1、异地置业的投资机会与风险一异地置业的定义什么叫异地置业？说白了就是置业人从户口所在地向其它城市流动置业。在这里“置业”除单纯找工作之外，还含有租、购房的投资行为。 异地置业的兴起，是中国居住消费发展到一定阶段的必然，其所带来的居住消费领域的革新和变化，是对整个房地产业界一次不小的震动。而传统的置业观念也伴随着社会经济的发展，区域间经济联系的加深和交通状况的改善,也在发生着变化。一些“成功人士”开始选择那些经济发展迅速、环境优越、城市配套齐备、就业机会充裕的异地城市进行置业，传统房地产市场的地域性特征逐步弱化。传统的房地产市场理论认为房地产是不动产，因而目标客户往往以项目所在地为圆心，设定一个半
2、径不等的区域，作为市场研究的范围。如今这种“原住地”概念的局限市场观完全不适应社会的发展。汽车时代来临带来的活动范围大大超出了“原住地”的限制，社会 10 大 阶 层 的 形 成 使 “物 以 类 聚 ，人 以 群 分 ”的 需 求强烈冲击着原有的居住观念，人们自觉不自觉地向各自的品牌社区“归队” 。经济的发展，使异地置业成为可能。二消费者选择异地置业的三大主要目的异地置业不同于我们过去所惯用的“外地人买房”用语。过去我们仅仅是解决自己安身立业的问题，然而异地置业它更多地含有投资的行为。有数据表明，在杭州、青岛、厦门等旅游城市，国内外知名人士、商务人士所购的公寓、别墅都超越了历年；北京高档房市
3、场 50的份额由各地来此淘金的“新贵” 投资购得。所以异地置业的主要目的有三： 第一：主要用来业主自住，为在两地经商提供便利、方便子女求学和创业； 第二：主要是用来投资、出租或转手获利； 第三：投资和自住结合。业主自己渡假等。三异地购房的影响因素政策环境：房产价格与国家的宏观政策息息相关。投资者既然有意到外地投资购房，就应该进一步了解国家的相关政策，包括国家的房地产政策和对置业地区的定位，这些地区开发的近期、远期目标等，做到心中有数。区域条件：不管房产是自用型房产还是投资型房产，投资者都应该到目标地现场考察一下，考察的主要内容包括当地房产的价格、房产的地段、房产的具体位置、房产的质量等情况。价
4、值估算：购买房产前，先盘算一下手头的资金，看一下手中的资金是自有资金还是银行贷款，如果是自有资金不用说，如果用银行贷款购房那就存在一定的风险。因为房贷需要按月还款，会增加购房成本，建议在购房前先了解清楚当期的银行利率，算清应付的利息是多少，在此基础上判断一下利用贷款购买房产的获利空间有多大，如果得不偿失，就立刻放弃。介入时机：凡是商品都有价格，有价格就会有波动，房产作为一种商品，自然也存在这个规律。影响房地产价格的因素很多，也就是房产价格出现波动的情况时有发生，作为投资者，应该时刻注意这些波动，尽量选择房产价格处于低谷的时机才出手，这样投资获利的机会更大。四异地购房的四大要点第一要点：资金实力
5、 在一线都市购房的资金压力基本是靠拿工资生活的白领无法想象的，那么在二三线城市甚至小城市房价已经开始上涨的背景下，房价也同样不便宜。比如以湖南为例，长沙这个城市的房价基本接近 5000 元每平米了，买一套 100 平米左右的房子也要 50 万左右，那么在低一级的岳阳呢，房价也上了 2000 元每平米，一套 100 平米的房子 20 多万很常见。不论是全款购房还是按揭购房，这笔资金压力对白领来说都不轻松，毕竟自身在都市生活的开支很大，可以结余的资金不多。千万不要为了买房子而卡死全部资金，否则失去了财务周转余地和空间，对生活质量和未来职业发展都有不利的影响。第二要点：职业规划买房既然是个人立足的一
6、件大事，那么必须与个人职业规划联系起来，之所以很多白领选择异地购房，很多人就是打算将来去购房所在的城市发展，相当于提前打好安居基础。白领异地购房必须根据自己的职业发展计划，看是否和购房置业的城市的经济发展特色相符合，将来在这个城市是否有职业发展空间。若是你的职业特长在当地很难找到好的工作，没有良好的发展空间，那么无疑你的房产投资与你的职业发展规划不符，其价值自然就大打折扣了。第三要点：异地房贷不少白领异地购房置业时选择的是按揭还房贷的形式，这就面临着异地房贷的问题。不少白领拥有一定数目的住房公积金，但是缴纳的单位是工作所在的城市，至于是否能够用于异地房贷和如何使用公积金贷款购房，需要咨询相关的
7、房产部门，这样才能将公积金合理的派上用场，毕竟这笔钱只能买房子用。至于银行商业房贷，对于异地房贷的审批相对来说严格一些，这点异地置业的白领必须做好准备，尽量多跑几家银行，选择合理的房贷银行和还贷方式。第四要点：升值空间白领既然在一线城市工作，那么短期内肯定不会回到购置房产的城市去重新开始，毕竟大城市的机会多，工资待遇也高，实际上购置的房产就是一笔固定资产投资。既然是投资，那么就要看回报了，回报主要是两个方面：一是租金，二是升值。租金目前来说在房产价值中的所占比例比较小，主要看升值空间。最好选择那些升值空间大，变现力强的房产，这样才算是一笔合理的投资。即使以后不去该城市发展，也可以将房子变卖，给
8、重新购房置业提供充足的资金支持。异地购房置业是白领在高房价下的一种现实的选择，不过机遇和风险并存，若是投资得当，则会抢占房价和发展先机，若是盲目投资，则可能会有比较大的投资风险。只有好好考虑一些购房置业风险和收益的要素，才能够做到理性异地置业。五异地购房的投资机会三 、 四线城市逃离高房价城市像北京这种房价居高不下的城市，投资房产无疑要占用大量的资金。而这巨额的资金并不是每个投资者都能负担的，所以人们把目光开始投向建设较好的三、四线城市。 三四线城市地产潜力大 一、二线城市房价居高不下，房价变化幅度很有限，而三、四线城市房价较低，今后这些城市的房价会比一、二线城市的房价上涨的更快一些，获利空间
9、无疑要大得多。 度假、投资、养老功能多像大城市工作压力大，人口众多，生活节奏快，不是休闲度假最佳的场所；而随着其他一些中小城市的配套设施的完善，旅游业越来越蓬勃发展，无疑会成为人们度假、投资、养老的最佳之地。政策原因1.公积金异地贷款继“9.30”央行新政发布之后，10 月 9 日，住建部、财政部及央行三部委联合发布关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知 ，主要包括降低公积金贷款门槛、提高公积金贷款额度，以及推进公积金异地贷款等方面内容。在公积金新政的落实中，异地贷款无疑是操作起来难度最大的一项。但是从最近一段时间各地所公布的公积金新政细则来看，不少城市都提出了放开公积金异地贷款，部分城市甚
10、至将范围扩展到全国。截止 11 月 13 日，已有济南、石家庄、杭州、呼伦贝尔、成都、泸州等 6 城市支持跨省公积金贷款。安微、湖北、湖南、宁夏、太原、长春、沈阳、兰州、南宁、焦作等 11 省市也发布细则，支持省内公积金异地贷款。珠三角八市延续执行区域内公积金异地贷款政策。虽然目前看来这项政策很难落实，但公积金异地互贷无疑是未来的发展方向。2.限购令取消到目前为止，全国 46 个限购城市已有 41 个退出限购舞台。若三亚解除限购，则执行限购城市仅剩北京、上海、广州、深圳 4 个城市。这对于想要异地置业的投资者而言无疑是好消息。3异地购房政策根据中国人民银行的现有政策，如借款人名下的本地房产是使
11、用贷款购买的，外地再购房，就属于二套房。如果购房者在本地的房产是一次性付款购买的，则有可能在外地享受首套房的贷款优惠政策。五异地购房的投资风险三 、 四线城市房价风险三四线城市基本不具备房价骤然上涨的条件。异地置业，他们看中的当然是这个地方的房地产市场未来发展潜力大，投资回报率高。不过，因为大多数投资者对异地投资了解较少，当真正把购买付诸行动时，不少人都有“摸着石头过河，不知深浅”的感觉。因此，对于一些不熟悉异地房地产市场的投资者来说，存在诸多风险。在房价保持不动的情况下，如果两年内出售，一次性付款买房，碰到性价比高的房子，转手还有微利；按揭购房再加上税费和佣金，就有可能亏本。管理房屋问题异地
12、投资在时间及空间的跨度比较大，因此异地投资的操作成本要比本地投资高得多，也许你会为了处理一套房子的出租事宜得花几个、十几个小时，车费也得花上几百元。因此，在异地置业时这种成本上的风险也必须考虑在内。冲动消费高强度看房，从中选择理想居所。广大置业者多了解自己的需求，少关注市场。异地置业很容易成为冲动消费，而对于自住需求，则应充分考虑自身购买能力及楼盘配套等多方面因素，购房预算月供应谨慎控制在家庭月收入的1/31/2，理性判断自己真的会入住吗，什么条件下会入住，以免造成资金的占用和房屋的空置。产权风险建设在旅游景区的住宅有可能存在违规乱建现象，有些可能是小产权住宅，这些违章建筑的交易过程不受法律保
13、护。贷款政策问题购买房地产涉及到的资金较大，并且在满足人们居住的前提下，还具有保值的功能。而银行大多支持本地客户购房，而对外地的客户在办理按揭的额度及年限上会有较大的限制，以此来降低风险。从而在一定程度上限制了异地置业。 开发商诚信问题现在，房地产行业内还存在一些操作不规范的行为，如合同欺诈、延期交房、公摊不实、擅自改变规划、物业乱收费等等。异地投资固然获利，但异地维权却不那么简单。购房者对于当地的法律法规也缺少了解，这就会造成很多的不利。买房时面临着楼盘信息获取滞后、对异地风俗以及购房习惯缺乏必要了解等问题。各地的房地产政策不同，而投资人对此不一定了解。另外，投资者在异地投资前，一般不会像在本地投资时花大量的时间和精力去考察项目，因为这对于异地投资有些不太现实，并且成本颇高。由于对情况不了解，对地产项目的信息不能做到全面把握，逐渐会发现很多此前没有意识到的问题。在异地购房，这座城市的经济、人口消费、人流量、人均可支配收入等若干要素均不可忽视。投资酒店式公寓以旅游业发达的城市为佳，最好该城市的旅游业没有明显的淡季旺季。如果当地政府对城市、景区的未来有长远的建设规划，并能够保持持续的旅游热度，房产价格将会上扬，反之投资风险较大。
