1、目 录1 丢车后的纠纷2-9 页2 大业主小业主谁的利益更重要10-12 页3 小区内业主交费停车被盗物业公司赔偿 50%13-15 页4 小区丢爱车，谁赔16 页5 停车费 400 元是场地费还是保管费17 页6 业主丢残摩物业被判赔 小区丢车物业赔偿18-19 页7 车在停车场外丢失物业管理被判赔偿20 页8 停车不进棚丢了白丢 21 页9 停车场车被盗小区物管一审败诉22-23 页10 车库进雨水奔驰车被泡两天，物业公司被判恢复原状24 页11 关于高空抛物砸坏 B 座 28H 奔驰汽车的经过 及处理办法25-26 页12、 爱车存放停车场 牌照被撬谁应该承担责27 页13 保过险的车在
2、小区停车位中丢失28-29 页14、 车辆在收费停车场丢失，车场管理部门是否应该赔偿30-33 页附：国家发展计划委员会：机动车停放服务收费管理办法15、 车主与停车场的关系应是保管合同关系34 页16 关于对麦德龙商场停车场一案的思考35-36 页17、 广州：停车场内轿车被盗车主获赔 328 万元37 页18、 停车场丢车该由谁来赔38-41 页19 停车场丢车该不该赔42-44 页20 停车场丢车考验公共政策45 页21 停车场丢车推责任 保险人索赔获成功46-47 页22、 停车场丢失其停放的轿车赔偿案48-49 页23 停车场经营中的法律责任值得关注50 页24 未交停车费停车场失车
3、车主获赔 30 万51 页25 整治停车场车辆遗失损坏要赔52-53 页丢车前后的纠纷物业教育资讯专刊总 9 期案例精解栏目曾经报道过一件小区丢车案，那个案件中的物业管理公司就因为发了一个车辆出入牌，便最 终承担了赔偿的责 任，于是他 们打算今后再也不管小区里的汽车了。我们今天说的这个案子中，物业公司从来就没有管过小区里面的 车，可是住户丢车之后依然要向他们索赔，而且，和前面那个案件一样， 这个案件也同样发生在山西太原。那么，这又是怎么一回事呢？在山西省太原市，有这么一家人，男主人叫薛振斌，女主人叫孟靖雯。因为较早经 商的缘故，这家人很早就有了私家汽车。1999 年 1 月 6 日，在 卖掉了
4、原来的旧 车之后，他们用孟靖雯的名义，买了一辆枣红色的桑塔纳 2000 轿车。可是，开上不到两年，就在自己家门口出了事。孟靖雯很清楚地记得，丢车那天是 2000 年 8 月 26 日，早晨她出去买菜的时候，车还停在自家楼外的空地上。孟靖雯：我当时出去的时候，正好赶上力 鸿（公司员工）上班，有修理工，有管物业的，都说大姐你的车擦得真亮，就在这儿停着。两个小时以后，她买完菜回到了家。孟靖雯：等我回来的时候，门口有一个修 车子的， 钉鞋的，就说哎呀，大姐您怎么刚回来，你的车刚开走。这番话让孟靖雯有一种不祥的预兆，不 过，她 觉得也许是自己的丈夫开走了 车。孟靖雯：（我）就进屋，回头我爱 人说，没有呀
5、，我两个赶快就跑出来。楼前空空如也的事实告诉薛振斌夫妻俩，他 们的汽车已经 不翼而飞。两口子立刻 报了案，当地公安局也特地为这辆车发布了协查通报，但是 这个案子至今也没有破 获。就 这样，仅仅两个小时的时间，好好的一辆汽车就没了踪影。让 薛振斌和孟靖雯感到后悔不已的是，由于疏忽，他 们在给这辆汽车上保险的时候，没有包括盗抢险，这样他们只能从保险之外的其他途径去 寻求补偿了。于是，汽车丢失这件事情一下子撩起了他 们和房屋开发商之 间的新仇旧怨。孟靖雯的丈夫薛振斌：晚上，我们没有地方（停车），我 们只能停在楼前，也就是我们现在的院里面，现在的车，住户的车，也都是在院里面停。在薛振斌看来，他所居住的
6、这 个桃园公寓，一没有大 门，二没有门卫，三没有车库，这就是自己汽车丢失的重要原因。可是，他清楚地记得，当初买房子的时候，房屋的开发商，也就是太原力 鸿房地产开发公司在广告上说的可不是这个样子。薛振斌：我们买房子的时候，这 个价钱也是比较高的，他 们 告诉我们，广告什么，都是 说的，好像就是属于比较高档的小区，高档的公寓。在报纸广告上，可以清楚地看到，在这个叫做桃园公寓的房地产项目里，物业管理的内容包括有门卫、 车库等等。在 1996 年的太原，绝大多数的房地产项目中，配备车库的还并不多，这一点， 对已经有了汽车的薛振斌产生了明显的吸引力，再加上位于汾河之畔的地理位置也确 实很诱人，于是，一家
7、人很快做出了决定。1996 年 11 月 21 日，薛振斌和桃园公寓的开 发商，也就是太原力鸿房地产开发公司签订了购房合同，买下了二号楼一单元三号的一套住房。可是，从住进房子的第一天起，烦恼便一直没有离开过这家人。薛振斌：结果我们住进来以后， 绿地没有，花园没有，连棵草也没有，车库没有，保安没有，什么东西都没有。 （说的是）24 小时热水，管道倒给我们安了，收了 3 个月的热水费，热水也停了，热水也没有了，什么都没有，到现在是（这样）。 花园没了，热水没了，当初广告上说的，结果什么都没有了，现在汽车又在小区丢了。薛振斌一家觉得，如果力鸿公司按照广告上的承 诺，安排了保安 门卫，也设置了车库，那
8、么汽车也就不会丢失了。所以，力鸿公司对于自己汽车的丢失，有着不可推卸的 责任。于是，他们找到了就在公寓前面的力鸿大厦里面办公的力鸿公司，要求他们赔偿丢车带 来的损失。 薛振斌：我这个车当时丢了以后，我就找他老板，于总，于江（董事长），我找他以后，当时感觉也不错，客客气气，最后把我送到电梯口，答应商量商量以后给我一个答复，结果是我等他答复，等了几个月以后，派了他公司的一个法律顾问。这个律师来了以后，他就是回公司反映反映，把你 这个意思说一说，结果走了以后，再也没有音讯了。 公司方面的这个态度，让薛振斌意 识到，通 过正常协商的渠道，是不可能得到让自己满意的答案了。可是，天天没车可用的现实又在不断
9、提醒着他，这件事情不能就 这么算了。于是，一家人决定到法庭上去讨个公道。 2002 年 11 月，孟靖雯向山西省太原市杏花岭区人民法院提起 诉讼，把太原力 鸿房地产开发公司告上了法庭。请求法院判令被告太原力 鸿房地产开发公司赔偿丢车损 失 162800 元。 原告一方认为，我是冲着你的广告上 说有门卫有车库，才 买 的房子，可是结果上却什么也没有。现在车丢了，我当然要找你。但是力鸿公司方面却一直没有给他满意的答复，这样看来，在力鸿公司的心里，恐怕也有着自己的想法。那么，究竟他们是怎么看待薛振斌丢车这个事情的呢？当双方走到法庭上的时候，面对孟靖雯一家的索赔要求，力 鸿公司又会拿出什么样的 说法呢
10、？ 其实，从一开始，力鸿公司就觉得自己不需要对丢车事件承担任何责任。公司总经理金来告诉记者，他们觉得，房屋买卖过程中的 纠纷，和 现在丢车，是两个不相干的问题。 力鸿公司总经理金来：力鸿房地产综合股份有限公司，他是一个房地 产开发者，但是另外呢，他还是一个物业的管理服务者，这样的话 ，他是两回事，为什么是两回事，是一个公司，但是你是两个不同性质的两个问题。 金总经理要表达的意思是，房屋 买卖是房屋买卖，物 业管理是物 业管理，两件事情一码归一码。无论哪件事，都要根据合同来办 。丢车的事情显然是属于物业 管理方面的，可是，在整个桃园公寓，从来没有任何业主和他们签订过物业管理合同，当然，这里面也包
11、括薛振斌在内。 金总：我就想问一下，如果业主和我 们没有这个物业管理服 务合同，我 们还有啥关系，我认为是任何关系没有。 理直气壮的金总经理还用退一步说话的方式摆出了更为充分的理由。 金总：如果他们都交费，虽然没有合同，交了费你办事也要 负责任，一分钱都没有交，事实的合同都没有，事实的形式都没有。是不是百分百的（没交费）我不敢说，但是 绝大部分从来没交过物业管理 费， 这个孟靖雯一家，从来也没交过一分（钱）。 那么，事实是这样的吗？从 1996 年到现在，在 这么长的时间 里，薛振斌真的既没有签物业合同，也没有交物业费吗？小区里的其他人家又是怎样的情况呢？当我们带着这样的问题，再次找到薛振斌的
12、时候，得到的是一个肯定的答案。但是他的解释却让我们非常意外。 薛振斌：他没有给我们收过物业费，他如果跟我 们收过物业费 了，来，一户交多少物业费，是给你们看汽车，看大门，我们这么多住户，首先我是第一个要交，其他人家，我们这些住户，基本都是对这个安全看得挺重的，我想大部分都是会交的。 薛振斌的这番话让金总经理大呼冤枉， 为了证明自己曾经 去收过物业费，他 还拿出了当年的一些资料。 金总：这个资料是这样，物品拿来 给你们看，你看（ 纸）黄黄的，这不是你们来临时给你们准备的，不是。这是 1996 年 10 月 27 日印的 这个， 这是桃园物业管理部 资料项目。 在这份材料上，我们看到，其中包括小区
13、的简介，小区的公约，服务性管理条例，物业管理部职责范围， 还有物业部经理岗位职责 一些项目，正文里面 还有停车费 收取标准等相关内容，但是，薛振斌却 说，他对这些是一点印象也没有。 薛振斌：他是不是有这个准备，有各种各 样规章制度，但是我不知道，他也没有通知到我，他也没有跟我说过。 那么，力鸿公司到底有没有通知 过业主呢？当初到底有没有 试图收过物业费呢？我们找到了已经离开力鸿公司的原公司物业部经理郭宝生，在他原先工作过的物业部办公室，他回 忆了当时的情况。这间屋子，正好就位于薛振斌家的楼下，相距不到十米。 原力鸿公司物业部经理郭宝生：有过，这个有过。你像我是这样的，就是这个根据物价局批文的话
14、，我们这个收费是这样定的，就是每平米是三毛 钱，我就折合成（整数）一块儿算，118.13（平方米）的也就算成 100（平米），97.63（平米）也拉成 100（平米），按照每 户 30 块钱这样的收吧。 记者：那这个钱你们收上来了吗？ 郭宝生：试着收过。这个好像是第一次收，收了 13 户，以后再没有人交了。 记者：为什么他们不交呢，住户为 什么不愿意交呢？ 郭宝生：因为我们是开发商，开 发了以后，由开 发商进行物 业管理，这个是物业上的，说白了，物业管理我就是给你做物业服务， 现在住户对我们开发商有意 见，那么就是把开 发商的牢骚、意见，反应我这儿了，你看我这个问题，那个问题，什么都不交，有些
15、水电费都不想交。 原来，一切的问题，就出在力鸿公司既是开发商又是物业管理者 这一点上，正是由于两个角色由一家在充当，业主们便把在房屋 买卖过程中的种种不满，全部转移到了物业管理的环节中。在我们的采访过程中，薛振斌和其他业主也多次表达了他 们这种不满。 薛振斌：我买房子的时候，他告 诉我们说， 这个后面就是花园，当时（这里）没有（房子），就是我买房子时候，他说这儿准备将来建花园，就是我们住户享有的花园、绿地，小区它要有绿地，有花园，挺好的，结果你看现在，现在是花园没有，盖起楼来了。 这个人叫刘五儿，也是桃园公寓的业主，他也有一 辆枣红色的桑塔 纳 2000 轿车。薛振斌的邻居刘五儿：当时买房子的
16、时候， 这个院子，三 栋 楼共同的院子，这个院子，当时买房子，买了（在第）五层。考虑到这个停 车，停 车这个院子，现在他跟我们全部隔开了。这个院子（成了）大厦单独的院子了，所以我们停车就没有地方停 车， 这个院子他不 让我们停。面对这样那样让他们无法接受的事实，业主们选择了一个方式来表达和 发泄自己的不满， 这就是，拒绝交纳物业费。但是，当现 在出现汽车丢失这么个严峻的问题时，他们却不能否认一个事实，那就是，他们和力鸿公司之间，确实不存在物 业管理方面的合同。而这一点，正是金总经理一再强调并且抓住不放的。因为，他觉得，没有合同，我就根本不需要对你汽车的安全负任何责任。 金总：从法律上，从形式上
17、没有建立什么合同，没有建立过合同，一分钱不给，这个一分钱不给，我每年赔这么多钱，谁来站岗来呢。至于小区的安全问题如何解决，金 总经理的回答很简单也很干脆。 金总：配保安不难，是吧，有钱花钱马上就配。这个（物业费）你不交，你不交可以，但是你不交就跟我没有任何关系，咱俩没有建立任何关系，既没有法律上的合同关系，也没有事实上的合同关系。 力鸿公司的态度非常明确，不 错，我确 实没有给你配备保安 门卫，但是我根本就没有责任和义务做这个事情，因为，我们之间根本就没有任何合同关系。所以，你现在丢了车，我同 样不需要承担任何责任。业主们的态度是，不见兔子不撒 鹰，你先服 务我再交钱。力鸿公司想的是，赔本买卖
18、不能做，你先给钱我才能干活。于是，这个事情就有了点先有鸡还是先有蛋的意味。不过，不管究竟是谁应该把事情做在先，对于薛振斌和孟靖雯这 两口子来说， 摆在面前的现实 是，他们确实没有和力鸿公司签过物业合同，也确实没有交过物业管理费，那么，他们用什么来说服法官，让力鸿公司赔偿自己丢车的损失呢？ 对于案子的输赢，薛振斌并没有太多的担心。和力鸿公司不一样，他有他自己看待和考虑问题的角度。 薛振斌：我们买了他的房子以后呢， （从）我们买房子一直到最后，他也没有进行（物业管理）移交，一直是力鸿开发公司在管理，收什么 这个费，那个 费，全是力鸿开发公司，盖的章都是力鸿开发公司物业部。 薛振斌给我们拿出了他们家
19、这些年交费的各种收据，其中包括水费电费取暖费等等，收 费单位都是力鸿公司。薛振斌觉得，凭这些收据，就足以证明，力鸿公司事实上一直管理着桃园公寓。那么，现在自己丢了汽车，当然要找你赔。 薛振斌说力鸿公司一直管着这个小区， 对于这个说法，金 总经 理并没有否认。实际上，关于这个问题，力鸿公司上下可以说是一肚子苦水。 金总：事实上现在，我们是在为这 个桃园公寓小区做了大量的工作，不管送暖、送 电、送水，包括维修，统统都是我们来管理的，包括这个维修，都是我们没有跟他们去要任何一分钱。这样的话我们每年还要赔好多钱，我们现在比较 好一点， 还要赔 4 万左右一年。我们不能这样干了，这个太不公道了，这个尽管
20、力鸿公司满肚子委屈，业 主们却是一点也不领情。在他们看来，作为开发商，你管理物业，既是客观事实，也是天经地义。 薛振斌：在没有移交（物业管理）以前， 这个责任必须你力鸿 公司承担，你不 负这个责任不行。 力鸿公司不得不管了这么多年物业，有一个很无奈的原因，那就是桃园公寓的水电和力鸿公司自己的写字楼力鸿大厦是连在一起的。 金总：我不打交道不行，我是必 须收我的水电， 这个水电，因为从我们这拉出一个表来，算他们的总表。 为什么薛振斌一再强调力鸿公司事实上管着物业呢？对于这个问题，金总经理的心里有着自己的判断。 金总：他说这句话，有他的目的，就是说你跑不了，你不管是不行的。他是想说明这个问题。 明明
21、不想管，还不得不管，一旦出了事情，还会因为管了事情而被对方揪住不放。这种滋味让力鸿公司感到实在不好受。为了摆 脱这种只做赔本买卖的现状，他们也曾经想到了一个一劳永逸的解决办法，那就是，让业主们成立业主委 员会，然后按照 规矩签订物业 管理合同。 金总：我专门组织了一个班子，我 们有两个老同志，加上我们管理部的经理，加物业管理人员，天天去他们那里做工作，给他们征求意 见， 这个表这里都有。一沓子发出去了，一家一张我们是巴不得他赶紧成立一个业主委员会，我 该负什么责， 负什么责。 该负什么责，就负什么责。这句话的另外一层含义是，我觉得不该负责的东西，就一点也不想负责任。那么，他们的想法能够如愿吗？
22、 金总：组织起来，收了半天，没有两三家填写的，剩下全是空纸，有的还表收不上来。一直弄不成。 郭宝生：成立不起来是这样的，住 户就说，行啊，你必须把我以前的什么东西达到，他要求开发商达到什么标准，你这个广告好，什么好，达到了这个条件以后，咱们再去（谈）成立（业主委员会）这个问题。 于是，绕了一个大圈子，问题又回到了一开始的起点。说到底一句话，还是当初开发时候的遗留问题没有解决。不过，在薛振斌心里，成立不成立业主委员会，力鸿公司都应该赔偿他现在丢车的损失。 薛振斌：（成立）业主委员会，我 们是业主，我 们成立不成立，那是我们业主的事情，不能因为我们业主不成立业主委员会，你就不 给我们服务了。 在金
23、总经理看来，业主们心里想的，实在是一个很精明的算 盘。 金来：我（业主）不签订合同，构不成 这个关系，我就理所 应 当不交费，我丢了东西，你（力鸿公司）还得负责赔。这何乐而不为呢？ 没有合同，也没有收钱，别人丢了东西，自己还要负责， 这样的局面，力鸿公司当然不乐意。那么，面对对方的索赔要求，他们能 够顺利脱身吗？ 双方就像是一对既不亲又不爱的小两口，心不甘情不愿地在一起度 过了好几年的日子。 现在出了丢汽车的这么个事情。薛振斌就 觉得，我不管你是开 发公司的身份，还是物业公司的身份，总之我就是要抓住你不放。想一点不担责任那是 绝对不行的。力 鸿公司却 觉得，我好心好意一无所获地为你免费服务了这
24、么些年，没有功劳还有苦 劳。我也不指望什么，至少落个相安无事。现在倒好，你 丢了车，却要我赔钱，莫非我这好人还做错了不成？ 于是他们都只能期待着法院，做出公正的判决。 2002 年 11 月 25 日，经过审理，太原市中级人民法院得出了 结论。法院认定， “力鸿公司作为事实上的物业管理者，即对住户依法 负有基本的保障其财产、人身安全的义务，本应也完全有能力安装护栏、大门，配备保安、门卫，提供车库 等，因此，如果以 购房合同中并未列入广告所承诺的内容，业主没有与物业管理机构建立委托关系或保管合同，便可以对住户财产 、人身安全完全不管，不承担任何责任，则于情于理不通，与其所负有的主要 义务相矛盾，
25、也有悖于 诚实 信用原则。 ”力鸿公司对孟靖雯丢车负有部分责任，对于孟靖雯要求赔偿 162800 元的诉讼请求， 给予部分支持，判令力鸿公司赔偿人民币 48840 元。丢车之后，力鸿公司安装了护栏 和大门， 业主们也自己出钱请 了一个门卫。但是，他 们的怨气并没有完全消除，物业管理合同依然没有 签订。如果再 发生丢车 案这样的事情，力鸿公司还有可能会面临诉讼， 这正是他们最担心的。 那么，为什么会出现这样的局面呢？ 对此，郭宝生有一番自己的解释，他觉得问题的症结就在于开发公司自己在管理物业。郭宝生：这叫父亲开发，儿子管理，这个管理的矛盾在哪儿呢？主要是住户一发现问题，找不到开发商，你就代表开发
26、商，他就认为我就是开发商。把所有的问题、矛盾，对开发商的怨言、抱怨全加到物业这儿来了。 看来，由开发商自己来管物业 ，确 实很容易引起一些麻烦。根据我们记者的了解，在全国，类似于桃园公寓这样的情况还是比较普遍的，只不 过程度不同而已。那么，像目前桃园公寓 这样的现状，又应该有个怎么样的解决方式呢？ 于庆新作为业内人士，他谈了自己的一些看法： （业主）他完全可以以独立业主的身份，或者几个 业主的身份，去起诉开发商。当然，最好的方式是成立业主委员会，业主委员会代表全体 业主向开发商提出索 赔的要求， 进行法律诉讼，这是一种方式。其次，通过成立业主委员会，也可以选择新的物业管理公司。 而开发商呢，如
27、果从一开始就能 够去选择依法选聘物业管理公司，或者在自管的过程中，能够与业主签署有效的相关管理协议，那么也会使管理 变得非常有序，责权利能够清晰。 非常遗憾的是，双方都不采取 这种方式，才会出 现今天的局面，当然，亡羊补牢，犹 为未迟，现在双方法如果理智地来处理这件事情，在 现有的法律框架下，按照刚才说的方式去处理的话，相信这个问题还是能够得到解决的。 对于薛振斌来说，尽管法院最后判决力 鸿公司赔偿了他四万多元，但是他自己还是承受了十多万元的损失。我们不妨设想一下，如果当初刚刚发现开发商没有 兑现自己承诺的时候，他就走上法庭，从法律的渠道要求开发商履行诺言，也 许早就解决了整个小区的安全 问题
28、。 应该说，用不交物业费来对抗开发商这个做法，就像一柄双刃 剑，既 伤害了对方，也伤害了自己。毕竟，业主们真正希望的，不是出了事情有人赔偿，而是有个安宁祥和的生活 环境。所以，假如在买房住房的过程中有什么纠纷的话，不是赌气，而是理性地去寻求法律的帮助，促使事情向正常的方向演变，也许是最好的选择。 最后，一起来参阅相关的法律信息。 国务院颁发的物业管理条例： 第二十四条规定 国家提倡建 设单位按照房地产开发与物 业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 第二十五条规定 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 第二十六条规定 前期物业服务
29、合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物 业服务合同终止。大业主小业主谁的利益更重要地下车场变商场 海印花园引纠纷【惊闻】地下停 车场 要改建商 场 3 月 10 日晚八点，位于广东东 山区大沙头海印花园的业主 们，接到小区地下停 车场要改建成商铺的消息之后，纷纷聚集在地下停 车场负二层，共同商 讨应对 事宜。 小区地下停车场要改建商铺，最先得到此消息的 业主谭女士 说道：“我看负一层的车库要改建成商场了，真不敢相信这是真的，作为小区的业主我居然不知道地下 车库要改建成商场。 ”车场变商场，就意味着小区的负一层的出口要封死，而另建出口就要割断负
30、 一层和负二层之间十多条横梁，小区 业主住的能放心吗？更有业主担心：“商场的进出口直通我们住宅楼的楼梯，来逛商场的人岂不是可以随时进我们家了？”小区 规划，怎么会说变 就变呢？ 【业主盛怒】 改建商 场 ，封 闭 小区 变 开放小区，我 们 不干 海印花园有 A1、A2、B 三栋住宅楼和工商 银行分行的一栋办公楼，属商住 综合性小区，共有业主500 多户，多为工商银行职工。其中最大的业主广州市盛贤 投资有限公司在该小区拥有盛贤数码电器城、盛贤布艺城两大型商铺。 据该小区物管公司广东粤盛物业管理公司的黄经理介绍，该小区地处海印大桥商业旺地 A1、A2 栋住宅楼的负一、二、三层为停 车场共有近 700 个车位，其中盛贤公司拥有 560 多个，工商银行有 130 多个。在要改建成商场的负一层 共有车位 140 几个，其中有 30 多个为工商银行所有，其余 100 多个为盛贤公司所有，盛贤公司就要把这 一百多个车位改建成商场。 该层还 有一个与汽车库共享出口的自行车库，停有 100 多辆交了月保的摩托车和自行车。谭女士告诉记 者，按照盛 贤公司已经批复了的改建设计图，负一层的出口就要被封死，将 负一层与负二层之间的楼板打通，另建出口。这样一来，工商银行的 30 多
