1、国有企业“地王”行为辨析周有企止;他王;行琦辫析短 4 公国有企业;地王;行为辨析*年志远王天骄摘要:固有企业;地王;行为是企业自主决策、自主经小于需求，推动房价过快上涨。这种失真的市场信号，会使营、自负盈亏、自担风险的理性市场行为，并没有违背市场房地产宏观调控部门误认为，房价上涨是土地供给不足所规律，更没有违法违规。因此，不应受到责难。客观地讲，致，进而，加大土地供给。结果，又使土地供给过度，导致土房地产价格枫升的根源在于现有的;招拍挂;制度，而非固地价格和商品房价格大幅度下跌(年志远、王水含，2010)。有企业;地王; 行为。引起房地产市场大起大落，很不稳定。关键词:固有企业地王行为辩析(
2、 三)固有企业;地王 ;行为辨析但我们认为，社会各界对国有企业;地王;行为的指责(一)固有企业;地王;行为是不正确的，至少是偏颇的。改革开放以后，我国一直在近年来，我国商品房价格持续快速上涨。有关数据显进行国有企业改革，目的就是要搞活国有企业，要将国有示十一五;期间，商品房销售均价由2006 年的 3367 元/企业推向市场，使国有企业真正成为;自主决策、自主经平方米上涨到 2010 年的 5025 元/平方米，年均增速 9.7%，营、自负盈亏、自担风险;的市场微观经济主体。国有企业比;十五;期间提高 1.3 个百分点。在房价持续快速上涨的作为微观经济主体有权利平等的参与房地产市场的任何;刺激
3、;下，土地价格也节节攀升。竞争。因此，国有企业;地王;行为是一种正常的市场行 2010 年，全国 105 个主要城市年末综合地价为 2881 为，是市场机制作用的结果。元 j 平方米，同比增长 8.6 砚，环比增长 2.5%;其中，商业、住第一，国有企业 ;地王;行为是国有企业自主决策行宅、工业用地分别为 5181 元/平方米、4244 元/平方米和 629 为。国有企业作为市场微观经济主体之一，具有营利法人元 /平方米;同比分别增长 10.0%、11.0 唱和 5.30 也(李千、王的特点，必然要追逐利润。而且，国资委考核国有企业负责乾明，2012);环比分别增长2.9%、3.7%和 1.1
4、%。与此对人的重要指标之一，也是国有资产的保值增值情况。这也应，土地市场上;新地王;也层出不穷，不断刷新;新地王;强化了国有企业追逐利润的行为。从现实我国行业盈利状记录。;新地王;中，多数为国有企业。况看，房地产行业是高盈利的行业。所以，国有企业进入该单纯从房地产市场角度来看，国有企业的;地王;行为行业参与土地拍卖竞争，成为;地王是国有企业正常的市会一直持续下去。因为，在房价持续上涨的情况下，只有场行为，是国有企业自主决策行为，不应受到责难。成为;地王才能拿到土地;只有拿到土地，才能建出房第二，国有企业;地王;行为是国有企业自主经营行子，才能赚到钱。在 2010 年住宅用地总价排行榜中(见表为
5、。企业自主经营是市场机制发挥作用的基础。国有企业 1) ，5 家为国有企业或国有企业下属企业;另外 5家也有 3 如果不能自主经营，就难以对市场信号做出快速反应，也家具有国有企业背景。难以满足市场需要。国有企业抓住中国房地产行业发展的(二)固有企业;地王;行为备受责难机遇，及时进入房地产行业，并凭借自身良好的资源整合国有企业;地王;的频频出现，引起社会各界广泛非能力和金融资源优势，参与房地产市场竞争，成为;地王;议。甚至有舆论惊呼国有企业才是真正炒高地价房价的是无可厚非的。实力派推手;。社会各界不约而同地将持续快速上涨的房第三，国有企业;地王;行为是国有企业自担风险行地产价格归因于国有企业的;
6、地王;行为。国有企业成为舆为。房地产行业虽然是高利润的行业，但同时也是高风险论焦点，众矢之的。国有企业的;地王;行为备受责难。概括的行业。国有企业成为;地王;是以预期竞价的地块未来起来，国有企业的;地王;行为主要受到以下两个方面的责房价会上涨为前提的，但是，市场内在和外在却存在着诸难:是快速推高房地产价格。国有企业;地王;在推高地多不确定的影响因素，任何因素的变化，都可能会引致房价的同时，也将土地所在楼盘的房价推高，并带动周边楼价下跌，使国有企业;地王;面对经营风险和信贷风险。但盘价格快速上涨，而且还会使房价居高不下。同时，也推高是，由于国有企业具有法人财产权，是独立的民事主体，所了房价未来上
7、涨的预期。在现房价格持续上涨和预期未来以，能够独立地享有民事权利，承担民事责任，承担经营风房价持续上涨的共同推动下，下一轮土地竞价时，土地价险。能够自担风险，是国有企业;地王;行为的根源。格必将继续上涨、再创新高。这样，就形成了种地价和房表 12010 年全国住宅用地成交总价排行榜(单位:万元)排名城市地块名称成交价竞得方价相互抬高的恶性循环。房价和地价这样轮番上涨，缺乏 I 商)Jt 滨江 rI 边路以西 1 号地块 12141 中冶置业真实市场的支撑，房价远远超过百姓购买力，超过市场的 2 11州黄?大道(广铁南站)86;。广铁铁集路;闭在:羊 l、v.城供需博弈，不仅会产生严重的房地产泡
8、沫，而且也不利于 3 南京 789300 :中t 台置业滨江 f 江在南边区路咸以西水 3 号地块社会安定和谐 O 二是严重影响房地产市场宏观调控。房地 4 天常沽镇705lO 5 I J:i 在 702o 产市场宏观调控是依据市场信号进行的。如果市场信号失辑二苏州河六则北阁徐岸 A 中东居学块住 1 项地街块目坊地块 6 福州600000 真或者错误，则房地产市场宏观调控就达不到预期的目 7 北尽 597lO 中海 8 止t 卫车辆厂(AOl、A02、A03、A04)片地块 539800 绿地的。固有企业争当;地王会导致房地产市场信号失真，影 9 北京亦应住宅及商业项目 CX1-1日)524
9、)0 中信新城地产响房地产市场宏观调控。比如，固有企业;地王;囤积土地，大望京村环境号整、5 治号土地储备项目 410 北京 504000 保利直接减少土地开发数量，减少商品房供给，使商品房供给*国家社科基金项目资助(批准号:09BJL026);教育部人文社会科学重点研究基地重大项目资助(项目编号:11JJ0790039 ) :吉林大学;985 工程;项目资助;吉林省软科学研究项目(合同编号:20120608)。-182 -管理世界(月刊)2012 年第 8 期第四，国有企业;地玉;行为是国有企业自负盈亏行(五)引导国有企业;地王;产品二元化为。经过多年的深化改革，我国已经建立了社会主义市场尽
10、管我们认为国有企业;地王;行为，是企业正常的市经济体制和企业法人财产制度，所以，国有企业拥有独立于场行为，不应受到责难。但是，我们也希望，国有企业;地投资者所有权的法人财产权，可以遵循市场规律，参与房地王;能够实现产品二元化，即把商品房开发和保障性住房产市场的竞争，并依法对竞争结果承担自负盈亏的责任。建设结合起来，承担更多的社会责任。以上分析表明，国有企业;地王;行为，是国有企业自国有企业的性质决定其除了要承担经济责任一一实现主决策行为、自主经营行为、自担风险行为和自负盈亏行国有资产保值增值之外，还要承担相应的社会责任。国有为，是国有企业正常的市场行为，不应受到责难。企业承担社会责任，落实到国
11、有企业;地王;身上，就是要尽(囚)房地产价格飘升的根本原因力参与保障性住房建设，增加保障性住房供给，尽可能满足引致房地产价格颜升的原因很多。国有企业;地王;中低收入群体的住房需求，实现人人有居所，安居乐业。行为只是其中的原因之一，而且还只是表面原因，不是根保障性住房建设利润比较低。比如，国家规定经济适本原因。我们认为，引致房地产价格规升的根本原因，是用房的利润一般不超过 3%。利润较低，但是建设风险却土地;招拍挂;制度。;招拍挂;制度是我国国有土地有偿出不低，甚至可能出现亏损。因此，非国有企业开发商不愿让的法定制度。与土地协议出让方式相比招拍挂;制度意建设保障性住房。作为全民所有的国有企业;地
12、王应在防止国有土地资产流失、土地价值最大化、防止权钱交当从大局出发，从中低收入群体的住房需求出发，为国分易等方面发挥了重要的作用。但是，同时也要看到招拍忧，责无旁贷的担任保障性住房建设的主力军，服务于人挂;制度还很不完善。;招拍挂;制度实施后，从 24-2010 人有居所的社会需求。年的 6 年间，我国房价快速上涨，年均上涨 10%-20%，某些建设保障性住房，是国家;十二五;时期的一项重要工城市房价的涨幅甚至更高。作。;十二五;规划纲要提出，我国将在今后 5 年内新建 3600 第一招拍挂;制度推动地价上涨。从土地市场上来万套保障性住房。按照目前的建设速度，预计 2011-2012 看，不论
13、是招标、拍卖，还是挂牌，都采用;价高者得;的竞年每年建设 1000 万套住房，2013-2015 年每年建设 5价原则，价格成为在竞争中取胜的关键因素;我国的土地 6万套，5 年总投资额约在 5 万亿元。根据住建部发布的供应市场属于寡头垄断市场，地方政府土地主管部门独家文件，2011 年计划建设保障性安居工程 10万套，比 2010 垄断住宅用地的供给，而市场上却存在众多需求方，这样年增长72.4%。假设户均面积 50 平米，则对应的总建筑面就很容易导致买方的过度竞争。竞价者将价格不断抬高，积为 5 亿平方米，占 2010 年全国商品房销售总面积的使土地的成交价格远远高于正常的市场价格，产生;
14、地 47.9%。据测算，需要约 1.4 万亿元技资(王颖春，2011)。王;。同时，作为供给方一一地方政府，也把土地出让金和其中，5000 多亿元由各级地方政府投入，80 多亿元由社房地产税收作为主要的财政收入来源。地方政府受利益会融资。保障性住房面临着投资不足、投资主体少等问题。的驱动，利用土地;招拍挂;制度中;价高者得;的竞价原 2011 年 5 月 3 日，国务院国资委发布关于积极参与保则，减少土地供给，推动地价不断攀升。;招拍挂;制度是推障性住房开发建设有关事项的通知，要求中央企业通过动地价快速上涨的核心因素。多种途径参与保障性住房建设。国有企业;地王;应积极参第二招拍挂;制度推动房价
15、上涨。由于土地供给的与保障性住房建设。国有企业;地王;资金实力雄厚，融资有限性和土地位置的不可复制性，加上城市化进程中对商能力强，还具有技术和管理优势，有利于保障性住房建设。品住宅的巨大需求，房地产开发商很容易将土地;招拍挂;事实上，已经有一些国有企业开始保障性住房建设。制度下的高地价转嫁到房价上来。高地价成为房地产开比如，中国中冶目前已经有 50多个保障性住房建设项发商提高房价的好借口。地价推动了房价的上涨;土地目。其中，40 多个项目正在进行。2010 年，中国中冶有保;招拍挂;制度产生的高地价，会使购房者对未来的房价产障性住房建设项目 24 个，总投资 257 亿元，总建筑面积 564
16、生恐慌，形成心理暗示，产生房价上涨的非理性预期，进而万平米。2011 年，中国中冶房地产项目主要集中在保障性也推动房价上涨。住房建设上，预计建设总规模不低于 2000 万平方米(王颖第三招拍挂;制度引致房地产结构失衡。土地;招春，2011);再比如，截至 2010 年底，中国建筑参与保障房建拍挂;制度中;价高者得;的竞价原则，决定了高价拿地的设的总规模已达1155 万平方米。其中，承建模式的保障房地产开发商，必然会优先开发高价的高端商品房，实现性住房总面积约 784 万平方米，其他模式的保障性住房总自身收益最大化。但是，市场上有购房需求的消费者大部面积约 371 万平方米。分是中低收入者，他们
17、需要中低端普通商品房，这样，就出(作者单位:吉林大学中罔国有经济研究中心)现中低端普通商品房供给不足，进而推动房地产市场价格参考文献整体上涨。土地;招拍挂;制度引致高地价，而高地价又引(1)李千、王乾明:浅析政府对士地市场的双向垄断，北方经致房地产结构失衡。济，2012 年第 6 期(2)年志远、王水含:国有企业;地王;问题研究.江汉论分析表明，房地产价格飘升的主要原因，是土地;招拍坛，2010 年第 10 期。挂;制度不完善，即;价高者得;的竞价原则，与国有企业的(3)王颖春:中建中冶抢先向保障房;转身;.经理日报.;地王;行为并没有必然的联系。即使所有的国有企业都 2011 年 5 月 9 日。退出房地产市场，只要实行;价高者得;的土地;招拍挂;制(4)王颖春:央企争食 5 万亿保障房蛋糕与商业地产开发结度，房地产价格就会不断上涨。因此，解决房地产价格飘合，中国证券报，2011 年 5 月 5 日。升的问题，要从完善土地;招拍挂;制度人子，而不是一昧(5)王颖春:新产业自录首次鼓励保障房建设.中国证券的去指责国有企业;地王;行为。报，2011 年 5 月 13 日。-183 -
