1、论商业地产运营管理系统的设计与实现 王向新 上海房盟信息技术有限公司 摘 要： 文章以我国商业地产行业的发展情况作为背景, 通过理论与实际相结合的方式, 以“设计”和“实现”作为切入点, 分别针对商业地产行业需要的运营管理系统展开了讨论, 保证所设计系统能够与我国环境具有的特点与要求相符合, 为相关人员设计工作的开展提供参考。关键词： 商业地产; 运营管理系统; 设计; 实现; 作者简介：王向新, 1972 年 8 月, 男, 江苏常州人, 硕士, 工程师, 信息化管理方向引言:随着经济的繁荣, 商业地产行业也呈现出了日新月异的发展趋势, 但是由于该行业在我国出现的时间较晚, 因此, 在对其进
2、行运营和管理的过程中, 与西方发达国家相比仍旧存在明显的不足, 这在一定程度上对商业地产行业的发展造成了制约, 由此可以看出, 对相关系统进行设计并在实践过程中加以完善是非常有必要的。1 运营管理系统的设计1.1 总体架构设计在对系统的总体架构进行设计时, 想要保证该系统能够在最大程度上与商业地产运营具有的要求相符合, 需要在保证管控集团化和运营精细化的基础上, 将招商管理、合同管理、统计报表等模块进行集结, 通过对运营所涉及指标进行对比与分析的方式, 保证运营管理工作的顺利进行, 通过上文的分析不难看出, 系统设计的重点落在功能模块的设计方面。1.2 功能模块设计1.2.1 招商管理招商管理
3、模块需要涵盖的内容主要分为以下三个方面:首先是商业管理, 就是对潜在客户所具有的销售机会进行管理, 商业管理不仅需要进行详细的资料登记, 还需要通过跟进的方式, 保证管理的动态性和实时性;其次是报价管理, 指的是向客户提供报价录入以及对不同版本报价的管理;最后是预定管理, 指的是潜在客户对房源具有的预定和保留功能, 任何客户都无法预定已经被其他客户预定的房源, 但是房源的预定可被解除, 恢复到原始的空置状态1。1.2.2 合同管理该系统能够对大部分商业合同模式进行管理, 包括对合同租期、装修期、账单周期和保证金等部分的定义, 对于能够对租赁业务加以控制的系统而言, 在客户成交以后, 无需重复录
4、入就可将房源所对应的基本资料向租赁合同进行转入。在执行合同的过程中, 系统可根据实际情况对合同进行中止、扩租或是续租等操作, 并在合同中将操作结果进行实时的显示。如果存在某客户对同一项目的不同单元进行同时租用, 或是对不同项目的单元进行同时租用的情况, 系统则可以根据实际情况对各租赁合同加以合并在开展管理工作, 并提供账单分寄和合寄两种形式供用户选择。1.2.3 分析统计该系统不仅可以为用户提供对不同业务模块所涉及的信息进行查看以及分析的服务, 还能够形成相应的多维图表, 图表包含的内容有各项业务在不同时间段内信息的汇总和对比, 包括报价分析、商机分析以及客户服务等。另外, 想要保证统计报表的
5、科学性, 设计人员应当根据商业地产行业具有的特点, 对各类标准模板进行设定供用户选择。2 运营管理系统的实现2.1 系统登录首先打开浏览器、输入系统地址, 系统随之弹出供用户登录使用的交互界面, 该界面的作用在于对用户身份进行确定, 并根据用户身份设置相应的使用权限, 在登录成功后, 便可进入工作界面开展各项业务, 需要注意的一点是, 在系统登录按之前, 需要保证服务器和数据库均处于正常运作的状态下。2.2 功能实现2.2.1 招商管理在对招商管理模块所具有的功能进行实现时, 主要体现在以下几个方面:其一, 对租赁费用进行合理设定, 包括管理费、车位费、水电费等;其二, 对参与房屋租赁的人员信
6、息进行登记;其三, 在完成合同信息的登记并签订租赁合同后, 该合同正式生效, 在合同到期后, 使用者可以根据实际情况对合同进行续签;其四, 在客户入住前, 双方需要对房屋状况进行确认, 检查无误后双方签字, 此时客户可以入住。2.2.2 合同管理合同管理界面主要用于对包括管理、车位等租赁费用进行录入, 录入完毕可点击确定, 系统便对所录入数据进行自动保存。另外, 合同管理模块所具有的功能还体现在以下几个方面:其一, 对户型、楼座等租赁项目所涉及内容的规划加以明确, 对用于出租的车位、写字间面积加以明确, 对水、电表等能源类仪表所在的位置以及表号加以明确, 另外, 还应当对租赁项目可安装能源类仪
7、表的数量加以明确;其二, 在对项目进行招商前, 企业市场部应当根据实际情况策划相应的宣传活动, 这样做可以吸引人们的目光, 此时该功能模块主要用于对企划项目内容与支出进行记录;其三, 在某些特殊的情况下, 已经出租的项目需要被重新规划, 并在完成相应的拆分或是合并处理后进行再次出租, 该模块则被用于对房屋规划和改造后的对比关系加以记录2。2.3.3 统计报表该系统具备根据不同环节的开展情况生成包含销售纬度以及财务纬度等因素在内的相关报表的能力, 企业管理者则可以根据报表所呈现的内容, 对租赁项目的实际情况具有准确的掌握。下面就以报表所包含内容为立足点, 将统计报表模块功能的实现进行展开:首先是
8、销售纬度, 销售纬度包括的内容主要有租赁项目对应合同的明细表以及毛利的分析表, 合同明细表所涵盖的信息包括合同编号、合同生效和失效日期、应收费用等;其次是财务纬度, 财务纬度包括租赁收入报表、欠费统计表以及收款统计表, 收入报表的统计单位通常为每月, 也就是说收入报表主要用于对每月计划的租赁费用以及实际的租赁费用进行统计, 并对分摊明细进行查看, 首款统计表则用于对收款明细进行统计, 也就是通常意义上所受的应收费用和实收费用。结论:综上所述, 全文讨论的核心为“商业地产的运行管理系统”, 在对该系统进行设计的过程中, 参考了国内、外的大量实例, 并以此为基础提炼出与我国环境相符合的运营管理方法, 最终完成了对运营管理系统进行设计的工作, 设计的重点则是确定各功能模块的类型以及应当具有的功能方面, 希望上文所阐述的内容能够在某些方面给设计人员以启发, 为我国商业地产行业的发展贡献力量。参考文献1卢石磊.北京兆泰集团商业地产运营管理系统的设计与实现D.山东大学, 2015. 2康鑫.商业地产招商租赁管理系统的设计与实现D.山东大学, 2013.
