1、上海上实物业管理有限公司2009 年 4 月物业管理顾问服务方案2时时以一流标准要求自己事事用服务观念对待业户物业管理顾问服务建议书SHANGSHIWUYE上实物业上海国家会计学院委托管理服务方案 2序 言非常感谢贵公司的盛情邀请，使我司荣幸能有机会与贵公司竭诚合作。我司将以积蓄十多年的专业物业管理经验为贵公司在这一领域的发展，以及投资建设的项目提供服务。我司感到：在房地产开发与经营过程中，物业服务行业通过数十年的社会实践已在其领域中显现重要性，并已被越来越多的开发商、产业主或物业使用人所重视和关注。作为这一领域著名的品牌企业，我司有着领先于同行的合作优势，如：是大型的国家物业管理企业（国资）
2、一级资质，具有较强的综合实力；学习海内外优秀的管理模式和服务理念，不断社会实践，成就了丰富的专业管理经验；不断开拓创新，形成了“新、精、细、严”的管理特色；在十多年的企业发展中获得众多的奖项和荣誉，形成了强劲的资源优势，如：获得上海市质量管理奖、2006 年被评为上海市卓越绩效管理先进企业 、尤其在上海是唯一荣获亚洲物业管理品牌企业称号的单位；在市场的竞争中，我司从众多参与竞争的企业中脱颖而出，获得了管理目前世界上最高的著名楼宇环球金融中心（38 万 M2） 和目前中国最高的著名住宅楼宇丹芙春城（30 万 M2） ；2007年我司在行业测评中排名前三位；2008 年行业网评比最受欢迎的物业管理
3、企业，我司位居第一；我司率先在物业管理费用的运作方式上使用国际通用惯例，采用酬金制的管理模式，得到了合作方的赞誉和。我司是同行中公认的：专业水平、管理创新、服务诚信、规范运作、品牌声誉、经营业绩等最佳的物业管理企业之一，从而在合作中有能力为委托方提供良好的服务。经与贵公司交流和沟通,我司已了解贵公司立志于房地产物业管理领域的发展,以及赋予所建设项目未来物业管理的期望与要求。为此，我司非常重视，即组织专业人士对如何为贵公司提供物业顾问服务事项进行认真而广泛的探讨，就如何帮助贵公司组建物业管理企业、所开发的项目在建设过程中从物业管理的角度提出建议和运行指导等各事项进行了全面的思考。在此，我们编制此
4、份物业管理顾问服务方案 ，旨在说明对贵公司物业管理顾问服务的设想，望贵公司予以关注。上海上实物业管理有限公司3时时以一流标准要求自己事事用服务观念对待业户物业管理顾问服务建议书SHANGSHIWUYE上实物业上海国家会计学院委托管理服务方案 3第一章 公 司 综 合 介 绍一、公 司 概 况上海实业集团（公司）是家大型国有企业集团，直属上海市政府在海外的窗口企业，在促进沪港合作和发展过程中发挥了积极的作用， “上实集团”在沪港家喻户晓，在全国也非常著名， “上海上实物业管理有限公司” （以下简称：上实物业）是集团旗下的全资子公司，是专门从事物业管理及其相关服务的独立法人企业，注册资金 62 万
5、美元（折合人民币513.22 万元） ，具有国家建设部物业管理一级资质。公司已通过上海市质量审核中心 ISO9001:2000 质量管理体系、ISO14001:2004 环境管理体系和GB/T28001:2001 职业健康安全管理体系等认证。经过多年的持续发展，目前公司管业面积已逾 800 多万平方米，管业种类包括超高层综合商办楼、高科技工业园区、公众物业、中高档商品房住宅小区、别墅、工业厂房、近代优秀保护建筑等，其中已获得全国物业管理示范大厦/住宅小区的管理项目 7 个，上海市物业管理优秀大厦/住宅小区的管理项目 12 个。“上实物业”于 1997 年 7 月注册成立，其之初即通过与境外专业
6、物业管理公司合作，使公司学到了境外物业管理的先进思想、理念、模式、方法和技术，为公司在成立后的几年内持续健康、稳步、快速发展打下了良好的基础。经过多年的探索与实践，在吸收了境外物业管理的先进经验并结合本地物业管理的实际情况后，公司已经形成了具有自身物业特色的管理思想和服务特色，促进了企业的稳步发展，也逐渐形成了本公司独特的企业文化。历年来， “上实物业”获得了全国和上海市的诸多荣誉。业内人士评价我司管理的任何项目都融入了“统一的理念，统一的规范，统一的要求” 。4时时以一流标准要求自己事事用服务观念对待业户物业管理顾问服务建议书SHANGSHIWUYE上实物业上海国家会计学院委托管理服务方案
7、4在服务观念、操作方法等诸方面独树一帜：奉行“时时以一流标准要求自己，事事用服务观念对待业户”的理念；坚持“业主至上，服务第一，寓服务于管理之中”的宗旨；倡导“业主并不总是对的，但他永远是第一位”的思想；提出服务接待“不能带不字作结束语”的要求；创立“新、严、精、细”的特色；实现“满足和超越业主合理期望”的目标。“上实物业”完全按照市场化原则和现代企业制度模式运作，以高起点、高标准落实于企业管理的各个方面，具有良好的企业团队精神，始终坚持以诚信、规范的标准要求自己，始终追求高效管理和优质服务，力求管理一流，服务一流，员工素质一流，综合效益一流。公司成立十年来，年年完成利润指标，取得了良好的经济
8、效益、社会效益和环境效益。“上实物业”现有在册员工 2400 多人。凭借公司的雄厚实力和上好口碑，吸引了一批曾在境内外著名物业管理公司工作多年、学历层次较高、受过严格专业培训的资深物业管理人才，他们不仅具有管理能力和熟悉务实，而且有一定的理论建树，在多份专业杂志和书籍上发表论文与文章。公司还配备有齐全的具有丰富实践经验的服务接待、工程维修、安全保卫和清洁保绿队伍。二 、 企 业 信 誉 情 况“上实物业”在十几年的发展中，一贯以“规范、诚信、品牌、利润、严谨”自律，以追求和获得 100%的项目成功率为己任，故赢得社会各方的好评，也从而使公司形成了天时、地利、人和的资源优势，为企业的“服务品牌”
9、增添了荣耀。近年来， “上实物业”获得的主要荣誉和奖项有： 2003 年度上海市质量管理奖（上海市质量管理奖审定委员会颁发） 。 2003 年度建设行业信用 AAA 级单位（中国调查统计行业协会、中国资信评估中心评定） 。 2004 年度全国质量、服务诚信示范单位（全国市场诚信建设组织委员会颁5时时以一流标准要求自己事事用服务观念对待业户物业管理顾问服务建议书SHANGSHIWUYE上实物业上海国家会计学院委托管理服务方案 5发） 。 2004 年度建设行业信用 AAA 级单位（中国调查统计行业协会、中国资信评估中心评定） 。 2004 年度上海上实（集团）有限公司党委系统先进党支部（中共上海
10、上实（集团）有限公司委员会颁发） 。 2005 年度建设行业信用信誉 AAA 级单位（中国调查统计行业协会、中国资信评估中心评定） 。 智能化大楼和住宅小区管理资质（上海市物业管理协会智能化专家组认定） 。亲情住区建设课题组成员（国家建设部、中国物业管理协会、上海市房科院） 。物业管理顾客满意度指数课题组成员（上海市房地资源管理局、上海市房科院） 。上海市物业管理企业分等定级标准课题组成员（上海市房地资源管理局、上海市房科院） 。 中央电视台曾专题报道（公司管理的瑞南新苑作为上海市新建小区精神文明建设典型，在 2004 年春天在由中央文明委组织、中央电视台摄制的服务行业创建文明系列片伟大的创造
11、中进行了专题报道） 。 上海电视台、东方电视台曾专题报道（对上实物业管理公司及有关重要活动多次进行专题报道） 。 2006 年荣获亚洲物业管理品牌企业称号（亚洲物业管理协会、国际房地产商协会评定） 。 2006 年荣获上海市实施卓越绩效先进企业奖（上海市质量服务中心审定委员会颁发） 。 公司所管辖的上实大厦荣获办公楼物业管理服务规范-示范基地（上海市物业管理行业协会认定） 。 在第三届中国房地产网络人气榜评选中，被评为 2006 年度最佳物业管理公司（搜房网全球机构） 获得 2007 年物业管理金榜年度企业 TOP100。 公司总经理在 2007 年荣获物业管理金榜年度 10 名优秀领军人物奖
12、。6时时以一流标准要求自己事事用服务观念对待业户物业管理顾问服务建议书SHANGSHIWUYE上实物业上海国家会计学院委托管理服务方案 6 获得 2007 年度上海市品牌企业称号（上海市中小企业品牌推进委员会颁发）。 2007 年“百姓物业管理满意”测评，我司位居前三名之列。 2008 年“物业管理行业协会网测评最受欢迎企业” ，我司位居第一名。言而有信，有“说到的一定做到，做到的比说的更好”的口碑。为了更及时地得到业主的意见和信息，切实纠正管理服务中存在的不足，不断提高和完善自身的物业管理服务水准，我司愿意接受各方的意见和批评，在已经设立公司投诉电话的基础上，又开通了 800-620-343
13、4 的业主免费投诉热线。三 、 物 业 管 理 业 绩上实物业自 1996 年 7 月成立至今，总体管业面积已逾 800 多万 M2。而且管理种类综合、齐全，这在业内是绝无仅有的。所管理服务的每个项目都融入了“统一的理念，统一的规范，统一的要求” ，在业内有“精品物业”之称。公司管理的物业类型综合、特性强、涉及面广，管理服务经验丰富，如已经在管的超高层综合商办楼（世界人居第一高）环球金融中心（建筑面积达 38万 m2）、金钟广场（建筑面积 9.1 万 m2）和上实大厦（建筑面积 6.7万 m2），楼高分别为 483 米、208 米和 150 米，还有获得管业权的目前中国人居第一高的住宅社区丹芙
14、春城（建筑面积 30 万 m2）项目，及一批智能化、生态环保社区和年龄达 100 余年的近代保护建筑等。这些大厦和社区的物业管理对工程技术方面的要求既高又全面，我司现有各类工程技术人员 200 多人，完全胜任各种建筑设施设备的正常运行管理和养护维保工作。上实大厦的设施、设备管理在业内是有口皆碑的。这些资源优势，是同行中的其它企业7时时以一流标准要求自己事事用服务观念对待业户物业管理顾问服务建议书SHANGSHIWUYE上实物业上海国家会计学院委托管理服务方案 7所无法比拟的。“上实物业”所拥有的保洁、绿化、秩序维护和特约服务经营的队伍，专业技能都达到了同业较高水平，这些专业队伍的技能足以应对目
15、前物业管理服务所涉及的专业技术要求。我们所管理的生态环保小区项目和高龄的近代保护建筑物时也能泰然自若，得心应手，从而真正体现了物业管理的增值、保值的理念。1999 年 2 月，我司就通过了“涉外超高层综合商办楼”和“超高层住宅小区”的 ISO9002 质量保证体系的第三方认证，2002 年 2 月又通过了 ISO9001:2000质量管理体系的改版认证。2003 年公司还通过了 ISO14001:2004 环境管理体系的认证，2005 年公司又通过了 ISO14001:2004 环境管理体系的换版认证。2006年 4 月建立和实施的 ISO9001:2000、ISO14001:2004、GB/
16、T28001:2001 结合型管理体系通过了上海市质量审核中心的认证。公司对下辖的各个管理项目全部实行 ISO9001:2000 质量管理体系和ISO14001:2004 环境管理体系和 GB/T28001:2001 职业健康安全管理体系的贯标。尤其是一些商务楼的绿色环境工作，以境外环境管理体系标准进行达标，管辖的商务楼已评为上海市繁华的商业中心地区“绿色示范大厦” 。凭借公司严谨踏实的工作作风、显著的工作成绩，得到了社会各界和各级政府部门领导的一致首肯和好评。经上海市用户评价中心测评，调查统计表明，公司/业主对我司所管辖的每个服务中心总体满意度指数达 85.33，领先于目前上海市一级资质的物
17、业管理企业平均水平,名列前茅。同时也反映出我司与发展商、业委会和业主都建立着良好的关系。2000 年，由上海市房产局牵头的物业管理行业业主满意度指数课题研究，我司是两个物业管理企业之一，我司管理的楼宇在此课题调研中名列前茅。2000 年 9 月，我司被选为“上海市物业管理顾客满意度指数课题组”成员单位。8时时以一流标准要求自己事事用服务观念对待业户物业管理顾问服务建议书SHANGSHIWUYE上实物业上海国家会计学院委托管理服务方案 82007 年第一季度上海十大“百姓满意物业”评选揭晓。上实物业获得百姓满意度分值为 90.732，比平均分值高 13.155 个百分点，位列全市物业服务公众满意
18、度第三名。我司所管辖的上实大厦1999 年 11 月被评为“全国城市物业管理优秀示范大厦” ；自 1998 年起历年被评为市治安消防先进单位。多年来，上实大厦服务中心与上海市消防局第五支队建立了警民共建关系，并在上实大厦多次联合举行了商务办公楼的综合消防演习，收到了良好的效果。2003 年 7 月，由上海市消防局第五支队、卢湾区消防监督处以及我司在金钟广场联合举行了上海闹市区首个商务办公楼的综合消防演习，得到了社会各界的好评以及业内人士的一致赞许。公司具有针对具体项目量身定做合适的管理服务方案，并具有在同等收费标准下提供高标准管理服务的能力。我们管理的项目至今没有亏损的，而且敢于将预决算明细帐
19、清册提交委托方/业委会审核。公司通过多年的实践运作，积累了丰富的经验，特别是为了解决各类矛盾和问题，在与物业管理服务相关各方的沟通与协调方面，在制止违法（约）装修（搭建） 、保持外立面和环境不被破坏方面，都能妥善处理，达到预定的目标，对处理棘手问题有对策、有方法，而且还不会引起很大的矛盾纠纷，这是上海同行自叹望尘莫及的。我司除全权管理物业的同时，还为上海和外省市的多家开发商或物业管理企业担任顾问，经过我司的培训、现场指导，这些企业物业管理有了明显的提高，有的还成为当地物业管理行业中的佼佼者。四 、 物 业 管 理 特 色经过多年的探索实践和积累总结，我司的物业管理服务特色可概括为四个字，即“新
20、、严、精、细”：9时时以一流标准要求自己事事用服务观念对待业户物业管理顾问服务建议书SHANGSHIWUYE上实物业上海国家会计学院委托管理服务方案 9新管理中不断融入新理念、探索新思路、接受新经验、运用新方法，建立新机制。公司在发展过程中，不断提升和完善管理思想，学习和借鉴国外的先进管理经验，力求在管理与服务上有所突破，有所创新。严在企业管理中充分体现高效、精干、严格的要求，坚持能进能出、能上能下的激励机制，提倡优胜劣汰、赏罚分明的竞争机制，以严格的管理、严明的纪律、严肃的态度、严谨的规范、严密的措施，确保各项管理工作落到实处。精坚持精品意识、品牌意识，在提高管理水准的同时，不断提高服务质量
21、、服务技能以及服务意识。对每一件工作、每一块标识、每一项布置都精心设计、精心策划。细对每一个环节、每一个步骤、每一个过程都想得细、做到位，对每一件事都细观察、细设想，对每一位顾客，都细致周到、体贴入微，尽一切所能满足和超越顾客合理的要求与期望。我司大量学习和借鉴境外物业管理的先进理念、经验和方法，又结合本国国情，对每个不同的管理项目设定不同的标准，采取不同的方式，但都体现了“统一的理念、统一的规范、统一的要求” ，取得了非常好的社会效应。遵守国家、政府法律法规，坚持“合法、合理、合情”地处理一切事务是我司的一贯原则。我司率先在涉外办公楼组建业委会，还首创了在业委会组建以前定期召开业主会议讨论物
22、业管理事宜的好方法，在行业内被宣传推广。始终坚持物业管理的主题就是管理物业，一切活动围绕这一主线展开，从而使物业保值增值得以实现。我司将管理物业作为物业管理的主要工作内容，非常关注对房屋、设施、设备的维护保养。每年的维修养护计划都要反复论证，特别是针对办公大厦系统全、设备多、规模大的特点，编制了 20 年的维保概算。一经确定的，就确保按期保质保量完成，包括外墙清洗也从不间断。在遵守规范的前提下，为不同业主提供人性化的情感服务。我司报修 10 分钟到达的做法，曾被新民晚报专题报道。我司倡导：先做好服务，让再挑剔10时时以一流标准要求自己事事用服务观念对待业户物业管理顾问服务建议书SHANGSHI
23、WUYE上实物业上海国家会计学院委托管理服务方案 10的业主也无处挑剔，然后在管理上坚持原则，从不让步。虽然我们坚持管理原则非常坚决，但几年来基本没有收到有效投诉。我司把“超值服务”的承诺真正落到实处，并使业主/住户能切实感受得到。我们所管辖的一些项目,如上实大厦在运作过程中出现降低管理费的情况下，服务水准却仍然是同业中上好的。因此，我们管理的办公楼宇的租售率几年来始终保持在 98.5以上，而新建的住宅楼宇也全部都实现了 100销售。我司提出的秩序维护、保洁专业条线的内部承包法，取得了非常好的效果，有效地调配资源，提高专业管理水平，加强了控制和监督，降低了运行成本，使总体管理水平又提升了一大步
24、。因此，引起行业内主管部门的重视。在服务观念方面，我们坚持“时时以一流标准要求自己，事事用服务观念对待业户”的理念，奉行“业主至上，服务第一，寓服务于管理之中”的宗旨，倡导“业主并不总是对的，但他永远是第一位”的思想；要求服务接待保持“不能带不字作结束语”的态度；实现“满足和超越业主合理期望”的目标。在企业管理方面，我们坚持“取法乎上，博采众长、融合提炼、自成一家”的方针，努力学习和吸取境外物业管理的先进理念、经验和方法，结合国情实情，建立了一整套较为有效的管理制度、管理标准、管理方法、操作程序和用人机制、行为规范，要求全体管理人员“把今天的事做到最好，明天的事考虑周到”，为企业做实、做强、做
25、大奠定了良好的基础。在规范发展方面，我们正确处理两者之间的辩证关系，并用实践证明规范是发展的基础和必然条件，发展是规范的结果和既定目标。没有规范，就没有发展；没有规范，就是发展了也不会持久。能不能做到规范发展，已经成为衡量一个行业、一个企业、一个部门整体水平的重要标志。各服务中心配合业委会、居委会开展的旨在推动精神文明建设的家居咨询、便民服务、文娱活动、消防演习、业主联谊和专题讲座的活动，深受业主/住户的欢迎，都获得了很好的效果。11时时以一流标准要求自己事事用服务观念对待业户物业管理顾问服务建议书SHANGSHIWUYE上实物业上海国家会计学院委托管理服务方案 11我司充分尊重产权人意志和利
26、益，合理协调相关方的关系。每个管理项目在该区域都是最好的，使委托方得到物有所值，物超所值的利益和价值。充分发挥“三位一体” （现在已发展为“多位一体” ）管理模式，形成“多方共赢”局面。12时时以一流标准要求自己事事用服务观念对待业户物业管理顾问服务建议书SHANGSHIWUYE上实物业上海国家会计学院委托管理服务方案 12我 司 在 管 项 目 的 目 录 表管理项目一览表序号 项目名称管理面积（万m2）物业类型 项目所在地 主要业绩1 环球金融中心 38涉外超高层综合商办楼上海市浦东新区世纪大道100 号交付使用2 汇银金融中心 18 办公、商业普陀区云岭东路 部分交付使用3 金钟广场 9
27、.18涉外超高层综合商办楼上海市卢湾区淮海中路 98 号全国物业管理示范大厦上海市物业管理优秀大厦上海市智能化大厦卢湾区绿色物业4 上实大厦 6.7涉外超高层综合商办楼上海市徐汇区漕溪北路 18 号全国物业管理示范大厦上海市物业管理优秀大厦上海市消防工作先进单位5 海上海新城 22.88LOFT 创意高级商住公寓上海市杨浦区大连路 920 号上海市物业管理优秀大厦6 达利广场 12高层/商场/公寓青岛黄岛开发区 部分交付使用7润和国际总部园 8.09 办公楼浦东张衡路、李冰路 部分交付使用8 东新大厦 2.35办公楼高级公寓上海市黄浦区宁海路、浙江路上海市优秀住宅小区9中石化销售大厦 0.58
28、 办公楼上海市静安区镇宁路 98 号 交付使用10 卫生局监督所 0.62 公众物业上海市镇宁路465 弄 181 号 交付使用11 世纪广场 0.17 公众物业上海市黄浦区九江路 518 号 交付使用12 黄浦新苑 17.83高层住宅小区上海市黄浦区制造局路 171号建设部小康住宅小区上海市优秀住宅小区13时时以一流标准要求自己事事用服务观念对待业户物业管理顾问服务建议书SHANGSHIWUYE上实物业上海国家会计学院委托管理服务方案 13序号 项目名称管理面积（万m2）物业类型 项目所在地 主要业绩13 御景园 11.56高层/多层住宅小区上海市浦东新区锦绣路 888 号全国物业管理示范小
29、区上海市优秀住宅小区14 瑞南新苑 10.73超高层住宅小区上海市卢湾区瑞金南路 185弄全国物业管理示范小区上海市优秀住宅小区上海市文明小区上海市“四高”小区上海市完整街坊上海市消防工作先进单位15 地方天园 7.29高层小高层住宅小区上海市普陀区东新路 355 弄上海市优秀住宅小区上海市“四高”小区上海市文明小区16 玉佛城 12.38 高层住宅小区全国物业管理示范小区上海市文明住宅普陀区区优秀小区17 嘉 园 8.36高层住宅小区上海市静安区万航渡路 458弄上海市优秀住宅小区上海市“四高”小区上海市绿化小区上海市花园小区18 岭南雅苑 8.87多层小高层住宅小区上海市宝山区岭南路 11
30、81 号上海市优秀住宅小区上海市文明小区19 锦灏佳园 10.22多层/高层住宅小区上海市优秀住宅小区上海市文明小区上海市“四高”小区上海市绿色环保小区20 创世纪花园 10.19高层住宅小区上海市徐汇区零陵路 789 号 全国物业管理示范小区21 家化滨江苑 4.94 住宅小区上海市浦东新区浦明路 1188 弄 交付使用22 春天花园 16.52 别墅小区上海市长宁区娄山关路 999号交付使用23 明日星城 22.01高层住宅小区上海市黄浦区河南南路 1009号交付使用14时时以一流标准要求自己事事用服务观念对待业户物业管理顾问服务建议书SHANGSHIWUYE上实物业上海国家会计学院委托管
31、理服务方案 14序号 项目名称管理面积（万m2）物业类型 项目所在地 主要业绩24 步高苑 5.89高层住宅小区上海市卢湾区陕西南路 370弄上海市文明小区上海市“四高”小区25夏阳湖国际花园 16.07高层住宅小区 交付使用26 地杰国际城 35.9小高层高层住宅小区上海市浦东新区 交付使用27 德玛公寓 2.28小高层住宅小区上海市卢湾区肇家浜路 188弄交付使用28 祥和星宇花园 22.56多层/小高层/别墅上海市普陀区鼓浪路真北路 部分交付使用29 淡水湾花园 14.05高层住宅小区上海市卢湾区马当路 588 号 部分交付使用30 航天苑 26.86多层/小高层/别墅住宅小区上海市闵行
32、区 建设中31 和欣国际花苑 25.24 高层 上海市宝山区 交付使用32 加洲河滨花园 26.2 多层/高层 无锡惠山区 部分交付使用33无锡金色江南三、四期 42多层/小高层/别墅住宅小区江苏省无锡市 部分交付使用34 电影华苑 6.14 住宅小区徐汇区零陵路751 弄 部分交付使用35 天津莱茵小镇 30 住宅小区 天津市 部分交付使用36 首创隽府 33 住宅小区 无锡市 部分交付使用37 瑞城花园 31高层酒店公寓 无锡市 部分交付使用38 大理社区 30 住宅小区 云南大理 建设中39 奥林匹克花园 30 住宅小区 无锡市 部分交付使用40惠芝湖花园（东区） 27.86 住宅小区
33、上海市粤秀路 交付使用41 绿苑新城二期 8.76 别墅 上海市嘉定 交付使用15时时以一流标准要求自己事事用服务观念对待业户物业管理顾问服务建议书SHANGSHIWUYE上实物业上海国家会计学院委托管理服务方案 15序号 项目名称管理面积（万m2）物业类型 项目所在地 主要业绩42 丹芙春城 40.59 住宅、商业 江阴市 建设中43 华商时代广场 8.13 办公、商业 上海市七莘路 建设中44中国海洋航海博物馆 5.2 公众上海南汇临港新城 建设中45 成都子公司 70住宅、商业等 交付使用合 计 813.2合作、顾问管理项目一览表（曾经）序号 项目名称管理面积（万m2）物业类型 项目所在
34、地 主要业绩1 申港豪园 5.7小高层/别墅住宅小区 江苏省如皋市 已交付使用2 新弘国际公寓 8.86 住宅上海市老沪太路 199 弄 已交付使用3爱法奥朗新庄园 20 别墅 南汇航头镇 部分已交付使用4 中南世纪城 40 住宅 南通 已交付使用5 长宁馥邦 10 综合 长宁区 已交付使用6 清林湾 130小高层/别墅住宅小区 宁波市 已交付使用7方达物业管理公司 上海 成为二级资质企业16时时以一流标准要求自己事事用服务观念对待业户物业管理顾问服务建议书SHANGSHIWUYE上实物业上海国家会计学院委托管理服务方案 16第二章、对物业管理顾问服务的总体设想一、 对合作模式的思考一般来说，
35、大众对一个建设项目区别好坏评判的标准并不完全是象工程设计院那样客观的去研究其建筑材质、设备配置、工程质量等，而是主观臆断的感受自己目测范围内所能感受到的品质。若住宅社区内很多细小的建筑部位设计不仅如人意，造成使用人的不便若车辆缺乏管理随意占用公共车道，造成道路拥堵，人们出行不便环境设计不尽合理，危及人们的日常安全生活若违章建筑充斥着住宅社区内，造成房屋质量下降、景观破坏 若绿化场地料理不善，导致杂草丛生或枯萎 若公共场地没有及时清洁，垃圾随处可见，使环境面貌差池人意 灯光损坏无人过问或没有及时更换，使生活品质下降等等，都会使入驻该社区内的广大业主对此充满质疑。因此，我司认为：对于一个立志发展房
36、地产市场的企业来讲，要打造一个标志性的项目，建筑施工固然重要，但必当有与之相匹配的高品质的物业管理企业来做好物业的管理和服务，这样才能使建设项目最大限度达到最佳的经营目标，同样企业才能持续发展。通过与贵公司交流和沟通，感到贵公司作为一家房地产开发企业，在激烈的市场竞争中如若不断求得发展与壮大，除了在房地产开发项目过程中需要有良好的工程质量及完善的设施设备配置外，更主要的还需要有一个良好的物业管理企业来辅助实施运作所开发项目，这样才会完美地使房地产经济以最低的成本、最短的时效、最佳的品牌影响力实现其战略目标。我们认为要达到这一目的，最佳的途径不外乎有这几种方式：一是委托一家专业公司来实施运作所开
37、发的项目；二是邀请一个专业的物业管理企业来帮助指导和策划，在极短的时间内带出一个自身品牌的物业管理团队。而贵公司不断在拓展开发项目，因此在发17时时以一流标准要求自己事事用服务观念对待业户物业管理顾问服务建议书SHANGSHIWUYE上实物业上海国家会计学院委托管理服务方案 17展过程中将沉积着可再生经济增长的资源。在此，我司建议贵公司借鉴我司成功的经验，即从自身企业发展的利益考虑，应借此商机，开拓实施企业的多元化经营战略，在项目建设的过程中应考虑建设自身的一套物业管理体系，通过树立自身品牌，来有效地推动项目的经营。只有通过建设项目与良好的物业管理服务运作有机的结合，这样才能使项目建设与经营达
38、到最佳的效果，从而让社会赔感贵公司的不同凡响。鉴于贵公司志力于创建自身的企业品牌，我司极其愿意为此提供专业的物业管理顾问服务的合作。滨江名都是贵公司一项投资建设的高规格的项目。故我司在合作中会更加关注和重视，特别在物业管理企业的组建、项目的建设早期介入阶段，我司会极其用心的为贵公司提供专业的物业管理指导、策划等顾问服务工作。由于本项目的物业管理现状迫切需要前期介入阶段的工作，而且目前太仓地区的实际情况，我们认为本公司的不适宜进行全权委托管理，而是进行顾问管理方式，帮助贵公司组建一个新的物业管理服务公司，对贵物业公司的人员招聘，从公司的职能部门框架设置建议，及各工作岗位职责的拟定，运作流程的指导
39、，人员的培训，制度的完善等方面着手，以确保所委托的物业管理顾问工作严格按照确定的目标进行实施，使贵我双方的合作物有所值。二、提供顾问服务的设想我司一贯奉行“规范、诚信”的合作原则，在行业中有口皆碑，贵我双方若如合作，我司必将尽之所能，积极给予帮助与真诚的合作。我司将会选派具有物18时时以一流标准要求自己事事用服务观念对待业户物业管理顾问服务建议书SHANGSHIWUYE上实物业上海国家会计学院委托管理服务方案 18业管理丰富经验的、以管理和工程技术专家为主导的顾问工作人员，由公司按照实际需求选定专职人员任工作小组组长，以便有效地承担起为贵公司服务的责任。我司总部也会对贵公司的物业管理工作进行有
40、效的支持，以确保所提供的服务具有相当专业化水准，使贵公司能完全放心与称心。在具体操作程序上，我司提议（但不限于贵公司的期望）：首先，可以由贵公司领导组织团队，择日前往我司进行考察，实际了解物业管理企业的运作模式和有效的管理机制，使贵公司组建的物业管理企业能快捷地形成一支完善的团队，并达到良好的运行状态；同时，考察我司所管辖的同类物业项目，了解这些大型在管项目的实际运作状况，对现代建筑住宅社区的物业管理服务运行有一个直观的了解，了解和认识物业管理工作在实际运作过程中的差异性。其次，由我公司帮助组建一个新的物业管理公司，先期聘用一位物业公司经理和一位工程经理，并专职带教指导他们，后续工作就有本公司
41、指导他们进一步开展物业公司组建和招聘等工作；最后，贵公司可以选派物业管理的从业人员到我司的培训基地进行受训与学习，以最短的时间获得物业管理专业知识，尽快提高业务能力。鉴于我司对项目的理解和认识，我司建议从贵公司的实际利益出发，在整个顾问服务合作的过程中，建议第一阶段到现场：一是，指导贵公司完成物业管理企业的组建与主要对从业人员的选聘工作（包括对人员审核、面试、培训） ，确定岗位职责，工作规程等，提供有关物业管理实施运作方案及探讨等；二是，参与建设项目的工程例会，其例会主要是审核和提出各项工程技术问题修正方法和建议，即建设项目的功能合理使用性和安全性，避免出现工程建造错误，以控制工程建造成本；第
42、二阶段，完备物业管理企业的组织、作业流程、制度19时时以一流标准要求自己事事用服务观念对待业户物业管理顾问服务建议书SHANGSHIWUYE上实物业上海国家会计学院委托管理服务方案 19及各项职能的确立与完善，使其能良好运作，担当起管理服务的职责；第三阶段实施各项物业管理的作业规程，岗位人员的在岗培训，帮助贵公司全面实施物业管理工作至能完全能独立运作为止。由于物业管理的周期性特点，整个顾问服务工作时间应不少于二年为宜。三、顾问服务的具体工作阶段鉴于贵公司对自身开发项目的品质所对应的物业管理工作期望较高，为此我司将会充分发挥长期以来积累起来的丰富的物业管理服务经验和专业人才储备优势，在全程物业管
43、理顾问工作中将会尽善尽美的提供物业管理的顾问服务。除了已阐述在顾问服务中为贵公司提供物业管理企业的组建工作。我司将对贵公司开发的滨江名都项目在建设中的物业管理顾问服务更为重视，滨江名都项目在建设过程中各项环节做的如何将体现贵公司的开发项目在本地区的影响力，为此我司将对此的顾问服务有大致如下工作内容： 对物业的建筑布局、日后使用功能、安全性，以及管理方面方面提出合理的意见和建议。 对物业的建筑用材和设施、设备的选型等提供建议和意见。 对功能设置和配套设施的安排提出建议和意见。 注重施工建造中的跟进，积极参加相关例会，对可能存在的隐患和有条件改进提高的地方提出建议。20时时以一流标准要求自己事事用
44、服务观念对待业户物业管理顾问服务建议书SHANGSHIWUYE上实物业上海国家会计学院委托管理服务方案 20 从 ISO14001 的环境管理体系出发，对项目的环境景观设计提出环保方面的建议和意见。 从安全、可靠的角度出发，对项目中的景观设计和安保配置提出物业管理工作的建设性意见和建议。 从今后的使用和安全角度出发，对停车场地的车位配置、车辆进出的路线、车库的智能化配置等提出建议和意见。 帮助物业公司根据功能配置结合实际功能经验制定符合项目特点的应急预案。 配合检查施工过程中有关涉及今后物业管理运行质量问题，记录和反馈有关问题的意见。 帮助物业公司建立与有关方面的联系，了解熟悉相关知识和要求。
45、 为组建的物业公司提供有关物业管理方面的法律法规、资料和咨询。 帮助物业公司筹建物业服务中心的全部工作。 作出对物业管理公司招聘的管理人员进行培训的教材、以及培训计划，并按照计划内容组织进行专业对口的培训工作。21时时以一流标准要求自己事事用服务观念对待业户物业管理顾问服务建议书SHANGSHIWUYE上实物业上海国家会计学院委托管理服务方案 21 配合拟定房屋竣工验收工作计划方案，协助贵公司对建筑施工单位的物业竣工验收工作提出建议。具体工作阶段有： 第一阶段 物业管理准备工作的顾问服务（一） 、物业在建之初的前期工程顾问服务（建议）1、项目设计我司将详阅该项目所有设计图纸及建筑材料规格书，以
46、使用者的角度向贵公司提供有利于未来管理的改善建议，诸如人流车流控制，交通控制，绿化的布局；提出将来项目保养维修可能产生的问题，并能在建筑期内做出相应的增删。2、机电设备按我司曾管理众多不同类型、不同组合之物业的经验，可提供最适用于许继翡翠台项目的机电设备咨询建议，再加上我司对该等机电设备的实际操作经验，肯定可为贵公司在选用最合适的机电设备时提供物业管理方面的专业意见。3、应邀参与贵公司召开的工程例会，及其他有关物业管理策划工作。4、合约文件开发商对采购主要物业设备如空调机组，电力配备，消防监控自动化系统等可能更多的是从资金和成本上考量。而物业管理者会更多从日后设备维修保养，以及设备原产地等方面
47、加以监控。因同一生产厂商同一型号的产品，产地来源往往成为质量优劣的重要因素。如合约内未明确订定条款，以及由原产地付运，至安装，测试过程中，事前也未有作出妥善安排，一但出现问题时，旨定各有关商号即生产，运输，安装，调试承办商都会互相推诿责任，最后蒙受损失的22时时以一流标准要求自己事事用服务观念对待业户物业管理顾问服务建议书SHANGSHIWUYE上实物业上海国家会计学院委托管理服务方案 22仍为业主方。我司将对设备采购文件会提出意见，而对上述流程编排亦做出建议，尽量减少可能产生的矛盾，同时亦于合约条款内对有关的商户做出公正的监控，确保业主方得到应有的保障。5、 秩序维护系统我司将对滨江名都项目
48、的秩序维护系统使用功能实效性做出评估，并详细建议未来秩序维护系统安排，以配合项目智能型的硬件设计。6、清洁要求整个项目建设过程中，我司将提供所有符合项目具备清洁要求需要的意见，如清洁器材配置、垃圾处理器械等。同时根据该项目的特点，提出必要的清洁要求，如遇有特别或新颖的建材用料，可及时提出要求联络供应商，提供材料的清理方法；又如提出垃圾桶的配置及垃圾房的理想位置，以配合废物的清倒及垃圾车的进出。7、协助审核房屋设备、设施安装施工的进展，拟定设备、设施今后中、大维修保养方案及年度维修保养计划，同时对预防维修实施计划提出建议及意见。8、协助贵公司审定物业之有关保养合同及引介保养单位。9、协助贵公司挑
49、选所有为物业提供服务及维护之承办商，并参与评标工作。10、拟订交接验收标准及物业接收计划，草拟工作日程并调配工程人员按工程进度及质量标准逐步进行验收（包括但不限于下列内容）：协助贵公司对物业总体进行检查、验收；协助贵公司对各功能区域进行检查、验收;11、拟订有关工程机电设备验收测试方案，核对供应商提供的数据、资料并参与主要机电设备的安装、测试、验收及试运行；协助贵公司对装饰、装修进行检查、验收;12、依照国家现有的法规、及物业项目具体状况专门订立各项有偿服务项目的收；费标准。23时时以一流标准要求自己事事用服务观念对待业户物业管理顾问服务建议书SHANGSHIWUYE上实物业上海国家会计学院委托管理服务方案 2313、协助拟订工程部门的各种规章制度（包括但不限于岗位责任制、操作规程及流程,并拟订防火及安全守则等。 ）并且负责检查、督促、完善、及改进。14、提供工程部门所需购置的劳保用具、仪表器材、物料及各类零配件清单。15、对物业设备管理及保养提供详细建议和意见。16、对物业停车场设备（如有）之管理提供详细建议和意见。（二） 、物业交付前阶
