1、小区物业管理情况调研报告小区物业管理是城市管理的重要组成部分，也是城市文明程度的重要测评内容，近年来随着城市化进程加快，XX 区小区物业服务随着新建住宅小区的增加也得到了前所未有的发展，但随之而来的问题和矛盾也不断显现，部分小区物业发展滞后、管理粗放，影响城市品位的提升和文明城市创建的效果。为全面提高住宅小区环境整治水平和物业管理水平，XX 区创城办采取实地走访、问卷调查等方式对辖区内小区物业管理情况进行了专题调研，现将结果报告如下: 一、基本情况 XX 区现有由物业企业管理的住宅小区 XX 个。分布情况为：XX 街道办事处辖区内 XX 个。XX 街道办事处辖区的居民区均为开放式小区，虽有物业
2、企业管理，但仅负责收取居民区的水、电、暖费用。 二、存在问题 监管权责不明，管理机制未理顺。XX 市住房保障和城市管理局将对物业企业的定期考核职能移交 XX 区，区委、政府先后制定了加强和改善物业管理的办法和意见，但由于 XX 区 90%以上的物业管理矛盾和问题为开发建设遗留问题。因市辖区特殊的管理体制，XX 区的主要职责是协调解决日常物业矛盾纠纷，对物业服务企业的资质和物业储备金只有初审权，对服务不周到、乱收费、不作为的物业服务企业没有有效的行政约束手段，无法协调解决因开发企业历史遗留而造成物业管理问题。另外物业管理部分职权下移后，物业管理仍存在管理脱节和人员紧缺问题，难以从根本上进行有效管
3、理。 服务差收费高，物业发展恶性循环。XX 区 97的物业企业都是由开发企业派生，现有的 30 家物业服务企业中，只有新源物业公司自主经营，自负盈亏。小区物业基本属自建自管，物业企业尚未实现由“管理”向“服务”的转变，普遍存在重管理、轻经营，重收费、轻服务的现象。部分小区物业没有规范的管理服务机制，存在管理人员专业技能水平低，收费不合理、不规范，经营服务水平差的问题。导致部分业主拒绝缴纳物业费，目前 XX 区物业费收缴率最高为 85%，最低的为 26%。物业费用难收缴，物业企业就进一步降低物业服务标准，有的甚至放任不管，业主就更不愿意缴费，这样物业发展就陷入不缴费、不服务的恶性循环，有的物业企
4、业退出了小区管理。这种恶性循环普遍存在，导致业主对物业管理企业的整体水平有顾虑，支持率、信任度不高又成为了改进小区物业管理的新问题。业委会组建难，监管作用无法发挥。大多数居民参与小区管理意识淡薄，业主大会召集难，业主委员会组建难，目前 XX 区物业小区成立业主委员会的仅为 28%。同时，街道社区在组织牵头成立业主委员会方面作用发挥不充分，有畏难情绪，推选人员不谨慎，致使业主委员会不能发挥积极作用。依照XX 市物业管理条例，物业公司与业主委员会可以双向选择。结果无论是物业公司“炒”了业主委员会，还是业主委员会“炒”了物业公司，都会出现特定时间段的管理真空，突出表象就是小区卫生环境及治安环境急剧恶
5、化，引起居民上访和媒体关注。 三、对策建议 明确监管权责，建立多部门联动管理机制。区住房保障和城市管理部门负责宣传、贯彻执行物业管理方面的法律法规、物业服务管理的监管和矛盾调处及业主大会的指导等日常工作；负责每季度对辖区内有资质的物业服务企业接管的住宅小区依据XX 市物业服务项目考核评分标准和XX 市物业服务企业考核评分标准进行季度考核，并上报市住房保障和城市管理局确定最终考核成绩；负责市级物业管理企业资质的初审及住宅专项维修资金的初审。公安、司法部门应承担小区治安管理的职责，加强物业小区治安防范的指导和监督，逐步提高技防覆盖面；在案件调解和判决中做好物业政策法规的宣传引导。园林部门负责加强物
6、业小区绿化管理情况的指导和监督，巩固居住小区绿地率和绿化成果，开展园林式小区评选活动。街道应承担组建成立业主委员会的任务，加强对物业服务和业主委员会工作的监督；承担无物业小区的日常管理、组织协调和矛盾化解。通过构建多部门分工配合的工作联动管理机制实现物业监管的及时、全面、长效。 建立科学考核体系，引导物业企业良性发展。将小区物业管理纳入房地产行政管理部门的归口管理，实行物业服务企业与房地产开发企业捆绑考核制度，定期开展优秀小区、星级院落、“十佳”物业服务企业的评选活动，结合创城工作建立物业企业测评扣分制，对扣分达到一定数值的物业企业纳入“黑名单”取消其服务资质，同时对派生物业企业管理服务存在严
7、重问题的开发企业进行行政处罚。建立市级规划、建设、房管、星瀚集团等共同参加的物业管理联席会议制度，按照“综合开发、配套建设”的原则明确物业管理区域内开发建设单位的管理责任和供水、供电、供暖等专业公司的职责，强制执行水、电、暖等单位直接向最终用户收取有关费用，并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任，杜绝推诿扯皮，减轻物业负担，方便业主生活，减少由此引发的各种矛盾。通过招投标的方式引入物业企业，实现建管分离，完善物业服务行业的市场竞争机制。尽快出台和修订完善物业管理相关办法和细则，细化物业服务和收费标准，遏制物业乱收费的问题。 创新管理机制，发挥多位一体的管理优势。本着资源共享
8、、优势互补、合作互利的原则，街道社区要主动介入物业小区的管理和服务，探索建立街道办事处、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业“四位一体”管理机制。首先，街道、社区要承担起建立小区业主委员会的职责，通过发挥小区党组织、党员、先进业主的带头作用，组织召开业主大会并选举业主委员会，注意将熟悉情况、责任心强、组织管理能力强的热心居民和老党员吸收为业主委员会成员，切实保障业委会监管权责落到实处。其次，发挥街道、社区组织协调各方共同解决矛盾的优势，定期指导业主委员会的日常工作，及时协调处理居民日常生活中的焦点、难点问题，受理和解决群众投诉，化解物业管理中出现的矛盾和纠纷。第三、把社区活动作为物管工作的一项量化指标考核。开展形式多样的小区活动，如：联合开展文艺演出、体育比赛和其它业主感兴趣的活动，促进业主与业主之间、业主与物业企业之间的沟通。第四、要建立物业管理的信息公开制度和对话机制。通过建立小区宣传栏、公示栏等，及时将物业服务思路和经费使用情况等向业主进行宣传和公开；定期举行业主委员会座谈会，建立起物服企业与业委会的对话机制，听取业主的意见，及时改进工作，增进共识，形成共建“安全、文明、祥和”小区的工作格局。
