也不同于其他房地产，它不但具有等价交换、按质论价、供求决定价格等商品的共性，还带有鲜明的社会保障性，房地产估价师必须充分掌握居住房地产的这一特点。（一）居住房地产的分类。住宅可按多种方式分类，依据估价需要。一般可按档次和市场化程度划分。1.按档次划分：（1）普通住宅。它是为普通居民提供的，符合国家住宅标准的住宅。普通住宅符合国家一定时期的社会经济发展水平，符合国家人口、资金和土地资源等基本
12、国情。随着社会经济的发展。普通住宅的标准也会逐渐呈阶段性提高。现阶段，我国建国以来修建的标准住宅仍员普通住宅范畴，但在进行估价时，应视其与新居住标准的差距和改造的难易程度，给予适当的折扣。（2）高级住宅。它是为满足市场中高收入阶层的特殊需求而建造的高标准豪华型住宅，包括高级公寓、花园住宅和别墅等。这类住宅的户型和功能空间多样化；建筑面积较大；装修、设施和设备高档化，较多地采用进口和出口高级装饰材料和洁具设备；户外环境要求高；服务标准高，管理系统完善，往往采取封闭式安全保卫措施和高质量的物业管理。高级住宅税费额度大，其工程造价和市场售价均较高。（3）简易住宅。主要指建筑年代较早、功能短缺、设备不
13、全、设施陈旧、结构单薄的住房。简易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售价（扣除地价）一般较低。2.按市场化程度划分：（1）社会保障性住宅。体现政府、单位、个人三者共同负担投资和税费的原则，为保障居民必要的居住水平，以优惠的税费和价格向居民提供的住宅，如为中、低收入者提供的住宅。（2）市场化商品住宅。市场化住宅包括向高收入职工家庭出售的实行市场价的公有住房，单位和个人在市场上购买的住宅商品房，以及其他以市场价格交易的各类住宅。（二）住宅评估的标的物。以住宅作为估价对象可以分为：户（居住单元） 、住- 4 -宅单元、住宅楼、居住小区等。1.居住户。居住户可以是独立的，独院独栋的，也可以是与
14、邻居有共墙、共用空间和用地的平房或楼房居住户。2.住宅单元。为适应住宅建筑大规模发展的需要，常将一幢住宅分为几个标准段，并把这种标准段称为单元。单元的划分可大可小，多层住宅一般以数户围绕一个楼梯可划分为单元。3.住宅楼。住宅楼由多户或多个居住单元构成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理间距的红线内用地。4.居住小区。居住小区是由多栋住宅（低层、多层、中高层和高层）为主体构成，并包括道路、水电、燃气、供热、绿化等用地及公共服务设施等。不同的评估标的物，应当有明确的建筑与用地界定和明晰的产权。2、商业房地产商业房地产包括商店（商场、购物中心、商铺和市场等） 、旅馆、写字楼、餐馆和游艺场馆（娱乐城、
15、歌舞厅、高尔夫球场等） 。（一）商业房地产的特点1.收益性。商业房地产的收益方式是多种多样的。有的是业主自己经营，有的是出租给他人经营，有的是以联营形式经营。2.经营内容多。在同一宗商业房地产中，往往会有不同的经营内容，如商品零售、餐饮、娱乐等。不同的经营内容（或者说不同的用途）一般会有不同的收益率，如果用收益法估价，则应对各部分采用不同的还原利率（或称资本化率） 。3.转租经营多。商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营，有的承租人从业主手上整体承租后，又分割转租给第三者。因此，在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况。4.装修高档而复杂。商业房地产通常会有非常高档的装修，而且形式各异，
16、要准确估算其价值必须单独计算。另外，商业用房装修折旧快，在有些地方，买下或承租别人经营的商业用房后，一定要重新装修，因此在估价时应充分注意。（二）影响商业房地产价格的主要区域因素1.地段繁华程度。影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的商业繁华程度，这是由房地产所处的是哪一级商业中心区来确定。- 5 -2.交通条件。商业房地产估价时，要从两方面考虑交通条件：一是顾客方面，从现阶段一般情况来看，主要是公共交通的通达度，可用附近公交线路的条数、公交车辆时间间隔及公交线路联结的居民区人数等指标来衡量，另外还要考虑机动车和非机动车停车场地是经营者方面，耍考虑进货交通和卸货的便利程度。（三） 房地产估价
17、的内涵最初房地产评估是包含在资产评估中的，因为在企业重组、兼并、破产等需要评估机构为其出具一份具有说服力的价值报告时，不仅包括各种往来款项的收付，还涉及到机器设备、厂房宿舍、新技术生产线等的作价评估，由一个机构来评估不会有交涉问题，有很多方便之处。可是后来，越来越多的仅针对于房地产的评估案例，包括房地产抵押担保、土地所有权评估等等，迫切的要求房地产评估分离出来，形成一个独立的概念。二、房地产估价存在的问题及原因分析（一） 房地产评估机构现状1、房地产评估机构管理体系交叉依我国目前管理体制，评估行业现有资产评估、房地产评估和土地评估，且分属于国有资产管理部、建设部和国土资源部等国属事业单位，相应
18、的评估人员也分为资产评估师、房地产估价师和土地估价师，三个子行业各自形成了自上而下的管理系统，管理办法多从本部门出发，各部门之间却未经过很好的协调与沟通。当一份房地产评估报告有争议时，土地评估机构和资产评估机构无法对其进行评价，从而导致一个部门的评估结果不被其他部门认可。这种现象直接限制了公平竞争和优胜劣汰，不利于评估行业的发展。2、评估机构从业人员的压力增大一方面，评估行业自身受区域影响较大，不同的区域对评估的需求不同，业务普遍较少，市场竞争激烈，对评估人员有很高的要求。而且，从各级房地产管理部门脱离出来，进行脱钩改制后，广大经济不发达的地区房地产评估机构出现不同程度的减少，有的甚至完全消失
19、，从业人员的工作量增多，压力加大。另一方面，评估机构从原政府部门或事业单位完全脱离出来，其从业人员也失去了依靠，真正面对市场，成为市场人，压力在不知不觉中增大，不能很快适应市场的运转方式。并且由于市场环境经常变化，房地产价格常常会受到很大影响，对从事房地产评估的人员提出更高的要求。- 6 -（二）实例验证下面的例子说明房地产价格随环境变化，对估价人员提出更大的挑战。评估对象为云南昆明滇池路老小区，背景为昆明城中村正在进行改造项目。该项目的陆续推进为滇池路板块价值的提升带来了契机，区域房产评估价也有了上升空间。去年，南亚 30 号片区的城中村改造开了好头，滇池路板块内渔堆、河尾、陆家地等居民小组
20、也相继启动。受城中村改造及新项目面市的拉动，未来区域评估价有一定的提升空间。尤其是南亚风情第壹城（原南亚风情商业广场）已经确定进驻项目，主要有昆明第一个白金五星级酒店、西南地区第一个A 级超市旗舰店、西南地区最大的五星级电影院以及国内一流的百货业等商业项目，预计今年年底开盘。（三） 房地产评估存在问题及考验1、不公平竞争和恶性竞争同时存在现有的房地产评估机构分为两类：原各级房管部门成立的评估机构，脱钩改制后成为股份制公司。然而，虽然虽然与管理部门脱离了联系，但管理部门为了自身利益往往会把业务交给这些公司来完成。2、房地产评估人员整体素质偏低从整个评估行业来看，专业评估人员数量较少。有评估执业资
21、格的房地产估价师和土地估价师等专业人员总数不超过 6 万人，而实际在各类房地产评估机构中工作的大概只有 4 万人。大约 1/3 的兼职人员挂靠，并且极个别单位在注册后把注册资金抽走。另一方面，各地对房地产估价师执业资格考试前的资格审查松紧不一，考生作弊现象严重；而且房地产估价师考试为一次性考试制度，并且通过后的注册也只有一个级别，不能总体体现估价师的水平高低和资历深浅，不能激励估价师为提高业务水平而继续学习和深造。3、评估机构所出具评估报告的可信度降低当前评估机构的评估人员主要包括两类：一类是专业注册估价师和估价人员；二类是非专职的注册估价师。自从房地产评估机构成为合伙制企业后，正式注册的房地
22、产估价师大多成了评估机构的领导者或合伙人，他们将主要精力放在抓业务上，对自己的评估能力要求降低，商人性质严重，真正做评估工作的是那些根本没有评估师资格，估价经历也很少的人。这些人员多数对于房地产评- 7 -估操作一知半解，对于各项指标、数据只简单地、机械地计算套用公式，在评估报告模板上进行修改，由此出具的房地产评估报告的可信度大打折扣。4、国外对我国房地产评估机构的冲击较大中国加入 WTO 后，加大对外开放程度，使得中国经济发展与国际接轨，有大量国外的评估机构进驻国内市场。由于国外资产评估行业起步早，有一百多年的历史，而且对评估行业非常重视，业务渗透至各行各业，发展非常迅速。无论是思想体系还是
23、方法理论，都较国内的先进，并且国外机构还具有良好的品牌形象和先进的理念，有世界知名的评估机构，他们的加入必将抢占我们的市场，对国内机构发展造成很大的冲击。三、 房地产估价问题解决对策（一） 目前存在的问题1、管理不善政出多门。房地产评估收益颇丰，由于利益的驱动，对这一市场和业务行使管理或施加影响的政府职能部门很多，有的概括为“一块肥肉，三把刀” ，即房地产管理部门、国家管理部门、土地管理部门“三巨头”各自为政。还有的形容是“四驾马车” ，即再加上物价管理部门。2、素质不高估价师“少而不精” 。到目前为止，全国共有房地产估价师 7200 名，远远跟不上评估业务发展的需求。以南京为例 1996 年
24、只有 39 名估价师（其中注册 24 名），而评估所却有 37 家，平均每个所只有 0.65 名注册估价师（如加上最近公布的名额也不到 2 名） ，于是大量的业务靠兼职估价师和估价员操作。现有的估价师队伍也有缺陷：一是由于估价师考试限制条件偏宽，尤其是对相关专业工作经历和从事评估业务年限要求过低且没有严格的审核程序，于是一大批走出校门不久从未从事过评估业务的“考试专业户”通过临时挂靠考入估价师行列，他们只能“纸上谈兵” ，而许多真正多年从事评估工作的业务骨干却因学历不够被卡在门外（其实其他职称评定对学历要求都是先宽后严） 。其结果是有估价师的资格的不一定能做业务，而业务骨干却不一定有估价师资格
25、，加上不少评估机构业务单一，很多估价人员也会一、二种方法，各个部门的估价人员一般只熟悉与本部门管理业务相关 的评估业务，而对其他类型的评估业务只能用自已掌握的方法生搬硬套。二是注册估价师系列设置单一，没有高级估价师和水电、- 8 -设备等配套专业的估价师。现行的估价师只相当于中级职称，估价员只相当于初级职称中的“员” ，这两个档次估价人员的业务层次和素质不能适应复杂的房地产评估业务的要求。三是注册估价师的地位得不到确认。按有关规定注册估价师可以在评估报告上签字，但没有赋予注册估价师签字生效权，这就给不具备条件的估价人员留下可乘之机，同时也降低了注册估价师的业务责任感。四是估价师注册条件过宽，对
26、有犯罪前科和受过行政处罚处分的只作一定年限的限制，而在欧美、港台等地有前科的人员一般是禁止从事估价师职业的。有关部门可能把这一职业看作是解决就业的一个途径，作这样的规定有似于让“小偷”当“警察” ，有损估价师队伍的纯洁性，尤其对职业道德建设有害无益。3、制约不力对房地产评估的技术规范和规程以及职业道德标准至今仍停留于理论探讨，没有出台一部有权威的系统科学的法律或法规，因此评估机构和执业人员没有一个遵循的规则，全凭个人悟性或自由发挥，往往同一宗或条件相似的房地产评估结果相差甚远。笔者曾亲眼看到有的评估报告其评估价值即为财务报表的帐面值，有的标的权属不清就估出价值，有的把地价漏算或多算，更有甚者有
27、的项目具有几百万元甚至几千万元的价值，其评估报告只有一张纸，没有评估程序，没有计算过程，令人啼笑皆非。有些机构和人员违反职业道德，有的收取礼金，有的超越资格限定承揽业务，有的出卖评估机构的资格（即为没有资格的机构或人员所做的评估报告盖章收费） ，有的甚至搞欺诈，使其从事的评估业务偏离了公平、公正、科学、合法的轨道。而对于低劣的评估报告和不正当的经营行为没有评判的依据，更无处罚的手段，搅乱了评估市场，禁锢了评估行业的发展。4、自律不够行业自律不够。国外房地产评估一般是依靠估价师协会管理，一方面在培训、考试、资格管理和提供信息等方面协会有较强的吸引力：一方面在技术规范规程、行规行约等方面有较强的约
28、束力。这几年建设部做了大量的工作，成立了估价师学会，但这个行业学会远远没有到位，还没有承担起行业管理的重任，各地也只有少数省市成立学会，多数还是空白，地方上的行业自律差距就更大了。5、竞争不当出于没有形成市场竞争和行业约束机制，行业管理不到位，有关部门该管的管- 9 -不过来，不该管的又相互交叉和插手，因此评估市场比较混乱，承接业务不择手段，有的靠行业垄断，有的靠压价，有的靠回扣，有的甚至以评估结果迎合委托评估单位的需求（即有评估价值的弹性吸引客户） 。上述现象在某些地区和机构引起恶性循环，败坏了评估行业、评估机构和估价人员的信誉，导致国有资产流失，有关当事人的权益得不到保障，引发了经济纠纷。
29、（二） 建议采取的对策1、加强行业管理发挥学会作用。在市场经济条件下房地产评估应由行业学会（协会）管理，建议分两步走，第一步从上至下成立估价师学会，建设主管部门或房管部门分层次负责估价师和评估机构的资格管理，其他工作，如估价师执业资格考试、继续教育、制定技术标准和职业道德规范等工作由政府委托介于政府与中介机构之间的民间机构估价师学会负责管理。第二步待条件成熟后所有评估的管理工作由估价师学会承担，随着国家机构改革步伐加快上述职能的转换也应加快速度，在转换后过程中要理顺前述五个部门的关系，一方面逐步淡化行政管理职能，一方面将房地产估价师、土地估价师、资产评估师、注册会计师、审计师等与从事房地产评估
30、相关的执业资格并轨，在此基础上成立不受部门限制的全国及各地房地产估价师学会，考虑到相关专业的相容性，也可称其为不动产估价师学会，其成员包含获得各种相关职称和执业资格的估价人员。2、严格市场准入“准入”的系列要科学。市场准入应是双重准入，即执业人员和机构都实行三级准入制。首先要完善估价专业人员的系列，根据人才的“宝塔结构”房地产估价师应分高级和中级，初级应为估价员，并设置水电、设备等配套专业的估价师。应建立三个等级的台阶制，即从初级到高级每一个台阶都要有一定的学历和执业时间的限定，跨入第一个台阶以及由低一级台阶向上一级升级，必须经过考核，考试，注册，才能取得资格，并规定每一个等级的估价人员只能做
31、一定范围的评估业务（主要从评估项目的价值和建筑面积上限制） 。而且要实行估价人员责任制，评估所所长和项目负责人必须是中级以上估价师，所有评估报告必须经中级以上估价师签字才能生效，其中一级资格的评估所所做评估报告和二级评估所所做的特大或高难度项目的评估报告必须经高级估价师签字生效，涉及到配套专业的评估报告必须有相关配套专业的估价师介入。其次现阶段评估机构的系列设置也应调整，目前临时资格的条件和业务限定含糊，导致- 10 -一些临时机构随意拼凑一些人就承揽大的评估业务，搅乱了评估市场。随着房地产评估的发展，评估所逐步走向规范，对其要求也应逐步提高。因此要取消临时资格，不具备三级资格的机构不能执业，
32、只能积极创造条件，待条件具备再申报三级。就三个等级而言，对二级机构所评估的项目在建筑面积和价值上限定比地域限定更有制约力，应允许二级机构到外地承接业务，但要有控制范围，要比一级低一个档次。原规定的三级机构的 5 万平方米建筑面积和 1.5 万平方米土地面积限制又过宽，应缩小其承接评估业务的范围。总之三个等级机构承接业务范围应是阶梯式的均衡地向上递增。3、强化行业标准制定和强制推行技术规范和规程。出于没有一个权威的房地产评估技术规范和程程，连最简单的专业术语的名称叫法也不同，解释各异，至于评估的方法程序等更是“八仙过海，各显神通” ，孰优孰劣无法评判，尤其对劣制报告，没有一个标准作为否定处罚的依
33、据。为确保房地产估价师为客户所提供的估价服务的准确性、有效性和不至于误导市场，避免给委托单位和有关当事人造成经营损失，有必要参照国际上通行的做法，结合我国的实际情况制定房地产评估技术规范和规程，刘洪玉、廖俊平、董黎明等专家都曾撰文论述过，见地很深，本文不再涉及，只希望估价师学会组织更多的专家探讨这一问题，以便尽快制定出这一类标准，对评估原则、评估目的、评估方法；专业术语、技术参数、计算公式、技术程序、评估报告的格式和应包含的内容等都作出规范的分类和界定，为估价人员提供一个共同遵循的技术标准。- 11 -结论房地产评估在我国是一个新兴的行业，它从起步到今天仅有十多年的历史，真正发展比较快的时期也
34、只是 1992 年党的“十四”大以来的五年多时间。由于我国房地产业以“十四”大为起点开始走向市场，它推动房地产评估在理论研究和实际运作方面都取得了可喜的成就，房地产评估制度开始建立，评估市场不断扩大，评估队伍和评估机构得以迅速发展。随着房地产评估行业的蓬勃发展，各种问题也接踵而至。我们在取得成就的同时，更要认清房地产评估行业目前的现状、所面临的问题，在实际运用中合理的应对，使评估行业平稳、和谐、健康的发展。- 12 -参考文献：1叶剑平.房地产估价M.北京：中国人民大学出版社，2002 年.1-12.2王人己，姚玲珍.房地产估价M.上海：上海财经大学出版社，2002 年.8-38.3唐建新，周
35、娟.资产评估教程M.北京：清华大学出版社，2005 年.1-17.4尉京红，王淑珍，郭丽华.资产评估理论与实务M.北京：中国市场出版社，2004 年.232-238.5王家庭.房地产估价M.大连：东北财经大学出版社，2004 年.14-27.6苏淑欢，朱健仪.资产评估学M.广州：中山大学出版社，2003 年.3-11.7姜楠，王景升.资产评估M. 大连：东北财经大学出版社，2004 年.1-6.- 13 -致 谢在 学 习 和 准 备 论 文 期 间 ， 我 始 终 受 到 导 师 的 精 心 指 导 和 无 私 的 关 怀 ， 受益 匪 浅 。 在 整 个 毕 业 设 计 中 ， 除 了 得 到 常 宝 红 指 导 老 师 的 热 心 指 导 外 ， 还 受到 许 多 同 学 到 的 帮 助 。 在 此 向 常 宝 红 老 师 及 帮 助 过 我 的 同 学 表 示 深 深 地 感 谢 ，并 致 以 崇 高 的 敬 意 。 古 语 说 ： “不 积 跬 步 无 以 至 千 里 。 ”本 论 文 地 顺 利 完 成 ，既 是 我 对 所 学 专 业 知 识 的 掌 握 情 况 和 运 用 技 能 的 总 结 ， 更 凝 结 着 辅 导 老 师 认真 负 责 的 细 致 关 怀 。
