1、 摘要摘要近年来随着城市化进程的大迈步，对土地的集约利用要求更高，城市综合体在这一背景中应允而生，并且持续升温、在各城市遍地开花。本文旨在通过对昆明市城市综合体现状充分了解的基础上，通过定性和定量分析目前昆明市城市综合体商业体量供需是否匹配，是否存在潜在社会资源浪费，探究当前昆明市城市综合体开发情况是否合理，并针对分析结果提出意见和对策，对政府未来规划和开发商未来开发都有一定的指导意义。第一章，经过大量的文献阅读，在了解国内外学者对城市综合体研究情况后，提出本文研究背景、研究意义、研究内容、研究方法、技术路线和创新之处。第二章，介绍了城市综合体的概念、特征、分类以及本论文研究理论基础和国内外城
2、市综合体发展历程和现状，总结出我国城市综合体与国外相比的不足之处。第三章，介绍了昆明市城市综合体发展现状，列出了已竣工投入运营、在建、规划中的三类城市综合体的商业体量，利用对城市综合体的投资收益率得出各城市综合体的商铺租金水平，再利用租金与零售额的比例关系得出城市综合体在目前、2015年、2018年应该达到的商业供给零售额。第四章，消费者分层次的做问卷调查，从消费者构成、消费习惯、消费结构、消费心理等方面研究不同层次消费者的消费心理、消费水平、消费行为的差异与特征，测算出各层次消费者对城市综合体的偏好，即会把多少比例的消费零售额花在城市综合体里面。利用趋势预测法、多元回归预测法、灰色预测模型三
3、种方法得出的数据均值处理，得出未来5年的昆明市全社会消费品零售额，进而得出消费者对城市综合体商业的现有需求量、2015年和2018年需求量。第五章，根据供需数据，得出在目前消费者对城市综合体需求商业体量是大于供给的，缺口量为69.22万平方米，在2015、2018年城市综合体供给的商业体量大于消费者对其的需求量，超出值分别是582.24万平方米和958.48万平方米。最后一章，根据定量和定性分析结果，给开发商和政府提出一些建议：开发I摘要商对城市综合体的开发要量力而行；开发商可适当提高自持比重；开发商在项目前期前期规划时，应做到环环相扣，形成一条价值链；政府部门要重视城市的协调性发展；政府部门
4、对于土地性质规划和布局要合理。另外也对运营上提出一些意见：运营商可以学习电子商务营销模式，品牌多样化，类型多样化，满足不同购物人群的需求；提高城市综合体的认知度；提高客户满意度。关键字：城市综合体；商业体量；供需研究；消费者行为IIAbstractAbstractIn recent years,along with the process of city big stride,intensive use of land ismore demanding,HOPSCA in the background was born,and continued to heat up,blossom ever
5、ywhere in the city. This paper aims to fully understand the presentcondition of Kunmings HOPSCA,through qualitative and quantitativeanalysis ,researching whether Kunmings HOPSCA supply and demand arematched,whether existing potential waste of social resources, as well as probing intothe development
6、of Kunmings HOPSCA is reasonable or not, and putting forwardsuggestions and Countermeasures based on the analysis results to government anddevelopers.The first chapter, after reading a lot of literature, in the understanding ofdomestic and foreign scholars on the study of HOPSCA ,puts forward the re
7、searchbackground,research significance, research content, research methods, technical routeand innovations.The second chapter, introduces the concept, characteristics,classification ,research theory, the development process and the condition ofHOPSCA , sums up the deficiencies compared between home
8、and aboard.The third chapter, the paper introduces the current situation of the developmentof Kunmings HOPSCA, lists the completed in operation, under construction andplanning of three kinds of HOPSCA, use of urban complex investment yieldsobtained from city to city synthesis shop rents, reuse rent
9、city complex relations withthe proportion of turnover in the present, should be at 2015, 2018, business suppliesretail sales.The fourth chapter, the consumer hierarchical questionnaire, from thecomposition,consumer spending habits, consumption structure, consumptionpsychology and so on different lev
10、els of consumers consumption psychology,consumption level,the differences and characteristics of consumer behavior, measureIIIAbstractthe level of HOPSCA consumer preferences, which will spend more percentage ofconsumer retail sales in HOPSCA. Using the trend prediction method, multipleregression pr
11、ediction method, the grey forecasting model three methods of dataprocessing, it is concluded that the next five years of Kunming retail sales ofconsumer goods in the whole society, then draws the existing consumers of HOPSCAcommercial demand, the demand of 2015 and 2018.The fifth chapter, according
12、to the supply and demand data, it is concluded thatin the current consumer demand for HOPSCA business volume is greater than supply,the capacity of 692200 square meters, the gap in 2015, and 2018 urban complexbusiness volume is greater than the supply of consumer demand, to its beyond value is5.8224
13、 million square meters and 9.5848 million square meters respectively.The last chapter, according to the results of the quantitative and qualitativeanalysis, put forward some suggestions: developers to be more to the development ofthe HOPSCA ; Developers can be appropriately raise the proportion of s
14、elf sustaining;The early stage of the developers in the early stage of the project planning, should belinked together, form a value chain; Government departments should attach greatimportance to the coordination of urban development; Government departments forland property planning and layout is rea
15、sonable. Also puts forward some opinions tooperations: operator can learn e-commerce marketing model, brand diversity, typediversity, meet the needs of different shopping crowd; To improve the recognition ofHOPSCA; Improve customer satisfaction.Key words: HOPSCA ; Business volume; the study of suppl
16、y and demand; consumerbehaviorIV目录目录摘要IAbstractIII第一章引言.1第一节研究背景.1第二节研究意义.2第三节国内外城市综合体研究综述.3一、国外城市综合体研究综述3二、国内城市综合体研究综述4第四节研究内容和技术路线.6一、研究内容6二、研究方法7三、技术路线7四、论文的创新8第二章城市综合体研究理论及国内外现状.9第一节城市综合体概念和基本特征.9一、城市综合体概念9二、城市综合体分类.11第二节研究理论基础12一、城市土地成片开发理论.12二、供需平衡理论.13三、消费者行为理论.13四、商圈理论.15五、集聚理论.16第三节国内外综合体发展
17、历程及现状17一、国外城市综合体发展历程及现状.17二、国内城市综合体发展历程及现状.19第三章昆明市城市综合体发展现状及供给21第一节昆明市城市综合体发展现状21一、昆明城市综合体发展历程.21V目录二、昆明城市综合体优势.22三、昆明城市综合体发展中的不足.24第二节昆明市城市综合体商业体量供给25第四章昆明市城市综合体商业体量的需求29第一节消费者调研分析29一、消费者构成.30二、消费习惯.32三、消费结构.36四、消费心理.36五、消费者对城市综合体偏好测算.38第二节昆明市城市综合体商业体量需求测算38一、昆明市全社会消费品零售额测算.38二、昆明市城市综合体商业体量的需求测算.4
18、5第五章昆明市城市综合体商业体量供需对比47第一节供需对比47一、定量分析.47二、定性分析.47第二节建议48第六章结论和展望51第一节研究的主要结论51第二节论文的不足和展望52一、论文的不足.52二、论文的展望.52参考文献.53附录.56致谢.59在读期间研究成果.59VI第一章引言第一章 引言第一节研究背景当今社会，经济发展呈现全球化与区域化共同发展趋势，全球化要求资源要素跨区域流动，各区域因其要素禀赋形成优势互补的局面，协同发展。城市的发展才能带动区域的发展，因而对区域发展的推动作用更加突出。随着我国经济稳步持续发展，国内各个城市不仅规模在不断扩大，而且数目也越来越多，城市化水平不
19、断提高，城市作为经济运动的载体，在我国经济发展的地位越发突出，2011年底全国城市化率由1991年的26%提高到到51.27%，这一数据充分显示了城市经济在国民经济中显著的地位。然而，在城市发展过程中，不可避免的出现了一系列城市问题，导致各种矛盾激化升级。城市面临环境污染、就业困难、交通拥挤、社保不足、房价高涨、产业衰退、旧城改造困难、土地供求不平衡等问题，这些都成为制约城市发展的因素，威胁到城市的可持续发展。房地产这一在国民经济中起支柱作用的产业，一个带动我国三分之一的 GDP的产业，在城市的建 设发展中就显得尤为重要。前几年住宅地产灿烂的时代已经过去，商业地产已成了开发商的新宠儿。于是城市
20、综合体在这一背景中应允而生，不可非议，城市综合体是社会、经济、城市形态发展到一定阶段的产物。1城市综合体设施齐全、功能复合，具有商业、办公、居住、休闲娱乐等功能，能够近距离满足城市居民的多重需求，缩短通行成本和信息交换成本，提高生活品味，引发生活方式转变，创造宜人高效、方便快捷的区域环境。同时因为城市综合体本身具有高密度和高容积率的特性，就能够实现土地的集约利用，缓解土地需求压力，带来强大的人流、物流、信息流，更够吸引各方面人力和物力，同时辐射能力强，对提升周边地段价值，带动相关行业就业，加强区域凝聚力，整合区域优势资源，带动区域发展起到很好的促进作用。开发城市综合体可改善城市空间布局，创造富
21、有活力的城市区域，提升城市形象，也1 张红.我国城市综合体未来发展之道J.中华民居，2013(11):91-931第一章引言可使房地产开发企业获得比单一物业更大的投资回报。因此，近几年，国内城市综合体遍地开花，各城市兴起开发建设城市综合体的热潮，开发热情持续升温，城市综合体成为地方决策层和投资者竞相追逐的目标。当然事物的开始总是充满机遇和危机的，城市综合体这一新兴的开发模式，因为具有部分城市功能，因而对一方区域的影响力很大，如果开发成功当然可以带动周边区域和整个城市价值的提升，但是开发失败，因为本身项目体量大，肯定会造成土地资源、人力物力等社会资源的浪费，甚至会形成烂尾楼，那么带来的副作用和损
22、失就是无法估量的了。昆明作为云南省的省会城市，也紧随其他城市的脚步，开始大量建设城市综合体的节奏。顺城的华丽入市，南亚风情第一城的火热开盘，志远城市综合体的新高度一幅幅美好 蓝图在昆明陆续刻画出来。春城人民开始感受着城市综合体独有的风采。城市综合体从此迈上蓬勃发展的高速时期，城市综合体成为开发商引起注意力的重磅武器。于是一时间，仿佛到处都是城市综合体。2009年，昆明市综合体包括已运营综合体、在建综合体、规划期综合体共计 8个，分别是顺城、和谐世纪、北辰财富中心、南亚之门、汇都国际、新南亚风情园、欣都龙城、志远城市综合体。而到了2012年，昆明城市综合体已经达到了 28个，其中中心区占到 9个
23、，南市区占到 11个，北市区和西市区分别各占 4个。而在最新的规划设计中提到，昆明市建成的、在建和已经报建在审批过程当中的城市综合体加起来已经有41个。现在昆明的空间形态改造中，城市综合体非常突出，占据了城中村改造的大部分，这种现象是否合适呢，大量的建设城市综合体有必要吗？第二节研究意义前几年大兴住宅地产的时代已经慢慢过去，商业地产在地产界分得的蛋糕越来越大，而城市综合体又因其自身独有的优势，不仅给开发商带来了较大投资收益，而且能够帮助政府拉动政绩，使得其在商业地产中独领风骚，特别是这几年城市综合体更是在全国各地遍地开花。可城市综合体开发时间长、项目体量巨大也使得资金投入量大，这对开发商和政府
24、都提出了更高要求。本文主2第一章引言要通过对城市综合体商业体量的供需研究和测算，得出昆明市城市综合体的匹配情况及结论，并征对结论提出意见和对策，对政府未来规划和开发商未来开发都有一定的指导意义。第三节国内外城市综合体研究综述一、国外城市综合体研究综述美国城市土地学会（the Urban Land Institute）在1976 年出版的Mixed-useDevelopment:New Ways of Land Use一书中对“混合使用”（mixed-use）作出了界定：（1）它是零售、居住、办公、休闲娱乐等三种或以上盈利性功能的配合；（2）在规划中必须提出各构成要素，并说明要素和功能是如何高效
25、统一结合的；（3）建筑类别、使用密度、使用面积必须在规划时就确定下来。Zeidler在1985年出版Multi-Use Architecture in the Urban Context一书中，阐述了建筑综合体这一混合利用的典型建筑形态的起源背景和发展历程，并强调了建筑综合体应该体现一个城市的精神和内涵之所在。Prescott(2002)在 Forward to Making BetterPlaces一文中，主要提出了社区的概念，并指出要把混合利用的有效形式运用到社区的各个方面：居住、商业、日常服务和工作生活。创造出宜居环境，使整个社区充满活力，使社区中的人们可以在很短的通行距离和通勤时间内满
26、足其生活需求。 Eizenberg(2003)在 Here Comes the Neighborhood:Why UrbanMixed-Use Development Works一文中，分析了作为混合利用理论现实发展的城市综合体是如何作用于区域居民生活的。上述几位学者主要从土地混合利用的理论进行界定城市综合体的概念，分析了城市综合体的优势：可以实现土地的集约利用，减少土地的资源浪费，以一种便捷的方式满足人们的生活需要。同时指出城市综合体的开发建设应该与城市的特点和精神一脉相承。Liverpool University Press 1997年出版的The Town planning Review
27、一书中，主要报告了城市综合体更确切的定义、强调怎样通过城市综合体来加强城市空间利用的有效性以及说明了影响城市综合体发展的因素。 Nick Gallent andKwang Sik Kim（1998）在 The Changing Housing Role of Mixed-Use Development3第一章引言in Seoul一文中，从经济增长对住房供给市场的影响、城市综合体的结构模式、城市综合体在住房市场中的作用，城市综合体发展规划及未来发展趋势四个部分论证了城市综合体在首尔住房市场中扮演越来越重要的角色。 Tirrell(2003)在Preliminary Mixed-Use Devel
28、opment Survey一文中主要论证了城市综合体的社会价值及城市价值，阐述了城市综合体能够很好的实现这两者的价值。Kiderra(2004)在 High-Density，Mixed-use Development Will Not Solve Transportation Problems一文中探讨了作为混合利用的典型形式，城市综合体对城市交通问题的解决能力，阐述了在进行城市综合体开发时，应充分考虑对交通的压力。上面几位学者主要对城市综合体的定义重新做了说明，指出城市综合体不仅是几项功能简单的组合，而且各种功能之间要有联动互益的作用，城市综合体在住房市场中占据的份额越来越大，另外强调在城市
29、综合体的开发过程中要考虑到交通的压力。二、国内城市综合体研究综述龚小锋，包怡(2009) 在城市综合体迷局一文中表示对目前北京大量兴建的城市综合体表示担心：第一当前这些城市综合体同质化日趋严重，第二由于定位运营等问题，很多城市综合体始终缺乏人气。他们认为很多城市综合体往往只是机械的将商业地产项目聚集在一起，没有做到各部分有机协调的结合，另外由于综合体体量巨大，后期运营管理复杂，因此必须自持经营，这就要求开发商要有强大的资本实力和丰富的运营经验，对城市综合体的投资必须持谨慎态度。任敬东（2012）在推进成都城市综合体发展的对策与思考一文中，首先介绍了成都城市综合体发展现状及趋势特征，接着指出了成
30、都市城市综合体建设发展中存在的问题，并做了相关分析，最后提出了促进成都城市综合体发展的对策建议。上述两位学者，主要指出了当前城市综合体发展存在大量兴建导致同质化和管理不善的问题，建议开发商要从开发初始就注重创新和引进专业人才进行管理。李琳（2011）在依靠城市综合体解决国内住宅开发困局一文中，指出了开发城市综合体的优势。张永奇（2011）在城市综合体开发的城市化效应一文中4第一章引言指出了综合体开发模式对城市产生的一系列效应如自然环境、人口、社会群体效应、建筑、产业的集聚效应，同时有利于提升地域文化效应、城市结构效应和城市规划管理效应，并根据这些优势效应对我国未来一定时期内的城市发展和管理提出
31、应对策略。这两位学者主要介绍了城市综合体的优势所在，比如有利于地方经济发展和增加政府税收；有利于改善区域的产业结构，增加就业；有利于提升城市整体形象；有效避免商办用地频繁流拍；有利于实现局部区域的跳跃式发展。另一方面能帮助开发企业的实现突破与提升，改善产品结构，规避市场风险，发挥房企在规划设计方面的专业性，避免被动开发；增加政企沟通机制，降低企业土地成本。对一方的产业关联、人口聚集、文化提升等都有显著的效果。乐捷（2010）在成都市城市综合体开发模式研究一文中，在对国内外案例的总结基础上，归纳出城市综合体发展的共同基本模式，提出成都市城市综合体的开发应根据当地经济发展水平、区域规划设计等特征做
32、好项目的选址工作；在开发过程中要从多方面控制风险；单体定位和整体定位比须做到有机配合，并注意产品功能性。另外要制定完善的融资计划，做好财务保证；最好采用租售结合、部分自持的方式，科学运营，实现成功开发。向彪仿（ 2009）在基于主导功能选择的城市综合体开发策略研究一文中从如何提升项目整体价值、有效配置开发资源、缩短开发时间、推进多功能的协调性四个方面对城市综合体项目的开发策略进行了深化研究和总结，提出通过主导功能选择的方式，在城市综合体各功能之间建立清晰的逻辑关系，以使得项目在市场定位、资源配置、时间安排、形象推广四个环节能依照一个合理的脉络去进行，实现项目开发价值最大化。王跃颖（2011）在
33、当代城市综合体的内部功能整合一文中，主要探讨了城市综合体在设计过程中的影响因素，强调要把这些因素进行整合，以达到城市综合体和城市关系向结合的目的。三学者共同指出了城市综合体开发过程中要注意的问题。赵振淇（2013）在消费者购买房地产行为研究一文中，主要通过对购房者的确定、产品的选择、购买原因以及如何选择购买楼盘三部分阐述了消费者购买行为对刚需和投资性需求的影响。周莉（2010）在创新HOPSCA地产模式价值分析中，以万达城市广场为例一5第一章引言文中，在充分了解城市综合体的发展历程之后，对万达的三代产品进行了比较，并对城市综合体的城市价值和存在的问题做出了分析，指出城市综合体面临的问题，如其必
34、须具备足够的终端消费能力；要求有优越的地段、交通、商圈配套；开发商具有雄厚的实力和高素质的资源配套等。黄艳红（ 2011）在城市综合体的定位与规划研究：以成都华侨城项目为例一文中首先介绍了城市综合体的优势和在国内外的发展现状，之后从项目的背景和宏观环境进行分析，利用SWOT分析法，提出项目应该从规模、业态、特色、目标消费群各方面进行定位，最后作者从项目目前运营情况给予验证。王有坤（ 2012）在中航地产公司城市综合体项目发展战略研究一文中，从中航地产现阶段发展面临的问题入手，提出了城市综合体发展战略，并同时从城市综合体项目的运营模式和盈利模式进行了分析，运用五力模型分析的方法，得出当前中航地产
35、发展城市综合体是其现阶段必然结果。我们看到SWOT分析法在城市综合体上的应用，从另一侧面反映了城市综合体规划中要注意的问题，和优势所在。第四节研究内容和技术路线一、研究内容（1）通过大量文献阅读，了解国内外对城市综合体的研究情况、国内外城市综合体发展状况，然后对昆明市城市综合体发展现状进行了介绍。（2）从目前竣工投入运营的、正在建设和规划建设的三类城市综合体进行了供给测算。（3）分消费层次的做问卷调查，从消费者构成、消费习惯、消费结构、消费心理等方面研究不同层次消费者消费行为的差异与特征，测算出各类消费者对城市综合体的偏好程度。（4）通过消费者调研分析，测算消费者对城市综合体的偏好。建立趋势预
36、测法、多元回归预测法、灰色预测模型三种预测方法预测未来 5年内昆明市全社会消费品零售额，进而得出消费者对城市综合体的目前需求、2015年的需求以及2018年的需求。6第一章引言（5）通过供需对比得出结论，并根据结论对政府、开发商和运营商提出了一些建议，以保证昆明城市综合体后续健康有力的发展。二、研究方法（1）文献研究法根据拟定的研究方向和主题，大量阅读国内外相关文献、研究理论，系统了解本论文的研究现状及不足，并据此得到本文的研究重点与创新。（2）定性分析与定量分析相结合本文除了从定性角度对昆明市城市综合体供需匹配的情况作出说明外，还将使用问卷调查得出的数据和模型预测的数据，对昆明市城市综合体供
37、需之间的缺口量进行定量分析，从而最后在综合这两种方法的基础上得出本文的研究结论。（3）问卷调查法为详细了解终端消费者对城市综合体的需求情况，使本论文的研究更加贴合现实，在研究过程中，本人将坚持问卷调查法，以便得到一手的、真实的资料，得出切实的结论。（4）模型预测法在通过调查问卷得出消费者对城市综合体的偏好后，利用趋势预测法、多元回归预测法、灰色预测模型对昆明未来5年全社会消费品零售额进行预测，进而得出消费者对城市综合体的目前和未来的商业需求量。三、技术路线7第一章引言城市综合体概念和理论基础国内外城市综合体发展现状昆明市城市综合体发展现状昆明市城市综合体需求昆明市城市综合体供给消 模费 型者
38、预调 测研现有供给未来供给 结论和建议四、论文的创新对城市综合体的研究在国内已有大量的文章，但主要研究方向为城市综合体的区位选址、开发布局、或者对某一个城市综合体进行业态合理性探讨。本文主要立足于昆明市城市综合体的现状，对其供给商业体量进行测算，并在消费者调研分析的基础上，通过模型预测，对城市综合体商业体量的需求也做了估算，最后定量说明昆明市城市综合体商业体量供需情况，以及两者间的缺口量。8第二章城市综合体研究理论及国内外现状第二章 城市综合体研究理论及国内外现状第一节城市综合体概念和基本特征近年来伴随着城市向中心地带开发不断深入，城市综合体逐渐发展起来了。从20世纪70年代开始，全球许多城市
39、开始对其城市中心区的建设进行深刻思考和改造。在我国随着城市化进程的不断加深，大量农村人口向城市聚集，导致城市出现了用地紧缺的现象，城市综合体在这一时代中应运而生，其不仅实现了土地的集约化利用，而且其自身多功能的特点满足了人们对高品质生活的追求。不可非议，城市综合体是社会、经济、城市形态发展到一定阶段的产物。2一、城市综合体概念所谓城市综合体（HOPSCA），就是将城市中的购物、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体基本具备了现代城市利用形态的所有功能，所以也
40、被称为“城3中之城”。其中， “购物”功能可以形成最佳购物活动场所；“写字楼” 功能为城市居民办公提供多样化的办公空间；“公寓” 功能使人 们在繁华的商业区内就近享受丰富的文化娱乐生活；“酒店” 为城市带来了大量的流 动人口，对经济和旅游业发展起到良好的促进作用，与文化、休闲、娱乐设施相结合，形成最能推动商业中心发展的动力。具体来说，城市综合体具有以下构成特征：（1）整体协同性：整体协同性包括三方面的含义。首先是指建筑物在风格上的统一，建筑设计应以城市设计为基础，强调各单体建筑之间的相互配合、衬托和联系；其次指建筑群与外部空间的结合，特别是建筑群与外部整体环境的协调与统一。通常，城市综合体都必
41、须设置大型的开放空间，设置多个出入口，使得庞大的建筑空间呈现有秩序、有节奏、有关联的观感，实现建筑群内部与外部2张红.我国城市综合体未来发展之道J.中华民居，2013(11):91-933 百度百科.http:/ ，因此，在综合体的内外部设计不仅尊重城市传统文化，而且顺应城市发展趋势，使得城市综合体自身景观和城市景观相融合，体现了现代化的设计思路。城市综合体一般选址在城市中心区，旨在表现一个城市的整体风格，以成为城市象征和标志为目的。因此从这一要义上来说，城市综合体还担负着重要的社会义务。具体来说，城市综合体主要由以下社会特征：（1）文化象征：城市综合体定位目标就是要成为城市精神的名片。这不仅
42、仅是前进的方向，而且必须是经过努力必须达到的。（2）经济刺激手段：首先城市综合体的开发和建设必须达到一定的经济指标，比如解决一定数量的人员就业问题、拉动经济增长率等，这在一定程度上会拉动实体经济的发展。的确，在全球经济低迷时期，城市综合体的开发建设就成10第二章城市综合体研究理论及国内外现状为了刺激经济发展的手段之一。（3）政府参与性：由于城市综合体建筑体量巨大性、对功能的综合性要求高，只有政府积极参与其中，才能高效率地调动社会各方资源，使得城市综合体建设和管理更加顺利。事实上，世界各地的政府都对城市综合体的开发投入了大量的人力物力。一个城市综合体如果成功的得到开发运营必将会带来巨大的社会价值
43、，为开发商建立良好的口碑，从而品牌价值也得到提升。而随着城市和经济的不断发展，其物业本身也极具升值潜力，又给开发商带来大量后期收益。区域条件的改善，城市价值的提升，必然会拉动周边经济发展，因而提高周边土地价值，这种辐射能力也是城市综合体一笔较大的无形资产。二、城市综合体分类对于城市综合体的分类可以按照特点的不同对其进行划分：（一）选址分类1、CBD型城市 综合体：这类 城市综合体主要建在城市的中心区，更多注重城市未来的发展方向，以打造当地的商业地标为目的。2、交通枢纽型城市综合体：这类城市综合体主要选址在交通便利和枢纽密集的地方，以此来打造其优势所在。3、城郊结合型城市综合体：因为市中心缺乏地
44、块，而不得不选址在郊区，而通过强大开发实力、创新的商业设计、完善的交通规划设计，使其具备强大的优势而脱颖而出。（二）功能主导进行分类虽然城市综合体具有功能的复合型，但是由于城市文化、商业背景与开发商等因素的不同，因此，城市综合体也可以按市场经济性和主要职能的不同进行区分。1、商业综合体：主要表现为百货、超市、休闲娱乐等商业功能占主导地位，如：华润万象城、万达广场等。2、旅游综合体：旅游地产占到综合体的绝大部分，由旅游功能诞生出的地产开发，如新一代主体公园欢乐谷。11第二章城市综合体研究理论及国内外现状3、商务综合体：以写字楼办公等商务功能为主，加上其他商业元素，从而实现土地价值最大化的综合体，
45、如绿地集团长春西湖打造的英湖商务港。4、专业市场综合体：在原有的传统的专业市场中求新求变，增加多种功能但仍以专业市场为主体建成的综合体。如深圳的长城国际物流中心、昆明的螺蛳湾商贸城。5、产业园区综合体：随着以文化、创意等为主题的产业园区的兴起，传统的工业园区已慢慢淡出人们的视野，新生的产业园区正方兴未艾，它以某类产业为主体，配合公寓、酒店、办公、会展等元素，形成规模化的城市综合体。如：武汉的武汉智谷。6、地下综合体：主要对地下物业进行开发与利用，建成地下的购物中心、商业街、娱乐设施、餐饮、仓库等商业物业，并与地上的交通设施有机结合起来形成的商业综合体，以达到最大化利用城市和土地资源为目的。本文
46、主要研究各类城市综合体的商业部分，包括购物、餐饮、娱乐这三种业态，考察他们的商业体量供需是否匹配。第二节研究理论基础一、城市土地成片开发理论城市化的一步步发展，使得对城市土地的开发逐渐由少量分散的小块开发向集中成片的规模化开发转变。这种开发模式一方面可以提高城市土地集约利用程度，提升城市建设品味，还能促进基础设施配套建设，构建和谐的城市社区。一些先进的规划理念和建筑技术的应用也是土地成片开发带来的外部效应。成片的土地开发，大大推进了城市化进程，土地集约化利用程度更高，使得土地效益最大化。但土地成片开发，资金需求量大，少则几亿，多则几十亿上百亿，对经营者融资能力要求高。另外，成片开发的时间跨度较
47、长，土地成片开发根据其开发面积、用途、建设规模、开发商资金实力的不同，有不同的开发时间，少则几年，多则上十年。土地成片开发具有很高的潜在收益。一般来说，土地及其上的附着物具有较强的保值增值功能，因此，土地开发如果经营有方，能够获得很高的收益。12第二章城市综合体研究理论及国内外现状二、供需平衡理论美国著名的经济学家萨缪尔森曾谈到：学习经济学是件很简单的事，你只需掌握两件事，一个是供给，一个是需求。需求平衡理论是商业地产发展重要的理论之一。需求是指消费者在一定时间，在商品的各种价格下愿意并且能够买的该商品的数量。需求不是主观的愿望，而是一种有效需求，包括两方面含义，一是有购买意愿，二是有购买能力。马斯洛的需求理论指出，消费者的需求包括六个等级，从低到高依次是生理上、安全、情感和归属、尊重、自我实现。消费者的购买意愿也是源于这六个等级产生的。供给是指生产者在一定时间内，在商品各种可能的价格下，愿意并且能够提供出售的商品的数量。同样的有效供给包括两方面含义，一是有售卖的欲望，二是有供应的能力。需求和供给的双向有效性才能构成市场。如果供给大于需求，则会对供给方造成过大的竞争压力，迫使供给方降价，造成供给方的损失；如果需求大于供给，则会形成抢购效应，供给方会抬高价格。则会造成需求方的损失。只有供给和需求达到平衡，市场的经济活力、运行能力才能保持良好状态。
