漳州市芗城区经济适用住房发展对策研究.doc

1、 天津大学硕士学位论文漳州市芗城区经济适用住房发展对策研究姓名：陈瑞芳申请学位级别：硕士专业：公共管理指导教师：张俊艳;孟庆松20090501经济 适用住 房 政策是 我 国 住 房 保 障 政策的 重 要组 成 部 分 ， 经济 适用住 房 、 廉租 房 、 商 品 房 这 三 个住房 供 应层 次 满 足 了 不 同 收 入 家 庭的 住 房 需 求 。 建立 以 经济适用住 房 为 主 的保 障 性 住 房 供 应体 系 ， 是 适应社 会 主 义 市 场经济 和 我 国 国 情 ， 加快 住 房 建设 ， 使住 房 产 业 成 为 新 的经济 增 长 点 ， 保 护 中低 收 入 家

2、庭和 不 断 满 足 中低 收 入 家 庭日 益增 长 的住 房 需 求 的客 观 要求 。 经济 适用住 房 政策自 年 实 施以 来， 对 降 低 房 价和 满 足 中低 收 入 家 庭的 住 房 需 求 起到了 非 常 重 要的 作用， 但 同时 也 面临 着经济 适用住 房 不 经济 、 滋 生腐败 和 没 有 效 率 的诘 难。 鉴 于 经济 适用住房 在 我 国 住 房 体 系 中的 重 要作用， 对 城区经济 适用住 房 进 行 研究具 有 十 分 重 要的理论 意义 和 实 际价值 。 猤 猟 ： 琣 琣独 创性 声 明或 撰 写 过 的 研究成果 ， 也不包 含 为 获得墨

3、盗 盘 堂或 其 他 教 育 机 构 的 学位 或 证书 而 使 用 过 的 材料。 与 我 一同 工 作的 同 志 对本 研 究所 做 的 任 何 贡 献 均 已 在论 文 中作了 明确 的 说 明并 表示了 谢意。 艿 难 宦 畚脑诮 饷 芎 笫视帽 臼谌得第 一章绪 论 研究 背景与研究 意 义既没 有效 益又没 有公平 ，我反对 ”。随 后 年 日，一 则 网友 晒 出 的 “温州旧城改 造 建房 挪作领 导低 价 内 部购 房 的 清单 ”帖子 在 网络上迅速 传 播 ，并 引 发了网民 的 热议 。这则 帖子 曝 光 了源自 温州市 旧城改 建指挥 部的 一份内 部文件 ，内容 是

4、“多余 安 置 房 按暂 定 价 格销售 给 相 关 人员” 的 名单 ，名单 中 有 位 旧城改建“指挥 部工 作人 员” 和 位 “工 作联系 部门 有关 人员，共 涉 及 房 屋 面积身 份都 赫然 在 列 。此 帖一出 ，似乎 是呼 应 了茅 于轼 教 授 的 观 点 “经 济 适 用房 还 创第 一章绪 论第 一章绪 论 研究 思路和框 架 结构第 二章针 对 漳州市芗 城区经济适 用住房 的 区位 、 规 模、 管理 办 法 进行分 析 ，了解 现状 ；第 二章 漳 州市芗城区经济 适用住房 的现状 与管 理规定 漳 州市芗城区经济 适用住房 发展 概述 T黾拥 元 ，财政 总收第

5、 二章 漳 州市芎城区经济 适用住房 的现状 与管 理拽定 平 公 顷 ； 龙 文 区龙 文 北路 以东、 漳 华路 以北 公 顷 作 为 保 屯 。 从 这 些 数 据可 以看出对 于经济 适用第 二章 漳 州市芗城区经济 适用住房 的 现 状 与管 表 闹 菔兄行某乔 笆 晃濉弊 拷 栌 胗 玫 厍 榭 鲆焕 辣 经济 适用住房 结构 ，稳 定住房 价格 ，进 一 步 满 足广 大 群 众 的基本 住房 消费 需 求 ，加 强 社 会 监 督，的下 限 执 行； 城镇 居民 家 庭购 买 廉租住房 的，比照一 般 职工 享 受 的面积控 制 标准里 ，南 北宽 铮 苊 婊 平 方 公 里

6、，其 中城区面 积 平 方 公 里 。辖 四个镇 、 六个街 道 办 事处 和 一 个管 委 会 。 即 天 宝 镇 、 浦南 镇 、 石 亭 镇 、 芝山镇 ；新 桥 街 道 办 事处 、 西 桥 街 道 办 事处 、 南 坑 街 道 办 事处 、 巷 口街 道 办 事处 、 通北街道 办事处 、 东铺 头 街 道 办事处 和 金峰开 发区管 委 会 。 本 地还 传 着 这 样一 句 话 ： “东金南 银西 边马 屎 北边胡 蝇” 。 芗城区政 府 根 据 市委 、 市政 府 提 出的 “建 设新 区、开 发沿 江 、 改善旧 城” 的总 体 要 求 ，结 合芗城实 际，提 出了 “ 跨

7、江 南 扩、 过路 北延 、 出城西 进 ”的城市建 设发 展 思 路 ，重 点建 设金峰新 区，稳 步 推 进 南 山旅游景区和 江 滨路 、 桥 南 片 区改造，加 快 发展 漳 华路 以北的 城郊经济 圈 。 所 以经济 适用住房 的建 设就选在 了 西 边“惠民 花园” 和 北边“益民 花园” 。改造建 设公 司 和 福 建 向荣 建 设集团 有限 公 司 联 合承 建 。 合同建 设期 为 个月 。“益民 花园” 在 漳 州市区漳 华路 群 裕小 区以北、 规划零号 路 以西 地块，建 设用地 保 障 性住房 建 设，不 仅 仅 是 谠 # 芙 婊 椒 矫祝 玫 第 二章 漳 州市芗

8、城区经济 适用住房 的现状 与管 理规定 佣 年第 二章 漳 州市芗城区经济 适用住房 的现状 与管 理规定适用住房 既 有 商 品 住房 的共性， 又 有 不 同 于 其他 商 品 住房 的个 性。 首先， 经济 适用住房 是 一 种商 品 ， 商品 是 要购 买的， 不 能无 偿取 得， 这是 商品 住房 共性： 其次 ，经济 适用住房 是 具有 保 障 性质 的住房 ， 是 社 会 保 障 制 度 和 体 系 的组 成 部 分 ， 它 是用来满足 中低 收入群体 基本 住房 需 求 的， 不 是 给 已 满足 基本 住房 需 求 的家 庭 提高生 活 质 量 的；第 三 ， 申请 购 买

9、经济 适用住房 是 有 条件 的， 不 是 面 对社 会 敞 开供应的， 因 为 政 府 的财 力有 限 ， 暂 时只 能 满足 部 分 住房 困难 家 庭 ；第 四， 经济 适用住房 的建设 标准 是 有 限 的， 这个 限 定 主 要 是 对套内 面 积 做 出 了 规定 ， 户 型比 例以中小套型为 主 ， 面 积 控制 在 平方 米 左 右 ， 其他 标准 和 商 品 房 建设 标准 没 有 本 质区别 ： 第 五 ， 经济 适用住房 虽是 商 品 住房 ， 考虑 到 困难 群体 的收入水 平， 要 限 价销 售 ， 实 行物 价 部 门核定 的政 府 指 导 价 ， 采 取 明 码

10、标价 ， 不 允 许任意 抬 高 价 格或在 标价 之 外收取 任何 未 标明 的费 用： 第 六 ， 经济 适用住房 享受 政 府 的优 惠 政 策，政 府 对经济 适用住房 项目 实 行土地行政 划 拨 ， 并减 免 相 关 行政 事业 性收费 ， 只 有这样 才能 最 大限 度 地降 低 成 本 ， 让 利 于 民。 由 于 经济 适用住房 的土地为 政 府 无 偿划 拨 性质 ， 而 且减 免 了 很 多 税费 和 行政 事业 性收费 ， 根 据 物 权法 相 关 原则 ，国 家 对经济 适用住房 享有 相 关 权益 ， 购 买者只 享有 有 限 产 权。为 行政 主 管 部 门要 打

11、 破常 规， 创新 体 制 机制 扶持 企 业 发 展壮 大。 在 创新 思 维的 同时， 要 严 格执 行各 项工 作制 度 ， 完 善各 种工 作规则 、依法 行政 规定 、廉政 和 效 能建设 规定 、日常 工 作管 理规定 等 等 ， 以制 度 管 人 ， 以制 度 定 责 ， 以制 度 作为 推 进工 作开展的 保 证。 建设 房 管 部 门要 主 动与相 关 部 门沟 通联 系 ， 将国 家 、省 、市政府 关 于 鼓励住房 消费 的各 项优 惠 政 策落 到 实 处；引 导 金 融机构 优 先支 持 廉租住房 、经济 适用住房 及 普通住房 项目 建设 。 各 级 政 府 除 了

12、 在 经济 适用住房 建设 给 予政 策扶持 外， 还 应 在 经济 适用住房 建设 过程 中加强 领导 ， 及 时协 调和 处理出 现的问 题 ， 各 有 关 部 门要 积 极 配合 ， 提供及 时便 捷 的服 务 。 同 时加大监 督 力度 和 惩 罚力度。 规定 中第 六 条明 确 了 各 项优 惠 政 策。 解决中低 收入家 庭 的住房 问 题 ， 政府 要 通过政 策扶持 ， 努 力降 低 住房 造价 ， 使 中低 收入者能 承 担得 起 住房 出 售 的价格。 结 合 我 国 的具体 实 际 ， 政 府 在 经济 适用住房 建设 中主 要 给 予 用地、计 划 、规划 、拆 迁 、

13、税费 等 方面 的政 策扶持 。 用地方 面 ： 政 府 对经济 适用住房 的用地， 原则 上 采 取 行政 划 拨 方式， 这是 降 低 社 会 保 障 住房 成 本 的关 键。 计 划 方面 ： 国 家 对住宅 投资 的计 划 下 达， 能 够确 保 经济 适用住房 在 计 划 上 优 先安 排 。 各 地政 府 在 住房 资 金 使 用计 划 编 制 上 ， 要 向 经济 适用住房 倾 斜 。 规划 方面 ： 规划 部 门优 先安 排用地， 优 先安 排 选点 、规划 、设 计 ， 并在 选点 时， 提供有 利 于 降 低 成 本 的地块 ，尽力在 规划 布局 上 提高 住宅 小区的 容

14、 积 率 。 征 地拆 迁 方面 ： 各 地在 征 地拆 迁 时，应 对经济 适用住房 建设 提供方 便 和 政 策上 的优 惠 ， 对其过程 中出 现的劳动力安置， 劳动部 门应 根 据建设 规模作出 总 体 安 排 ， 有 关 单 位 应 顾 全 大局 积 极 分 摊 安 置劳动力， 以确 保 经济 适用住房 建设 的顺利 进 行。 税费 减 免 ： 属于 上 交地方 财 政 的税费 ， 各 地应 结 合 自 身实 际 情 况 ， 本着对影 响成 本构 成 主要因 素 的税费 进 行减 免。 规定 中第 八 条严 格界 定 经济 适用住房 的面 积 ， 不 仅 能 确 保 中低 收入家 庭

15、有 能 力购 买经济 适用住房 ， 而 且也可 以有 效 的避 免 高 收入家 庭 进 入经济 适用住房市场 扰 乱 市场 秩序， 还 可 以促进 经济 状 况 改善后 的原中低 收入家 庭 有 动力退 出 经济 适用住房 市场 ， 从 而 让 更多 的中低 收入家 庭 享受 到 经济 适用住房 政 策的 优 惠 。因 此 各 地政 府 应 当根 据当地商 品 住房 价 格、居 民家 庭 可 支 配收入、居 住水 平和 家庭 人 口 结 构 等 因 素 ， 在 规定 享受 购 买或 承 租经济 适用住房 的条件 及 面 积 标准 的同时， 也要 界 定 开发 商 所 开发 的经济 适用住房 每

16、 套住房 的面 积 范围 。 这种具体 而 明确 的刚 性规定 ， 便 于 在 实 践 中被 落 实 ， 这将改变目 前经济 适用住房 越 建越 大、偏离 政 策初 衷 的现状 。 平方 米 左 右 的限 制 ， 实 际 上 等 于 去 除 了 经济 适用住房 的部 分 投机价 值 ， 加上 政 府 回购 、准 入限 制 等 规定 ， 更容 易 使 经济 适用住房 中的投机行为 受 到 抑制 。 同 时， 平方 米 ”的刚 性规定 也意 味 着 ， 同 样 面 积 的土地将能 够建造出 更多 的经济 适用住房 ， 被 住房 保 障 政 策边缘 化 的“夹 心 层 ”，相 当一 部 分 将因 此

17、 受 益 。第 二章 漳 州市芗城区经济 适用住房 的现状 与管 理规定 市住房 保 障 办 向 社 会 公布经 申购 经济 适济适用住房 的房 源情 况 ， 包括 户 型、套数 、位 置及 供应 计 划 ；第 二章 漳 州市芗城区经济 适用住房 的现状 与管 理规定华 远 集团 董事长 任志 强： 经济 适用房 回购 是 政 府 份 内 之 事。 早 在 年 国 务 漳 州市芗城区经济 适用住房 的社 会影 响第 二章 漳 州市芗城区经济 适用住房 的现状 与管 理规定第 三章 经 济适用住 房的经 济学分析第 三章 经 济适用住 房的经 济学分析电 、 通 气 、 通 路及 平 整 场 地

18、等勘 察设 计 和前 期 工 程 费 ；分的土 建 工 程 费 、 水暖 电 气 安 装 工 程 费 及 附 属 工 程 费 ； 芾 矸 选芾 矸 寻凑 詹 怀 至 罘 延弥 偷 计 算 ；第 三章 经 济适用住 房的经 济学分析经 济适用住 房成 本 对 经 济适用住 房价 格 具有 重 要影响 。第 三章 经 济适用住 房的经 济学分析开 发 商 非 中 低 收 入 申 购 者的博 弈矩阵非 中 低 收 入 申 购 者购 房非 中 低 收 入 申 购 者不 购 房第 三章 经 济适用住 房的经 济学分析供 不 应 求 。开发 商执 行 政策政府 不 执 行 政策设在执 行 经 济适用住 房

19、政策 的过 程中 ，政府 官 员的行 为 受 制于 是 否 有 利于 个人 晋升 ，而 影 响 个人 晋升 的最 直 接 因 素就 是 个人 政绩 。相 对 于 有 效地 监 管经 济适用住房申 购 的对 象 ，经 济适用住 房的开 发 、建设和 销售情 况 等 显 性 政绩 更 容 易 被 上 级部 门 所 考察 和 认 可 。因 此 ，在财政预 算 一定 的情 况 下，官 员就 会 选择投 入与 开 发建设相 关 的成本 而 放 弃监 管成本 ，从 而 更 好体 现 其个人 政绩 ，争取 更 快 实现 晋升的自 我利益。从 理 性 经 济人 角 度分析 ，由于 政府 官 员缺 乏对 市场

20、监 管的利益动 机，因 此 经 济适用住 房政策 执 行 多 年 政府 监 管始 终 缺 位 。政府 既 干预 开 发 商又干预 卖给 谁 。政府 手 中 有 权 力，个别官 员代表 政府 行 使 这 些 权 力的时 候，就 想 拿 这 些 权力到 市场 上 去寻 找一个价格 换得自 己的好处 即 寻 租。经 济适用住 房由政府 划 拨建设用地 由于 行 政划 拨的透明度低 ，许多 开发 商为 了牟取 自身的经 济利益，而 拉 拢 、腐 蚀 政府 决 策 者 ，致 使 各 种 寻 租活动 泛滥。而 一些 政府 官 员贪 污 腐 败 ，运 用手 中的权 力人 为 地 “创租、抽 租” ，诱 使

21、开 发 商向 他 们 贿 赂 ，与 他 们 分享经 济利益，进一步加 剧 了寻 租活动 的经 常性 和 普 遍 性 并 且 滋 生了政府 官 员的贪 污 腐 败 。由于经 济适用住 房土 地 是 行 政划 拨，而 土地 的正常出让 费 却很 高 ，于 是 握 有 土地 划 拨第 三章 经 济适用住 房的经 济学分析经 济适用住 房的补 贴 方 式 主 要 有两 种 ，一 是划拨 用地 补 贴 ，即“ 砖头补 贴 ，可 看 作 是一 种 实 物补 贴 方 式 ，即通 过 优惠 政 策 降 低经 济适用住 房的销 售 价格 ，从而 提 高 购 买者的支 付能 力 ，其 补 贴 需 要 房屋的成 功

22、 销 售 才能 最 终 得到 落实 。 二 是货 币 补 贴 ，也 称 “人 头补 贴 ”，主 要 通 过 政 府 对 中 低收 入 阶 层 直 接给予经 济支 持来达 到 政 策 目标。 目前 在 我 国 实 行的是“砖头补 贴 方 式 ，根 据经 济适用住 房第 三章 经 济适用住 房的经 济学分析 经 济适用住 房的市 场失灵 分析第 三章 经 济适用住 房的经 济学分析最有效 配置 。 边际 私人 成本 与边际 社 会 成本 ， 边际 私人 收益 和 边际 社 会 收益 的偏离 ， 从而 导 致了 市 场的失灵 。 由 于 公共 物 品 的存 在 导 致市 场失灵 ， 市 场无 法 有

23、效率的配置 公共 物 品 ， 这就需 要 政府 介 入 公共 物 品 的供 给 。 外部 性 在 现 实经 济中 广泛 存 在 。 无 论是 正 的外部 性 还 是 负的外部 性 ， 都 会 导 致市 场失灵 ， 影 响 市 场对 资源的配置 。公共 物 品 是 指 在 使 用上具有非竞争 性 和 非排 他性 的物 品 。 非竞争 性 是 指 一 个人 使 用某 件 物 品 并 不 妨 碍 其 他人 同 时 使 用该 物 品 。 非排 他性 是 指 技 术 上无 法 将 不为 之 付费 的人 排 除在 该 物 品 的受益 范 围之 内 。 公共 物 品 在 现 实经 济中 是 广 泛 存 在的

24、， 由 于 其 非排 他性 和 非竞争 性 的特 点 ， 消 费 者 都 想无 偿使 用这些 产 品 ， 于 是 就出 现 了 “搭便 车 ”现 象 ， 即不 支 付成本 但 获 得 利 益 的行 为 。 产 品 的提 供 者 无 法 收回 其 成本 ， 就会 丧失提 供 产 品 的积 极 性 ， 从而 导 致了 生 产 的萎 缩。 经 济适用住 房属 于 间 接 公共 物 品 。 我国经 济适用住 房政策 失效 很 大 程 度 上是 因 为 本 应 由 政府 部分提 供 的准 公共 产 品 ， 政府 未 能 全 部 履行 其 职 能 去 弥 补 市 场缺 陷， 政府 退 出 及政府 行 为

25、利 益 化而 部 分被 市 场所 取 代 ， 从而 使 市 场范 围扩 张 至 低 效率领 域 ， 导 致公平与效 率失衡 、经 济运 行 不 规 范 。 经 济适用住 房过度 市 场化， 政府 将 保障 性 住 房过多 地 推 给 了 市 场， 交 给 企 业 生 产 经 营， 且政府 的政策 不 到 位 ， 结 果 出 现 了 社 会福 利 的损 失。 若 要 使 政府 持 续 地 提 供 这种 公共 产 品 ， 或者 说 使 住 房保障 体 制的运行 具有可持 续 性 ， 那 么就必 须考虑 政府 的财政支 付能 力 能 否 有足 够 的支 持 能 力 。这是 因 为 ， 无 论各 国住

26、 房保障 体 制中 的何 种 模 式 、何 种 手 段 ， 都 毫无 例外地 需 要政府 的财政支 持 作 为后 盾， 尤 其 是 需 要 财政资金 的投 入 ， 否 则就无 法 实施 。因此 ，不 同 住 房保障 模 式 所采 取 的不 同 措 施 只 有在 财政支 付能 力 的可承 受范 围之 内 实施 ， 才 能 保证住 房保障 体 制能 够 长 期 。 所以 ， 财政支 付能 力 是 保持 住 房保障 体 制运 行 可持 续 性 的基础性 因 素， 在 很 大 程 度 上决定 了 住 房保障 体 制运 行 的效 果 。政府 向 居 民 提 供 的一 种 公共 产 品 ， 其 效用就是 通 过支 付转 移 的方 式 实现 社 会收入 的再 分配， 使 广 大 中 低 收入 和 最低 收入 居 民 家 庭 也 能 够 享 受经 济发 展 的利益 ， 保持 分配公平和 社 会 稳 定 。 因 此 经 济适用住 房的供 给 受到 中 央和 当 地 财政资金 的限 制还 是 存 在 供 不 应 求 。第 三章 经 济适用住 房的经 济学分析动 具有正 外部 性 ， 所以 还 是 会 出 现供 不 应 求 。