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万科_产品库的构建_从客户到产品.ppt

上传人:guanlirenli 文档编号:2248846 上传时间:2018-09-07 格式:PPT 页数:125 大小:4.24MB
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资源描述

1、从客户到产品 产品库的构建,目录一、产品库概述二、产品资料库三、产品库实践(广州)四、青年群体产品研发,产品库概述,以前,我们拿到了土地再做产品,现在,我们要在获取土地之前做产品 既然没有具体的项目地块,我们就要把这个城市的所有土地大致上分成几类,这个城市的所有客户也分成几类(当然,都尽可能控制在个位数),每一类土地上聚集着一些对应的客户,他们对产品的需求具有较强的特征,我们根据这个特征制定了产品系列G1、G2、G3、T1、T2、C 产品系列各自具有的产品特征,需要我们去寻找,更需要的是去赋予 每个产品系列中,不同类别客户需求的差异,也需要我们去寻找,去赋予 之后,我们要把这些特征,物理化在一

2、个单体方案中 这样,这个单体方案就既值得复制,也可以复制,因为它身上,体现了某类客户在某类土地上选择产品时的核心需求;而不是其他什么原因。 当操作具体的项目时,某些情况下,这个单体可能会需要做修改,不过修改的是适应项目的物理参数,而非客户需求特征,如果用一页纸来介绍产品库,我们选择了广州市的G3、T1做产品 G3和T1的产品差异在于:前者至少一梯7,后者最多一梯六;前者可以没有入户花园,后者必须有入户花园;前者必须具备餐厨打开界面,后者可以不作要求;前者生活阳台必须大于N平米,进深大于M米,后者数字要小得多 在G3系列中,青之与青持的产品差异在于:青年持家厨房必须保证若干功能配置,青年之家则少

3、得多;青年持家有家政空间,青年之家无;青年持家有正式餐厅,青年之家只有两人餐台 之后,做成单体方案中,有可能G3 的青持与青之在一个单体中共存,也有可能只考虑青持,根据市场的客户比例,选择一个合理的,而不是一个唯一的,再用一页纸来举个例子(仅仅是例子),满足集团发展对效率和规模的要求,在更短的时间内提供整套产品解决方案(建立和客户相关联的产品体系,围绕客户价值精准化,通过做简单,获取更高的效率。 ),产品库,能力,效率,简单,客户,合作,内部,外部,改变流程,提升效率,流程 工具 操作方式,操作方式与产品质量客户期望的产品完善度,产品库的目标,产品库与产品系列,产品系列,产品库,产品系列建立了

4、客户与土地的关联,产品库则致力于建立基于土地属性的客户与产品的关联,实现客户价值导向,土地,客户,产品,产品库的产品划分,与产品系列关联的产品划分方式,筛选法通过从大到小的逐层筛选缩小土地和客户的范围,再建立与产品的对应,产品库体系,某一产品系列下的产品选择,1、在一定区域内,为合适的客户在合适的土地上提供合适的万科产品 2、进行产品梳理,为产品复制和工厂化做准备 3、基于产品梳理的产品优化,产品库工作流程,土地特征,产品系列,3年项目发展趋势及策略,基于客户需求的产品设计,成本控制,产品入库,产品资料库,产品选择,产品设计,产品入库,趋势研究,主力客户及其特征和需求,配套特征,某一产品系列下

5、的产品分类及其特征,客户产品 (某一产品系列下),确定重点发展的产品系列,+,可能产品组合方案,产品的选取原则,“提供可复制的产品”,产品库的核心价值,是“好”产品才值得复制!,有适应性的产品才能复制!,“超出客户满意” “超出客户满意”,就是超出客户内心需求。但这种需求有时因为市场上没有具体的产品参照,因而无法明确表述。,什么是“好”产品,我们需要笔记本电脑安全可靠,但如果没有IBM Thinkpad,我们如何知道自己需要镁铝合金框架与气囊式硬盘保护功能呢? IBM 提供了超越客户满意的功能,因而能够获得产品溢价。 更好的显示屏也是附加价值,为什么IBM不提供?因为并非需要安全性的商务客户的

6、最需!,“超出客户满意”的过程就是寻找“重要而未被满足的需求”: 找出某一类客户的核心需求比如商务人士对笔记本安全性的要求;此谓“重要”; 通过创造性的过程,将客户需求产品化,并找出核心需求之下市场尚未提供(即“未被满足” )的功能; 找出这些功能中,以目前的成本和生产模式看,可以付诸实现的功能;即价值工程。,如何做出“好”产品,第一个层面: 如果符合一个区域内的气候和规范、符合这个区域内多数项目的土地条件要求,那么,就有了在这个区域内的适应性;第二个层面: 如果不同地区的气候和规范不同,但客户的核心需求没有变,那么,换了城市,“好产品” 仍然是“好产品”,只是要本地化和项目化直接复制变成了改

7、版后的复制,如何具有适应性,1、适应性研发(针对各区域和核心城市)主流客户+土地区位与密度趋势+竞品规律2、超出客户满意的产品研发客户细分+需求归纳+功能研发+产品测试,产品库的产品研发,例如:小太阳客户对生活阳台的功能需求(儿童晒太阳、晾衣、游戏)具有趋同性,但因气候差异各地的具体解决方案不同(北方多封阳台,南方不封),需要总部与区域共同工作,主流客户的需求趋同 未来的土地供应也表现出一定的趋同性 用有限的产品满足的项目需求,“有限产品”与“大量需求”,产品资料库,产品资料库的功能,使用对象:公司管理层、设计和营销系统的专业人员功能支持产品库的构建 公司管理层:了解市场产品概况 营销系统:

8、(1)分析有客观市场制约下客户/土地/产品三者之间的关系 (2)竞品市场研究,寻找产品的客户逻辑 (3)寻找市场产品空白点 设计系统: (1)研究市场产品现状,进行产品分类 (2)归纳经典产品 (3)竞品设计研究,操作主体:格式与标准集团统一,一线公司营销口/销售代理公司完成录入 合作模式:两个平台分别服务于各自公司,同时可以进行信息对接,代理公司 信息平台,万科产品 资料库平台,信息对接,产品资料库的构建(基于外部合作),信息录入 1、项目信息 2、单体信息 3、户型信息 4、客户信息产品查询数据分析(分3个层次): 1、分析结论概述(可进行城市间对比) 2、交叉分析表格 3、具体产品信息系

9、统维护(以城市为单位进行系统设置和数据维护),产品资料库的结构,三居两卫比重比预想的大,需关注9070后的走势 三居一卫目前比重居第三,可能是9070后的关注区域,结合客户需求,可能出现1.5个卫生间的配置需求 二居中一卫的户型占绝对多数,注:格中数字表示不同的户型个数,也可切换成户型套数,广州市场中产品的聚集度很高 广州市场的单向单体比重很小 一核4和一核6的单体比重最大,一核8的比重其次,一核5和一核7处于补充状态,产品库的分工,集团: 1、建立产品库/产品资料库的体系和标准 2、结合集团发展目标和项目获取情况明确产品库的应用目标和范围 3、根据具体情况,参与部分区域的部分具体研发及入库工

10、作 4、开发产品库的网络平台 5、开发产品资料库的网络平台区域: 1、参与产品库构建的研讨 2、根据产品库的构建流程完成产品库 3、完成产品资料库的具体录入工作外部资源引入: 1、各区域有固定的设计合作资源,共同研发 2、各区域引入销售代理公司完成产品资料库的信息录入,产品库的分工,产品库实践(广州),产品库工作流程(广州),土地特征,产品系列,3年项目发展趋势及策略,基于客户需求的产品设计,成本控制,产品入库,产品资料库,产品选择,产品设计,产品入库,趋势研究,主力客户及其特征和需求,配套特征,某一产品系列下的产品分类及其特征,客户产品 (某一产品系列下),确定重点发展的产品系列,+,可能产

11、品组合方案,产品的选取原则,目录一、客户及产品趋势二、项目发展趋势三、广州产品资料库四、广州产品系列划分五、客户产品(某一产品系列下)六、可能产品组合方案及选择七、设计可能性研究八、客户需求提炼九、竞品单体研究十、设计任务书,一、客户及产品趋势,广州细分市场客户比例,家庭结构细分,从05年广州市场客户细分结果来看,社会新锐、望子成龙是广州的主力群体,占广州全市比例的83%,属于市场主流购房人群。,数据来源:2005年广州公司客户细分成果,未包括番禺、花都、从化、增城,社会新锐:38.1,望子成龙:45.3,保有,挖掘,关注,广州市场,万科客户,对万科品牌喜好,数据来源:2005年成交客户及客户

12、细分成果,市场客户、现有业主与品牌喜好关系,广州公司细分客户群选择,核心客户群,青年持家 24.7% 青年之家 13.4% 孩子三代 14.8% 小太阳 17.5% 富贵之家 5.5%,后小太阳 13.0% 老人一二三代 2.1% 中年之家 9.0%,非核心客户群,经济务实,非目标客户群,3房2卫、3房1卫、2房1卫是主要的选择。对于富贵之家, 3房2卫、4房2卫为主流选择青年持家、孩子三代对3房2卫的选择比例更高,孩子三代同时对3房1卫也需求较高,目标客户对户型的选择,户型选择的总体情况,房间数,带洗手间数,3房是最主要的市场选择,其次为2房卫生间的配置需求,相应的以三房二卫、二房一卫为主。

13、,目标客户对户型面积的选择,被访者预期的住房面积在8090M2左右,并呈正态分布。富贵之家显然需要更大的面积,平均达130平米,19要求144平米以上。此外,青年持家、孩子三代因家庭人口数多而相对略大的面积,大约大10平米左右。,说明:前期CATI数据,取消每平米3500元以下的样本,推算,面积均值为93.8,显示两者调研结果差异很小。,户型面积选择的总体情况,选择多大的建筑面积?,100M2以上,144M2以上,80M2以下,120M2以下,2房、3房、4房及以上的平均面积分别为76.7、96.9、138.9平方米从面积配比看,小2房、小3房的需求相当突出,比例合计100,目标客户对单体类型

14、的选择,总体而言,消费者对8-12层的小高层没有抗性,对13-17层的中高层以及18层以上的高层也基本没有抗性。 富贵之家则更倾向于高层住宅及少量别墅。,受9070政策的影响, 需要用更小的户型面积满足客户需求,新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重达到开发建设总面积的70%以上。 广州市住房建设规划(2006-2010),客户关键词:社会新锐、望子成龙产品关键词:小三房、两房为主,少量大三房,需考虑9070,二、项目发展趋势,广州市住房建设规划(2006-2010)住房用地计划,注:廉租、新社区住房,部队和单位自建经济适用房,政府调控的中小

15、户型、中低价位普通商品住房套型建筑面积全部控制在90平方米以内。,根据表2,06-10年,其他商品住宅的平均容积率为2.53,且呈逐年攀升趋势。,广州公司项目发展策略及趋势,备注: G代表Golden系列; C代表City系列;T代表Town系列,发展关键词:(中)高容积率;City为主,Golden为辅,容积率区间划分: 中低容积率 2.5,三、广州产品资料库,1、客户与土地的关联性2、土地与产品的关联性3、客户与产品的关联性4、市场中的产品分布状况,产品资料库的分析内容,客户类型 + 土地属性,在现有市场供应和价格下,City是主流客户最主流的供应和选择,Town居其次 小太阳和后小太阳对

16、于Town和Golden的排斥不太大 青年持家和中年之家在Golden中很少量,可能和老人及支付能力有关 青年之家在Golden的量少,与其支付能力有一定关系,如果户型面积减少,有增加的可能,土地属性 + 单体类型,目前广州市场中,City的比重较高(在中高容积率下) City和Golden土地中的单体类型主要是双向的一核4和一核6 City土地中也有小部分双向/多向的一核8 Town土地中不超过一核6,土地属性 + 户型类型,目前广州市场中,City和Town土地中的户型类型以3居2卫和2居1卫为主 Golden土地中以3居2卫居多,2居1卫也有一定量,客户类型 + 单体形态,目前广州市场中

17、,双向单体是供应和选择的主流 多向单体其次 单向单体受资源制约,供应量很少,客户类型 + 单体类型,目前广州市场中,双向一核4是主流供应和选择,双向/多向一核六其次 小太阳和后小太阳在一核8/7单体中也有部分,这一定程度上是这两类人群比重最大所致 一核7-8因为品质原因供应和选择较少(更不被富贵之家接受),一核8以上数量很少,客户类型 + 户型类型,3居2卫是除青年之家/年迈长者外的客户的主流需求 青年之家的主流选择是2居1卫 小太阳和后小太阳的第二比重选择2居1卫,第三比重选择是3居1卫,这可以理解为在现有市场供应和价格下的反映,但从功能需求看,仍有进一步提升的需求 现有市场下,青年持家和中

18、年之家对2居1卫也有一定需求,客户类型 + 户型面积,目前广州市场中,110-140平米是除青年之家/年迈长者外的客户的主流面积需求 青年之家的主流面积选择是70-90平米 小太阳、后小太阳和青年持家的面积选择表现为向下延展,这是在现有市场供应和价格下的反映。相对后小太阳,小太阳对面积的向下兼容性更强,可能是受孩子年龄的影响,三居两卫比重比预想的大,需关注9070后的走势 三居一卫目前比重居第三,可能是9070后的关注区域,结合客户需求,可能出现1.5个卫生间的配置需求 二居中一卫的户型占绝对多数,注:格中数字表示不同的户型个数,也可切换成户型套数,广州市场中产品的聚集度很高 广州市场的单向单

19、体比重很小 一核4和一核6的单体比重最大,一核8的比重其次,一核5和一核7处于补充状态,四、广州产品系列划分,产品系列划分,五、客户产品(某一产品系列下),重点需求选择,次重点需求选择,客户对土地的选择,客户/土地/产品选择汇总清单,在某一土地属性下客户对产品的选择(City),客户产品(C1系列),六、可能产品组合方案及选择,产品选择流程,(中)高容积率;City为主,Golden为辅 政府住房政策导向 公司项目发展策略及趋势,客户产品组合,组合选择,客户产品组合原则: (1)近似人群原则 (2)相对纯化原则,组合选择原则: (1)普遍适用原则 (2)销售市场判断(市场需求量+需求迫切性)

20、(3)简单优先原则,产品选择流程,客户产品组合原则: (1)近似人群原则 (2)相对纯化原则,产品系列,City,客户产品组合,组合选择,核心客户群:青年持家 / 青年之家 / 孩子三代 / 小太阳(富贵之家因档次和产品特异性,不作为本次研究范围) 近似人群: (1)根据客户需求表,青持(QC)、三代(HS)、小太(XT)的需求相对类似,相互可以组合; (2)青之(QZ)与以上三类有所不同,青之户型面积需求跨度大,可划分成3段:90-70平(QZ1); 70-50平(QZ2); 50平以下(QZ3);QZ1和其他三类面积接近,可进行组合; QZ1-3因为同一客群虽面积跨度较大,仍可组合。 相对

21、纯化:组合时,避免超过3种以上客户在同一组合中出现,以求简单。,产品选择流程,产品系列,City,客户产品组合,组合选择,产品舒适度,用地经济性,产品舒适度,用地经济性,(注:对于广州的City,一核6是上限),(City),(Golden),产品选择流程,产品系列,City,客户产品组合,组合选择,组合选择原则: 普遍适用:在市场上能被普遍接受或存在的。 销售市场判断:市场上需求量最大的组合;我们的产品中目前需求迫切性高的。 简单优先:一般情况下,客户组合相对单纯,关注度排序相对较高;同时兼顾适度的客户混合,增加适应性。,组合比例(根据土地属性区分) 对于客户组合的比例关系,可结合城市中各种

22、客群的比例关系考虑。 广州(总体):青年持家 24.7% 小太阳 17.5% 孩子三代 14.8% 青年之家 13.4% 富贵之家 5.5%,产品选择流程,产品系列,City,客户产品组合,组合选择,产品舒适度,用地经济性,产品舒适度,用地经济性,(注:对于广州的City,一核6是上限),青年群体,(City),(Golden),面积 / 居卫数选择 在某一产品系列下,根据客户特征和需求,结合与产品的对应关系选取户型类型,面积区间和居卫数。,产品选择流程,产品系列,City,客户产品组合,组合选择,产品选择表(高层),一核4选择简述 土地属性:City是项目发展重点 一核户数:City中一核4

23、和6的聚类最突出 客户选择: (1)City一核4为核心客群的主流选择(排斥度) (2)City一核4自身条件好,适合相对舒适的产品;孩子三代对面积需求最大 (3)考虑9070,小太阳的面积需求向下兼容性更强;青之选择在Golden解决 户型比例:孩三和小太的客群比重接近,七、设计可能性研究,广州高层单体类型形态研究,单体类型的比较研究(高层),单体类型的可能选择(高层),凸字形:一核3/4 工字形:一核4/6 士字形:一核5/6 风车型:一核6/7/8 C 字形:一核6/7,广州高层单体核心筒研究,八、客户需求提炼,客户需求提炼,和设计进行充分沟通,对现有信息充分了解后,通过头脑风暴,共同提

24、炼出针对每个客户的主要突破点(单体+户型),避免信息过量造成的重点不突出。同时,可以尝试相对概括地模拟出其典型家庭行为。,家庭结构,生活模式,户内核心关注点,户内空间资源投向,单体公共部分要求,九、竞品单体研究,舒适度(高),使用率(高),单体区分图,舒适度(享受),使用率(高),客户对单体的需求,X,X,居家型,富贵型,享受型,(实用),竞品单体研究,竞品单体研究1核4,竞品单体研究1核4,竞品单体研究1核4,竞品单体研究1核4,竞品单体研究1核4,竞品单体研究1核4,竞品单体研究1核4,竞品单体研究1核4,竞品单体研究1核4,竞品单体研究1核4,竞品单体研究1核4的几种客户逻辑,十、设计任

25、务书,设计条件明确,户型维度(客户需求),单体维度,户型面积 标配+选配 精装修要求(客户+成本),户数 层数 户型选型 土地利用效率 外向资源分配 拼接性要素,设计价值观(取舍原则),模数化 模块化 结构体系简单经济 体型简单化 立面灵活化,+,产品设计条件的确定,第一部分:土地属性 第二部分:客户类别和需求 第三部分:产品解决和深度要求,设计任务书,青年群体产品研究,讨论时间,广州万科产品库 高层住宅核心筒分析,1. 小高层核心筒,广州万科产品库 高层住宅核心筒分析,形态特征:由一部电梯和一部封闭楼梯或开敞楼梯组成,适用于11层及11层以下的住宅。1.1 和平家园优点:紧凑,分摊面积少,用

26、地效率高。缺点:核心筒只能通过楼梯间接通风采光,核心 筒内空间狭窄;多栋拼接时位于天井内的用房视 野较差。,范例:和平家园,1.2 锦绣香江、万科城市花园E栋优点:核心筒有直接的通风采光;嵌入两户之 间的楼梯增加了长翼的面宽,利于改善多栋拼 接时位于天井内的用房视野。缺点:分摊面积略增,用地效率降低。,范例:锦绣香江,广州万科产品库 高层住宅核心筒分析,范例:万科城市花园E栋,广州万科产品库 高层住宅核心筒分析,形态特征:由两部电梯(其中一部为消防电梯)和一部防烟楼梯组成,通常消防电梯和防烟楼梯合用一个前室。适用于12层至18层的中高层住宅。2.1 丽江花园 优点:紧凑,分摊面积少,用地效率高

27、;形式类似1.1的核心筒,但由于增加了一部电梯,使核心筒内空间增大,而且利用两部电梯与一部楼梯的宽度差,组织核心筒(合用前室)的通风采光,一举两得。为工字形一梯四户的中高层最典型的核心筒组织方式。缺点:多栋拼接时位于天井内的用房视野较差。,范例:丽江花园,广州万科产品库 高层住宅核心筒分析,2. 中高层核心筒,2.2 新城海滨花园、时代花园LAGUNA 优点:两部电梯与楼梯长边对向布置,中间为T字形或工字形的交通空间连接各户,交通流线自然短捷,可利用各户间的交接位组织核心筒的通风采光。为士字形一梯六户的中高层最典型的核心筒组织方式。缺点:无明显缺点。,范例:新城海滨花园,广州万科产品库 高层住

28、宅核心筒分析,范例:时代花园LAGUNA,广州万科产品库 高层住宅核心筒分析,范例:朗晴居,广州万科产品库 高层住宅核心筒分析,2.3 朗晴居 优点:两部电梯与楼梯长边背靠背布置,交通空间呈“凹”字形,各户间结合紧密。缺点:交通流线略长,核心筒通风采光不佳,难以组织防烟楼梯间的自然通风,须采用正压送风及设置正压送风井。,形态特征:由两部或三部电梯(其中一部为消防电梯)和两部防烟楼梯组成,通常消防电梯和其中一部防烟楼梯合用一个前室,另一部防烟楼梯单独设置前室。适用于19层及19层以上的高层住宅。3.1 荟雅苑、金羊花园 优点:结构方正缺点:核心筒通风采光差,部分客厅位于死角位,朝向、视野差。若要

29、满足住宅单元内的合理布局,则几乎所有客厅朝向、视野俱差;若要满足客厅的朝向、视野则需牺牲住宅单元内的合理布局,无法两全。,范例:荟雅苑,广州万科产品库 高层住宅核心筒分析,3. 高层核心筒,范例:金羊花园,广州万科产品库 高层住宅核心筒分析,3.2 协和新世界、富力顺意花园 优点:通过旋转核心筒,利用旋转后的核心筒与住宅之间的空隙,组织交通及住宅的辅助空间,有效利用转角位,核心筒通风采光明显改善,厅房布局合理,朝向、视野俱佳。缺点:无明显缺点。,范例:协和新世界,广州万科产品库 高层住宅核心筒分析,范例:富力顺意花园,广州万科产品库 高层住宅核心筒分析,形态特征:电梯筒与楼梯筒拉开一定的距离,

30、形成一定的角度,利用无柱连廊形成交通空间。住宅单元沿交通空间组织,并在某些部位留出大的开口,形成开放的核心筒,衍生出C字形、K字型等新型高层住宅平面。适用于12至18层的中高层和19层及19层以上的高层住宅。4.1 时代玫瑰园一期优点:开放核心筒,有良好的通风采光,回家感觉良好。凌空的无柱连廊交通空间面积折半计算,提高了住宅实用率。竖向上存在小的居住邻里单元公共空间,为改善城市居民间的人际交往提供场所,实现了高层住宅院宅化。住宅单元拥有充足的通风采光面。缺点:由于需要开放核心筒,只适用于一梯六户或一梯七户的住宅。,范例:时代玫瑰园一期,广州万科产品库 高层住宅核心筒分析,4. 新型高层核心筒,

31、4.2 新光城市广场北区优点:开放核心筒,优点类同4.1,但区别在于将三个电梯筒分开,形成三个一梯两户的布局,隔层设置的居住邻里单元公共空间停留性更强。缺点:也只适用于一梯六户或一梯七户的住宅。该平面由于用地的限制,需要将三栋住宅塔楼以环型紧凑地拼接,造成部分次要用房面向开口天井。,范例:新光城市广场北区,广州万科产品库 高层住宅核心筒分析,4.3 某项目一梯五户、一梯六户优点:类同4.1,但区别在于楼梯筒与电梯筒之间形成一定的夹角,在核心筒内完成转角处理,适用于用地的转角部位,或特殊形状的用地。与前两种相比,该核心筒更具备生长性,住宅单元的“部件化”更明显。缺点:由于形态的特殊性,适用范围有

32、一定限制。,范例:某项目一梯五户,广州万科产品库 高层住宅核心筒分析,范例:某项目一梯六户,广州万科产品库 高层住宅核心筒分析,广州万科产品库 高层住宅平面形态及典型户型平面分析,一. 高层住宅平面形态,广州万科产品库 高层住宅平面形态及典型户型平面分析,1. 凸字形适用户数:一梯三户至一梯四户常用户数:一梯四户1.1 大进深小面宽的凸字形适用于用地方正,或南北两向皆有良好外向资源的地块。,范例:丽晴轩,广州万科产品库 高层住宅平面形态及典型户型平面分析,1.2 小进深大面宽的凸字形适用于用地狭长,或南北两向中其中一向外向 资源较差的地块。,范例:广州万科城市花园E栋、F栋,广州万科产品库 高

33、层住宅平面形态及典型户型平面分析,2. 工字形适用户数:一梯四户至一梯六户常用户数:一梯四户适用于用地方正且较宽松、南北两向皆有良好外向资源的地块。与大进深小面宽的凸字形对比,优点是每一户皆可三面采光通风,缺点是土地利用率略低。,范例:和平家园,广州万科产品库 高层住宅平面形态及典型户型平面分析,范例:骏景花园,范例:丽江花园左岸,广州万科产品库 高层住宅平面形态及典型户型平面分析,3. 蝶形适用户数:一梯四户至一梯六户常用户数:一梯六户适用于用地方正且较宽松、南北两向皆有良好外向资源的地块。从平面组合形式看,类似凸字形与工字形的结合。一梯六户的组合在保持凸字形和工字形优点的同时,进一步提高了

34、土地利用率 。因此,蝶形成为广州近年高层多户的主流平面形态。,范例:富力阳光美居,广州万科产品库 高层住宅平面形态及典型户型平面分析,范例:广州雅居乐,范例:新城海滨花园,广州万科产品库 高层住宅平面形态及典型户型平面分析,范例:时代花园Laguna,广州万科产品库 高层住宅平面形态及典型户型平面分析,4. Y字形适用户数:一梯三户至一梯六户常用户数:一梯六户适用于不规则或较宽松、四周没有不良外向资源的地块。从平面组合形式上看,在自然巧妙留出核心筒的同时,最大限度地利用了通风采光面,并使主要居住空间拥有良好的外部视线。在总平面组合上,Y字形可通过各单元的拼接,组合成较为自由的形态;也可独立为塔

35、式布置,但土地利用率较低。,范例:星河湾,广州万科产品库 高层住宅平面形态及典型户型平面分析,范例:翠安侬苑,范例:芳草园,广州万科产品库 高层住宅平面形态及典型户型平面分析,5. 风车形适用户数:一梯六户至一梯八户常用户数:一梯六户至一梯八户适用于较高密度和容积率的、四周没有不良外向资源的地块。土地利用率高,平面紧凑。在主要居住空间的朝向、视线等方面,远优于传统的井字形平面,近年来的发展有逐渐取代井字形平面的趋势。下列的范例中,富力顺意花园和协和新世界花园在此方面的优点最为突出。,范例:光大花园榕上居,广州万科产品库 高层住宅平面形态及典型户型平面分析,范例:富力顺意花园,范例:协和新世界花

36、园,广州万科产品库 高层住宅平面形态及典型户型平面分析,6. C字形适用户数:一梯六户至一梯七户常用户数:一梯六户适用于较高密度和容积率的、四周没有不良外向资源的地块。属于创新性的高层住宅平面形态,主要特点是将传统封闭的核心筒打开,在某个方向可自然采光通风,并可根据需要在竖向空间上形成小的居住邻里单元公共空间。每一户均拥有良好的采光和视线。在核心筒的组织上,分为集中核心筒和分散核心筒的设计。,范例:时代玫瑰园一期,广州万科产品库 高层住宅平面形态及典型户型平面分析,范例:新光城市广场北区,广州万科产品库 高层住宅平面形态及典型户型平面分析,7. K字形适用户数:一梯五户至一梯六户常用户数:一梯

37、五户至一梯六户适用于用地的转角部位,或特殊形状的用地。通过开放核心筒的设计,在核心筒内完成对转角的处理,不但使核心筒获得充足的自然采光通风,同时利用开放核心筒拉开户与户之间的角度和距离。在使每一户均方正实用且互不干扰的基础上,起到作为转角单元的作用。,范例: (一梯五户),广州万科产品库 高层住宅平面形态及典型户型平面分析,范例: (一梯六户),二. 典型户型平面分析,广州万科产品库 高层住宅平面形态及典型户型平面分析,1. 直厅,房置于一边适用范围:两房及三房单元优点:分区明确缺点:当房间数多时,交通面积增加,范例:广州某项目,广州万科产品库 高层住宅平面形态及典型户型平面分析,2. 直厅,

38、房置于两侧适用范围:三房以上单元优点:交通面积少缺点:土地及平面资源占用多,各单元平面布置有制肘,较适合单翼一个大户型的平面。,范例:广州某项目,广州万科产品库 高层住宅平面形态及典型户型平面分析,3. 横厅适用范围:通常作为辅助户型平面出现,如小进深大面宽的凸字形。优点:满足高层住宅单元的具体平面需求。缺点:交通流线较长,卧室对客厅有一定干扰。,范例:新城海滨花园,广州万科产品库 高层住宅平面形态及典型户型平面分析,4. L型厅适用范围:厅侧出阳台(花园)的户型平面优点:L形厅与侧出的阳台(花园)形成视线贯通的大空间,尺度舒适;分区明确。缺点:占用面宽较大;L形转角处的设计容易造成一定的浪费。,范例:中海蓝湾,

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