1、房地产金融与投资复习思考题 2010.5.25第一章 房地产金融导论1. 房地产金融的作用是什么? 2. 房地产融资的目的有哪些?开发资金来源主要有哪几部分组成? 3. 什么是直接融资和间接融资? 4. 什么是房地产金融? 什么是房地产金融体系? 第二章 房地产抵押贷款1什么是房地产抵押？什么是房地产抵押贷款？2房地产抵押贷款有何特点？其主要作用有哪些？ 2房地产抵押贷款有哪些类型？3. 房地产抵押贷款运行中有哪些基本环节？ 第三章 固定利率抵押贷款1影响抵押贷款利率的因素有哪些？住房抵押贷款的风险主要有哪些？ 2切实掌握等额本金偿还的抵押贷款的计算（计算每月付款额、每月应付本金、每月应付利息
2、） 亲手计算表 31，亲手计算每月付款额、每月应付本金、每月应付利息的例子3切实掌握等额本息偿还的抵押贷款的计算 （计算每月付款额、每月应付本金、每月应付利息） 亲手计算表 32 ，亲手计算每月付款额、每月应付本金、每月应付利息的例子附：第二节 固定利率抵押贷款模式的演变二、等额本金偿还的抵押贷款（CAM）可以根据如下公式计算：每月清偿的本金数额 = 12贷 款 年 限贷 款 总 额另一部分是当月应付的利息，通过如下公式计算得出：每月支付的利息=当月贷款余额年利率12 所以，每月付款额=每月清偿的本金数额+月支付的利息 由于每月都以同样的数额减少贷款本金，从而使得当月贷款余额也以同样的速度减少
3、，因此每月应支付的利息也逐月降低。实际上，每月还款额的递减速度可以根据如下公式计算得出是：每月还款额递减速度 = 年利率1212贷 款 年 限贷 款 总 额根据上述计算公式，计算结果如表 3.1 所示。表 3.1 每月付款额与贷款余额（本金等额偿还方式）(1)月数（2）当月贷款余额（3）利息（12%12）（4）每月偿还本金(3)+(4)每月付款额(2)(4)每月贷款余额123436010000099722.2299444.4499166.66277.781000997.22994.44991.672.78227.78227.78227.78227.78227.781277.781275.001
4、272.221269.44280.5699722.2299444.4499166.6698888.880从表中可以看出，每一个月的还款额为 1277.78 元，其中 1000 元用于偿还当月利息，277.78元用于偿还本金。每个月的还款额以常数 2.78 元(277.78 元月利率) 递减。三、等额本息的抵押贷款(CPM)等额本息的抵押贷款(CPM)与等额本金偿还法相似，利率在贷款期间内固定不变，所不同的是每月付款是恒定的。根据年末年金现值原理，将每月付款额作为等额年金，则所有年金之和就是贷款本金。公式： npRPM12)(其中：M P - 每月付款额M - 抵押常数P - 贷款总额N - 贷
5、款年限Rn - 年利率表 3.2 10 万元、30 年期、利率为 12%的抵押贷款第 1 年每月还款情况月份 贷款余额 偿还的本金 偿还的利息1 99971.30 28.70 1000.002 99942.31 28.99 999.713 99913.04 29.28 999.424 99883.47 29.57 999.135 99853.60 29.87 998.836 99823.44 30.16 998.547 99792.97 30.47 998.238 99762.19 30.77 997.939 99731.12 31.08 997.6210 99699.72 31.39 997
6、.3111 99688.02 31.70 997.0012 99636.00 32.02 996.68合计 364.00 11980.40从表中，我们发现，第 1 年，借款人只清偿了 364 元的本金，而支付的利息额却高达11980.04 元。但因为固定利率抵押贷款第一次还款就开始清偿部分本金，从而保证贷款本金随着付款次数的增加而逐渐减少，直到最后一次付款清偿全部债务。第四章 可调利率抵押贷款1为什么要提出可调利率抵押贷款？2根据物价指数调整的抵押贷款有何优缺点？3如何理解可调利率抵押贷款的付款机制？ 第九章 房地产投资概述1什么是房地产投资？房地产投资原则是指哪些要素？ 2房地产投资如何分类
7、？房地产投资有何特点？ 3房地产投资在宏观方面有何作用？在微观方面有何作用？ 4什么是房地产投资分析？房地产投资分析有何作用？ 第十一章 房地产投资财务评价1房地产投资静态财务评价指标主要包括哪些？2. 房地产投资动态财务评价指标主要包括哪些？3什么是财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期？ 4掌握例 11.1、例 11.2、例 11.3、例 11.4、例 11.5 的计算。附：第三节 动态的财务评价指标一、主要的动态指标（一）财务净现值（NPV）财务净现值是指项目按财务基准贴现率 i，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资起始点的现值之和。财务净现值的计算公式为： not tctiCO
8、INPV)1(式中：NPV-项目在起始时间点的财务净现值；I-基准贴现率CI-现金流入量CO-现金流出量(CICO） t -项目在第 t 年的净现金流量t=0-项目开始进行的时间点t-投资计算期如果 NPV0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果 NPV0，则项目不可接受。（二）财务内剖收益率（IRR）财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量的现值之和等于零时的贴现率。它是评估项目盈利性的基本指标。具体可以有全投资内部收益率和资本金内部收益率。其计算公式为： 0)1()(not ttIRCOI式中：CI-现金流入量CO-现金流出量（CIC
9、O） t -项目在第 t 年的净现金流量 t=0-项目开始进行的进间点n-投资计划期内插法公式为： 2121)(NPViiIR式中：i 1-当净现值为接近于零的正值时的贴现率i2-当净现值为接近于零的负值时的贴现率NPV1-采用低贴现率时净现值的正值NPV2-采用高贴现率时净现值的负值（三）动态投资回收期 Pt动态投资回收期是指当考虑现金贴现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。它是反映开发项目投资回收能力的重要指标。其计算公式为：P = 累计净现金流量现值开始出现正值的年份数1 当 年 净 现 金 流 量 现 值值 的 绝 对 值上 年 累 计 净 现 金 流 量 现二、指标计算实例【案例
10、】 例 11.1 某房地产投资项目的总投资为 5000 万元，其中投资者投入的自有资金为1500 万元。经营期内年平均利润总额为 600 万元、年平均税后利润为 480 万元。试计算该投资项目的投资我利润率、资本金利润率、资本金净利润率。解：（1）投资利润率 %12056%10项 目 总 投 资年 平 均 利 润 总 额（2）资本金利润率 4资 本 金年 平 均 利 润 总 额（3）资本金净利润率 3210510资 本 金年 平 均 税 后 利 润 总 额【案例】 例 11.2 某房地产开发商以 5500 万元的价格获得了一宗占地面积为 4000m2、建筑容积率为 6.0 的土地用于开发高档住
11、宅。建造成本为 4000 元/m 2，专业费用为建造成本预算的 8%，行政性收费等其他费用为 500 万元，管理费为土地成本、建造成本、专业费用和其他费用之和的 3.0%，广告费用为 25 万元，销售代理费和销售税费分别为销售收入的2.5%和 6.5%。预计建成后售价为 12000 元/m 2。项目开发周期为 2.5 年，建设周期为 2 年。地价一开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投入。年贷款利率为 8%，按季度计息；融资费用为贷款利息的 9%。求开发商可获得的成本利润率。解：（1）项目总开发价值1）项目建筑面积：40006.0%24000（m 2）2）项目总
12、销售收入：120002400028800（万元）3）销售税费：288006.5% 1872（万元）4）项目总开发价值（净销售收入）：28800187226928（万元）（2）项目总开发成本1）土地成本：5500 万元2）建造成本：4000240009600（万元）3）专业人员费用：96008%768（万元）4）其他费用：500 万元5）管理费用：（55009600768500）3 %491.04（万元）6）财务费用：a.土地费用的利息：5500（18%/4） 2. 5411204.45（万元）b.建造费用/专业人员费用/其他费用/管理费用的利息：（9600768500491.04）（18%/4
13、） 2. 541936.33（万元）c.融资费用：（1204.45936.33）9 %192.67（万元）d.财务费用总计：1204.45936.33192.672333.45（万元）7）广告费及销售代理费用：25288002.5%745（万元）8）项目总开发成本：55009600768500491.042333.4574519937.49（万元）（3）开发商利润：2692819937.496990.51（万元）（4）成本利润率：6990.51/19937.49 100%35.06%【案例】 例 11.3 现有一投资公寓的机会，该公寓市场价格为 100 万元，要求的首期付款额为 30%，该公寓
14、可以获得的 70%的抵押贷款，即 70 万元，贷款期限为 25 年，按月本息均摊偿还，年利率为 6%（每月付款额为 4510.11 元；年贷款本息额 54121 元） 。该投资者边际所得税率为 33%，假设每年折旧额为 25000 元。试计算该项目的投资盈利指标。解：每月付款额 = 4510.11(元) 251251 )%6(70)(npRPM公寓的第一年经营结果如下（单位：元）潜在总收入 120000减：空置及租金损失 4000实际总收入 116000减：经营支出 20000净经营收入 96000减：贷款本息 54121税前现金流量 41879（1）税前现金回报率 %96.130341879
15、%0权 益 资 本 金税 前 现 金 流 量净经营收入 96000减：利息支出 41660折旧 25000应纳税收入 29340乘以：边际所得税率 0.33所得税 9682税前现金流量 41879减去：所得税额 9682税后现金流量 32197（2）税后现金回报率 %73.19032197%0权 益 资 本 额税 后 现 金 流 量（3）投资回报率 89.14032461970权 益 资 本 额权 益 增 加 值税 前 现 金 流 量（4）总收益乘数 .816实 际 总 收 入市 场 价 格（5）净收益乘数 42.09净 经 营 收 入市 场 价 格（6）营业费用比率 %24.1716%实 际
16、 总 收 入经 营 支 出（7）盈亏平衡比率 7.6101250潜 在 总 收 入年 贷 款 本 息经 营 支 出（8）偿债能力比率 7.5496年 贷 款 本 息净 经 营 收 入【案例】 例 11.4 已知某房地产投资项目的现金流量如下：（单位：万元）年 份 0 1 2 3 4 5 6现金流出 3000 1500 300 300 0 0 0现金流入 0 0 3000 2000 1500 500 200假设投资者的目标收益率为 12%，求该项目的净现值和动态投资回收期。【解】以 12%为贴现率，求出项目计算期内每年的净现值和累计净现值。计算如下：年 份 0 1 2 3 4 5 6净现金流量
17、-3000 -1500 2700 1700 1500 500 200净现值 -3000 -1339.29 2152.42 1210.03 953.28 283.71 101.33累计净现值 -3000 -4339.29 -2186.87 -976.84 -23.56 260.15 361.48其计算公式为： 1、净现值：P=101.33（万元）2、动态投资回收期：Pt = 累计净现金流量现值开始出现正值的年份数1 （51）(23.56/283.71)4.08 年当 年 净 现 金 流 量 现 值值 的 绝 对 值上 年 累 计 净 现 金 流 量 现【案例】例 11.5 某公司购买了一栋写字楼
18、用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况如下表所示，如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为 20%，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。年 份 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10购楼投资 2000净租金收入 400 450 500 500 550 580 530 500 450 450净转售收入 1400解：（1） 以 20%的投资收益率计算项目的财务净现值。净现值由净现金流量乘以现值系数公式 1/（1+i ） n(i=20%)计算得来，所求的累计净现值为：NPV241.77 万元 0（2） 选 i22%进行试算，得出净现值为
19、45.18 万元，为正值，选 i=23%进行试算，得出净现值为4.26 万元，为负值。（3） 根据内插法公式求得：IRR=22%1%45.18/(45.18 4.26) 22.1920%项目现金流量的财务净现值和财务内部收益率计算过程如下：（单位：万元）Ic=20% Ic=22% Ic=23%年份净现金流 量 净现值 累计净现值 净现值 累计净现值 净现值 累计净现值0 2000 2000 2000 2000 2000 2000 20001 400 333.33 1666.67 327.87 1672.13 325.20 1674.802 450 312.50 1354.17 302.34 1
20、369.79 297.44 1377.363 500 289.35 1064.82 247.82 1121.97 268.69 1108.674 500 241.13 823.69 225.70 896.27 218.45 890.225 550 221.03 602.66 203.50 692.77 195.36 694.866 580 194.24 408.42 175.90 516.87 167.49 527.377 530 147.91 260.51 131.75 385.12 124.43 402.948 500 116.28 144.23 101.88 283.24 95.44 3
21、07.509 450 87.21 57.02 75.16 208.08 69.83 237.6710 1850 298.79 241.77 253.26 45.18 233.41 4.26由于该项目的财务净现值大于零，财务内部收益率大于写字楼平均投资收益率水平，因此该项目可行。房地产金融与投资练习一、多项选择题1、房地产融资的目的有 （ ）A、房地产开发建设融资 B、房地产租赁融资 C、房地产经营融资 D、房地产消费融资 2、间接融资的主要形式有 （ ）A、房地产抵押贷款 B、租赁融资 C、证券融资 D、建设贷款 3、抵押房地产的处分方式有 （ ）A、抵押房地产再抵押 B、抵押房地产折价 C、
22、抵押房地产拍卖 D、抵押房地产变卖4、按房地产投资的投资者权利可分为 （ ）A、股权投资者 B、债权投资者 C、主动投资者 D、被动投资者5、房地产投资决策的定量分析方法有 （ ）A、绝对法 B、经验判断法 C、相对法 D、创造工程法6、房地产投资可行性研究具有的特性是 （ ）A、前期性 B、不确定性 C、经济分析性 D、预测性7、房地产投资可行性研究的重点内容包括 （ ）A、房地产市场调查和预测 B、项目的风险分析 C、项目的目标分析 D、项目的现金流量分析8、对项目进行进一步的财务评价，还要选择相关的基础参数有： （ ）A、时间类参数 B、.融资相关参数 C、评价标准类指标 D、收益相关指
23、标9、房地产出售型项目经营成本包括： （ ）A、房地产开发成本 B、土地转让成本 C、房地产销售成本 D、配套设施销售成本10、房地产资产的经济特性是指 （ ）A、经济寿命长 B、土地的稀缺性 C、保值和增值 D、环境的密切关系题号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10答案 ACD BD ABD ABCD ACD BD BCD ABCD ACD AB1、房地产融资的目的有（ ）A、房地产开发建设融资 B、房地产租赁融资 C、房地产经营融资 D、房地产消费融资 2、间接融资的主要形式有 （ ）A、房地产抵押贷款 B、租赁融资 C、证券融资 D、建设贷款 3、对项目进行进一步的财务评价，还要选
24、择相关的基础参数有：（ ）A、时间类参数 B、.融资相关参数 C、评价标准类指标 D、收益相关指标4、房地产出售型项目经营成本包括：（ ）A、房地产开发成本 B、土地转让成本 C、房地产销售成本 D、配套设施销售成本5、房地产资产的经济特性是指A、经济寿命长 B、土地的稀缺性 C、保值和增值 D、环境的密切关系6、开发资金来源主要有 （ ）A、自有资金 B、政府投资 C、销售回款 D、银行贷款7、房地产融资的渠道有 （ ）A、自有资金 B、直接融资 C、销售回款 D、间接融资C、合同关系 D、抵押和受押关系 C、合同关系 D、抵押和受押关系8、在抵押贷款中借贷双方存在关系有 （ ）A、借贷关系
25、 B、债权债务关系C、合同关系 D、抵押和受押关系9、按房地产投资的对象可分为（ ）A、土地开发投资 B、住宅房地产投资本 C、办公楼投资 D、商业房地产投资10、房地产投资分析的程序和主要内容包括 （ ）A、市场研究 B、资金筹措 C、财务评价 D、风险评估题号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10答案 AD ABD ABCD BCD ABD ACD ABCD ABD ABCD ACD二、名词解释1、 房地产金融房地产金融是研究个人、企业和政府之间在房地产领域内进行货币和信用转移的过程、机构、市场和工具的科学。2、房地产抵押贷款房地产抵押贷款是指购房者以所购买的房地产为抵押物，向金融机构
26、申请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息，当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回权，并将抵押房地产拍卖，从中获得补偿。3、财务净现值财务净现值是指项目按财力基准贴现率 I，将项目计算期内务年的净现金流量折算到投资起始点的现值之和。4、房地产投资决策房地产投资决策指在房地产投资活动过程中，以大量的信息为基础，通过定性的推理判断或定量的分析计算，为实现投资者的预期目的而优选投资方案的过程。三、简答题1、房地产投资分析有何作用？答：房地产投资分析的作用：1.可以为房地产投资者确定投资方向提供论证。2.可以为投资者提供投资方案并预测投资收益。3.可以为房地产投资者描述风险及提供
27、规避风险的方法。2、房地产投资评价指标体系中属于静态评价指标有哪些？答：房地产投资评价指标体系中属于静态评价指标有:(1)成本利润率 (2)投资利润率 (3) 资本金利润率 (4) 资本金净利润率(5) 静态投资回收期 (6) 股本现金回收率 (7) 经纪人收益率 (8) 收益乘数(9) 营业费用比率 (10) 盈亏平衡比例 (11) 偿债能力比例 (12) 资产负债率(13) 速动比率 (14) 速动比率 (15) 借款偿还期 (16) 利息备付率3、我国房地产金融目前主要存在哪些问题?答：目前我国房地产金融的主要问题:1 我国房地产的资金来源高度集中于银行贷款2 我国房地产金融体系的建设严
28、重滞后与房地产业本身的发展四、计算题1、某人抵押贷款 10 万元用于购买商品房，贷款期限为 30 年，贷款年利率为 10%，采用等额本金偿还方式还款，试计算第一个月的还款额。解：第一个月清偿的本金数额 = = =277.77(元)12贷 款 年 限贷 款 总 额 30第一个月支付的利息=当月贷款余额年利率12=10000010%12=833.33(元)第一个月付款额=每月清偿的本金数额+月支付的利息=277.77+833.33=1111.10( 元)答：第一个月的还款额为 1111.10 元。2、某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况如下表所示，如果当前房
29、地产市场上写字楼物业的投资收益率为 20%，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。 （单位：万元）解：（1）计算项目的财务净现值年 份 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 合计购楼投资 2000净租金收入 450 450 450 450 450 450 450 450 500 500净转售收入 1400写字楼年净收入 -2000 450 450 450 450 450 450 450 450 500 1900每年净现值(20%)-2000 375 312.5260.42217.01180.84150.70125.59104.6696.90306.86
30、130.48每年净现值(21%)-2000 371.90307.36254.01209.93173.49143.38118.5097.9389.93282.4248.85每年净现值(22%)-2000 368.85302.34247.82203.13166.50136.40111.8691.6983.51260.10-27.72NPV= 2000+ + +8%)201(20459)201(510%)(=2000+1726.72+96.90+306.86=130.48 (元)（2）计算项目的财务内部收益率当 i1=21% NPV1= 48.85 当 i2= 22% NPV2= -27.72 IR
31、R= i1+（i 2i 1） 21%+( 22%21%)21NPV48.85/76.5721%+0.64%21.64%（3）判断该投资项目的可行性 NPV= =130.48 0 IRR=21.64% 20% 该投资项目是可行的答：项目的财务净现值为 130.48 元，项目的财务内部收益率为 21.64%。该投资项目是可行的。3某人抵押贷款 10 万元用于购买商品房，贷款期限为 30 年，贷款年利率为 10%，采用等额本息偿还方式还款。试计算：（1）计算每月的还款额（2）计算第一年每月还款情况解：（1）计算每月的还款额877.57(元)npRPM12)( 3012)%(0（2）计算第一年每月还款
32、情况答：每月的还款额为 877.57 元。第一年每月还款情况如上表。月份 贷款余额 偿还的本金 偿还的利息1 99955.76 44.24 833.332 99911.15 44.61 832.963 99866.17 44.98 832.594 99820.82 45.35 832.225 99775.09 45.73 831.846 99729.02 46.07 831.507 99682.53 46.49 831.088 99635.65 46.88 830.699 99588.38 47.27 830.3010 99540.71 47.67 829.9011 99492.65 48.06 829.5112 99444.19 48.46 829.11合计 555.60 9975.03
