1、第一章 总 论第一节 项目背景一、项目名称庄 河 市 三 河 两 湖 综 合 治 理 项 目 。二、项目承办单位概况本项目承办单位：庄河市土地储备交易中心；庄河市土地储备交易中心成立于 2003 年 3 月，并于 2008 年 8 月晋升为市正局级事业单位，机构编制 12 人。工作职能：推行政府统一征地制度，根据城市总体规划和市政府土地储备年度计划，采取收购、收回、征用、置换等方式，对城市规划区内需要储备的土地进行储备（不包括城市规划区内工业园区的纯工业用地） ；按照市政府土地供应计划，对储备的土地实行招标拍卖挂牌交易；承办市政府交办的其他工作。市土地储备交易中心是受市政府委托实施国有土地资本
2、运营工作的法定机构，代表市政府对城镇国有土地实行统一征收、储备、经营和管理，做到“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水” 。同时，结合我市实际，依据相关法律、法规，制定了征地安置等制度，为规范有序地实施土地收购储备提供了保障。自 2005 年以来，土地储备交易中心已成功组织多次国有土地出让公开招拍挂活动，土地收益逐年递增，初步统计见下表：20052009 年国有土地使用权招标拍卖挂牌交易统计表年度 宗地数（幅）面 积（亩）成交价款（万元）动迁成本（万元）政府收益（万元）2005 6 182.17 8903 0 89032006 8 429.05 14586.9 0 14586.92007
3、12 998.98 47430.3 10656.5 36773.82008 7 174.2 9585 5219 43662009 13 1468 69944.2 6494 63450.22010 18 1500 135000 34000 101000土地储备交易中心成立以来，严格按照规定对国有土地实行统一征用、储备、经营和管理，依法按照程序对全市规划区内开发建设用地实施招拍挂出让工作，并采取了一系列的措施。2007 年以来，市土地储备交易中心土地收购储备资金主要向银行申请贷款，用于动迁城区平房区和收回闲置厂区，通过整理运作，快进快出，滚动发展，不仅为城市公益事业用地提供了大量的腾空土地，还腾空
4、净地 42 公顷（629.81 亩） ，公开挂牌出让，为政府获得了较大的土地收益。详见下表：腾空净地出让统计表（已拆迁的平房区）单位：亩，万元序号 竞买单位 地块位置 面积 成交价款1 环通房地产开发公司 香山水产 31.5 1511.72 晟宏房地产开发公司 三电机厂 10.77 340.203 伟业房地产开发公司 原酒厂及居民区 38.64 16164 勃尔泰房地产开发公司 原水暖器材厂 37.21 15125 森达房地产开发公司 原水产供销公司 26.69 10696 亚鑫房地产开发公司 原医药公司 15.91 7027 镇铭房地产开发公司 向阳棚户区 75.05 2058 新北方房地产
5、开发公司 向阳棚户区 143.33 45009 伟业房地产开发公司 原丝绸厂 77.94 227410 丰裕房地产开发公司 原芙蓉小区 90.10 17511 冠元房地产开发公司 杨树房小区 64.45 46612 九成房地产开发公司 原农行院区 18.22 32002010 年据不完全统计，整理出让土地 108.23 公顷，收入 27,106万元，其中工业用地 72.43 公顷，13,398 万元；商业用地 2.8 公顷，793 万元；开发用地 33 公顷 12,915 万元。三、编制依据1、 建设项目经济评价方法与参数（第三版） ；2、 投资项目可行性研究指南 ；3、 公共项目建设可行性研
6、究报告编制大纲 ；4、 庄河市国民经济和社会发展纲要5、 项目单位提供的相关材料。四、项目提出的理由与过程庄河市位于辽东半岛东部，南濒黄海，距大连和丹东各 160 公里，与韩国、日本隔海相望。1906 年 10 月建制，1913 年由原庄河厅改为庄河县，1947 年成立庄河县人民政府，1992 年撤县设市，隶属大连市。全境面积 6962 平方公里，其中陆域面积 4086 平方公里，人口 91.7万人。改革开放以来，特别是“九五”以来，庄河市以建设海滨型城市为目标，按照“南进、西拓、东展”的城市规划，对城市道路桥梁内河及供排水设施进行改造、新建和整治，形成“五纵四横”的城市主干道路网，新建 5
7、个大型休闲广场，辟建了西山公园和龟山湖公园，城市面貌与建国初期相比发生了翻天覆地的变化，城市形象和功能得到了显著提升。2008 年城市建成区面积达到 52 平方公里，人口 19 万人。改革开放以来，庄河市交通、能源、通信等基础设施得到极大改善。1986 年，修建了庄河至城子坦地方铁路，改写庄河无铁路历史。公路交通形成了以国、省干线公路为骨架，县、乡公路为辐射的公路运输网络，并开通了丹大高速公路，形成与大连、丹东的有机对接。到 2005 年末，共有国、省、县、乡四级公路 82 条、1162 公里。其中，国家级 2 条 159 公里，省级 1 条 50 公里。 “十五”期间又开工建设了庄河港，规划
8、万吨级以上泊位 27 个。2005 年完成了投资 4.5 亿元，建 1 万吨级、5000 吨级和 1000 吨级客货滚装泊位各一个的一期工程。庄河港的建设，打通了连接腹地、通往世界的出海通道。电力供应充足。投资近 4 亿元，对全市电网进行了改造，形成强大的电力保障。2005 年，在国家支持下，又开工建设了庄河电厂，总装机容量 520 万千瓦，一期 120 万千瓦将于 2007 年并网发电，整个工程建成后，将成为全国最大的海滨电厂。通信业得到长足发展。通信网络实现了由模拟向数字、小容量向大容量、单一业务向综合业务的转变。至 2005年末，全市固定电话用户 16 万户，移动电话用户 20 多万户，
9、互联网用户 5 万户。城市基础设施建设得到了迅速的发展。“十二五“时期全市经济和社会发展指导思想是:以邓小平理论和 “三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，以建设北黄海地区现代化生态型中心城市为目标，紧紧抓住东北老工业基地振兴、辽宁沿海经济带开发开放和大连全域城市化等战略机遇，大力实施新型工业化、全域城市化、农业产业化、民生普惠化和城乡生态化战略，加快经济结构调整和转变经济发展方式，推进改革开放和体制机制创新，加快重大基础设施建设，积极培育发展新兴产业和现代服务业，加速产业聚集，统筹发展各项社会事业，促进庄河经济社会全面、快速、协调、可持续发展。“十二五“规划总体目标是:到 201
10、5 年，开放型经济新格局初步确立，以港口为龙头的集疏运体系进一步完善，以三大经济区为载体的临海临港产业基地基本形成，北黄海区域性经济中心、文化中心、商务中心、物流中心、交通枢纽和宜居海滨城市地位基本确立，城市功能显著提升，社会保障体系比较健全，居住、交通、文化、卫生和环境等方面条件明显改善，北黄海地区现代化生态型中心城市框架基本形成，初步建成基础设施完备、服务功能完善、生态环境优美的现代化宜商、宜居花园式城市。主要经济社会发展指标为:到 2015 年，地区生产总值年均增长 20%，力争达到 24%;地方财政一般预算收入年均增长 25%，力争达到 32%;固定资产投资年均增长 20%，力争达到
11、25%;社会消费品零售额年均增长18%，力争达到 20%;三次产业比重调整为 12:60:28;农民人均纯收入年均增长 15%。2011 年是 “十二五“规划的开局之年，做好 2011 年各项工作，对于全面实现 “十二五“预期目标至关重要。进一步增强机遇意识、忧患意识和责任意识，科学把握发展规律，积极应对客观形势新变化，奋力实现科学发展新跨越。2011 年政府工作的总体要求是:以科学发展观为指导，认真贯彻落实党的十七届五中全会、中央及省、大连市经济工作会议精神，按照市委四届七次全会部署，以促增长、调结构、保民生为着力点，全力推进 “一城、两带“规划建设，强化重大项目牵动，做大产业集群，推进发展
12、现代农业，全面提高现代服务业发展水平;加快完善基本公共服务体系，倾力保障和改善民生;深化改革开放和体制机制创新，突破发展瓶颈制约;加强生态建设，统筹经济社会又好又快发展，确保 “十二五“高水平起步、高质量运行、高效率推进。主要预期指标是:生产总值比上年增长 24%，力争达到 26%;地方财政一般预算收入比上年增长 25%，力争达到 32%;全社会固定资产投资比上年增长 30%;规模工业总产值比上年增长 30%;社会消费品零售额比上年增长 18%;农民人均纯收入比上年增长 15%。加快全域城市化，迅速完善城市功能以主城区为核心，以大郑、青堆新城为两翼，拉开城市框架，推进城市组团发展，完善城市功能
13、，促进人口和要素集聚，加快城市化进程。城镇化率达到 45%。加速推进重大基础设施建设。高标准完成庄河沿海港口整体建设规划。抓住大连港集团在栗子房建设亿吨大港的契机，全力做好前期规划和征地动迁等工作，力争早日开工建设。加快黑岛专业化业主码头建设，形成海洋工程、船舶等产业集聚区。开工建设国家级中心渔港和国家一级渔港。加快庄河港客滚码头建设，力争开通国际航线。推进丹大快速铁路工程和庄盖高速公路建设。力促地庄铁路尽早投入运营。积极配合做好核电、风电等项目前期工作。完成净水厂一期改造、新市区自来水管网敷设和旧管网改造工程。做大做美新城区。加快道路工程建设，年内完成城市道路工程 22条、53 公里。完成内
14、环、中环路油路工程。建设大街东桥、世纪大街东桥和干沟大桥建成使用。高标准完成热水河两岸道路改造，营造沿路河畔景观。完成庄河下游改造。实施主要路街绿化、美化、亮化工程。精心打造明珠湖、将军湖和金港湾景观，彰显现代城市灵气。建设观驾山生态城。开发建设滨海新区。加快构建花园式海滨城市。推进城乡房地产业健康有序发展，加快小城镇建设。加快南城新区、滨海新区、观驾山新区和园区行政办公新区开发，拉动新市区地产发展。有序推进栅户区改造。建设经济适用住房 13.4 万平方米。搞好重点城镇房地产开发。认真抓好城乡建设用地增减挂钩试点。积极稳妥地推进城中村改造，实施 “三安工程“。加强小城镇建设。重点抓好大郑、青堆
15、等五个新城和四个重点镇以及永青路沿线乡镇规划建设，加大基础设施建设力度，完善公共服务设施功能。强化土地和用海管理。加强土地用途管制，规范土地审批程序和征占用林地管理。加大土地整理和闲置土地清理力度。规范海域使用管理，强化依法、有偿、有序、有度用海。加强涉建、土地出让金、海域使用金等收费征缴工作。目前，经国家批准，庄河城区规划面积 239 平方公里，城市土地总体利用和总体规划已经完成，城市发展速度飞快，城区内兴达工业园区、新华工业园区等随着新一轮的总体规划逐步迁出，南城区的发展接近尾声，仅剩九顶梅花山北、建设大街南土地即将推向市场，金港湾填海造地 11,000 亩正在施工建设中,拟三年后才能建设
16、利用。为加快新农村建设步伐，拓展城市发展空间，改善人居环境，提高土地利用效率，尽快将庄河市建设成为北黄海区域生态型海滨中心百万人口城市发展目标，结合我市土地资源利用的现状和供给潜力，增加土地出让收益，三河入海口周边为填海区，无法进行海产品养殖，不仅浪费了土地，海水退潮时淤泥发出的腐烂气味对附近街道及城区造成了一定的污染。庄河市委、市政府经认真思考，反复论证，决定对三河两湖土地进行全域拆迁改造，进而达到整个区域土地全面开发建设利用目的。本项目就是在上述背景下提出来。第二节 项目概况一、建设地点庄河市三河两湖综合治理工程建设地点为：庄河、小寺河、鲍码河三河两湖交汇处。紧邻市区，濒临黄海，地理位置十
17、分优越。建设区位于庄河城区南部,北起世纪大街、南至蛤蜊岛、东至规划城区东侧、西至规划中环路；热水河主河道建设大桥上游橡胶坝至海洋大桥处，全长 2360 米；世纪大街北，延安路东，黄海大街南，庄河西。二、建设规模项目面积 46250 亩，治理工程等别和标准如下:根据海堤工程设计规范 ，考虑到工程所在地点的保护面积，人口密度，乡镇企业，保护区及水产养殖等情况，防潮标准采用 50 年一遇潮位，保护对象的等别应为等，堤防工程的级别为 2 级。根据防洪标准GB50201-94 和堤防工程设计规范GB50286-98 中的有关规定，庄河市的城市等级为等，防洪标准为10050 年，根据河道两岸防护对象的重要
18、性，洪水标准确定为：防护标准按 50 年一遇设计，堤防工程的级别分别为 2 级。建筑物及布置如下:（1）鲍码河回水堤工程河道治理段全长为 4336m，采用直（斜）墙采用石笼网箱的结构型式， 河堤顶宽 3.0m，迎水坡 3m 以下为直墙，由石笼网箱砌筑而成，网箱底部及背面均须铺设无纺布（300g/m 2） 。3m 以上范围为1：2 草皮护坡，背水坡 1：2.0 土坡。河道治理段护脚采用石笼网垫（420.3m）的结构型式，宽度为 2.0m，厚度为 0.3m，底部铺设无纺布（300g/m 2） 。（2）蛤蜊岛交通路重建工程C 段护岸即蛤蜊岛交通路，总长度为 1663m，根据建设单位要求，拆除重建，增
19、加排洪功能。重建后的交通路总长度为 1874m，堤顶高程为 5.9m，其中分为两部分，南侧 1000m 中间修筑过水涵洞，涵洞底高程为 1.7m，顶高程为 3.2m，净高为 1.5m；北侧 874m 为挡水坝。（3）A 段（养殖区西侧）护岸工程A 段（养殖区西侧）护岸按越浪考虑，达不到防洪标准，目前需要重新规划堤线，新建堤防，总长度为 1470m。采用干砌石护坡，坡比为 1：2，厚度为 0.5m，干砌石下垫 200mm 厚碎石，碎石垫层下铺 400g/m2 无纺布反滤。（4）拦海闸工程拦海闸共设 17 孔平板不锈钢闸门，孔净宽 5.0m，墩宽 0.8m，闸的总宽度 100m。闸室的结构型式为钢
20、筋砼框架型。底板高程为-1.0m，边墩为方形长 8m，宽 0.6m，高度 4.5m，中墩宽 0.8m，两端为 R=0.4m 半圆，直线长 7.2m，全长 8m。底板厚 0.7m。两端设 0.5m 深齿墙。闸门型式采用平板不锈钢闸门，闸顶高程=闸挡水高程+安全超高（2 级水闸超高 0.4m） ，闸挡水高程为 1.7m，闸顶高程为 2.1m，闸门高度 3.1m。（5）拦海坝工程潜堤主堤堤心采用 10100KG 块石，迎海侧斜坡比为 1:1.5，背海侧斜坡比为 1:1。潜堤迎海侧及顶面护面块体采用栅栏板护面，栅栏板下设50100kg 垫层块石。堤前设镇压层来增加海堤的整体稳定性，同时作为护底防止堤前
21、受波浪冲刷。（6）拦海坝工程明珠湖设计吹填成陆 134.83 万 m2，其中体育休闲公园用地107.64 万 m2，五星级酒店用地 27.19 万 m2。（7）热水河治理工程主要包括：河道清淤工程、河堤护坡工程、绿化美化工程、蓄水排水工程等。（8）世纪大街与黄海大街之间棚户区改造项目面积 877.38 亩，完成上述土地的征地、拆迁、整理，达到“六通一平” ，最终成为熟地，完成其中经营性用地的出让。 通过土地平整、出让实现增值收益。三、主要建设条件1、用地条件项目区总面积约 46250 亩，主要是集体用地、其他用地。2、交通条件项目选址位于庄河市区东南部，临近主要道路等，交通条件便利。3、设计、施工条件项目场地平整，具备施工条件。庄河市设计、建筑施工单位众多，施工队伍可通过招标解决。四、项目投资总额及资金筹措该项目投资总额为 695008 万元。向银行融资 0 亿元；其余由建设单位自筹。 （资金来源：自有资本金 695008 万元、银行融资 0 亿元）
