1、2005年房地产基本制度与政策考试大纲一、房地产业（一）考试目的本部分考试的目的是测试考生对房地产业基本概念、分类和房地产领域现行法规体系等基本知识的掌握情况。（二）考试的基本要求1、掌握房地产业的概念和行业细分。2、掌握房地产领域的现行法规体系。3、熟悉房地产业的地位和作用，城镇住房制度改革，城市土地使用制度改革。4、了解房地产业的历史沿革。 （三）要点说明1、房地产业的概念和行业细分。房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房
2、地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。2、房地产业的地位和作用房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求。实现房地产业（市场）持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。3、房地产业的历史沿革。房地产业在中国是一个既古老又新生的产业。按照房地产发展的状况可分为若干时期。4、城镇住房制度改革和城市土地使用制度改革城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分。城镇住房制度改革的根本目的是建立与社会主义市场经济
3、体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。城市土地使用制度改革在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者；土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护；需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价。5、房地产领域的现行法规体系中国房地产的法律法规体系建设已取得了显著成绩，该体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范等构成。法律主要有三部，即中华人民共
4、和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市规划法。特别是中华人民共和国城市房地产管理法颁布实施，标志着中国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期，为依法管理房地产市场奠定了坚实的法律基础。房地产的行政法规主要有：中华人民共和国土地法实施条例、城市房地产开发经营管理条例、城市房屋拆迁管理条例、土地管理法实施条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例等。房地产的部门规章主要有：城市商品房预售管理办法、商品房销售管理办法、城市房地产转让管理规定、城市房地产抵押管理办法、城市房地产中介服务管理规定、房地产估价师注册管理办法、城市房屋权属登记管理办法、建设部关于纳入国务院决定的十五
5、项行政许可的条件的规定等。规范性文件主要有：房地产估价师执业资格制度暂行规定、房地产估价师执业资格考试实施办法、关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知、关于房地产中介服务收费的通知、城市房屋拆迁估价指导意见等。技术规范主要有：房地产估价规范、房产测量规范等。二、建设用地制度与政策（一）考试目的土地制度政策是中国房地产基本制度政策的重要组成部分。本部分考试目的是测试考生对中国土地制度政策的掌握情况，重点考察考生对土地的征收、使用、转让等制度政策的掌握、理解和应用能力。（二）考试的基本要求1、掌握中国现行土地所有制的基本内容。2、掌握征收集体土地的政策规定，征收集体土地补偿的范
6、围和标准。3、掌握土地使用权出让的概念及政策规定。4、掌握土地使用权划拨的概念及政策规定。5、熟悉闲置土地概念及政策规定。6、熟悉国有土地和集体所有土地的范围及区别。7、了解国有土地使用权的取得方式。8、了解征用征收集体土地应遵守的原则、工作程序。9、了解临时使用土地的政策规定。 （三）要点说明1、中国现行土地所有制的基本内容（1）中国实行土地的社会主义公有制。（2）土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。全民所有制的土地被称为国家所有土地。国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。城市市区的土地属于国家所有。土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，该种所
7、有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。（3）国家实行土地登记制度。县级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册。属于国有土地的，核发国有土地使用证；属于集体土地的，核发集体土地所有证；使用集体土地的，核发集体土地使用证。（4）国家实行土地有偿有限期使用制度。除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。（5）国家实行土地用途管制制度。根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。土地用途的变更须经有批准权的人民政府核准。 （6）国家实行保护耕地的制度。耕地主
8、要是指种植农作物的土地，包括新开垦荒地、轮歇地、草田轮作地；以种植农作物为主间有零星果树、桑树或其他树木的土地；耕种3年以上的滩地和滩涂等。 （7）取得国有土地使用权的途径。按照国家有关规定，取得国有土地使用权的途径主要有下列4种：划拨、出让转让、土地或房地产租赁方式取得。2、征用征收集体土地应遵守的原则、工作程序 珍惜耕地，合理利用和保护土地的原则；保证国家建设用地原则；妥善安置被征地单位和农民的原则；有偿使用土地的原则；依法征地的原则。 征收集体土地的工作程序：申请用地、受理申请并审查有关文件、审批用地、征地实施、签发用地证书、征地批准后的管理、颁发土地使用证、建立征收土地档案。3、征收集
9、体土地的政策规定国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业和列入固定资产投资计划用地的，经有批准权的人民政府批准后可以征收集体土地。征收集体土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府。基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。建设单位申请征地不得化整为零。临时用地必须办理报批手续。临时使用土地的期限，最多不得超过两年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑。全民和所有制企业同农村集体经济组织联营可以依法使用集体土地。征收集体
10、土地时必须进行征地公告，合理适用征地补偿费。4、征收集体土地补偿的范围和标准 土地补偿费和标准。征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍。征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定。 安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。征收其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的安置补助费
11、标准规定。土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地被征收前3年平均年产值的30倍。 被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地，按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设资金。经批准的临时用地，同农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前3年平均年产值逐年给予补偿。但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过按征收该土地标准计算的土地补偿费和安置补助费的总和。5、土地使用权出让的概念及政策规定（1）国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（2）土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市
12、规划和年度建设用地计划：根据省市人民政府下达的控制指标，拟定年度出让国有土地总面积方案，并且有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定，按照国务院的规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。（3）国有土地使用权出让可以采取拍卖、挂牌、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。（4）土地使用权的出让年限。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定了出让最高年限如下：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商
13、业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。（5）土地使用权的收回。主要有：土地使用权届满的收回；但在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回；因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权；司法机关决定收回土地使用权。 （6）土地使用权终止。主要有：因土地灭失而终止和因土地使用者的抛弃而终止。 （7）土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前1年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。 6、土地使用权划拨的概念及政策规定（1）土地使用权划拨是指县级以上
14、人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。（2）划拨土地使用权的范围。建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的有：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。（3）划拨土地的管理。划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。划拨土地使用权的出租。房产所有权人以营
15、利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不宜办理土地出让的，可实行租赁。租赁时间超过6个月的，应办理租赁合同，合同期限不得超过出让年限。划拨土地使用权的抵押。划拨土地使用权抵押时，其抵押的金额不应包括土地价格，因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属。国有企业改制中的划拨土地。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式予以处置。下列情况应采取土地出让或出租方式处置：国有企业改造或改组为
16、有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；国有企业改组为股份合作制的；国有企业租赁经营的；非国有企业兼并国有企业的。下列情况经批准可保留划拨土地使用权：继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外；国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的；在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；国有企业改造或改组为国有独资公司的。 （4）划拨土地使用权的收回。国家无偿收回划拨土地使用权的原因主要有土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的；国家根据城市建设发展的需要和
17、城市规划的要求收回土地使用权；各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权的；土地使用者自动放弃土地使用权；未经原批准机关同意，连续2年未使用；不按批准用途使用土地；铁路等核准报废的土地。国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况应给原土地使用者适当补偿。7、闲置土地概念及政策规定。（1）闲置土地是指在使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发的建设用地。 （2）闲置土地的范围。未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的；国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自土地使用权出让合同生效或建设
18、用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的1/3，或者投资额不足总投资额25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；法律、法规规定的其他情形。 （3）闲置土地的处置方式。延长开发建设期限，但最长不得超过1年；改变土地用途，办理有关手续后继续开发；安排临时使用，待原项目具备条件后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价；政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设；政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行开发建设，对原用地单位给予经济补偿；政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书。 （4）征收土地闲置费。在城市规
19、划区范围内，以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年以上未动工建设的，按省、自治区、直辖市的规定征收土地闲置费。 （5）无偿收回土地。在城市规划区范围内，除因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延除外，以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。由市、县人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府批准后予
20、以公告，下达收回国有土地使用权决定书，终止土地有偿使用合同或者撤销建设用地批准书，注销土地登记和土地证书。 三、城市房屋拆迁管理制度与政策（一）考试目的城市房屋拆迁估价是房地产估价业务中一项政策性强、涉及面广的估价活动。本部分考试的目的是测试考生对中国城市房屋拆迁制度政策的掌握情况，重点考察考生对城市房屋拆迁补偿对象和标准、城市房屋拆迁纠纷处理政策的理解掌握情况，对城市房屋拆迁估价政策理解掌握情况和应用能力。（二）考试的基本要求1、掌握城市房屋拆迁补偿的对象、方式与标准。2、掌握特殊情况下的城市房屋拆迁补偿安置。3、掌握城市房屋拆迁估价机构和估价人员的要求、估价机构的选择、估价时点、估价方法、
21、面积和用途认定、估价结果的确定、估价结果公示要求、估价纠纷调处机制及对违规估价机构和估价人员的处罚。4、熟悉城市房屋拆迁纠纷的处理。5、熟悉城市房屋拆迁的程序，城市房屋拆迁行政裁决工作规程。6、了解城市房屋拆迁的基本概念、管理体制和工作程序。（三）要点说明1、城市房屋拆迁的基本概念城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人。2、城市房屋拆迁的管理体制国家城市房屋拆迁管理部门是指国务院建设行政主管部门，其管理职责是负
22、责全国城市房屋拆迁工作的监督管理。地方房屋拆迁管理部门是指县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，其管理职责是对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。3、城市房屋拆迁工作程序（1）提出申请；（2）审批发证、发布公告；（3）签订拆迁协议；（4）实施拆迁；（5）监管安置资金。4、城市房屋拆迁补偿与安置城市房屋拆迁补偿对象是被拆除房屋的所有人，既包括公民，也包括法人。城市房屋拆迁补偿方式为货币补偿和房屋产权调换。5、城市房屋拆迁补偿标准基本原则是等价。货币补偿金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。产权调换由拆迁人按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补
23、偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋，被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补。6、城市房屋拆迁安置拆迁房屋对房屋所有人进行补偿、安置；对于出租人与承租人对解除房屋租赁关系达不成协议的，实行产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。7、城市房屋拆迁中特殊情况的拆迁补偿、安置（1）产权不明确房屋的补偿、安置。产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向公证机关办理证据保全，提出补偿方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。（2）抵押房屋的补偿、安置 （3）公益事业房屋及其附属物的补偿。根据城
24、市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者进行货币补偿。（4）临时建筑的补偿、安置及违章建筑。拆除临时建筑应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿。违章建筑，不予补偿。8、城市房屋拆迁估价（1）拆迁估价机构和人员。拆迁估价应当由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告应当由专职注册房地产估价师签字。（2）估价机构的选择。按照公开、透明的原则，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人能够协商一致，共同接受的方式确定估价机构。 （3）估价时点。一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。（4）估价方法。拆迁估价一般应当采用
25、市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。（5）面积和用途认定。被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。（6）估价结果的确定。参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。（6）估价结果公示要求。估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日。（7）估价纠纷调处机制。复核估价、另行委托估价机构评估和专家委员会鉴定。（8）对违规估价机构和估价人员的处罚。按照城市房地产中介服务管理规定、房地产估价师注册管理办法等规定进行处罚，或记入其信用档案。9、城市房屋拆
26、迁纠纷的处理（1）达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式。行政裁决、行政复议或依法起诉、强制拆迁。（2）达成拆迁补偿安置协议后，拆迁纠纷处理方式。拆迁当事人之间没有达成仲裁协议，按照民法通则、合同法的有关规定处理。达成仲裁协议，申请仲裁。10、城市房屋拆迁行政裁决工作规程（1）行政裁决的六项主要制度。行政调解制度、拆迁听证制度、集体决策的制度、对违法违规行为建立责任追究制度、不服行政裁决的救济制度、回避制度。（2）拆迁补偿安置标准的裁决依据。当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。（
27、3）拆迁行政裁决的主要程序。提交申请、听证、受理裁决、中止裁决和终结裁决。四、房地产开发经营管理制度与政策（一）考试目的本部分考试的目的是测试考生对房地产开发过程中涉及的主要制度政策的掌握情况。重点考察考生对房地产开发项目土地使用权取得方式、房地产开发项目转让、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度政策的掌握情况。（二）考试的基本要求1、掌握房地产开发项目土地使用权取得方式。2、掌握房地产项目转让条件及程序，住宅质量保证书、住宅使用说明书的要求和主要内容。3、熟悉房地产开发项目资本金制度。4、熟悉房地产广告发布的要求。5、了解房地产开发企业资质等级划分，房地产开发企业设立的程序。6、了解确定房地产
28、开发项目的原则。（三）要点说明1、房地产开发企业资质等级划分房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。2、房地产开发企业设立的程序新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持营业执照复印件、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、专业技术人员的资格证书和聘用合同到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发暂定资质证书。暂定资质证书有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长暂定资质证书有效期，但延长期不得超过2年。3、房地产开发项目的原则应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计
29、划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。4、房地产开发项目土地使用权取得方式房地产开发用地应当以出让的方式取得。但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。5、房地产开发项目资本金制度房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。2004年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了关于调整部分行业固定资产投资项目资本
30、金比例的通知，将房地产开发项目资本金比例由20%提高到35%。6、房地产项目转让条件及程序（1）房地产项目转让条件以出让方式取得的土地使用权的，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。这两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。以划拔方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式。第一，受让方
31、先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让；第二，可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。（2）房地产项目转让的程序转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。7、住宅质量保证书、住宅使用说明书的要求和主要内容房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（以下简称规定）向买受人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单
32、位出具的质量保修书约定保修的存续期；存续期少于规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项8、房地产广告发布的要求。 房地产广告，指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。 发布房地产广告，应当遵守中华人民共和国广告法、城市房地
33、产管理法、土地管理法及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。五、规划设计与工程建设管理制度与政策（一）考试目的本部分考试的目的是测试考生对城市规划，建设工程的勘察设计、招投标、监理、施工管理基本制度政策主要内容的掌握情况。（二）考试的基本要求1、掌握城市规划的基本概念和内容，城市规划的实施。2、熟悉城市规划的编制与审批。3、熟悉施工许可制度。4、熟悉房屋建筑工程质量保修。5、了解城市规划与房地产开发的关系。6、了解勘察设计单位的资质管理，勘察设计市场的管理，注册建筑师和注册结构工程师制度。7、了解建设工程的招投标管理。8、了解建设工程监理管理。（三）要点说明1、城市规划的基本概念和内容城市规
34、划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。 城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。 编制城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段。根据城市的实际情况和工作需要，大、中城市可以在城市总体规划的基础上编制分区规划，进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设。城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。控制性详细规划的主要任务是：以总体规划或
35、者分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和其他规划管理要求，控制和引导各项用地的开发和投资建设。修建性详细规划的主要任务是：以总体规划、分区规划或者控制性详细规划为依据，直接对建设作出具体的修建安排及其规划设计，指导建筑设计和工程施工图设计。 2、城市规划与房地产开发的关系城市规划管理决定未来房地产开发价值和最有效利用程度，决定未来城市各区位房地产开发价值和有效利用程度。城市规划管理是政府调控地价的手段。 3、城市规划的编制与审批 设市城市的总体规划由市人民政府负责组织编制。分区规划、详细规划由市人民政府城市规划行政主管部门负责组织编制。需要编制城市总体规划纲要的，由市人民政府负责组织
36、编制。县（自治县、旗）人民政府所在地镇的总体规划由县（自治县、旗）人民政府负责组织编制。详细规划由县（自治县、旗）人民政府城市规划行政主管部门负责组织编制。其他建制镇的总体规划和详细规划，由镇人民政府负责组织编制。 城市规划实行分级审批制度。城市总体规划纲要，需经城市人民政府审核同意。直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报国务院审批。省和自治区人民政府所在地城市、城市人口在100万以上的城市及国务院指定的其他城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。其他设市城市的总体规划，报省、自治区人民政府审批。县人民政府所在地城镇总体规划，报省、自治区、直辖市人民政府审批。其中市管辖
37、的县人民政府所在地城镇的总体规划，报所在地市人民政府审批。其他建制镇的总体规划，报县（市）人民政府审批。城市人民政府和县人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意。 4、城市规划的实施 城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。批后管理主要是按照规划实施监督检查体系对违章占地和违章建设的查禁工作。 5、勘察设计单位的资质管理和勘察设计市场的管理 国家对从事建设工程勘察、设计活动的单位，实行资质管理制
38、度。建设工程勘察、设计资质分为工程勘察资质、工程设计资质。 从事建设工程勘察设计必须按照建设工程勘察设计市场管理规定的要求，开展活动。6、注册建筑师和注册结构工程师制度注册建筑师实行全国统一考试制度和注册管理办法。注册建筑师级别设置分为一级注册建筑师和二级注册建筑师。注册结构工程师实行全国统一考试制度和注册管理办法。注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师。7、建设工程的招投标管理建设工程的招投标有法定的范围。建设工程的招投标活动必须符合中华人民共和国招标投标法。8、建设工程监理管理建设监理是对建设前期的工程咨询，建设实施阶段的招标投标、勘察设计、施工验收，直至建设后期的运转保
39、修在内的各个阶段的管理与监督。建设监理机构，指符合规定条件而经批准成立、取得资格证书和营业执照的监理单位，受业主委托依据国家法律、法规、规范、批准的设计文件和合同条款，对工程建设实施的监理。社会监理是委托性的，业主可以委托一个单位监理，也可同时委托几个单位监理；监理范围可以是工程建设的全过程监理，也可以是阶段监理。9、施工许可制度（1）在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。 （2）工程投资额在30万元以下或者建筑面积
40、在300m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院建设行政主管部门备案。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。10、房屋建筑工程质量保修房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。 建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修
41、期限必须符合国家有关规定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。六、房地产交易管理制度与政策（一）考试目的房地产交易管理制度政策是中国房地产基本制度政策的重要组成部分。本部分考试的目的是测试考生对中国房地产交易制度政策的掌握情况，重点考察考生对房地产转让和房地产抵押制度政策掌握、理解和应用能力。（二）考试的基本要求1、掌握房地产交易的内涵，城市房地产管理法中规定房地产价格申报制度、房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度的基本内容。2、掌握房地产转让的概念及有关规定。3、掌握商品房预售的条件，商品房预售合同登记备案要求，商品房买卖合同示范文本的主要内容。4、掌握房地产抵押的
42、概念及有关规定。5、熟悉商品房预售的概念，商品房现售的条件，商品房销售代理的要求，商品房销售中禁止的行为。6、熟悉房地产租赁的概念有关规定。7、了解房地产交易的管理机构及职能。（三）要点说明1、房地产交易的内涵城市房地产管理法规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。2、城市房地产管理法中规定房地产价格申报制度、房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度的基本内容。国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按
43、照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得房地产估价师执业资格证书，并经注册登记取得房地产估价师注册证的人员。未取得房地产估价师注册证的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。3、房地产交易的管理机构及职能房地产交易的管理机构主要是指由国家设立的从事房地产交易管理的职能部门及其授权的机构。其职能是：对房地产交易活动进行指导和监督；为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；为政府宏观决策和正确引导市场发展提供服务；查
44、处房地产交易中的违法行为，维护当事人的合法权益等。4、房地产转让的概念房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。5、房地产转让的分类根据土地使用权的获得方式，房地产转让可分为以出让方式取得土地使用权的房地产转让和以划拨方式取得土地使用权的房地产转让；根据转让是否有偿，房地产转让可分为有偿转让和无偿转让。6、房地产转让的条件下列房地产不得转让：（1）达不到法定条件的房地产不得转让。以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条
45、件；同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。在权利受到限制期间，不得转让该项房地产。（3）依法收回土地使用权的。（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。（5）权属有争议的。（6）未依法登记领取权属证书的。（7）有法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。7、房地产转让的程序 （1）房地产转让当事人签订书面转让合同。 （2）申请房地产权属登记并申报转让价格。（3）房地产权属登记受理、审核。（4）当事人交纳有关税费、房地产权属登记机关发证。8、房地产转让具体政策规定（1）转让房地产应当签订
46、书面合同（2）以出让方式取得土地使用权的房地产转让的，受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人所原有的权利和承担的义务范围相一致。转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。（3）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的，如需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；如经批准可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。（
47、4）对已购公有住房和经济适用住房的上市从营业税、土地增值税、契税、个人所得税、土地收益等方面均给予了减、免优惠政策，以及对上市条件予以放宽。9、商品房预售的概念和条件商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。商品房预售的条件是：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。10、商品房预售合同登记备案要求开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。11、商品房现售的
