1、房屋交付方式 篇一：商品房交付条件及程序 商品房交付条件及程序 一、商品房交付概述 商品房的交付，即指房地产开发企业按照相应法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的商定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。 二、商品房交付的条件 我国城市房地产治理法第26条规定：“房地产开发工程竣工，经历收合格后，方可交付使用。建筑法第61条也规定：“建筑工程竣工经历收合格后，方可交付使用；未经历收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院城市房地产开发运营治理条例第三十六、三十七条规定，不得将未经历收的房屋交付使用。建立工程质量治理条例 第十六条规定
2、，“建立工程竣工验收应当具备以下条件：（一）完成建立工程设计和合同商定的各项内容；（二）有完好的技术档案和施工治理材料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建立工程经历收合格的，方可交付使用。 按照上述规定，商品房交付必须是经历收合格的，直观的反映在应具备建立工程竣工验收备案表，该备案表不仅反映工程竣工验收报告的内容，还反映规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件等许可文件内容。开发商能够获得该表，就证明房地产开发工程到达交付使用的标准，购房人能够安心接收入
3、住。 法律法规如此规定的目的是，希望通过工程建立过程中竣工验收这最后一道环节，防止不合格工程流入社会，给用户和其别人的生命与财产造成损害。 二、 商品房交付的程序。 商品房买卖合同示范文本第11条规定：商品房到达交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进展验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权回绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。这一条对商品房交付的程序作了一些大概的规定，也明确了交付时必须书面通知买受人。按照实践中的
4、一些操作，商品房交付大致按如下的程序进展：1、房地产开发企业向买受人发出书面的入住通知，这一通知一般表现为以特快专递邮寄的入住通知书或交房通知书 。 2、买受人持入住通知要求的证件及其他相关材料，在入住通知要求的期限内到房地产开发企业指定的地点，查验房地产开发企业依法应当获得的书面文件。 3、买受人在房地产开发企业相关工作人员的陪同下实地查验所购置商品房并填写验房单。 假设商品房存在法定或商定的能够退房的质量征询题或存在解除购房合同的其他情形，买受人应决定是否退房，并在商定的期限内书面通知房地产开发企业； 假设假设商品房存在未达退房条件的质量征询题或未到达商定标准，买受人可将商品房存在的质量征
5、询题或未到达商定标准的内容书面递交房地产开发企业，由房地产开发企业在一定期限内逐项予以修复或赔偿。 4、房地产开发企业对商品房存在的质量征询题逐项予以修复或作出修复书面承诺并经买受人查验同意后，双方按照商品房面积实测技术报告结算房款。 5、买受人向房地产开发企业交纳商品房买卖合同或商品房预售合同商定的其他费用。 6、买受人从房地产开发企业或房地产开发企业指定的第三方处领取房屋钥匙。 7、买受人向房地产开发企业依法选定的前期物业治理企业交纳物业治理费，并办理物业治理的相关手续。 由于我国现行的法律、法规、规章及标准性文件对商品房交付的详细程序并无明确规定，一般而言，房地产开发企业会在入住通知中写
6、明入住程序，但由于开发商的强势地位，特别多开发商会在入住通知书中对交房的程序作一些不利于买受人的商定。比方，开发商以挂号信的方式寄出入住通知书，但通知书中同时规定在某年某月某日之前去办理交接手续，而实际上该日期却间隔发出入伙通知书的日期特别短，待买受人收到通知书时，往往时间特别短，来不及预备相应材料去办理交接手续，从而导致买受人违约，开发商那么以此为借口对商品房的一些瑕疵推脱责任。又比方，有的入伙通知书中往往还要求业主先预交物业治理费、管道煤气开通费，产权证办理费用甚至某些税费等等，对有些不合理的条件我们应在商品房买卖合同中作出明确规定，防止因商定不明确而产生某些纠纷。 商品房要交付必须满足那
7、些条件 房地产开发工程竣工，经历收合格后，方可交付使用；未经历收或者验收不合格的，不得交付使用。我们都明白商品房在交付前都需要符合“商品房交付条件”，那么如何界定关于 “商品房交付条件”的法律概念和相关规定。即在当前的法律法规的框架下，应当如何正确理解“商品房交付条件”，也确实是商品房交房到底应该具备什么样的条件。就目前我国在此征询题上的相关法律规定而言，根本如下： 中华人民共和国城市房地产治理法 第二十六条 房地产开发工程的设计、施工，必须符合国家的有关标准和标准。房地产 开发工程竣工，经历收合格后，方可交付使用。 城市房地产开发运营治理条例 第十七条 房地产开发工程竣工，经历收合格后，方可
8、交付使用；未经历收或者验收不 合格的，不得交付使用。 房地产开发工程竣工后，房地产开发企业应当向工程所在地的县级以上地点人民政府房 地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起 30日内，对涉及公共平安的内容，组织工程质量监视、规划、消防、人防等有关部门或者单位进展验收。 第十八条住宅小区等群体房地产开发工程竣工，应当按照本条例第十七条的规定和下 列要求进展综合验收： （一）城市规划设计条件的落实情况； （二）城市规划 商品房销售治理方法 第30条， 第40条 工程建立质量治理条例 第16条第一款 房屋建筑工程和市政根底设备工程竣工验收备案治理暂行方法 第4
9、.7.8.建立工程坏境保护条例第23条 建筑法 第61条 建立工程质量治理方法 第33条 中华人民共和国消防法第40条 结论：通过验收合格或综合验收合格，并获得相关文件。 1.建立局验收备案，2.规划局验收，3.环保验收，4.消防验收。 房交付条件 期房的交付，最好商定一个双方认可的交付标准。目前国家发布的合同范本中仅规定了以下四个标准：1、该商品房经历收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房获得商品住宅交付使用批准文件。假设当事人商定的交房条件是第1种，那么以开发商是否获得其当地建立治理机构发出的竣工验收备案证为标准。假设当事人商定的交房条件是第2种、
10、第3种或第4种，那么都以开发商是否获得当地房地产开发治理机构发出的房地产开发运营或工程交付使用许可证书为标准。开发商在合同商定的交房时间获得了备案证或相应的证书，就具备了合同商定的交付条件. 商品房的交付方式 按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干征询题的解释的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有商定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由商品房买受人承担；商品房买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由回绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由商品房买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有商定的
11、除外。” 由如上司法解释可知，关于房屋的的转移占有，视为房屋的交付使用，除非合同当事人对商品房的交付要件作出其他详细明确的商定。因而，在实践中，“领钥匙”等方式能够视作对房屋的交付使用。 房屋质量不合格 建筑法61条规定：“建筑工程竣工经历收合格后，方可交付使用；未经历收或者验收不合格的，不得交付使用。”现行竣工验收合格标准分为工程验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格，北京市那么将规划验收合格作为合格标准。工程验收合格以获得工程竣工验收备案表为标志，综合验收合格与规划验收合格那么包括公共设备、绿化、道路、停车场等整体验收，还包括获得规划、消防、环保部门出具的认可文件。房屋交付前未经历收或经
12、历收不合格的，买受人能够回绝接受房屋，并恳求解除合同。房屋交付后质量经核验确属不合格的，买受人能够主张一样权利。 配套设备拖延或者交付不能配套 根底设备包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等；配套公共设备包括停车场、运动场、游泳池、道路、花园、绿化、医院、学校、超市、会所等。根底设备完备是买受人正常居住必备条件，如该设备缺乏，买受人能够回绝接受房屋，逾期交付的，能够要求出卖人承担违约责任。公共设备是房屋温馨居住、价值增长的不可或缺要素，其内容与标准以规划图、销售广告、售楼书为准。销售广告对公共设备的描绘详细明确，足以阻碍买受人是否购置与房屋价格的，应当视为要约，出卖人回绝交付或拖延交付时，应当
13、接着履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 装饰和设备不合商定 交付房屋时，出卖人必须提供室内空间检测报告，否那么买受人有权回绝接受。 房屋相关材料不完备 房屋交付时，出卖人应当提供以下材料：1、政府机构出具的建立工程竣工验收备案表，较权威地证明房屋业已竣工验收合格；2、房屋测绘机构出具测绘材料，该材料用于权属登记，也能够确定实测面积与商定面积之间的误差；3、住宅质量保证书和住宅使用说明书，前者是出卖人对商品住宅承担质量责任的法律文件，后者是对住宅的构造、功能和各部位(部件)的类型、功能、标准等作出说明，并提出使用本卷须知的文书。出卖人未提供第1和2项材料时，买受人能够回绝接受房屋；未提供
14、“两书”时，有判例认为：“两书”是为加强商品住宅质量治理，确保商品住宅售后效劳水平，维护住宅消费者的合法权益而规定，未提供不构成回绝接受房屋的条件。 拖延交付房屋 按照解释第15条，出卖人拖延交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的，买受人能够恳求解除合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，但当事人另有商定的除外。“当事人另有商定”本质是出卖人事先在买卖合同中商定的同意拖延交房事由，该事由成立将免除出卖人的逾期交房的违约责任，故其合法性与公平性将成为争议焦点。出卖人通常会将不可抗力、政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等作为免责事由。作者认为：能否免责应当考虑1、出卖人是
15、否能够或者应当预见到；2、出卖人是否能够或应该能够处理；3、该事由是否足以导致延期施工。篇二：房屋交付条件 一、留意及时接收入住通知书 1. 这是收房的第一步，要留意期限。一般，开发商商定的交房时限在通知书寄出30天内，因而购房者要安排好时间。 2. 接到入住通知书后，首先应推断开发商是否如期交房。假设逾期交房，那么应提出处理意见，并按照开发商的答复决定是否前往收房，按通知上商定的时间前往收房。 特别提示： 1. 要留意收房的期限，错过收楼日期苦恼多。 2. 收楼日期可提早不可推延。假设实际交楼日期超过了合同上商定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。 3. 有特别情况不能如期到场的，能够书面
16、方式委托亲友、律师进展，也可及时与开发商联络，商量另行商定时间，并以书面方式确认。 4. 假设购房者在商定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，那么一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。 二、确定房屋是否到达交付条件 1. 竣工验收备案表 最重要 房屋建筑工程和市政根底设备工程竣工验收备案表是目前收房环节中最应该留意的文件。该表是建立部为标准工程竣工验收备案的治理工作而制定的，它由设计、监理、建立单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建立行政主管部门竣工备案。 竣工验收备案表中的工程，只要送交主管部门备案后，
17、开展商就必须对楼盘终生负责。因而竣工验收备案表对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘确实是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权回绝收房。 2. 住宅质量保证书 住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。因而提示收房者要细心审查其中的详细各款，特别留意保修期限。 3. 住宅使用说明书住宅使用说明书是针对房屋设计、施工及验收中的详细技术指标，如抗震指数、墙体构造类型等作出的相关说明和提出本卷须知。 4. 建立工程质量认定证书 5. 房地产开发建立工程竣工综合验收
18、合格证 6. 实测面积登记表 特别提示： 1. 只有具备上述文件，才说明房屋已经详细交付条件。因而收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进展验房、结算费用、交钥匙等交接工作。因而要对这些文件给予注重，尤其提示您要看原件而不是复印件。 2. 建筑工程竣工备案表是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张备案表，一定还要细心观察各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即便开发商做得再好，假设没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权回绝收房。 3. 关于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件获得的合法性。 4. 假设开发商回绝出示这些证明文件、或文件
19、不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人回绝出示住宅质量保证书和住宅使用说明书、建筑工程竣工验收备案表的责任确认函”。 5. 提示您：住宅质量保证书、住宅使用说明书和管线分布竣工图，您可带走，作为证据材料保存。 6. 假设开发商不能提供上述相关文件，购房人有权回绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。 三、房屋检验 收房过程中必需要掌握一个原那么：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件。 “先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律按照的。房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或者按照合同商定支付相应比例的价款，就履
20、行了合同的义务，开发商就应该交房。而在房屋交付往常，业主有权先验收房屋： 1. 检测房屋面积：要求开发商出具实测面积测绘报告，按照房屋土地治理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进展核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；假设实测面积误差超出3%，能够中止收房。 2. 检验房屋质量： 购房者进展房屋验收时需细心检查商品房质量，主要可从以下几方面入手： （一) 房屋本身的质量 （二）景观绿化、小区配套、设备标准等配套设备是否符合合同商定。 （三）质量 特别提示： 1. 一定要掌握“先验后收”的原那么。 2. 假设开发商回绝先验房后办理其他交付手续，那么购房者可要求开发
21、商签收“关于出卖人回绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。 3. 购房者应理解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。 4. 假设觉察有质量征询题，开发商应限期维修，购房者应要求开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。 5. 只要付清房款，按照合同商定购房者已经完全履行了合同的义务，开发商就应该无条件交房，否那么应视为开发商违约，假设开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而回绝交房。 6. 不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关标准按样板间标准在合同中明确下来。四、新房验收的最终结果 1. 房屋检验没有征询题的：按实际验收
22、情况填写验房交接表等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，但凡无法确认的事项，那么不记录或写上“暂不明晰”、“无法认定”等字样。假设觉察征询题，那么如实记录下来，并要求开展商限期处理。 2. 如有不满意的地点，可提出意见并将意见填写在验房交接表中，作为书面按照，如开展商未预备有关表格，买家应另以书面方式将意见送交开展商。 3. 觉察征询题，买卖双方可协商处理，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，商定下次验收时间（一般不超过30天）。 4. 对觉察的征询题要详细在验楼表上予以注明，假设确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的缘故并要求开发商签字、盖章。特别提示： 1. 验房后
23、要坚持的原那么：只要觉察征询题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语；假设楼盘根本就没预备验收登记表，那么应自备纸笔，一一记录。 2. 物业公司的行为代表不了开发商（除非有明确书面受权），因而不要就房屋质量的征询题与物业公司签署文件。 3、验收房屋觉察征询题时，一定要开发商盖章确认，商定处理方案。 4、假设开发商回绝盖章确认房屋存在的征询题，一定要获得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的商定或法定条件。本卷须知 以下征询题，购房者在买房、收房过程中会经常遇到，特别经常遇到此类的征询征询题，把关键本卷须知列出，提示消费者予以
24、注重，以维护本人的权益。 一、买房相关税费 （一）商品房买卖应缴以下税费： 1、契税 2、房屋买卖买卖手续费 3、买卖合同印花税 4、公共维修基金 5、房屋所有权登记费 6、房屋所有权印花贴税 7、权证工本费 （二）税费征询题 特别提示：按照法律的规定和大部分购房合同的商定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。 1. 契税 契税是业主获得产权证时向国家交的税。缴纳时间：契税只能在过户时交纳 特别提示：除税务机关，任何单位无权代收。 施行：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋能够办理产权证之前本人到税务局直截了当办理。 2. 公共维修基金 此项基金不同于物业治理费，只
25、用于住宅共用部位、共用设备设备保修期满后的大修、更新、改造。 税率：房屋成交价 的2%。 特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。假设您将大修基金交给开发商，您特别可能无法要回。 3、面积测绘费 面积测绘费收取原那么为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。 4、物业费 一年物业治理费、物业治理费和水电保证金 特别提示：一般小区交一年以下物业费并不违规。 物业治理效劳收费实行明码标价，收费工程和标准及收费方法应在运营场所或收费地点公布。 5. 产权代办费 业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行
26、向业主收取该笔费用。 二、面积征询题 面积征询题是消费者最为关怀的内容之一，购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差如此的征询题，并在签订合同时以附加条款加以防备。 （一） 存在的征询题： 1. 商品房合同面积与实测面积存在误差，这不断是个焦点征询题。篇三：房产公司交付方案 前 言 通过元丰房产全体员工的精心营建，“元丰.钛合国际”将于2008年10月31日交付。 房产开发是一个繁杂的工程，交付工作也是一个系统工程，涉及到方方面面的细节，需要各部门的亲切配合。交付前，我们都怀有一种忐忑不安的心情，唯恐在不经意之间，一个质量优良的房产品，因稍许细节的不到位，成为一种
27、遗憾。 作为元丰房产品的维护人，我们是幸福地、骄傲地，更向往钛合国际通过本公司的努力和南都物业细致的效劳而成为杭城武林CBD的新坐标。 为能够圆满的完成 “钛合国际”交房工作，销售部制造完成元丰.钛合国际交房方案，现呈于公司领导，方案中尚有不妥之处，敬请领导给予指示。 一、现场及交付接待点布置方案 钛合国际于10月31日交付。为顺利完成此次交房工作，为保障交付有序地进展，给业主留下美妙的印象，建议司对交付现场做如下布置： （一）交付区域布置1）在主入口处设立礼仪保安岗，配置礼仪保安（ 身高：1米75以上），备33米阳伞（以防天气下雨），使业主在外入口处就能感受标准而亲切的效劳，更具人性化。（上
28、图处） 2）交付区大厅入口处设立导向水牌，引导业主进入交付办公区域。 3）入口处两侧摆放盆栽鲜花。 4）入口处广场上空以氦飘汽球悬挂条幅，条幅色彩基调与案场根本色彩相统一，表达喜悦的情绪。 2交付现场设在写字楼一楼的大堂，建议在进入交付现场的大厅的通道两侧设较为醒目的双面道旗，灯杆下摆放草花。如此既能够衬托气氛，加强视觉效果；同时也能够为进入交付区域的业主起到导向作用。 31）交付厅门口两侧摆放盆栽鲜花.。 2）交付大厅门口上方制造横幅，欢迎业主进驻“钛合国际”。 3）交付厅门口安排礼仪保安2名。 为圆满完成此次交房工作，人员作如下安排： 1）公司销售部签约人员4名，财务人员2名，工程答疑人员
29、1名，工程验房人员委托物管公司。 工作流程：由效劳人员（物业公司）引导业主前往销售部核对购房、收据、签定商品房交接书等相关材料，并填写交付流程表。再至财务部办理房款费用结算，凭财务部开具凭证前往物管接待处办理领房手续。 2）物管公司接待处安排财务人员2名，验房人员15人，效劳人员1人。 工作流程： 凭开发公司财务部开具的凭证，物管公司安排验房人员陪同业主验房，对验房存在的征询题记录在验房清单上，每天晚上汇总后交工程部整改；验房后至物管财务处预缴相关费用；凭发票至物管签约处办理钥匙及相关材料的领取手续。 凭开发公司财务部开具的凭证，物管财务人员为其办理相关费用结算，凭发票至签约处办理钥匙及相关材料的领取手续，再安排验房人员陪同业主验房，对验房存在的征询题记录在验房清单，于每天晚上汇总后交工程部整改。 备注：如业主对工程征询题有争议，物管人员解释仍不能令业主满意时，由工程部人员做出解释。 写字楼大厅为交付办理区域，（以以以下图）为开发公司接待处，销售部前台为签约处，再增加一签约桌，为财务专用，销售签约4人，财务2人，其她人员由开发公司安排。 （以以以下图）为物管公司接待处，配置签约桌椅2张，其中财务2人， 物业公司相关材料、物品等可放置在该接待台后的小门内。 物业公司材料物品放置 处 （以以以下图）写字楼大厅为业主等候区，配置桌椅3张，一台饮水机，一个报刊架。
