1、硕士学位论文MASTERS DISSERTATION房地产融资方式比较与选择一一以重庆地区为例The compare and choice of real estate financing methodsfor example of ChongQing学位申请人 指导教师 学科专业 学位类别SOUTHWESTERN UNIVERSITY魏赛李燕君副教授金融学经济学房地产融资方式比较与选择-对银行的依赖度过髙，指出了房地产行业融资模式单一容易产生的后果。为 此，必须尽快建立房地产多元化融资机制，分散和化解房地产金融风险文章的核心部分由两块内容组成：一是对银行贷款以外的几种融资模式 进行比较分析，
2、其中重点论述了上市、房地产信托、REITs、企业债券等融资 方式，集中介绍了几种重点融资方式目前面临的市场情况，各自的优势及存 在的问题，并指出各种融资方式可用于哪种房地产开发企业。二是以重庆房 地产市场实际情況为例，从不同的开发项目，不同的企业规模来举例说明各 种融资方式在实际中的运用，并建议在实际中应采用融资组合的方式来满足 资金的需求，最后根据现在房地产市场面临的实际情况，从政府、资本市场与金融机 构、房地产企业三个层面对改善我国房地产企业的融资环境提出一些建议与 对策，论文的主要结论及建议如下：1、融资方式的运用与房地产企业开发项目、企业规模有着密切关系。不. 同类型的开发项目同样具有
3、不同的融资特点和最佳的融资方式，一般来说 房地产项目中的中高档商品房及商业地产类项目可以采用的融资方式较多； 对于不同规模的房地产企业，则应采取不同的融资策略，选取适合自己的融 资方式，企业的规模越大，所能采用的融资方式也就越多2、房地产融资中最理想的情况是能够拿到国内五大银行(工、农、中、建、 交)的大额授信额度在银行贷款资源不足的情况下，当融会规模超过千万元 但不足2亿元时信托是很好的选择；当融资规模超过2亿元又有成熟的商 业物业时，就获得了通过REITS上市、吸引海内外私募基金以及租赁融资的 条件。地理位置很好的房地产项目，即使处于开发前期，尚没有成熟物业的 阶段，也是能够引起部分私募基
4、金兴趣的。而境内外企业上市、发行公司债 的方式，由于程序复杂、手续繁琐、政策约束多、筹集资金时间长等原因， 并不是合适的开发商短期内融资手段，而应作为中长期战略方向去努力。但 总的来说，房地产企业融资不应该只局限于一种方式，而是可以根据自身的 规模、开发项目的类型来选择多种合适的融资方式，走融资组合的道路，来 满足资金需求根据对各种融资方式的分析比较，作者认为在我国市场，“银 行贷款+信托+RErrs”是将来房地产市场的主流融 资组合3、针对目前我国房地产企业融资方式较少，融资渠道单一的问题，从政 府、资本市场与金融机构、房地产企业三个层面提出建议。1) 在政府层面，提出政府应在条件允许的情况
5、下，为房地产企业上市制 定专门的准则或者标准建立健全二板、三扳以及产权交易市场，为不同规 房地产融资方式比较与选择-模不同类型的房地产企业上市提供评台f 对于实力较强的房地 产企业，鼓励 它们通过买壳方式进入证券市场，以提升不良壳公司的价值；对于企业债券 市场，政府应大力发展我国的企业债市场，逐渐放开审批制；对于目前我国 信托市场上法律不允许单一信托超过200份的限制，作者提倡放开该限制， 为房地产信托上市流通创造条件，同时加强信托产品的披露要求；应该尽早 出台房地产投资信托基金法等相关法律法规，鼓励民间资本与外资合理流向 房地产等利润率较高的行业：应对投资者投资房地产信托、投资信托基金等 行
6、为进行鼓励并出台相毕的税收优惠政策；政;丨导与规范相关的中介机 构，培育一批符舍要求的专业人才.2) 在资本市场与金融机构层面，应充分发挥 年期贷款基准利率上调0 .27个百分点，由现行的6 .12%提高到6 .39%;其 他各档次存贷款基准利率也相应调整“。从这几次加息的幅度来看，每次的 上调幅度并不大，而是一种温和的上调，既表明政府不希望用“太猛的药” 来给经济运行（包括房地产运行）产生过大的冲击，同时央行又通过这种频 繁的利率上调表达出了明确的政府调控意图，央行还会根据后期经济运行状 况以及投资状况再度利用“利率杠杆”，并且从央行的五次利率上调，更是对住房消费者的心理预警作用要明显加大，
7、住房需求会得到更有效的抑制，特 别是投资性需求。另外，我们也可以看出央行2007年的此次加息，也已经预 示着2007年宏观调控的序幕正式拉开，未来可能还会有更多的具体措施出台 落实广虽然对于加息对房地产的影响众说纷经，但有一点是毋庸置疑的， 1.房地产融资现状及问题概述房地产业是一个资金密集型行业，对于一个主要依靠银行贷款的行业，这几 次的加息大大增加了房地产行业的融资成本丨1.3.2人民币升值，对房地产业整体利好人民币兑美元从2 0 0 5年7月2 2日首次升值至今，已 经破掉了 7.7 的关口，房地产市场受其影响显而易见/ 首先，对房地产市场交易双方的影响、对房地产需求者的影响其一，-人民
8、币升值会促使多余的购买力大 量进入房地产领域，从而推动房地产市场需求增加。其二，人民币升值预期 将导致国际资本大量涌人中国房地产市嵌剌激房地产市场需求增长。尽管 目前我国的资本项目还处于管制之下，但是国外投资机构往往利用外汇管理 政策模糊、资本项目下的外汇管理与贸易项下的外汇管理界定不清的“便利“， 悄然投资中国房地产在中国房地产市场价格持续走高和民币C 率升值的 双重利益刺激下，国际资本对国内房地产的投资将显著增j i,其三，在人民 币升值预期刺激下，国际资本在国内的购房投资将会挤出一部分国内霜求。二、对房地产供给者的影响，从理论上讲，一国货币的升值一般意味着 国内经济整体向好，投资机会较多
9、，而且收益水平相对可观。从这个意义上 讲，人民币升值将会带动国内投资的增加，然而，事实上在我国的许多地区， 目前实体领域中的投资机会并非很多，有些产业已经或将要形成过剩的趋势。 这与房地产开发投资领域接近（甚至高于）3 0 %的高回报率形成了鲜明的 对比。因此，房地产开发成为资金追逐的投资“乐土这样，国内房地产开 发企业就将面临更大的挑战。而此次人民币升值，外资的超常流入使国内房 地产企业面临的处境更加艰难。其次，对房地产市场价格的影响房地产市场价格总体上讲，是由一定时期内房地产市场供需双方力量共1.房地产融资现状及问题概述II同作用的结果。如果要回答人民币升值是否会影响国内房地产价格的变动以
10、 及最终变动幅度的大小等问题，需要进行较精确的供求数量分析，限于我国 房地产统计上的缺陷和资料获取途径的不畅，在这只尝试理论上的解释。一、在不考虑国际资本流人对我国房地产市场影响的情况下，人民市升 值将加大通货紧缩的可能性，从而可能对房地产市场价格产生向下的压力。 根据购买力平价理论，人民币升值意味着国外进口物品相对便宜和对外投资 成本的降低，因此会抑制国内消费和投资，从而推动物价水平的下跌。而一 般像房地产这种弹性大的资产，其上升和下降的幅度通常都会超过物价指数， 所以若只考虑本国因素，人民币升值会对房地产价格产生向下的压力。当然， 这种向下的压力只停留在理论上。如果国内房地产旺盛需求保持刚
11、性，且不 会因人民币升值带来的海外投资减少，那么这种下降压力就不会变成现实。二、如果考虑国际资本流动的影响，房地产价格将被拉高，如果资本流 动过度导致投机甚至可能催生泡沫危机。这是因为：如果投资者预期人民 币持续升值，则还将有大量外资通过各种渠道进：我国房地产市场。在国际 资本拉动下，房地产需求大大超过供给，最终会导致房地产价格的飘升，此 时，我国金融体系将面临资产高估带来的巨大隐患，一旦外资突然抽出，房 地产需求疲软，价格泡沫随即破灭，就会给整个银行体系乃至国民经济的运 行带来不可估量的重创， ，虽然,P 的来说，人民币升值对房地产市场是个利好但房地场也会 变得更加杂，这一切，都给房地产市场
12、监管者提出了新的监管要求，在以 往固定汇率制条件下，我国政府在制定房地产市场调控政策时，主要是针对 国内供给者和需求者，极少考虑汇率波动和打击国际“游资”的需要.房地产 调控的主要政策也是从房地产供给依赖的上游领域一融和土地两方面入 手，通过货币政策、土地供给政策、地价政策等调控房地产市场但如果考 虑到人民币升值的影响，政府对房地产市场的监管将变得更为复杂，不仅要 1.房地产融资现状及问题概述III调控国内需求，还要监控国际资金在我国房地产市场内的数量和流向：不仅 要使用传统的政策工具，还要注重政策工具的组合效应.可见，房地产市场 监管者的责任将变得更加重大，其釆取的手段会更加复杂，既要参考他
13、国的 经验，又要考虑中国本身的特点这一点上，房地产市场监管者可谓任重道 远.房地产fe 资 方式比较与选择以重庆地区为例1.4小结房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业，与房地产业相关 的产业达40个之多，房地产业的兴衰影响着其他产业的兴衰。正因为房地 产业在国民经济中的地位举足轻重，因此一旦房地产业资金来源困难，房地 产企业无钱搞开发建设,居民住房需求不能实现，房地产业就会走向衰落，“一 荣俱荣，一损俱损”，其他产业也会受到很大影响，从而阻碍经济的发展严 重时甚至引起经济衰退。从17世纪至20世纪90年代初期，在全球范围 内共爆发了 42次比较大的金融危机，其中有21次都与不动产的投
14、机有关。1. 单一融资模式使银行暴露于金融风险之中。2. 房地产开发企业高负债经营也隐含财务风险。3. 仅银行难以满足房地产业持续的资金需要。I总体来看，我国房地产融资渠道仍然比房地产企业的资金来源 仍以银行贷款为主。特别是对比银行贷款最多不地产总投资40%的国 际通行标准我国房地产企业对银行的依赖度过一旦房地产经济发生波 动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融 安全为此，必须尽快建立房地产多元化融资机制分散和化解房地产金融 风险。.2.不同融资方式的分析与比较2.1房地产上市融资 2.1.1房地产上市融资的概念房地产企业上市融资就是指房地严企业通球发行上市获得资金
15、或者借壳 上市后再进行增发或者配股从而获得资金的一种它是房地产企业和资 本结合的理想方式，是国际房地产企业通行的，种房地产融资方式 ：具体来说，前一种就是直接上市融资，也就悬首次发行上市，即通过I PO (Initial Public Offering)来直接上市获其中又分为国内A 股上 不同融资方式的分析与比较14市和海外上市两种另一种是间接上市融资，也就是人们常说的买壳上市， 即购买上市公司的股权做大股东，然后通过优良资产和有良好收益预期的资 产的注入和置换，彻底改变上市公司的经营业绩，从而达到证监会规定的增 发和配股的要求，实现从证券市场融资的,目的。买壳上市的方式又有两种， 一种是场内交易即在二级市场公开收购这种方式通常成本很高，因为中 国证券市场上市的公司绝大部分都是国企改制和国家控股的，而且无法流通 的国有股和法人股占60%以上；第二种是场外交易即协议转让，这种方式的 收购价格和成本低，转让基准是每股净资产和净资产收益率，而且国家和地 方政府鼓励国有股逐渐退出也有利于协议的完成。另外一般卖出壳资源的公 司资质一般不太好，房地产企业买壳上市有利于提高整个证券市场的公司质
