1、青岛海尔房地产开发投资有限公司权责体系手册（审核稿）青岛海尔房地产开发投资有限公司目录1.投资发展2.品牌营销3.研发设计4.采购管理5.成本管理6.工程管理7.运营管理8.客户关系9.财务管理10.人力资源管理11.风险管理12.行政管理说 明为了明确总部各部门和项目公司（合作）在业务管理中的权责分配关系，加强内部风险控制和提高效率，特制定组织管理授权手册，简称权责体系手册。1. 本手册主要针对公司经营中的人、财、物及业务流程方面的重要事项，未尽的事项可参照组织管理手册和流程文件的有关规定执行。2. 权限表中主要体现提案、参与、审核、批准、备案等个关键权责，其它权限在相关管理文件中体现。3.
2、 术语说明：提案（符号为）：提出经办人往往为需求的发起者。一般情况下，提出经办人不仅要提出需要进行的某项工作事项，而且要提出初步解决方案，或根据公司管理的要求编制相关文件。参与（符号为）：参与经办部门提议的工作事项，提供必要的支援，参加评审。审核（符号为）：对提出经办进行的评审、复核，包含有两种类别：一类是从行政管理的层级的角度上级审核下属的工作；一类是部门之间（非上、下级关系）从专业技术的角度进行的审核。批准（符号为）：对提出经办的事项或经过审核的事项进行最终的核准，并决定是否批准。备案（符号为1）：登记备查；一般指审批事由的监管部门；负责审批事由相关公文的存档、备案备查等。4. 本手册相关
3、内容应根据公司战略、组织结构、岗位设置及业务流程的变化及时进行修订。序号 关键决策事项总部董事长/CEO执行总经理决策委员会分管领导投资发展部研发设计部品牌营销部客户关系部运营管理部1 战略规划1.1 业务战略规划 1.2 职能战略规划 2 项目拓展论证2.1 项目立项 2.2 项目发展小组成立 2.3 项目可研与决策 2.3 项目公司筹建 3 资本运作3.1 直接融资方案 3.2 兼并收购方案 3.3 投资者关系管理方案 4 资产经营管理4.1 资产经营计划和预算 4.2 经营资产处置 回目录城市（项目）公司招标采购部成本管理部财务管理部人力资源部审计法务部行政事务部 总部序号 关键决策事项
4、总部董事长/CEO执行总经理决策委员会分管领导投资发展部研发设计部品牌营销部客户关系部运营管理部1 项目定位策划1.1 策划咨询公司选择 1.2 项目定位报告确定 2 营销策划2.1 营销策划/销售代理机构选择 2.2营销/招商策划方案的确定（含推广主题、销售/租赁节奏、销售/ 租赁价格策略、付款方案、促销活动方案） 2.3 营销计划与预算 2.4 销售均价及调整 2.5项目品牌宣传资料确定（媒体广告、VI系统、平面广告） 2.6 销售手册的确定 2.7 楼书、认购书的确定 3 销售管理3.1 购房折扣审批（项目总权限内） 13.2 购房折扣审批（分管领导权限内） 3.3 购房折扣审批（总经理
5、权限内） 3.4 销售更名及退换房的办理 13.5 销售面积补差方案的确定 1回目录项目公司招标采购部成本管理部财务管理部人力资源部审计法务部行政事务部物业公司 总经理分管领导营销部门工程技术部门预算采购部门综合部门财务部门 总部序号 关键决策事项总部董事长/CEO执行总经理决策委员会分管领导投资发展部研发设计部品牌营销部客户关系部运营管理部1 设计单位的选择1.1 概念/方案设计单位的选择 1.2 扩初/施工图设计单位的选择 2 概念设计(规划、单体）2.1 概念设计任务书 2.2 概念设计成果的评审 3 方案设计(规划、单体）3.1 方案设计任务书 3.2 方案设计成果的评审 4 扩初设计
6、(规划、单体）4.1 扩初设计任务书 4.2 扩初设计成果的评审 5 施工图设计(单体）5.1 施工图设计任务书 15.2 施工图内部评审 5.3 施工图会审6 景观设计6.1 景观概念设计任务书 6.2 景观概念方案评审 6.3 景观实施方案设计任务书 6.4 景观实施方案评审 6.5 景观施工图设计任务书 16.6 景观施工图评审 7 外立面设计7.1 外立面方案设计任务书 7.2 外立面方案评审 7.3 外立面施工图设计任务书 17.4 外立面施工图评审 8 装修设计8.1 装修（售楼处、样板间、精装）方案设计任务书 8.2 装修（售楼处、样板间、精装）方案成果评审 8.3 装修（公共部
7、分）方案设计任务书 8.4 装修（公共部分）方案成果评审 8.5 装修施工图设计任务书 18.6 装修施工图评审 9 设计变更9.1重大设计变更（如：影响外观效果/延误工期20天以上/估算金额10万以上） 9.2 一般设计变更 110 材料设备选型定板10.1 主要材料设备选型 10.2 一般材料设备选型 1回目录项目公司招标采购部成本管理部财务管理部人力资源部审计法务部行政事务部物业公司 总经理分管领导营销部门工程技术部门预算采购部门综合部门财务部门 / 总部 序号 关键决策事项总部董事长/CEO执行总经理决策委员会分管领导投资发展部研发设计部品牌营销部客户关系部运营管理部1 战略采购1.1
8、 战略供方选择 2 招标采购（总部）工程类：施工总承包、精装修施工、其它招标工程面积在5万平米（含）以上或工程造价在200（含）万以上项目；材料类：三大材（钢材、木材、水泥）、橱柜；设备类：电梯、空调机组、冷冻机组等2.1 制定招标采购计划 2.2 入围单位资格确定 2.3 招标文件确定 2.4 中标单位的确定 3 招标采购（项目公司权限内）工程类：监理单位、防水施工、幕墙施工、智能化施工、户室空调施工、园林绿化施工、其它招标工程面积在2万平米（含）以上或工程造价在100（含）万以上项目；材料类：外墙涂料、外门窗、防盗门、洁具、石材、瓷砖、开关插座、其他精装修主材、及其他金额在50（含）万以上
9、的材料采购；设备类：燃气锅炉、自备发电机、变电室高基变配电设备、及其他金额在50（含）万以上的设备采购等3.1 制定招标采购计划3.2 入围单位资格确定 3.3 招标文件确定 3.4 中标单位的确定 4 权限内其他招标与直接（零星）采购回目录项目公司招标采购部成本管理部财务管理部人力资源部审计法务部行政事务部 总经理分管领导营销部门工程技术部门预算采购部门综合部门财务部门 1 1 总部工程类：施工总承包、精装修施工、其它招标工程面积在5万平米（含）以上或工程造价在200（含）万以上项目；材料类：三大材（钢材、木材、水泥）、橱柜；设备类：电梯、空调机组、冷冻机组等工程类：监理单位、防水施工、幕墙
10、施工、智能化施工、户室空调施工、园林绿化施工、其它招标工程面积在2万平米（含）以上或工程造价在100（含）万以上项目；材料类：外墙涂料、外门窗、防盗门、洁具、石材、瓷砖、开关插座、其他精装修主材、及其他金额在50（含）万以上的材料采购；设备类：燃气锅炉、自备发电机、变电室高基变配电设备、及其他金额在50（含）万以上的设备采购等序号 关键决策事项总部董事长/CEO执行总经理决策委员会分管领导投资发展部研发设计部品牌营销部客户关系部运营管理部1 造价咨询公司的选择 2 项目目标成本的确定与调整2.1 拓展阶段目标成本确定 2.2 项 目 初 步 目 标 成 本（方案阶段） 2.3 扩初/施工图限额
11、设计要求及成本控制建议 /2.4 项 目 正 式 目 标 成 本（施工图阶段） 2.5 目标成本的调整 3 经济（现场）签证4 项目工程结算报告 5 项目工程决算报告 6 项目成本后评估 回目录项目公司招标采购部成本管理部财务管理部人力资源部审计法务部行政事务部 总经理分管领导营销部门工程技术部门预算采购部门综合部门财务部门 1 总部序号 关键决策事项总部董事长/CEO执行总经理决策委员会分管领导投资发展部研发设计部品牌营销部客户关系部运营管理部1 进度管理1.1 工程进度计划（一、二级节点）与调整 1.2 工程进度计划（三级节点）与调整 12 质量管理2.1 监理方案的确定 12.2 监理规
12、划的确定 12.3 监理实施细则的确定2.4 施工组织设计的确定 12.5 重大施工方案的确定 12.6 一般施工方案的确定2.7 项目联检计划和方案 3 项目后评估 1回目录项目公司招标采购部成本管理部财务管理部人力资源部审计法务部行政事务部 总经理分管领导营销部门工程技术部门预算采购部门综合部门财务部门 / / 总部序号 关键决策事项总部董事长/CEO执行总经理决策委员会分管领导投资发展部研发设计部品牌营销部客户关系部运营管理部1 计划管理1.1 项目公司年度经营计划与调整 1.2 项目总控计划与调整 2 组织管理2.1 总部组织架构设置与调整 2.2 项目公司组织架构设置与调整 2.3
13、项目公司内部权限设置与调整 12.4 总部部门定岗定编方案 2.5 项目公司部门定岗定编方案 3 流程优化方案3.1 总部层面 3.2 项目公司层面 14 信息系统规划方案 回目录项目公司招标采购部成本管理部财务管理部人力资源部审计法务部行政事务部 总经理分管领导营销部门工程技术部门预算采购部门综合部门财务部门 总部序号 关键决策事项总部董事长/CEO执行总经理决策委员会分管领导投资发展部研发设计部品牌营销部客户关系部运营管理部1 物业管理1.1 物业管理方案 11.2 物业移交计划 12 品牌、客户服务策划2.1 年度客户服务主题方案和计划 2.2 客户投诉重要度分级方案 3 维修类客户投诉
14、处理3.1 危机处理方案 3.2 二/三级投诉处理方案 3.3 四级投诉处理方案 14 事务类客户投诉处理4.1 危机处理方案 4.2 二/三级投诉处理方案 4.3 四级投诉处理方案 15 客诉处理赔偿权限5.1 投诉处理费用10000 15.3 10000投诉处理费用50000 5.4 投诉处理费用50000 6 客户满意度调查方案 回目录项目公司招标采购部成本管理部财务管理部人力资源部审计法务部行政事务部物业公司 总经理分管领导营销部门工程技术部门预算采购部门综合部门财务部门 总部序号 关键决策事项总部董事长/CEO执行总经理决策委员会分管领导投资发展部研发设计部品牌营销部客户关系部1 预
15、算管理1.1 年度财务预算与调整 1.2 月度预算编制、调整（年度预算内） 1.3 月度预算编制、调整（年度预算外） 2 预算内资金支出 管理类费用、财务类付款及其他费用详见公司有关费用报销付款审批文件2.1 土地支出土地出让费 2.2 拆迁补偿费、安置补助费 2.3政府规费城市基础设施配套费2.4 防空地下室易地建设费2.5 其他规费2.6 前期报建费2.7 竣工验收费审计费、测量抽检费、综合验收检测费2.8 住户门牌费2.9 前期物业管理费2.10施工准备费设计费20万以下20万以上2.11 审查费2.12建安工程费基础设施工程2.13 环境配套工程100万以下100万以上2.14 单体工
16、程类100万以下100万以上2.15 材料设备类100万以下100万以上2.16营销费用代理佣金100万以下100万以上2.17 广告费、宣传费、市场推广、展览等2.18 样板间饰品2.19 展台搭建等营销工程2.2 订金/代收费/保证金购房订金、定金2.21 已购房退款2.22 客户补偿2.23 退代办费2.24 退保证金3 预算外资金支出3.1 成本类支出 3.2 费用类支出 4 税务筹划方案回目录订金/代收费/保证金项目公司运营管理部招标采购部成本管理部财务管理部人力资源部审计法务部行政事务部 董事长 总经理项目公司有关部门 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
17、 1 1 1 1 1 1 1 1 总部管理类费用、财务类付款及其他费用详见公司有关费用报销付款审批文件1 1 1 序号 关键决策事项总部董事长/CEO执行总经理决策委员会分管领导投资发展部研发设计部品牌营销部客户关系部运营管理部1 人力资源规划 2 招聘录用2.1 总部招聘计划 2.2 项目公司招聘计划 2.3 总部计划外招聘 2.4 项目公司计划外招聘 2.5总部中层（部门副职）以上/关键员工和项目公司高层录用 2.6 总部普通员工录用 2.7 项目公司中层（含）以下员工录用3 员工异动（调动、任免、离职）3.1总部中层（部门副职）以上/关键员工和项目公司高层异动 3.2 总部普通员工异动
18、3.3 项目公司中层（含）以下员工异动4 培训发展4.1 总部培训计划 4.2 项目公司培训计划 4.3 总部计划外培训 4.4 项目公司计划外培训 5 绩效薪酬5.1 公司薪酬福利方案 5.2 公司总部高层激励（奖金分配）方案(报集团审批） 5.3 项目公司高层激励（奖金分配）方案 5.4 项目公司内激励（奖金分配）方案 回目录项目公司招标采购部成本管理部财务管理部人力资源部审计法务部行政事务部 总经理分管领导营销部门工程技术部门预算采购部门综合部门财务部门 1 1 总部序号 关键决策事项总部董事长/CEO执行总经理决策委员会分管领导投资发展部研发设计部品牌营销部客户关系部运营管理部1 审计
19、管理1.1 审计计划和审计方案 1.2 审计小组组成 1.3 审计报告 2 合同标准化建设 3 合同签订审批 合同签署后都应交财务部和审计法务部各一份3.1 股权债权类合同新项目取得合同 3.2 对外股权转让合同 3.3 借款合同、抵押合同、保险合同等 3.4项目类合同市场调研、产品策划合同3.5 销售代理合同3.6 营销策划推广合同3.7 商品房买卖格式合同3.8 工程供应商采购类合同3.9 材料设备供应商采购类合同3.10 勘查设计合同3.11其他合同行政后勤类合同（总部） 管理服务类合同（总部） 行政后勤类合同（项目公司）3.12 管理服务类合同（项目公司）4 法务诉讼启动 回目录项目公司招标采购部成本管理部财务管理部人力资源部审计法务部行政事务部 总经理项目公司有关部门 1 总部合同签署后都应交财务部和审计法务部各一份
