1、房地产集团公司成本管理系统名词解释汇编成本科目字段 说明控制科目成本科目是用来反映企业成本归集和计算过程的账户。控制科目是以合同为成本控制的基本单元，按照“合同分类”思想构建的科目。倾向于成本的总量级控制，其科目级数建得较粗，一般保持在 23 级。核算科目核算科目是根据工程造价测算或竣工结算的思想进行构建的成本科目，基于项目成本测算与核算的需要，其科目建立得比较细，一般在 5 级以上。一般情况下，建议核算科目的设置与控制科目保持一致，即核算科目是在控制科目的基础上按照造价核算的需要进一步进行细化设置。中间科目甲供材成本（比如：钢材、水泥、苗木、防腐木等）及土地成本由于涉及到项目跨期分摊问题，往
2、往不能在发生之时及时归集到具体的项目中。对于该情况，可通过在成本科目中设置中间科目的形式，将以上成本暂时归集，放置在公司下。明确具体的分摊规则与比例后，再将成本转出到具体项目中。进入中间科目的合同有“材料采购” 、“跨项目”合同。目标成本字段 说明目标成本目标成本即项目成本控制的上限与目标。项目成本的测算随着项目开发的推进，逐步的细化，从而形成目标成本的一稿、二稿等等。但在扩初设计完成后，一般将会形成目标成本，从而指导施工图设计工作。部分公司在施工图设计完成后会修订一稿目标成本，从而使其更加精确。目标调整由于原有目标成本在制定时会存在一定的偏差，导致项目在执行的过程无法按照原目标成本金额进行控
3、制，需要对原有目标成本的额度进行调整预算费用。调整成本由于在项目成本执行过程中，往往会主动（调整设计标准、追加营销费用投入）及被动的原因（没有预计到的变更、材料价格的变化）对于项目的目标成本进行调整，该调整的金额部分即为项目的调整成本。目标追加在项目开发的过程中，当启用了系统的合同控制功能。某一科目下实际发生的成本金额超出该科目目标成本的情况下，会控制在该科目下无法新签合同或变更，此时需要对目标成本进行追加。目标结转某个科目的合约规划已全部签订了合同，并且能确定后续不再有合同或合同变更发生，如果科目还存在正数规划余量，即节省了费用，可以通过“目标结转”将此科目字段 说明多余的费用划拨到其它科目
4、上，以实现科目之间成本借调功能。合约规划字段 说明合约规划指在项目的设计阶段，对于项目全生命周期内可能发生的所有合同和金额所进行的策划预计，往往随着目标成本的制定过程渐进明细，在项目目标成本基础上进行分解。规划余量目标成本下合约规划的余量金额，反应合约规划的超出或结余情况。可将规划余量理解为项目成本的蓄水池，随着实际签订合同变化而进行调配。规划余量的总额反应了目标成本控制的松紧度。预估变更由于合同签约金额不能反映合同执行过程中会发生的变更，为了实现事前的成本预测，需要合同经办人在合同签订时预测合同会发生的变更，再根据实际变更情况进行修正预测值，以获得更为准确的动态成本。合同签订字段 说明预计合
5、同 近期拟签订的待审批合同已定合同 已审批通过正式签订的合同非合同在项目过程中未通过合同签订所发生的项目成本费用，如增容费、报建报批费等，税费等，为了体现项目的全成本，该类成本费用也需要在系统进行管理，以非合同形式来登记。直接合同 甲、乙双方签订的合同。补充合同在原合同的基础上增加的协议条款、补充条款和附件等。合同细类在系统中增加此字段是为了区分“工程类”与“甲供材采购类” ，因为在【甲供材管理】模块中不同类合同所显示的信息有所不同。不属于这两类的合同，都归到“其它类” 。公司库存类合同指单价采购合同，对于集团统一负责采购的设备或材料，集团公司在与供应商签订合同时不明确合同的总金额，只能明确合
6、同的具体单价，等项目实际需要时根据协议单价进行拿货分配，根据拿货的数量乘以单价进行付款。对于此类合同没有总价所以在合同签订时不需要选择合约规划，在合同付款时候由于无法明确项目领用的数量和金额，字段 说明则在付款时将不明确的部分放入公司库存科目（也叫入库操作） ，根据公司规定在一定周期内通过会议的方式再对这些未明确的金额进行分配到项目中去（也叫出库操作） 。是否单独执行只有选补充合同才能进行选择，若不单独执行，则该合同的款项与主合同一起进行支付，在系统里会作为主合同的变更来管理；如为补充合同且单独付款，则该合同的款项独立支付。不计成本金额招标时估算总造价，最终中标单位只负责其中一部分，因此需要通
7、过不计成本金额扣除掉其他金额（或单独拿出做分包工程） ，或三方合同使用。有效签约金额合同实际可计入项目成本的金额，有效签约金额=合同金额-甲供材金额-不计成本金额。外委审定金额合同最后一次准结算的金额。在合同正式结算之前，往往会委托外部机构对于合同的结算造价进行核算审定。所属项目类型单项目：合同签订时只对应一个项目。字段 说明多项目：合同签订时跨多个项目。无项目：无项目合同用来处理与项目无关的合同。公司库存：公司库存主要用来处理合同金额不明确的合同。造价性质是针对合同金额而言。例：工程类合同的金额难以明确的为“暂时估算”设计类合同，其合同签约金额容易明确的，其对应选价性质为“完全确定” 。合同
8、预估变更由合同经办人提前预测该合同将要发生的变更，当实际变更发生时，需要确认变更是否在预估范围内。如果是，直接扣减相应预估变更金额，从而使动态成本预测更加准确。合同执行字段 说明变更申报 待审批的变更正式变更 已发生的变更应付进度款应付进度款 甲方对工程“已完工”部分的工程量进行审核，反映的是工程的产值，也是作为后续财务付款的重要依据。在上报的实际完工量中，会根据合同约定扣除代付代扣的款项（比如：水费、电费）及其他部分的扣款（主要指不包括在合同范围内、但字段 说明实际已经发生的费用，开发商已经垫付，需要在支付施工单位款项时扣回） 。计算公式：应付进度款(审定金额-甲供材)*进度款支付比例其它扣
9、款应付进度余款 合同结算后，应当付给乙方的剩余款项。应付进度参考金额进度款经过领导审批后，根据合同约定的进度款支付比例及实际情况，预算工程师会核定出应付进度款参考金额。计算公式：应付进度参考金额(审定金额-甲供材)* 进度款支付比例其它扣款阶段结算对于总包工程，由于工程内容较多，跨越时间段较长，地产公司为了管理方便，往往是做完一个分项工程后马上对完成的内容进行结算，例如先结算土建部分，再结算安装工程，之后结算园林工程，最终进行总结算。阶段结算主要是起记录作用，不会对其它业务数据有任何影响。竣工结算工程类合同执行完成后，由预结算工程师填写结算申请，发起结算审批申请，即最终的结算处理。准结算为了尽
10、可能准确地确定合同的工程造价，在工程正式结算之前，地产公司会请外审单位对工程造价进行审核，称为准结算，即非最终的结算处理。字段 说明本次结算调整合同结算后，合同的动态成本就应当等于结算金额，这就可能导致结算前后合同的动态成本发生变化。系统在合同结算操作后，会自动为合同生成一笔变更（类型为结算调整） ，用以记录这个变化。成本控制字段 说明动态成本是项目实施过程中某个时点（季或月） ，对完成项目时所需的最终结算成本结果的动态预期。最新动态成本计算公式= 合同+ 变更 +在途成本+待发生合约规划+预估变更已发生成本项目目前实际已经签订的合同金额加上已发生的变更签证金额。实际成本项目中所有合同的应付款
11、金额汇总。对于工程类合同，实际成本取的是应付进度款的分摊金额，对于非工程类的合同取财务应付的分摊金额。实付成本项目中所有合同的实际付款金额汇总。财务实付款分摊得到的成本，反映项目成本的实际支付情况。在途成本 审批中的预计合同、预计变更、结算、库存结转分字段 说明摊到对应控制科目形成在途成本。合同性成本项目绝大部分成本由合同形式发生，而合同在执行过程中（尤其是施工合同） ，经常会发生各种变更，如果不严加控制，很容易产生变更黑洞等严重的问题。合同性成本这种比例高、变化大的特性，决定了合同性成本是项目成本控制的重中之重。非合同性成本在项目开发过程中存在一类费用，没有合同需要记录，并且变动性不大，不是
12、成本控制的重点，如增容费、报批报建费等。这些费用仍是项目成本的组成部分，在系统中称为非合同性成本。待发生合约规划目标成本科目金额中，未被合同使用的合约规划的金额。公司库存结转将公司库存中的入库金额进行转出的操作叫做公司库存结转，公司库存的主要处理的业务是对于不明确成本费用进行暂存，等明确后再次分配。公司库存结转分为跨项目合同和公司库存合同。对于跨项目合同的出库操作是合同在明确转出对象和转出金额后，将该合同的合约规划进行重新选择即可完成库存结转操作。对于公司库存合同则需要对公司库存科目上的入库金额进行结转操作，在结转操作时选择转出的合约规划字段 说明即可。入库金额 放入中间科目进行临时挂账的金额
13、称入库金额。出库金额 项目的开发明确分配比例或金额后，将放入中间科目进行临时挂账的金额再次拆分的叫做出库金额。测算方案字段 说明总用地面积建 设 项 目 报 经 城 市 规 划 行 政 主 管 部 门 取 得 用 地 规 划许 可 后 ， 经 国 土 资 源 行 政 主 管 部 门 测 量 确 定 的 建 设 用 地土 地 面 积 ， 包 括 代 征 地 面 积 和 项 目 建 设 用 地 面 积 。建设用地面积指 城 市 规 划 行 政 主 管 部 门 确 定 的 建 设 用 地 界 线 所 围合 的 用 地 水 平 投 影 面 积 ， 不 包 括 代 征 地 的 面 积 。 建设用地面积占
14、地面积+道路面积+景观面积占地面积占 地 面 积 是 指 建 筑 物 所 占 有 或 使 用 的 土 地 水 平 投 影面 积 ， 计 算 一 般 按 底 层 建 筑 面 积 。道路面积 用 于 项 目 道 路 建 设 的 占 地 面 积 。景观面积用于景观建设的占地面积，主要包括硬 景 面 积 、 软景 面 积 和 水 景 面 积 。字段 说明景观占地面积软景占地面积+硬景占地面积 +水景占地面积容积率政 府 给 项 目 建 设 用 地 的 容 积 率 限 额 。 总的建筑面积/ 总的占地面积，容积率越大表示在同一个占地面积下住的人越多，容积率最大不能超过 5。实际容积率项 目 用 地 范
15、围 内 总 建 筑 面 积 与 项 目 总 用 地 面 积 的 比值 ， 容 积 率 =总 建 筑 面 积 总 用 地 面 积 。建筑密度是 指 建 筑 物 的 覆 盖 率 ， 具 体 指 项 目 用 地 范 围 内 所 有建 筑 的 基 底 总 面 积 与 规 划 建 设 用 地 面 积 之 比 （ ） ，它 可 以 反 映 出 一 定 用 地 范 围 内 的 空 地 率 和 建 筑 密 集 程 度 。建筑密度占地面积/建设用地面积异 地 绿 化 面积是 指 因 特 殊 情 况 无 法 达 到 规 定 绿 化 率 ， 用 作 本 地 块补 偿 绿 化 指 标 不 合 理 的 地 方 划 定
16、的 一 块 面 积 。建筑面积指 在 建 设 用 地 范 围 内 单 栋 或 多 栋 建 筑 物 地 面 以 上 及地 面 以 下 各 层 建 筑 面 积 之 总 和 。 一 般 分 为 地 上 建 筑 面 积和 地 下 建 筑 面 积 ， 都 是 由 产 品 的 相 同 指 标 计 算 得 出 。建筑面积地上建筑面积（产品地上建筑面积之和）+地下建筑面积（产品地下建筑面积之和）可售面积建 筑 面 积 可 用 于 销 售 的 部 分 称 为 可 售 面 积 。可售面积地上可售面积（产品地上可售面积之和）字段 说明+地下可售面积（产品地下可售面积之和）软景占地面积 指利用绿化、水体造型的景观。硬
17、景占地面积指采用人工材料塑形的景观，如景观小品、雕塑、铺装等。实际建设面积 建筑面积与赠送面积之和。成本数据库字段 说明测算模型是在核算科目的基础上，建立核算科目与规划指标的关联，通过测算基础和技术指标计算工程量、以经济指标为单价形成的一种用于成本测算的数学模型。房地产成本测算模型由核算科目、测算基础、技术经济指标及单位三部分组成，通过数学模型描述三者之间的关系，从而形成测算模型。以钢筋材料费用为例：钢筋费用(元) 建筑面积(m2)*单位建筑面积钢筋含量(t/m2)*每吨钢筋单价(元/t)其中，建筑面积是测算基础，单位建筑面积钢筋含量就是技术指标，每吨钢筋单价则是经济指标。测算基础 成本核算科
18、目通常分为开发成本和开发费用二部分，字段 说明由于其成本构成的差异，测算方法有所差别。开发成本的测算方法主要是根据价量原则进行测算，而价量原则测算的基础则是项目或产品的规划指标。例如：钢筋成本产品建筑面积*每位建筑面积钢筋含量*钢筋单价，其中“钢筋成本”的测算基础是规划指标“产品建筑面积” 。由于开发费用成本的是可以根据开发成本计算而来。因此，通常开发费用的测算基础是开发成本。例如：管理费用开发成本*2%，则管理费用的测算基础是开发成本。综上所述，核算科目成本测算的测算基础可以分为规划指标和核算科目二种。规划指标规划指标是反映房地产开发项目的特征，用于描述项目规划的一系列属性。目前许多地产企业
19、已经形成企业内部的一套规划指标，不同地产企业之间规划指标的差异较小，因此规划指标也将逐渐形成行业标准，但有些地产企业存在一些个性化规划指标。规划指标作为测算模型的组成部分，同时也是成本数据库沉淀的内容之一，因此建立统一的规划指标模板是企业进行成本测算以及成本数据库沉淀的基础。规划指标按指标载体可以分为项目规划指标和产品字段 说明规划指标，其中项目规划指标又可细分为总体规划指标、景观指标、水电报指标和场内土方平衡条件等几大类。总体规划指标总体规划指标用于描述项目总体规划设计的指标属性，是从整体利益出发，对房地产项目进行统筹安排的指标。总体规划指标是开发项目定位的基础数据依据，也是进行成本测算的前
20、提，但是随着项目开发环节的推进，其规划指标值也将逐渐清晰。产品规划指标产品规划指标主要是描述项目产品的构成，产品各项指标属性。常见的产品规划指标有建设用地面积、占地面积、建筑面积（地上建筑面积+地下建筑面积） 、可售面积（地上可售面积+地下可售面积） 、赠送面积、实际建设面积、栋数、层数、单元数、户数。景观指标 景观指标是用于描述项目景观的规划指标属性。水电气指标水电气指标是用于描述项目水电气的规划指标属性。场内土方平衡条件场内土方平衡条件是用于描述土方规划条件的指标。技术经济指标技术经济指标是从量和价方面衡量工程清单的一系列度量指标，是测算模型的重要组成部分，通过技术经济指标，使企业能够准确测算项目开发成本，同时技术经济指标的沉淀也是成本数据库沉淀的内容之一。为了字段 说明更好的理解技术经济指标的涵义，在测算模型中，通常将技术指标称为系数，而经济指标则称为单价。
