1、锦江国际地产事业部过渡阶段操作方案2003 年 8 月 11 日机密 锦江国际集团地产事业部过渡阶段操作方案第 2 页一、操作方案制定的背景 3二、核心工作任务 3三、落实公司化运作事业部模式 4四、明确托管业务操作模式 11五、启动授权业务的前期论证工作 14六、稳步推进特色地产开发业务 15七、过渡期几项具体工作及建议 16附件 1：资产清单 17附件 2：地产事业部本部费用预算 19目 录机密 锦江国际集团地产事业部过渡阶段操作方案第 3 页一、 操作方案制定的背景锦江国际地产事业部于 2003 年 7 月 31 日向集团领导做了锦江国际地产事业部战略发展纲要的专题汇报。集团领导对地产事
2、业部的发展战略予以了积极的肯定。 2003 年 8 月 5 日集团领导与地产事业部核心管理层召开了专题会议，就地产事业部定位及授权问题进行深入的讨论。现根据，8 月 5 日专题会议的讨论结果，及集 团领导的工作指示，地产事业部在锦江国际地产事业部战略发展纲要基础上，进行细化，特起草此过渡阶段操作方案。以供集团领导审核。二、 核心工作任务在锦江国际地产事业部正式成立之后，地产事业部将紧紧围绕以下工作任务，务实、稳妥、 积极地开展工作。核心工作任务一：落实公司化事业部模式、构建发展平台核心工作任务二：明确托管业务操作模式，开展实质性工作核心工作任务三：启动授权业务，配合集团战略布局实施核心工作任务
3、四：稳步推进特色地产开发业务，整合现有资源机密 锦江国际集团地产事业部过渡阶段操作方案第 4 页机密 锦江国际集团地产事业部过渡阶段操作方案第 5 页三、 落实公司化事业部模式3.1 组建锦江地产有限责任公司地产事业部将组建“锦江地产有限责任公司”，将公司化事业部模式落到实处，构建产业发展的运作平台。方案一： 借壳更名锦江国际集团锦江房地产开发公司 锦江地产有限责任公司工商变更企业名称为全资 全资锦江国际集团锦江房地产开发分公司设立分公司锦江国际集团工作目标： 成立锦江地产有限责任公司公司性质： 有限责任公司股东： 锦江国际集团全资增本扩 充： 锦 江国际集团陆续 将资产注入锦江地产 有限公司
4、，使其净资产达到 10 亿，并初步具备抗御市 场风险的合理规模。操作策略： 方案一 “借壳更名” VS 方案二“新注册成立”工商变更法人代表为锦江国际地产事业部总经理机密 锦江国际集团地产事业部过渡阶段操作方案第 6 页方案二：新注册成立二种方案的比较方案一：借壳更名 方案二：新注册成立优点 方便迅速 无历史包袱缺点 在业务经营与人力资源配置上存在遗留问题需要妥善处理 申请新成立锦江集团全资子公司工商登记困难，若寻找新的投资者，则操作程序复杂，时间长。地产事业部的意见：虽然采用 “借壳更名” 方案便捷，但是存在现有人力资源配置调整问题，如果选择此方案，希望集团领导帮助作好协调工作。回收资金二亿
5、锦江国际集团锦江房地产开发公司 锦江地产有限责任公司投资三亿、新设全资子公司五千万投资改制机密 锦江国际集团地产事业部过渡阶段操作方案第 7 页3.2 公司结构3.3 组织结构 事业部的组织结构及人员编制锦江国际集团锦江地产有限责任公司100%锦江国际酒店资产管理分公司子公司 控股、参股公司上海国际购物中心分公司锦江房地产开发分公司滨江国际旅游渡假区开发公司锦江乐园特色地产开发项目公司筹托管。 。 。锦江国际集团地产事业部人力资源与行政计划财务部 工程设备部 投资发展部 资产运作部酒店资产管理部人员编制预计 53-63 人。 。 。委派人员机密 锦江国际集团地产事业部过渡阶段操作方案第 8 页
6、为精简机构、提高运作效率，锦江国际地产事业部与锦江国际酒店资产分公司、锦江地产有限 责任公司将根据业务协同，采取部分重合的内部组织结构。 公司化运作事业部的组织结构及人员编制注：1、过渡阶段，投资发展部和资产运作部合署办公以降低成本，投资发展部主要核心职能为特色地产开发，资产运作部核心职能为配合集团下属酒店资产的资本运作；2、过渡阶段，人力行政党委办公室和计划财务部合署办公以降低成本，人力行政党委办公室核心功能为人事、工资、党 务、及行政 办公室等综合职锦江国际地产事业部锦江地产有限责任公司业务职能投资发展部 酒店资产管理部工程设备部共享综合职能人力行政党委办公室计划财务部综合职能部锦江国际酒
7、店资产管理分公司托管人员编制仍为53-63 人资产运作部投资发展部委派人员（业主代表、财务总监、工程主管及协理）过渡到 过渡到机密 锦江国际集团地产事业部过渡阶段操作方案第 9 页能，3、计划财务部负责地产事业部财务及下属企业财务管理工作。机密 锦江国际集团地产事业部过渡阶段操作方案第 10 页3.4 岗位设置与人员编制（1）核心管理层的设置为提高管理效率，降低人力资源成本， 锦江国际地产事业部、 锦江国际酒店资产管理分公司、 锦江地产有限责任公司的核心管理层相互兼职。 地产事业部总经理兼任 锦江地产有限责任公司董事长锦江国际国际酒店资产管理分公司总经理； 地产事业部常务副总兼任 锦江地产有限
8、责任公司总经理 锦江国际酒店资产管理分公司常务副总经理； 地产事业部副总经理，负责事业部酒店资产管理部兼任 锦江国际酒店资产 管理分公司副总经理； 地产事业部副总经理，负责事业部工程设备部兼任 锦江地产有限公司副总经理，负责工程部； 地产事业部副总经理，负责事业部综合办公室 地产事业部总经理助理兼任 锦江地产有限公司董事长助理上述核心管理层总人数在 6 人，预计至 2004 年 1 月 1 日调整充实后，总人数在 9-12 人之间。机密 锦江国际集团地产事业部过渡阶段操作方案第 11 页党务工作安排 地产事业部总经理兼任地产事业部和锦江地产有限责任公司党委书记 地产事业部常务副总经理兼任地产事
9、业部和锦江地产有限责任公司党委副书记 地产事业部党委副书记兼任锦江地产有限公司党委副书记，负责党群与纪检工作机密 锦江国际集团地产事业部过渡阶段操作方案第 12 页（2）部门职能与人员编制在参照原锦江集团与新亚集团同类业务的人员编制前提下，锦江国际地产事业部，及锦江地产有限责 任公司下属各部门人员编制情况如下：a）酒店资产管理分公司委派人员： 东区管理部：资深总经理 1 人，财务总监 1 人，工程主管 1 人， 协理 4人，资深总经理任以下酒店的业主代表： 和平、汇中、国际、金 门、青年会 中区管理部：资深总经理 1 人，财务总监 1 人，工程主管 1 人， 协理 4人，资深总经理任以下酒店的
10、业主代表： 锦江、华亭、上宾、南 华亭、达 华 北区管理部：资深总经理 1 人，财务总监 1 人，工程主管 1 人（暂不派），协理 4 人，资深总经理任以下酒店的业主代表： 广场长城、九龙、白玉兰 西区管理部：资深总经理 1 人，财务总监 1 人，工程主管 1 人， 协理 4人，资深总经理任以下酒店的业主代表： 银河、虹桥、龙柏、新苑、金沙江 合计：24-27 人（每个区域协理 3-4 人）b）地产事业部 职能部门人 员编制 酒店资产管理部： 编制 4 人 工程设备部： 编制 6 人（含工程主管 3 人） 投资发展部： 编制 3-5 人机密 锦江国际集团地产事业部过渡阶段操作方案第 13 页
11、资产运作部： 编制 2-3 人 计划财务部： 编制 3 人 人力行政党务办公室： 编制 5-6 人 合计： 20-24 人c）上述总计 44-51 人注：1、编制待集团批准后，地产事业部将立即着手完善“三定”工作（定员、定 编、定资）；2、业主代表分资深总经理和总经理。3.5 细化地产事业部制度建设地产事业部将尽快起草完善各项管理制度 起草地产部事业部与锦江国际酒店管理公司全权管理合同 完善用人、分配和激励机制，制定地产事业部岗位绩效考核细则 制定地产事业部各职能部门岗位职责 制定对业主代表、财务总监、及 协理的培训计划核心管理层： 9-12 人 6 人部门员工： 44-51 人 39 人合计
12、： 53-63 人 45 人计划 实际机密 锦江国际集团地产事业部过渡阶段操作方案第 14 页 制定托管酒店资产管理业务流程、日常工作守则上述工作地产事业部将会同外部专业机构在 03 年 12 月底前完成，并报集团备案。机密 锦江国际集团地产事业部过渡阶段操作方案第 15 页四、 明确托管业务操作模式确定地产事业部代表业主与酒店管理事业部的关系，形成以业主权益为核心的管理制度。明确地产事 业部代表业主，酒店管理公司作为职业管理团队的定位。形成业主与管理团队 的市场化、 规范化、国 际 化的委托代理关系。具体实施，主要通过以下几个方面：4.1 按区域市场进行专业管理在具体管理模式上，改变以前单一
13、财务型控制模式，向财务型与经营型兼顾的管理模式转变。在具体管理上，结合区域市场制， 强化年度预算管理。对目前集团委托管理酒店暂划分为 4 个区域市场，每个区域市场由酒店资产管理分公司委派业主代表、财务总监、工程主管及 协理，业 主代表逐步聘请职业经理人担任。上海中部：锦江、华亭、上宾、南华亭、达 华上海西部：银河、虹桥、龙柏、新苑、金沙江上海北部：广场长城、九龙、白玉 兰上海东部：和平、汇中、国际、金门、青年会、 1、 上海地区新锦江、东锦江、 锦沧文华暂未列入，外地酒店暂未列；、 2、 上述区域划分试行半年到一年，根据实施情况再行调整。地产事业部和新聘任的区域市场业主代表将立即着手市场调研以
14、及 2004 年预算编制工作，地产事业部将集中力量作好这项工作作为今年工作的突破口。机密 锦江国际集团地产事业部过渡阶段操作方案第 16 页4.2 理顺托管酒店业主管理的组织框架（1）理清全资酒店与控股酒店业主方代表（酒店的董事长、副董事长、有限公司总经理）的现状，提出重新聘任的方案（2）按照国际化、市场化标准修订委托管理合同，并和酒店管理公司签订委托管理合同（“一票否决制”等内容及操作流程在合同中将予以体现）（3）为体现锦江国际集团重组后新的国际化、市场化运作模式，建议酒店管理公司对酒店总经理全部改为聘任制，聘期两年，并于 2004 年 1 月 1 日签约或重新签约。4.3 强化日常经营管理
15、业主代表和财务总监由锦江国际地产事业部委派，并对其负责。为加强日常监管、各 业主代表必须在 辖区内指定一酒店， 设立常年办公场所，明确 业主代表在酒店的待遇。业 主代表 业主代表在被托管酒店重大经营事项上参与讨论、决策； 业主代表与酒店管理方（酒店总经理、驻点经理、财务经理）每月召开管理委员会例会，就酒店日常重大经营事项、 资金支出事项、酒店改造 计划以及其他业主关心事项进行沟通协调，管理方应积极就上述事项作好汇报工作；机密 锦江国际集团地产事业部过渡阶段操作方案第 17 页 业主代表对辖区内酒店年度经营情况、区域内酒店市场竞争情况、竞争趋势向地产事业部提交年度、半年度、季度及月度报告； 业主
16、代表对经营预算执行情况进行监控； 业主代表根据授权负责或监督实施酒店工程改造。财务总监 财务总监负责对酒店执行财务制度进行监督，对日常财务进行监管； 各区域内财务总监必须配合区域内业主代表工作。4.4 改扩建及固定资产更新 地产事业部工程设备部全面负责托管酒店改扩建、固定资产更新、设备报损等业务； 各区域市场业主代表根据酒店年度经营情况、区域内酒店市场竞争趋势向地产事业部提交酒店改扩建、固定资产更新、设备报损方案；根据授权负责或监督酒店改扩建计划执行，并将实施结果上报地产事业部。4.5 形成酒店资产管理业务与集团的市场化运作机制地产事业部从过渡阶段实际情况出发有以下两种方案，可供集团领导审核决
17、策。 方案一：预算管理。在过渡期，地 产事业部上报预算，由集 团下拨年度经营总费用，集团成本便于控制。机密 锦江国际集团地产事业部过渡阶段操作方案第 18 页 方案二：地产事业部公司化运作后，托管业务部分仍实行预算管理。为避免重复纳税，托管业务以酒店资产分公司名义开展，预算费用集团可直接拨入锦江国际酒店资产管理分公司帐户。特色地产开发业务与授权业务通过锦江地产有限责任公司实施，自负盈亏，独立核算。机密 锦江国际集团地产事业部过渡阶段操作方案第 19 页五、启动授权业务的前期论证工作授权业务指在集团的授权下，地产事业部配合集团对下属酒店资产的资本运作（酒店资产出售与置换）与全国区域性旗舰酒店的投
18、资（新建与收购改造），并负责具体操作。在具体工作中，锦江地产事业部下属 资产运作部是主要执行机构，将积极整合地产事业 部内部资源、与外部 专业 机构资源，逐步探索适合酒店产业、适合锦江国际集 团现状的酒店资产运作模式。5.1 上海地区的前期论证工作在 03 年 9 月底之前完成上海地区酒店资产的前期调研工作，以供集团形成初步酒店资产运作规划，在集团授权下，地 产事业 部开展个案的前期论证工作与方案设计上报集团，通 过集团审核后，授 权地产 事业部具体操作。5.2 武汉、成都地区的前期论证工作根据集团现已确定的全国区域重点投资规划，地产事业部将尽快会同外部专业机构展开前期调研工作。机密 锦江国际
19、集团地产事业部过渡阶段操作方案第 20 页六、稳步推进特色地产开发业务地产事业部将立即着手对集团现有地产资源的调研，弄清家底，提出进一步整合方案。 在 03 年 12 月底前，锦江地产有限责任公司投资发展部会同其他专业咨询机构完成吴中路地块改造前期策划工作； 在 03 年 12 月底前，锦江地产有限责任公司投资发展部会同其他专业咨询机构完成锦江乐园重新定位前期策划工作； 在 03 年 12 月底前，锦江地产有限责任公司投资发展部完成国际购物中心前期调研工作，尽快启动成本控制与收入提升计划； 待集团对华山医院门诊部土地使用计划决策后，锦江地产有限责任公司投资发展部将根据集团决策尽快启动前期调研策
20、划工作。 在 03 年 12 月底前，锦江地产有限公司投资发展部完成对芦潮港地块 198亩的前期调研工作，以供集团决策。机密 锦江国际集团地产事业部过渡阶段操作方案第 21 页七、 过渡时期几项具体工作及建议（1）酒店资产管理分公司更名与更换总经理原锦江酒店资产管理分公司正式更名为“锦江国际酒店资产管理分公司” ，地产事业部向集团上报总经理，常务副总经理名单，希望集团尽快任命。（2）尽快落实托管业务关键人选地产事业部向集团提出托管酒店业主方代表（董事长、副董事长、有限公司总经理）更换名单，在与集 团分管领导商议后，由集团正式任命，并 办理相应的工商登记手续。同时积极招募专职业主代表，逐步聘任到
21、岗。（3）编制地产事业部本部预算地产事业部将根据“ 三定”工作及业务发展需要制定 04 年地产事业部本部预算上报集团，待审批。（4）尽快完成锦江地产有限公司组建工作集团领导尽快对锦江地产有限公司组建模式给出意见，地产事业部将根据集团指示立即办理工商登记、更名等具体工作。（5）启动地产事业部全员培训8 月下旬或 9 月初地产事业部将开展全员上岗培训及专业培训。（6）地产事业部的办公地点落实地产事业部过渡期办公地点请集团办公室统一协调解决。机密 锦江国际集团地产事业部过渡阶段操作方案第 22 页机密 锦江国际集团地产事业部过渡阶段操作方案第 23 页附件 1 ： 资产清单 （单位：人民币万元）企业
22、名称股份比例%总资产 净资产 营业收入 净利润 权益资产 权益利润地产事业部受托管理资产锦江饭店 100% 39,432 24,694 17,646 24 24,694 24 和平饭店 100% 21,183 16,573 12,806 1,760 16,573 1,760 和平汇中 100% 5,894 4,851 3,486 563 4,851 563 国际饭店 100% 12,071 10,791 7,597 763 10,791 763 静安宾馆 100% 7,260 5,509 5,052 568 5,509 568 龙柏饭店 100% 7,251 2,780 3,939 1 2,7
23、80 1 银河宾馆 100% 20,072 150 14,148 977 150 977 虹桥宾馆 100% 16,758 9,322 12,714 1,580 9,322 1,580 广场长城 100% 36,682 5,324 9,194 (249) 5,324 (249)南华亭酒店 100% 3,920 2,675 2,393 191 2,675 191 上海宾馆 100% 19,372 16,895 13,852 575 16,895 575 昆明锦华 100% 7,221 303 3,191 (716) 303 (716)苏州华亭 100% 5,959 757 31 (21) 757
24、 (21)九龙宾馆 100% 16,150 7,308 5,256 (251) 7,308 (251)金门酒店 100% 5,580 4,956 4,007 45 4,956 45 青年会宾馆 100% 1,087 224 1,840 (45) 224 (45)金沙江大酒店 100% 4,250 3,500 0 0 3,500 0 白玉兰宾馆 100% 4,250 (849) 1,905 (776) (849) (776)达华宾馆 100% 2,600 1,305 1,370 (79) 1,305 (79)华亭集团本部 100% 24,986 17,647 94 17,647 94 新锦江大酒
25、店 40.48% 194,184 151,318 31,343 1,954 61,254 791 华亭宾馆 50.0% 38,327 30,058 17,832 4,605 15,029 2,302 北京昆仑 47.5% 29,288 21,454 24,442 4,523 10,191 2,148 东锦江大酒店 50.0% 92,491 19,805 6,274 (1,532) 9,903 (766)锦沧文华 50.0% 28,149 (926) 19,150 1,670 (463) 835 新苑宾馆 57.0% 3,643 (841) 3,578 17 (479) 10 无锡锦江大酒店 1
26、5.0% 17,745 2,878 5,418 (1,239) 432 (186)海南博鳌 10.0% 9,500 8,500 666 (552) 850 (55)太平洋大饭店 0.7% 50,501 30,721 21,393 1,084 215 8 松江红楼 7.0% 10,183 4,078 1,234 (47) 285 (3)滨江土地锦江外服 100% 1,314 1,088 528 15 1,088 15 锦江物业 100% 1,514 1,171 1,783 46 1,171 46 新联谊 50.0% 30,011 16,939 (63) 8,470 (32)锦江经纬 15.0%
27、33,357 (3,739) 1,013 (1,330) (561) (200)成都锦和 25.0% 3,360 3,360 840 机密 锦江国际集团地产事业部过渡阶段操作方案第 24 页企业名称 股份比例% 总资产 净资产 营业收入 净利润 权益资产 权益利润上海国联 20.0% 49,494 28,172 3,236 (100) 5,634 (20)天马乡村 15.0% 43,027 1,603 9,551 1,340 240 201 商品城 2.78% 35,849 1,241 (63) 34 (2)受托管理资产合计 933,912 451,594 267,866 15,332 248
28、,847 10,098 国旅三处物业 100% 33,400 30,500 1,600 100 30,500 100 委托资产合计 967,312 482,094 269,466 15,432 279,347 10,198 地产事业部资产锦江房地产 100% 44,023 14,068 18,796 962 14,068 962 国际购物中心 100% 25,420 10,367 7,913 360 10,367 360 锦江乐园 60% 11,773 54 5,899 83 32 50 果园地块 100% 1,214 1,214 0 0 1,214 0 新亚房地产 100% 2,381 1,
29、076 129 (90) 1,076 (90)深圳申亚 100% 650 626 68 28 626 28 饮食服务学校 100% 2,891 2,757 247 (97) 2,757 (97)亚业房地产经纪 49% 5,714 1,000 0 0 490 0 863 软件 14.29% 9,318 6,964 0 0 995 0 酒店工程管理公司 40% 170 159 139 59 64 24 拟注入资产合计 103,553 38,286 33,191 1,305 31,690 1,236 注：上述数据为未经审计的 2002 年数据机密 锦江国际集团地产事业部过渡阶段操作方案第 25 页附
30、件 2 ： 地产事业部本部费用预算地产事业部年度费用预算草案项目 金额（万元） 备注人工成本 889 其中:工资总额为 622 万元失业保险 12 工资总额 2%职工福利 87 工资总额 14%（内含 12%医疗保险金）工会经费 12 工资总额 2%教育经费(含培训费) 9 工资总额 1.5%劳动保险费 140 工资总额 22.5%房屋租金 144 $0.6 元 800 平方米 365 天劳务费 10 含退聘费财产保险费 2 劳动保护费 10 含高温费办公费 50 低值易耗品 20 修理费 10 电信费 24 水电费 6 差旅费 30 出国考察费 30 律师费 3 咨询费 20 审计费 20 应酬费 36 会议费 4 项目开发提成 100 其他 20 合计 1,690 注：、上述费用中不包括转账项目：折旧等。、开办费可能适当补充*万元、办公场地装修：*万元。、人工成本 889 万元中托管人员占 53%，为 453 万元；年度预算 1690 万元中托管业务占 855 万元。
