1、PART1 市场及竞争,市场供销分析 主要竞争分析 区域四大机会,PART1 市场及竞争,市场供销分析 主要竞争分析 区域四大机会,2012年1-2月荥阳市商品房销售下降逾5成,受持续严格的国家房地产市场调控政策及房地产信贷政策的影响，1-2月，荥阳市新批准商品房预售项目 3个，批准预售面积4 .77万平方米，同比下降29.48。商品房买卖合同备案260套、同比下降53.99，荥阳户籍以外人员购房仅有11套、占商品房买卖合同备案总套数的4.2，其中商品住宅备案250套、同比下降52.48；商品房销售额12923万元，同比下降54.69；商品住宅成交均价4159.43元/平方米，同比上涨27.8
2、5，环比上涨14.68。,新闻动态,荥阳市地产销量大幅下滑，单价同比、环比均保持上涨。,信息来源-荥阳房管局,2011年，国家实行了“史上最严”的房地产市场调控政策；2011年12月12日召开的中央经济工作会议又明确2012年全国要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归；今年3月5日，温家宝总理在全国“两会”上提出要“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归”。其间，安徽芜湖、广东佛山等地曾对当地房地产调控政策进行“微调”，但均迅即被国家住房和城乡建设部一一叫停，住房和城乡建设部有关负责人表示绝不允许地方政府在房地产调控上与中央唱反调。,延续调
3、控,政策大势,信息来源-荥阳房管局,目前，荥阳市大部分金融机构执行的房贷政策是：首套房首付款比例为30%，贷款利率在基准利率基础上上浮10%；郑州银行执行的是首套房首付款比例为50%时实行基准利率，首付款比例为30%时贷款利率按照基准利率上浮10%；工商银行、农村信用社执行的是首套房首付款比例为30%，贷款利率为基准利率。,执行政策,政策大势,信息来源-荥阳房管局,市场量价分析,2009年-2011年度荥阳商品房销售面积及价格同步增长。,荥阳市地产目前处于发展速度较快阶段，09年-10年，价格大幅增长；2011年依然保持稳步增长。2012年部分高端楼盘均价增至4000甚至以上，市场刚需信息强烈
4、。,市场量价分析,09-11年荥阳市部分楼盘价格走势（元/),上表价格为全年均价,荥阳住宅类物业供需（万),2008-2011年荥阳住宅类产品投放及去化,市场量价分析,2008年供大于求，2009年供不应求，约消化两年的存量，2010年供求基本持平。年去化约50万方 2011年荥阳市商品房余量约为14万平方米， （2012年1-2月，荥阳市新批准商品房预售项目3个，批准预售面积4.77万平方米） 供求比约为1：0.78，目前市场销售房源主要以前期库存和新增预售为主，目前在售约有19万方。,本表“去化量”含有07年之前的余量,荥阳市2011年商品住宅销售均价为3300元/，而该价格在2007年仅
5、为1850元/，年平均增长率为17.85%，尤其是2009-2010年，销售均价增长30.43%； 2008年荥阳市商品房销售面积30万，2011年去化52万 ，年均增长率为30%，则供给量则由最低的2009年的22万一跃增至11年的66万方，增幅约300%,年增长率约为100%。 近三年年均去化量约为50万方,市场量价分析,本表“去化量”含有07年之前的余量,走势描述,2012年1-月2月，受持续严格的国家房地产市场调控政策及房地产信贷政策影响，荥阳市商品房供应同比下降约30%，商品房销售同比下降50%以上，房地产开发企业融资难度加大，市场观望心理较重,荥阳2012市场分析,信息来源-荥阳房
6、管局,市场基本情况,（二）商品房销售情况 2012年1-2月，荥阳市新批准商品房预售项目3个，批准预售面积4.77万平方米，同比下降29.48%；商品房买卖合同备案260套、同比下降53.99%，荥阳户籍以外人员购房仅有11套、占1-2月我市商品房买卖合同备案总套数的4.2%，2月份商品房买卖合同备案121套、环比下降13%其中商品住宅备案250套、同比下降52.48%；商品房销售额12923万元，同比下降54.69%；商品住宅成交均价4159.43元/平方米，环比上涨14.68%。,（一）商品房开发情况 2012年1-2月，荥阳市房地产用地出让共10 宗，面积27.84万平方米；房地产开发新
7、开工23.96万平方米，竣工11.77万平方米。,荥阳2012市场分析,信息来源-荥阳房管局,2012年市场,从2012年商品房预售计划申报情况看，2012年荥阳市申请商品房预售的项目有22个、申请预售面积118万平方米，比2011年全年预售面积（66.35万平方米）增加77.84%，实际预售面积将达79.17万平方米，另外尚有3个城中村改造项目中商品房开发面积未定；同时，今年我市保障性住房建设力度也将加大，将会分流部分购房群体，对房地产市场也会带来一定冲击。但与此同时，国家房地产调控政策和信贷政策比较严格、商品房销售形势不容乐观，面临融资难、资金紧张等矛盾和问题。,荥阳2012市场分析,信息
8、来源-荥阳房管局,荥阳2012市场分析,2012年预计批准实际预售面积约为79万方，加上去年存量14万方，2012年商品房（住宅）总量约在93万方左右。我项目住宅开发总量约占本年度市场总量14%，一期项目约占本年度市场总量的7%.,荥阳主要项目2012年推货体量,荥阳2012市场分析,备注：本数据存在市场变动引起的不可预知的误差，仅供参考！,荥阳2012市场分析,荥阳主要项目2012年推货体量,备注：本数据存在市场变动引起的不可预知的误差，仅供参考！,荥阳2012市场分析,2011年下半年荥阳市土地成交表,荥阳市土地动态参考：,荥阳2012市场分析,荥阳市9幅国有土地挂牌出让（2012一季度）
9、,荥阳市土地动态参考：,1、政策层面延续调控，信贷机构紧缩，购房成本增加； 2、购房者观望情绪浓厚，房地产市场低迷（商品房销售同比下降50%以上）； 3、新开楼盘及申请预售面积突增，市场压力加大； 4、项目开发融资难度加大，销售回款压力增大； 5、1-2月商品房均价环比有所增加，存在一定刚需市场； 6、郑西经济发展，在一定程度上支撑市场信心！ 7、2012年荥阳市场存量及投放量约为93万方，近三年年均去化量约50万方； 8、御景苑项目住宅大约13万方，一期高层投放约6.5万方，占市场总量的7%；,小结,宏观环境：,PART1 市场及竞争,市场供销分析 主要端竞争分析 区域四大机会,荥阳城市发展
10、特点，老城区板块下一步的发展面临制约,区域板块,本项目区域客群分析,购买客群目前仍以老区为主，郑州及周边乡镇人数有所增加，对新区认支度较高,我们选择项目的销售主管、置业顾问、普通民众等，针对荥阳房地产市场进行了一些市场调研，得出一些结论： 1、荥阳市房地产项目地域性强，本项目区域针对客群相当一部分为郑州客户，尤其是以大溪地（约7成郑州客户）、意墅蓝山（约7成郑州客户）和香槟大道（约4成郑州客户）为代表的东区项目。 2、由于郑西经济圈和荥阳东区的政府行政办公区带动荥东区域发展，人们对于东区未来发展看好。,客群描述,选择竞品项目参考特点 区位地段 教育资源 居住氛围 配套设施 产品特色,清华大溪地
11、 意墅蓝山 豫龙之春,荥阳新区高端项目较多，多属于低密度产品，区域未来前景较好，故因物业类型不一、区位特点相异，非项目重点竞争产品； 综合项目特点和市场产品情况，本项目选定竞争产品应该是：郑上路沿线临近区域的高端项目。 依据产品特点、项目定位的界定，郑上路沿线我们选取清华大溪地、意墅蓝山和豫龙之春作为竞争产品；,主要竞品界定,御景苑主要竞争,项目鸟瞰图,项目实景,个案分析,多层住宅辅以电梯花园洋房高层，搭配有公寓和写字楼,多层住宅,电 梯 花 园 洋 房,写字楼,公寓,高层住宅,小/高层复式,意墅蓝山主要以多层住宅为主，包括普通多层住宅和退台花园洋房，社区北部规划有小高层复式住宅，和公寓、写字
12、楼； 社区西部规划为28层的高层住宅，带电梯的花园洋房则位于社区最中央、紧挨中央水景的位置。，,中森意墅蓝山产品线丰富，涵盖多层洋房，花园洋房以及高层住宅、公寓住宅和写字楼，社区西部还规划有社区商业。,多层住宅,花园洋房,小高复式,高层住宅,公寓住宅,写字楼,开发节奏：,社区商业,个案分析,目前销售情况：,五期产品情况： 五期高层+洋房，400多套房源，洋房60套预计5月份推出，已经去化的100套是通过团购的形式走的面积单一，1012+1户型，130，143，就这三种只有1012+1户型卖得好，其它的总价太高，不好卖 目前四期还剩60多套房子，以沿街的多层为主，优惠在4万-8万不等,其中5层半
13、花园洋房6栋，主力面积105-167；高层分别为20、24、30层，2梯3户，主力面积为95-135；花廊联排美墅面积为136左右；合院别墅7套，面积380左右。,四期剩余房源不多，五期会员招募，1万抵2万,或者2万抵3.6万,或者3万抵5万,个案分析,项目鸟瞰图,项目实景,个案分析,清华大溪地二期包含多层住宅和高层住宅，联排及叠加别墅； 在售4栋8层电梯洋房，认筹叠加1万抵5万（联排5万抵十万）下半年推出10层洋房200约套 多层户型为100126； 高层为134147较大户型。,个案分析,最新动态：2012年3月30日：一期30套房源特价清盘销售，90-140平米两房三房，特惠75折，折后
14、起价3323元/平米，另二期8层电梯洋房在售，90-120平米，一梯两户，起价5000元/平米，全款95折，按揭98折,项目实景,个案分析,主力户型及面积： 45-66一房 15% （105） 77-88两房 15%（115） 98-115三房 25% （185) 125-143三房 40% （282） 139 四房 5% （36）,个案分析,分析：豫龙之春户型以125-143的三房为主力户型，户型设计合理，市场上的主流户型。 项目临近即是高校，相当一部分房源，由教师团购，后期会对我项目产生一定的产品冲击和市场影响。,说明：豫龙之春与我项目临近项目， 均为高层，且产品同质化较重,规模、产品、价
15、格：多层洋房较为稀缺均价在5000以上，高层在4500左右,主要竞品分析,新区房地产项目在建筑风格方面表现得比较多样性，如香槟大道的海派风格，新区名苑的新中式风格，意墅蓝山的 西班牙托斯卡纳风格等，都表现出了新区板块高起点、多元性和外来风格逐渐风靡的特点。,建筑风格、园林：行政新区房地产项目建筑风格表现出多元性、精细的特点，外来风格成为趋势,景观是高端楼盘竞争的关键因素，项目相比于市场楼盘具备绿化率优势；围合布局、大面积核心绿化景观及主题园 林更利于市场出彩；项目可在营销推广及销售体验的过程中强调景观的优势。,主要竞品分析,推广分析：行政新区项目在诉求点上，开始诉求概念化、形象化,主要竞品分析
16、,各竞品之间客群情况并不统一，但均离不开外地客户对项目销售的支撑； 据了解，品牌、周边配套、教育资源是客户考虑置业最关注的因素（价格除外）。,竞品客户群分析：通过销售人员访谈获得,主要竞品分析,目前行政新区市场上的项目物业管理公司多是来自开发商自有物业，存在管理不专业，管理内容单一，没有附加服务等缺点，与之相对应的，物业管理费水平也较低。,物业管理：行政新区项目物业管理公司多为开发商自有物业公司进行管理，管理费用较低,主要竞品分析,PART1 市场及竞争,市场供销分析 中高端竞争分析 区域四大机会,郑州西都 荥阳东城,健康宜居 未来潜力,产品差异 可称精品,竞争项目 竞合关系,区域四大机会,荥
17、阳南部打造宜居健康城,“一城五区一中心”,国际医学健康城；医学院校区、医药研发区、康复养生区、物流商务区、绿色生态健康宜居区；郑州市民健康中心。,东至西南绕城高速公路,西至现状省道S232,北至中原西路,南至崔庙镇、贾峪镇镇区规划建设用地范围线,总体规划面积117平方公里，起步区规划面积14平方公里。,首批将有14家机构、院校入驻,总投资高达147.5亿元，可为患者提供多达2.6万张床位，相当于省人民医院床位数的8倍多。,健康宜居 未来潜力,荥阳南部打造宜居健康城,健康宜居 未来潜力,郑州都市区建设整体规划，到2020年，郑州都市区建成区超1000平方公里，总人口达到1500万以上。将荥阳、上街纳入中心城区建设 。 中心城区的定位为省市政治文化中心、现代商贸服务中心和历史文化名城保护核心区。 中心城区到2020年，建成区面积达到400平方公里左右，建成区人口达到400万人。 中心城区将沿郑上路建设路金水路郑开大道、中原路东西大街郑汴路两条轴线形成中心城区东西向发展轴，构建城市发展核心区域。,郑州都市区中心城区核心,郑州西都 荥阳东城,
