1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第162页 共162页第一章房地产投资概述第一节房地产的种类从房地产开发程度上划分，房地产可分为土地、在建工程和建成后的物业三种类型一、土地土地是房地产的一种原始形态，它是房地产中最重要的组成部分。土地又可分为未开发的土地和已开发的土地两种类型。前者基本上属于农村集体土地，后者通常属于城市国有土地。国有土地或规划中可以转化为国有土地的农村集体土地是投资者关注的重点。依据土地所处的状态不同，土地又可分为具备开发建设条件、立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发才能用于建设的毛地。除土地开发费用外，土地开发过程中的不确定性和风险
2、是导致毛地和熟地之间价格差异的主要原因。熟地因缩短了开发周期，减少了投资风险，成为许多投资者愿意的选择方式。二、在建工程在建工程是指已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产，是房地产开发建设过程中的一种中间形态。三、建成后的物业所谓建成后的物业是通常所说的已通过竣工验收、可投入正常使用的建设物及其附属物。按其当前的使用状态，可分为空置和已入住（允许有部分空置）两种情况。按照建设物的用途不同这类房地产可分为下列四种形式：1、居住物业：居住物业最具有潜力，投资风险也相对较小，交易量十分巨大。2、商业物业：也称收益性物业或投资性物业。购买者主要以投资为目的，靠物业出租经营的收入来回收投资并赚取投资
3、收益，因涉及的资金数量巨大，常以机构投资为主，位置对于这类物业有着特殊的重要性。3、工业物业：通常是为人类的生产活动提供入住空间，它既有出售的市场，也有出租的市场。4、特殊物业：其经营的内容通常要得到政府的特殊许可。它的市场交易很少，这类投资多属于长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。第二节房地产投资的特性一、位置的固定性或不可移动性它是房地产资产最重要的一个特性。它要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力，也就是能使开发商通过开发投资获得适当的开发利润；使置业投资者能获得合理、稳定的经常性收益；使租客能方便地开展经营活动以赚取正常的经营利润并具备
4、支付租金的能力。房地产投资价值的高低在很大程度上取决于其所处地区物业的整体升值潜力，而不仅是看其当前净租金水平的高低。二、寿命周期长房地产投资是一种长期投资。其权益通常在40年以上，还可以依法延长；建筑物及附属物具有很好的耐久性。房地产具有经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。自然寿命一般要比经济寿命长得多。其较长的自然寿命可以因维护状态良好而使投资者获得几个经济寿命。一般而言，公寓、酒店、剧院
5、建筑的经济寿命为40年；厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命为45年；银行、商业零售用房的经济寿命为50年；仓储用房的经济寿命为60年，农村建筑的经济寿命为25年。税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策来确定的，并不一定与房地产的经济寿命或自然寿命相同。三、适应性房地产的收益只有在使用过程中才能产生。置业投资者及时调整房地产使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能十分重要，这可以极大地增加对租客的吸引力，房地产的这个特性称为适应性。投资的房地产适应性强弱，意味着投资风险的大小。四、不一致性市场上不可能有两
6、宗完全相同的房地产。每一宗物业在房地产市场中的地位和价值不可能与其他物业完全一致。五、政策影响性政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。政府在土地供给、住房、金融、财政税收等方面政策的变更，均会对房地产的市场价值和对房地产投资的经济效果产生影响。六、对专业管理的依赖性投资房地产就需要管理，无论是房地产开发投资、置业投资都需要进行管理。一般说来，物业管理的费用要占物业租金收入的10%。此外房地产投资还需要会计师、律师等提供专业服务，以确保投资的总体收益最大化。七、相互影响性政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。从经验来看，能够准确预测到政府大型公共设
7、施的投资建设并在附近预先投资的房地产商或投机者都会获得巨大的成功。第三节房地产投资的形式与利弊一、房地产投资的形式房地产投资分为直接投资和间接投资两类。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。其中开发投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报亦丰厚；置业投资者则从长远投资的角度出发，期望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，它不需要直接参与有关投资管理工作，具体投资形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金、房地产抵押
8、支持证券等。二、房地产直接投资（一）房地产开发投资房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和施工建设过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其向市场进行推销，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资获取开发利润的过程。它属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产用于出租或经营时短期开发投资就转变成了长期置业投资。（二）房地产置业投资房地产置业投资的对象：一是新建成的物业（增量房地产）；二是二手货（存量房地产）。房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要；二是作为投资将购入的物业出租
9、给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项置业投资时，可将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。三、房地产间接投资（一）购买住房抵押支持证券所谓抵押贷款证券化就是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为抵押支持证券（MBS），然后通过出售证券融通资金，购买证券的投资者也就成为房地产间接投资者。主要做法就是将银行所持有的个人住房抵押贷款债权汇集重组成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资的
10、收益。（二）购买房地产开发投资企业的债券、股票（三）投资于房地产投资信托基金（REITs）它是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。投资者将资金投入到REITs有很多优越性：第一、收益稳定，REITs的投资收益主要来源于其所拥有的物业的经常性租金收入；第二、REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金。第三、投资收益水平通常高于一般的股票收益。四、房地产投资的利弊（一）房地产投资之利房地产投资的一些优点包括自然寿命周期长、易于满足使用者不断变化的需要、能从公共设施的改善和投资中获取利益外，还有如下优点：第一、相对较高的收益水平：在寿命周期内获得每年15-20%的股
11、本收益率也是很平常的事。第二、能够得到税收方面的好处：置业投资的所得税是以毛租金收入扣除经营成本、贷款利息和建筑物折旧后的净经营收入为基数以固定税率征收的。税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多。第三、易于获得金融机构的支持；第四、能抵消通货膨胀的影响；讲房地产投资能够增值是从长期投资的角度来讲的，短期内房地产价值的下降，并不影响其长期的增值特性。第五、提高投资者的资信等级。拥有房地产便成了占有资产、具有资金实力的最好证明。（二）房地产投资之弊第一、变现性差；第二、投资数额巨大；第三、投资回收周期较长；第四、需要专门的知识和经验。第四节房地产投资的风险一、房地产投资风
12、险的基本概念（一）风险的定义从房地产投资角度讲，风险可定义为获取预期投资收益的可能性大小，风险是预期未来收益（可能有多种结果）和某一特定结果相互比较形成的。当实际收益超过预期收益时，就称为投资有增加收益的潜力；而实际收益低于预期收益时，就称为投资面临着风险损失。较预期收益增加的部分常常被称为“风险补偿金”。（二）风险与不确定性变动常常又可用标准方差来表示，用以描述分散的各种可能收益与均值偏离的程度。一般说来，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小；反之，标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。如果某件事具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性，在这
13、种情况下，对未来投资收益的估计就应该是定性的而非定量的。（三）风险分析的目的进行风险分析的目的是辅助投资决策过程，尤其是要帮助投资回答下列问题：一是预期收益率是多少，出现的可能性有多大？二是相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大？三是预期收益的变动性和离散性如何？房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性等四个方面。通常人们把风险划分为无法控制的系统风险和能够控制的个别风险。二、系统风险房地产投资者首先面临的是系统风险，投资者对系统风险不易判断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险
14、、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。（一）通货膨胀风险也称购买力风险是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。置业投资者以固定长期租金的方式承担了本来应由租客承担的风险。通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，因此房地产投资者非常重视此项风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低的收益率来减轻该风险对实际收益率的影响程度，但房地产投资的保值性又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准收益率的直接相加。（二
15、）市场供求风险市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。房地产市场是地区性市场，也就是说当地市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大得多。只要当地经济的发展是健康的，对房地产的需求就不会发生大的变化。房地产市场投资的强度取决于潜在的投资者对租金收益、物业增值可能性的估计，也就是取决于对未来收益的估计。（三）周期风险周期风险是指房地产市场业的周期波动给投资者带来的风险。房地产市场的周期可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。（四）变现风险变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。当投资者有偿债或其他原因急于将房地产
16、兑现时，常常蒙受折价损失。（五）利率风险利率的升高会对房地产投资产生两个方面的影响：一是对房地产实际价值的折减，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减少，甚至出现负值；二是利率升高会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制市场上的房地产需求数量，从而导致房地产价格下降、房地产投资者资金压力加大。（六）政策风险在房地产投资过程中，政府的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。避免这些风险的最有效的方法是选择政府鼓励的、有收益保证的或有税收优惠政策的项目进行投资。（
17、七）政治风险房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。（八）或然损失风险投资者可以将火灾、风灾或其他自然灾害引起的置业投资损失转移给保险公司，但并不是保险公司就包罗万象。最好的办法是加强物业管理工作，定期对建筑物及其附属设备的状况进行检查。三、个别风险（一）收益现金流风险；（二）未来经营费用的风险：这类风险主要是对于置业投资来说的。未来会遇到的经营费用都可能是风险。（三）资本价值风险物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平。预期的资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险在很大程度上影响着置业投资的收益。（四）比较风险投资者将资金投入房地
18、产后，就会失去其他投资机会，同时也就失去了其他投资机会可能带来的收益，这就是房地产投资的比较风险。（五）时间风险房地产投资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，这样才能使其获得最大投资收益的同时使风险降至最低限度。时间风险包括：选择合适的时间进入、持有时间和长短、持有过程中对物业的重新改造时机的选择、转售时间的选择、转售所需要时间的长短。（六）持有期风险持有期风险与时间风险相关，一般来说，投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就越多，置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着持有期的延长而加大的。四、风险对房地产投资方向选择的影响风险对投资者选择房地产投资
19、方向的第一个影响就是令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定其合理的投资收益水平。由于投资者的投资决策主要取决于对未来投资收益的预期或期望，所以不论投资的风险是高还是低，只要同样的投资产生的期望收益相同，那么无论选择何种投资途径都是合理的，只是对于不同的投资者，由于其对待风险的态度不同而采取不同的投资策略。风险对投资者选择房地产投资方向的另外一个影响，就是使其尽可能归避、控制或转移风险。为了规避风险，分析者要避免仅从乐观的一面挑选数据。对于易变或把握性低的数据，最好能就其在风险的条件下，对反映项目投资经济效果的主要指标的影响进行分析，以供决策参考。第五节风险与投资组合一、投资组合理论投资
20、组合理论的主要论点是：在相同的宏观经济环境变化下，不同投资项目的收益会有不同的反应。项目是有一个固定的预期收益下使风险最低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。风险是由系统性市场风险和个别性风险所组成。通过投资组合理论的原则，虽然可以将个别性风险因素减少，但系统性风险因素仍然存在。公式见第28页二、资本资产定价模型资本资产定价模型分析下，一个投资项目在某一时间段上的预期收益率等于市场上无风险投资项目的收益率再加上这个投资项目的系统性市场风险的相关系数乘以该项目的市场收益率与无风险投资项目收益率之差。在房地产投资评估中，一个影响很大但又很难确定的因素是折现率。确定折现率的理想方法是
21、采用机会成本加适当的风险调整值。所谓机会成本是资本在某一段时间内最高和最安全的投资机会的收益。这个收益差不多等于上述无风险的收益。风险最大的是零售商业用房。这也是大多数房地产市场的一个现象，这是因为零售商业用房对于宏观经济变化的反应是最快的和最大的。第二章房地产投资分析基本知识在进行投资决策时，都无一例外地要把所有的支出和收入都折算到同一时间点，通过一系列投资效果评价指标的计算，在各种可能的投资方案之间进行比较分析。因此进行房地产投资分析时，必须准确把握与之相关的现金流量、资金时间价值、资金等效值计算和投资经济效果评价指标。第一节现金流量的构成一、现金流量房地产开发活动可以从物质形态和货币形态
22、两方面进行考察。从货币形态上看，房地产开发活动则表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋销售或出租获得一定量的货币收入。对于房地产这一个特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和获取的收益都可以看成是货币形式体现的资金流出或流入。在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把各个时间点上实际发生的这种资金流出或流入叫做现金流量。现金流出与现金流入之差称为净现金流量。房地产投资分析的目的就是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考察项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流入，选择合适的运作模式或技术方案，以获取最好的经济效果。对于房地产开发投资
23、活动来说：投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础数据。二、投资与成本（一）广义投资与成本的概念房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。成本是指人们为达到一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。（二）房地产投资分析中的投资与成本对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资金的性质，所有投资均一次性地转移到房地产产品的成本中去了。房地产置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经营，则与一般的工业生产项目投
24、资和成本的概念相同。1、开发项目总投资开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用；经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。开发项目总投资的构成：开发项目总投资包括两大部分：一部分是经营资金；二部分是开发建设投资（土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用、不可预见费用），在二部分中12项中又可分为固定资产及其他资产和开发产品成本。这个开发产品成本与一部分的经营资金共同组成开发经营成本。2、开发产品成本开发产品成本是指房地产
25、开发项目产品建成时，按照国家有关财务和会计制度转入房地产产品的开发建设投资。当房地产开发项目有多种产品时，可以通过开发建设投资的合理分摊，分别估算每种产品的成本费用。3、经营成本经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本，主要包括：土地转让成本；出租土地经营成本；房地产销售成本；房地产出租经营成本。对分期收款的房地产项目，房地产销售成本和出租经营成本通常按当期销售或出租收入占全部销售收入和出租收入的比率，计算本期应结转的经营成本。三、经营收入、利润和税金1、经营收入是指房地产企业向社会出售、出租房地产产品或利用房地产自营时所获得的货币收入。包括销售收
26、入、出租收入和自营收入。销售收入销售房屋面积房屋销售单价出租收入出租房屋建筑面积房屋租金单价自营收入营业额商业营业成本自营中的商业经营风险回报2、利润是企业经济目标的集中表现，企业进行房地产开发投资的最终目标是获取利润。其经营收入扣除经营成本和销售税金后的盈余部分就是经营利润。根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为利润总额、经营利润、税后利润（净利润）和可分配利润等四个层次。利润总额经营利润营业外收支净额经营利润经营收入（经营成本期间费用销售税金）税后利润利润总额所得税可分配利润税后利润（法定盈余公积金法定公益金未分配利润）3、税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资
27、金。目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有：一是销售税金（包括营业税、城市维护建设税和教育费附加）又称“两税一费”。营业税的税率是5%，城市维护建设税和教育费附加分别是营业税税额的7%和3%。营业税税额应纳税销售（出租）收入税率。二是土地使用税和房产税。土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，这二种税在企业所得税前列支。三是企业所得税。它是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。房地产开发投资企业所得税税率一般为33%。所得税税额应纳税所得额税率应纳税所得额收入总额准予扣除项目金额
28、第二节资金的时间价值与资金等效值计算一、资金的时间价值客观地评价房地产投资项目的经济效果，必须考虑每笔现金流量发生的时间，以某一个相同的时间点为基准，把不同时间点上的支出和收入折算到同一个时间点上，才能得出正确的结论。在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是不相等的，也就是说资金的价值随时间发生变化。不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。它可以从两方面来理解：首先随着时间的推移，资金的价值会增加，这种现象叫资金增值，它实质上是劳动者在生产过程中创造了剩余价值，从投资者角度来说资金增值的特性使资金具有时间价值。其次，资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。资金时间价值的大小
29、取决于多方面的因素，从投资的角度来看主要表现为：投资利润（即单位投资所能取得的利润）、通货膨胀率（即对因货币贬值造成的损失所应作的补偿）、风险因素（即对风险可能带来的损失所应作的补偿）。资金时间价值的计算方法与银行利息计算方法相同。二、利息与利率1、利息与利率利息是指占用资金所付的代价（或放弃使用资金所得的补偿）。FnPIn（本利和=本金利息）Fn表示本利和；P表示本金In表示利息，n表示计息周期的利息。利率是在单位时间内所得的利息额的利息额与借贷金额（本金）之比，用i表示。iI1/P100% I1表示一个计息周期的利息，式中利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。利率可分为基础利率、存款利
30、率、债券利率和货款利率等。前两者的高低取决于社会平均利润率、资本供求状况、国家的宏观信贷政策和通货膨胀率水平；其他各种类型利率的高低取决于资金筹措的成本费用和融出资金所承担的风险大小等。2、单利计息与复利计息单利计息时的利息计算公式为：InPnI（利息=本金计息周期利率）n个计息周期后的本利和公式为：FnP（1in） 本利和=本金（1+利率计息周期）按复利方式计算利息的公式为：InP（1i）n1n个计息周期后的本利和公式为：FnP（1i）n 复利可分为间断复利和连续复利。但在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方法。3、名义利率与实际利率名义利率周期利率每年计息周期数。当按单利计算利息时，名
31、义利率和实际利率是一致的，当按复利计息时，实际利率就不等于名义利率。设名义利率为r，若年初借款为P，在一年中计算利息m次，则每一计息周期的利率为r/m，一年后的本利和为：F=P（1+r/m）m，其中利息为I=FP=P（1+r/m）mP实际利率i与名义利率r的关系式为：i=（FP）/P=（1+r/m）m1可以得出名义利率与实际利率存在如下关系：一是实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；二是名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率差异就越大；三是当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等；四是当每年计息周期数m大于1时，实际利率大于名义利率。三、资金等效值与现金流量图1、资金等效值
32、的概念资金等效值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。或者说“与某一时点上一定金额的实际经济价值相等于另一时点上的价值”。在资金等效值计算中，人们把资金运动起点时的金额称为现值，把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值，而把资金运动过程中某一时点上与现值等值的金额称为时值。2、现金流量图现金流量图是用以反映项目在计算期内流入和流出的现金活动的简化图示。现金流量图的垂直箭头，通常是向上者表示正现金流量（收入），向下者表示负现金流量（支出）。现金流量图是协助评估人员进行复利计算和投资分析的有效工具。四、复利计算公式与系数1、复利计算中的常用符号P现值
33、；F终值（未来值）；A连续出现在各计息周期期末的等额支付金额，简称年值；G每一计息周期收入或支出的等差变化值；s每一计息周期收入或支出的等比变化值；n计息周期数；i每个计息周期的利率。2、复利计算公式与系数一次支付的现值系数和终值系数：FnP（1i）n 1/（1i）n称为“一次支付现值系数”。等额序列支付的现值系数和资金回收系数等额序列支付是指现金流量图上的每一个计息周期期末都有一个等额支付金额A。公式：等额序列支付的终值系数和储存基金系数公式：等差序列的现值系数和年费用系数等差序列是一种等额增加或减少的现金流量序列，这种现金流量序列的收入或支出每年以相同的数量发生变化。公式：等比序列的现值系
34、数和年费用系数等比序列是一种等比例增加或减少的现金流量序列，这种现金流量序列的收入或支出每年以一个固定的比例发生变化。公式：3、复利系数的标准表示法4、复利系数的应用复利系数在房地产投资分析与评估中的应用非常普遍，尤其是在房地产抵押贷款、房地产开发项目融资活动中，经常涉及到利息计算、月还款额估算等问题。详见课本第5056页。第三节房地产投资经济效果评价指标一、房地产投资经济效果的表现形式（一）置业投资对于置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、减少纳税、股权增加等四个方面。（二）开发投资房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果大小则用开发利润、成本利润率、投资
35、收益率等指标来衡量。二、投资回收与投资回报房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分。投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。投资回收和投资回报对于投资者来讲都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获得；而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率。就房地产开发投资来讲，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。三、收益率收益率是一个投资回报率，它通常表示为一个复合年百分率，表明了投资项目在某一计算周期内的连续收益能力（投资回报率通常为某年的收益或收入与投资之比）。在收益率
36、计算中，要考虑物业预期可获得的所有收益，尤其包括物业持有期末投资者转售时所获得的净转售收入，这也是与投资回报率之间的最大区别。折现率是收益率的一种类型，是一个将未来收益或收入转换成现值的收益率，因此投资者希望的收益率应该等于一个特定的折现率。内部收益率是一个使得该项投资未来收益的现值等于其当前所投入资本价值的收益率。内部收益率反映了所有的预期收益，包括投资者在持有期末转售其投资时所获得的收益，它可用来衡量任何资本投资的回报水平，包括所得税前和所得税后。全部投资收益率可以认为是权益资本收益率和借贷资本收益率的合成。它是投资者在资本收益率和抵押收益率或抵押贷款利率的加权平均。权益投资收益率是衡量投
37、资者投入自有资本或自有资金收益水平的指标，它是相对借贷资本回报率而言的，借贷资本的回报率通常指利息率。权益投资收益率是投资者在投资项目中所投入的自有资本的内部收益率，它考虑了还本付息对自有资金现金流的影响。四、其他投资经济效果评价指标现金回报率反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系，该指标与存款帐户模型所形成的年现金收入类似。在数值上等于扣除折旧前的净收入除以业主的初始现金投资。还本付息比率等于物业投资所获得的年净经营收入除以年还本付息数额，某物业投资的还本付息比率越高，表明该投资的还贷能力越强。五、通货膨胀的影响在通货膨胀的情况下，现金的购买力会下降，投资者常提高对名义投资回报率的
38、预期，以补偿购买力的损失。也就是说，投资者要提高期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。当折现率不包含对通货膨胀的补偿时，房地产投资收入现金流的折现值才是一个常数。通货膨胀和房地产增值是两回事。房地产增值往往是由需求超过供给从而导致房地产价值上升造成的。通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失，增值则不能影响折现率，除非与物业投资有关的风险因素发生变化。第三章房地产开发的程序与管理第一节房地产开发的主要程序一、概述房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动。
39、二、房地产开发的主要程序一般说来包括八个步骤：一是投资机会寻找；二是投资机会筛选；三是可行性研究；四是获取土地使用权；五是规划设计与方案报批；六是签署有关合作协议；七是施工建设与竣工验收；八是市场营销与物业管理。八个步骤又可分为四个阶段：一是投资机会选择与决策分析；二是前期工作；三是建设阶段；四是租售阶段。第二节土地使用权的获取一、概述政府机构的开发活动主要集中在对土地的开发或为房地产开发提供必要的土地。最好的办法是先研究政府部门征用和处置土地的活动，然后再来分析开发商获取土地使用权的方式（但并不全按此顺序）。二、开发商获取土地使用权的方式目前存在着土地配置双轨制，即政府行政划拨和市场机制并存
40、。有关概念土地使用权出让：指国家将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者，由使用者向政府支付土地使用出让金的行为。土地使用权转让：指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权转移的行为。土地使用年限：指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年限。按规定：居住用地为70年；工业用地为50年；教科文卫体育用地为50年；商旅娱乐用地为40年；综合或其他用地为50年。土地使用权出让金：指土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给政府的金额。毛地价：政府在出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地（毛地）或未进行征地补偿的新区土地（生地）时所收取的金额。通常包括土地使用权出让金和城市建设配套费。熟地
41、价：是指当政府出让已经具备“七通一平”、“三通一平”或“五通一平”建设条件的土地（熟地）时所收取的金额；或土地使用权人将已经具备建设条件的熟地转让时所收取的金额。熟地价包括：土地使用权出让金、城市建设配套费和土地开发费。土地使用费：指土地使用者因使用国有土地而需要按规定每年支付给政府的费用。（二）获取土地使用权的方式总的说来：开发商可以通过行政划拨和市场机制两种途径获取土地使用权。在运用市场机制配置土地时，又有协议、招标和拍卖几种方式。对于原先已划拨的土地，开发商还可以通过补地价的方式获取土地使用权。三、旧城区房地产开发的特点（一）旧城区的开发前景好的获利前景吸引着众多的开发商，不断上涨的地价
42、正显示着这一点。但居民愿意在旧城区愿意支付的住房价格越来越低，导致城市中心区住宅价格明显下滑。（二）旧城区状况与开发条件第一、旧城区人口密集，建筑密度高，这给前期拆迁安置带来很大困难。第二、旧城区的建筑物多是危旧房，本身无多大使用价值，但还必须补偿，这笔费用不少，清理拆除物也难。第三、历史原因，路窄管线杂乱，容量小而难以满足开发新建的需要。按国家有关旧城改造“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，这些项目的费用最终均会分摊到房地产开发成本中。第四、城市的总体规划不能违反，规划往往决定了项目是否可行。一般情况下，由于旧城区土地费用较高，开发商希望能够在有限的用地面积内，尽量多建建筑面积
43、，以降低单位建筑面积所分摊的土地费用即楼面地价。四、新区房地产开发的特点（一）新城区的开发前景新城区一般处于城市的外围，和旧城区相比，其在城市中所处的位置并不优越。新城区往往不适合于开发商业中心、写字楼、餐馆及娱乐用房，适合建造高级住宅和公寓以及配套的商业物业。新城区也有其特有的优势。（二）新城区状况与开发条件第一、居住人口少，一般为耕地和农民，拆迁安置较容易，补偿费用也较低；第二、受环境制约少，城市规划限制少，允许建筑高度和容积率不严格；第三、政府对征用耕地进行开发建设的控制措施越来越严格，使得开发商获得政府的征地审批非常困难，征用农地所必须支付的费用也不断提高；第四、新城区开发用地是不具备
44、建设条件的生地，配套市政管线均需要开发商自己建设，部分设施在建设项目开工前就需完成，以满足项目施工的需要；第五、道路和绿化用地均作为开发商的市政代征地而由开发商承担土地开发费用。五、土地一级开发及其模式土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或农村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发的模式，对房地产投资者获取土地使用权的途径和价格有重大影响。1、以政府为主的模式（1）将开发的熟地以成本
45、价交土地管理部门，再由土地管理部门组织以招标、拍卖或协议方式出让。其优点是政府容易控制土地价格，有利于实现政府通过地价调控房地产市场的目标。（2）由政府或人大授权，在开发区管委会领导下，代行政府职能，将开发成的熟地直接出让。这较适合高新技术开发区或工业园区的土地开发。（3）城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权，政府通过其所属的土地发展公司负责在合同规定的期限内，将已出让的待开发土地为开发为熟地，交投资者使用。2、以民间为主，政府辅助支持的模式组建土地发展股份公司，该公司的启动资金由各级政府投资、开发区域所在单位投资、发行土地债券吸收社会投资等方式筹集。此模式下土地开发者出于
46、利益的驱使，可能会尽量抬高土地转让价格，使政府不易控制地价。3、土地一级开发的操作程序：第一、做出开发区域的近期、中期和长期发展规划；第二、对开发区域内的土地利用状况进行详细调查，掌握可开发土地资源现状的数量、质量和分布；第三、制定开发区域发展的控制性规划和详细规划；第四、按确定的优先顺序选择启动开发地块或区域；第五、由土地管理部门协助办理土地出让（或划拨）手续；第六、制定拆迁安置补偿方案，并获得政府主管部门批准；第七、进行现场土地开发工作，达到相应的建设条件；第八、核算土地开发成本、厘定土地价格，进行熟地转让（或出让）。第三节城市规划对房地产开发的影响一、土地出让和房地产开发过程中的规划管理
47、（一）土地使用权出让过程中的规划管理出让土地使用权之前应当制定控制性详细规划。出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。规划设计条件通知书及其附图或审定设计方案通知书及其附图，是城市国有土地使用权出让合同的重要附件，不得随意变更。确需变更的必须经城市规划行政主管部门批准。土地使用权受让方在办理建设用地规划许可证时，必须持有附具城市规划行政主 管部门提供的规划条件及附图的土地出让合同，取得建设用地规划许可证后，方可办理土地使用权权属证明。（二）房地产开发过程中的规划管理主要体现在：1、开发项目的选址、定点审批阶段；2、申请建设用地规划许可证阶段；3、规划设计条件审批阶段；4、设计方案审批阶段；5、建设工程规划许可证阶段；6、竣工验收阶段。开发商应首先委托有规划设计资格的设计机构完成不少于2个方案设计。总平面图比例：单位建筑1：500；居住区1：2000；各层平立剖面图、街景立面图的比例：1：100或1：200。二、开发项目规划设计方案中的主要技术经济指标（一）居住区开发项目技术经济指标1、居住区总用地：指居住区范围内的总用地面积，包括居住用地、公共建筑用地、
