1、关于老住宅小区实施保障型物管的建议沈 钢物业管理是市场经济发展的必然产物，是城市管理的重要组成部分，与人民群众的生产生活息息相关。近年来，我市的物业管理行业得到了较快的发展，基本上满足了城市居民的物业管理需求。但是由于受计划经济传统习惯的影响，物业管理的社会意识淡薄，物业服务消费观念还没有完全形成，特别是老住宅小区还无法全面实施专业化、市场化的物业管理。再加上老住宅小区物业服务收费标准低、收缴率不高、企业亏损经营，物业服务质量逐年下降，居民的满意度也逐年降低，已经影响到我市物业管理的整体水平，成为物业管理的一个难点。为此，学习其他城市先进经验，结合我市老住宅小区的实际情况，创新管理模式，实现老
2、住宅小区物业管理的可持续发展，这对改善居住环境，提高人民群众的生活质量，维护社会稳定，树立良好的城市形象，都具有十分重要的意义。一、我市老住宅小区物业管理基本情况全市共有 33 个老住宅小区，总建筑面积为 240 万平方米，总户数为 26500户，居住人口 7 万余人。自 1996 年实施物业管理以来，一直由物业公司提供服务，业主缴纳相应的服务费用。物业的服务内容主要为保洁、绿化养护以及部分小区一般的秩序维护。物业服务收费标准 5-9 元/月户，平均收缴率 50%左右。经不完全统计，2012 年度老住宅小区物业服务共亏损 250 万元。因收费标准低、收缴率不高，物业服务企业长期亏损，行业从业人
3、员待遇过低，导致工作积极性不高，服务质量差，形成恶性循环。自 2006 年以来，因亏损原因，物业服务企业已撤出金溪新村等 13 个老住宅小区，占老小区总数的 39%。物业公司退出老住宅小区的现象，在今后一段时期还将不断涌现。小区长期无人清扫，必然会影响城市公共卫生秩序，造成严重的社会影响。所以转变思路，创新老小区管理模式，已是当务之急。二、近年来针对老小区管理所开展的主要工作1、老小区整治工作自 2007 年以来，共完成城北新村、南园二村、华城二村等 20 个老小区的综合整治工作。新建生态停车位 1750 个；维修道路面积 31500m2；新增路灯326 盏；新增监控探头 297 个；大门维修
4、改造 35 个；绿化提升改造 50000 m2；疏通下水管道 150000m 等。2、业主大会工作2010 年以来，通过业主座谈会、社区座谈会、业主大会筹备小组会议等形式，共召开各类会议 468 次，完成了城北新村等 24 个老小区业主大会的组建工作，并成立了 24 个老小区业主委员会。3、老小区长效管理工作结合老小区整治工作，以“政府花钱建机制、业主花钱买服务”为宗旨，全力推进“业主自治、质价相符”的老小区长效管理工作。2010 年以来，通过组织召开 157 次长效管理推进会和协调会，已有城北新村、南园二村、华苑二村 B 区等 18 个老小区的业主委员会，在业主大会的授权下选聘了物业服务企业
5、，实施了长效管理方案，实现了老小区物业管理市场化运作。目前实现物业管理市场化运作的老小区数量占已完成整治小区总数的 90%，占全市老小区总数的 55%。三、老住宅小区物业管理存在的主要问题1、物业服务收费难2012 年，我市 33 个老小区中物业服务费收缴率最高是仓房小区，收缴率为 97%；较低的是幸福新村，仅为 47%；其他小区也多数维持在 52%左右。2011 年以来，经与市法院协调，针对业主欠费行为，已在四个住宅小区内进行现场集中开庭，并通过相关媒体开展了宣传引导工作，但收效不大。2、物业服务费标准调整难因我市老小区物业服务收费标准已 16 年未上调，随着劳动力用工成本的逐年增加，物业服
6、务企业所收的费用早就难以为继。根据物权法 、国务院物业管理条例的有关规定，调整物业服务费标准属于业主共同决定的事项，需通过召开业主大会，超过半数的业主同意。自 2010 年以来，通过召开了业主大会，将市场化的服务标准和收费标准上门征求业主意见。虽然有 18 个老小区的物业服务费上调方案得到小区内 50%以上业主签字认可，但是物业服务企业收费时，许多业主仍然只愿意按照老标准交费，或者以收费标准太高为由拒绝缴费。因此，在实际操作过程中，上调小区物业服务费收费标准是一件非常困难的事情。3、业主自治意识淡薄根据物权法 、国务院物业管理条例的有关规定，小区的管理权属于产权人即业主，但总体上我市业主的自治
7、意识还未建立，没有能正确行使业主的权利和积极履行业主的义务。近几年，社区也加大宣传力度，在小区内广泛发动业主报名参加业委会，却常常面临无人报名和选人难的问题。即使选举出了业委会，在开展工作时往往由于各种原因而无法发挥其自身作用。目前成立业主委员会的小区有 38 个，占小区总数的 39%，其中能正常开展工作的业主委员会仅有 26 个，占小区总数的 27%。四、相关建议小区物业管理涉及千家万户，有准公共性特点，小区管理能否长效直接影响了社会安定和城市的健康发展。针对小区物业管理还未能全面进入市场化的现状，应创新思路，实事求是，因地制宜，实施分类管理，才能开创我市物业管理工作新局面。1、建立“保障型
8、物管”新模式“保障型物管”是指针对暂不具备市场化物业管理条件或无人管理的住宅小区，由社区提供有偿的准物业管理服务，直至业主大会重新选聘服务企业，实现市场化运作，形成无缝对接。根据周边城市经验， “保障型物管”机制由社区全面推进，负责组织协调、日常管理和监督考核。社区可将辖区内“保障型物管”小区的日常服务工作发包给物业服务企业承接，也可自行聘用保洁人员形成专业队伍负责小区保洁、绿化养护。“保障型物管”所需经费包括人员工资、管理经费等，这些经费来源由两部分组成：一部分来自于业主交纳的保洁费，另一部分来自于政府通过考核、评优等措施进行的补贴。2、确定合理的“保障型物管”服务标准“保障型物管”服务标准
9、只能是简单的保洁和绿化养护，以保障小区业主的基本需求，避免引发社会矛盾。同时，应明确建立“保障型物管”的最终目的仍然是逐步引导业主行使小区管理权，实施市场化物业管理。“保障型物管”仅满足业主的基本需求，不是高标准的物业服务，因此，业主若要享受优质的物业服务还需通过召开业主大会，成立业主委员会，自主选聘物业服务企业，实施专业化、市场化的物业管理。3、充分发挥属地职能自 2010 年市政府建立“条块结合、属地管理”的物业管理新机制以来，金城镇、开发区的相关组织架构已形成，镇区成立了物管办，社区配备物管专职人员，但属地政府和居委会还未将物业管理纳入日常工作范围，不利于“保障型物管”工作的推进。应按市政府文件的规定，真正落实职能。市政府应将业主投诉、小区创建迎检、小区数字城管、老小区整治等物业管理工作任务直接下达属地政府，使属地政府从协助者向责任人转变，促进其在物业管理工作中的主动性和积极性。住建部门作为行业主管部门积极做好业务指导工作，形成工作合力。只有这样才能充分发挥“条块结合、属地管理”的物管新机制的优越性。（作者系 物管处主任）
