1、中铁 贵阳一品天下国际商业广场（十二滩项目地块）项目定位及产品设计建议一品天下置业四川一品天下置业项目目录发展背景123项目定位发展构想开发模式4四川一品天下置业项目发展背景城市慨况贵阳是贵州省的省会城市位于贵州省中部偏北幅员面积： 8034平方公里户籍人口： 430余万人口属亚热带湿润温和型气候贵阳作为首个国家级 “ 国家森林城市” 和 “ 国最佳避暑休闲城市 ” ，绿带环绕，风光旖旎，良好的生态、宜人的气候是贵阳的骄傲四川一品天下置业项目发展背景城市概况贵阳市是贵州省的 政治、经济、文化、科教、交通中心 和西南地区重要的 交通通信枢纽、 工业基地及 商贸旅游服务中心 。 贵阳市辖七区一市三
2、县，市域总面积 8034平方公里， 市区面积 2403平方公里 ，人口已超过 430万人，其中 市区人口超过 300万人 ，是 贵州省第一特大城市 。 四川一品天下置业项目发展背景贵阳市下辖：三县一市七区贵阳市老城区东起龙洞堡，西至百花山脉、 阿哈水库 ，南起桐木岭，东北至洛湾，西北至麦架，包括中心区和外围龙洞堡、二戈寨、小河、花溪、新添、白云、 三桥 、 金阳 八个片区，面积约 495平方公里。清镇市、修文县、 息烽县 、开阳县总面积5625.5平方千米，占全市面积的68.13%。 金阳区为贵阳市政府驻地位于 金阳新区 林城东路行政区划四川一品天下置业项目发展背景城市规划贵州市市中心将成为
3、“一城三带多组团，山水相融合 ”的空间布局结构，打造 “城中有城、城中有山，城在林中、您在城中，湖水相伴、绿带环抱 ”的城市格局：一城： 以老城区、金阳新区共同构成城市核心，连片发展小河、二戈寨、三桥马王庙、白云等区域，实现城市紧凑、集约发展。 主城建设用地约 200平方公里，聚集人口约 238万。三带： 将百花山脉、黔灵山脉及南岳山脉作为城市建设用地隔离绿化带及生态缓冲区，体现“山中有城、城中有山 ”的布局特色。多组团： 顺应城市自然地形特征，因地制宜的在主城周边布局 4个相对独立的功能组团，即主城北部的高新区组团，南部的花溪组团，东部的龙洞堡组团，东北部的新天组团。 主城周边组团建设用地约
4、 100平方公里，集聚人口约82万。贵阳市中心城区以老城区为中心，实施 “北拓、南延、西连、东扩 ” 的空间发展策略。四川一品天下置业项目发展背景城市规划贵州市市中心将成为 “一城三带多组团，山水相融合 ”的空间布局结构，打造 “城中有城、城中有山，城在林中、您在城中，湖水相伴、绿带环抱 ”的城市格局：一城： 以老城区、金阳新区共同构成城市核心，连片发展小河、二戈寨、三桥马王庙、白云等区域，实现城市紧凑、集约发展。 主城建设用地约 200平方公里，聚集人口约 238万。三带： 将百花山脉、黔灵山脉及南岳山脉作为城市建设用地隔离绿化带及生态缓冲区，体现“山中有城、城中有山 ”的布局特色。多组团：
5、 顺应城市自然地形特征，因地制宜的在主城周边布局 4个相对独立的功能组团，即主城北部的高新区组团，南部的花溪组团，东部的龙洞堡组团，东北部的新天组团。 主城周边组团建设用地约 100平方公里，集聚人口约82万。贵阳市中心城区以老城区为中心，实施 “北拓、南延、西连、东扩 ” 的空间发展策略。四川一品天下置业项目发展背景城市交通四川一品天下置业项目项目发展背景城市交通规划一环、二环、三环环城道路及 16条放射线路，铺以 4条轨道交通，构织成贵阳便捷有序的立体交通网络。四川一品天下置业项目发展背景城市经济贵阳市近几年的 GDP呈现持续上涨的良好局面， 近 5年保持良好的上升势头， 远超全国平均增长
6、速度 。 由于贵阳市本身属于 农村型大城市 ，农村人口基数大，加快城市总人口的增长。随着贵阳市城市竞争力的不断增强，贵阳市的 对外人口吸引力逐步增强 ，城市中外来人口的数量稳步上升。 数据显示， 07年的 GDP增长速度是近年来的最高水平。进入 08年后，受到 50年一遇的特大自然灾害与全球金融危机背景的影响下，增长幅度小幅回落，以 能源、矿产、制造为首的实体产业均出现不同程度的下滑 。 2010年全年贵阳市 GDP总值达到 1121.82亿元， 较去年增长 14.8%。四川一品天下置业项目项目发展背景贵阳市宏观经济研究地区生 产总值人民 币 1383.1亿 元消 费 品零售人民 币 584.
7、3亿 元居民可支配收入人民 币 19420元同比增 长 ： +17.1%人均消 费 支出人民 币 14300元同比增 长 ： +20.5%同比增 长 ： +17%同比增 长 ： +10.51%同比增 长 ： +106.9%实际 利用外 资美元 2.798亿 元2011年贵阳市的整体经济表现出了强劲的经济增长势头四川一品天下置业项目项目发展背景比较经济分析贵阳市在 人口数量、地区生产总值 等硬性指标上处于 西南地区省会城市的末尾 ，其主要原因是受到人口数量限制。但 第三产业所占比重是五省会最高的 ，占比达到了 53.1%， 商娱办市场发展潜力较大 。2012年经济参考数据 贵阳市 成都市 重庆市
8、 昆明市 南宁市GDP（ 亿元） 1383.07 6854.6 10011.1 2509.6 2211.5人口（万人） 439 1159.8 3329.81 643.22 270.74人均 GDP（ 元） 31505.01 59102 30065.1 393016.2 8168.35城镇居民人均可支配收入 19420 23932 21955 21966 20622第三产业产值（亿元） 733.7 3383.4 3623.8 1214.6 1058.9第三产业所占比重 53.04% 49.36% 36.2% 48.4% 47.88%城镇居民储蓄余额（亿元） 1521.04 5945 7046 2
9、615.65 1581.03消费品零售总额 584.3 2861.3 3415.9 1271.7 1073.2四川一品天下置业项目项目发展背景城市经济第一产业： 蔬菜种植成为农民增收的支柱土地的贫瘠和农村人口的不断外流，使得第一产业不断低迷。第二产业： 贵阳的六大支柱产业有1、铝工业， 2、装备制造业， 3、药业和食品， 4、石化业， 5、卷烟业， 6、高新技术产业。由于基础建设投入的增加， 能源、矿产、制造为首的实体产业均出现不同程度的增长 。第三产业： 旅游业、物流业的高速发展居民在吃喝玩乐上的消费不断增加，使得第三产业得到进一步强化，服务业全面呈现发展抬头趋势。是贵阳市经济的主要支柱四川
10、一品天下置业项目发展背景城市研究及宏观经济研究总结贵阳综合实力增强，经济实力稳步增强城市基础建设及辐射力增强现代服务业发展机遇极佳2011年贵阳市经济稳步健康发展， GDB增长率你中西部地区排行第一、增幅达 17.1%，其中 高新技术 产业共完成工业总产值 501.2亿元，占全市规模以上工业总产值的 34.8%，比 “十一五 ”末提高近 18个百分点；第三产业产值达 733.7亿元。强劲的经济增长势头，预示着贵阳市经济未来的增长潜力。城市交通、运输能力的不断发展，城市圈层的缩小，城市带动区域的影响力不断增加。吸引外资的能力不断增强。从产业结构来看，第三产业有 2005年的 45.89%增至 5
11、3.1%，物流业和旅游业将增长速度有望提升。四川一品天下置业项目发展背景城市研究及宏观经济研究总结消费能力提升，消费习惯改变金阳区城市发展潜力巨大项目发展具有极佳机遇随着收入水平的提高和生活条件的改善，贵阳居民的生活方式在不断变化，消费方式多元化趋势明显，居民生活不仅限于基本生活层面上，开始追求高的生活品质和精神层面的关注。金阳区是贵阳市级领导机关所在地，市级体育中心位于新区南部，市级文化中心位于新区中部，未来的贵阳大学城位于新区西部，高新科技工业园为主新区东南部，是园林式可持续发展的新区，是贵阳市新城市形象的标识。项目位于金阳区东北侧，与政府中心相距 200余米，与十二滩水库隔湖相望的是贵阳
12、市区内唯一的高尔夫球场，将为项目提供大量稳定的政务、商务、休闲的高端消费人群贵阳房市之 商业 状况及未来发展趋势调研伴随着贵阳经济的快速发展，商业形态正逐渐从传统零售商业向现代多元化商业过渡并发展贵阳市商业发展过程商 业发 展 过 程商 业 早期 发 展明代经济贸易中心的确立，商业坊市形成，清代 72行商业格局 现 代商 业发 展1990年 -20世纪初，本地零售业开始进入贵阳核心商业街，如：智诚等，形成现代商业复兴的第一步多中心商 业发 展21世 纪 大型零售集团 如百盛集 团 ，大卖场 沃 尔 玛 、家 乐福等， 专业 零售 苏宁、国美等相 续进 入贵 阳市 场 开 创 了 贵阳商 业 多
13、中心 发 展的格局，也形成了新型业态 的 发 展 趋势多元化商 业发 展随着近年来大体量 综合体入市，如亨特广场 等 项 目以及特色商业项 目本 项 目 进驻， 贵 阳市的商 业发展迎来了 现 代多元化商 业 全面复 兴 ，商业 地 产进 入高速 发展期商业业态从传统百货及专业零售向 特色商业及大型综合现代商业快速升级从百货大楼到 shopping mall商业版图的变迁记录，贵阳商业结构发生裂变多点开花的商业布局使得贵阳商业正在摆脱 传统物理格局 -由地段 所形成的商圈定义， 朝着一种 “无中心 ”轨迹发散智 诚 百 货传统 百货国美苏 宁沃 尔 玛家 乐 福大 润发专业 零售 星力国 贸
14、广 场百盛新大 陆现 代百 货 开 AA国际动漫连锁 花果园特色商业水街特色商业 亨特城市广 场恒峰步行街鸿 通城碧园花城金源 时 代 购 物中心城市 综 合体 贵阳市商业业态发展贵阳房市之 商业 状况及未来发展趋势调研贵阳房市之 商圈分析传统中心商圈金阳世纪城商圈中天会展商圈省政府花果园商圈大营坡商圈水东路沿线商圈传统商圈及沿城区环线的新兴商圈传统商圈分析贵阳传统商圈划分： “喷水池+紫林庵 大十字路段 ”商圈、 “大西门 市西路 ”商圈、大南门商圈划分标准：时间、业态、档次、消费群差异、居民对商圈的认知度贵阳商业发展早期，传统城市布局形成的中心商业地段，先天的商业氛围带动商户自发聚集形成以
15、中档百货、零售为主，家电、通讯卖场、批发等专业市场、餐饮休闲散铺为辅的 “ 喷水池、紫林庵、大小十字、大西门 -市西路、大南门等五大商圈为核心的传统沿街商业格局贵阳市传统商业格局分析贵阳市传统商业格局分析20“喷水池 +紫林庵 大十字路段 ”商圈百货业在商圈内占主导地位，大型百货商业面积超过 20万平方米新兴业态已开始发展，业态格局逐渐走向多元化，主要为超市、专卖店、专业店、便利店等 新型业态在商圈内逐渐得到发展，已初步形成各种业态互为补充、互相竞争的商业格局大型商业综合体逐步引入 。百盛龙港店已出现 “超市 +百货 ”的新型业态组合，其商业规模及业态辐射能力尚未超出传统百货业态 典型物业百货
16、商城 国贸广场、智诚名店、南国花景购物中心、东方华仔、百盛龙港店、百盛鲜花店、时代广场、老百货大楼、百货大楼、德龙港名店专业卖场 国美电器喷水池店、苏宁电器喷水池店、国鼎家电喷水池店、中意电讯喷水池店、红华家电大十字店、万卷书城、艾维时尚体育用品卖场、互动体育用品卖场餐饮 必胜客喷水池店、德克士喷水池店、德克士小十字店、肯德基大十字店、肯德基时代广场店、欢乐比萨娱乐 百花剧场、雅迪尔国际商务会所、芝加哥夜总会、世纪星光电影城传统商圈分析贵阳市传统商业格局分析21“喷水池 +紫林庵 大十字路段 ”商圈档次 与消费群：本商圈为贵阳市高、中档零售商业最集中区域，包括贵阳唯一的高档百货智诚名店和最具影
17、响力的中高档商业的代表国贸广场和百盛龙港店商圈内中档以上商业占据了贵阳市大部分的中高零售市场消化能力，消费群包括贵阳中、高收入阶层及外地来贵阳的商务、旅游人士贵阳规模最大的传统商圈的地位使其集中了数量最多的新兴商业（如家电和体育用品专业店）和餐饮娱乐场所，此类商业面向社会各阶层传统商圈分析22经营情况：一层商铺基本无空置喷水池周边 200米内空置较低省府路以南区域多个百货完全空置或多数空置项目 位置 楼层景天成商铺 喷水池附近，合群路 1F新大陆数码广场 中华南路，本商圈南端1F2F3-4F贵阳市传统商业格局分析传统商圈分析23“喷水池 +紫林庵 -大十字路段 ”商圈总体评价：贵阳第一零售商圈
18、的地位将得到进一步加强区域内商业氛围和消费者认知高，其贵阳第一商圈的地位短时间内不可动摇总体发展空间受限制，有向周边逐渐扩张的趋势贵阳市传统商业格局分析传统商圈分析“大西门 -市西商业街 ”商圈地位贵阳居民认知度极高的传统市级商圈商圈范围包括大西门周边 100米环带，长 500米的市西商业街，长约 700米的市西路批发市场商业规模总商业面积约 35万平方米总 商圈零售商业市西商业 街百 货 商场批 发 商业市西路批发 市 场贵阳市传统商业格局分析传统商圈分析25“大西门 -市西商业街 ”商圈商圈内百货总商业面积约为 12万平米均是营业面积在 2万平米以下的单体商业，主题化和专业化经营较为突出大
19、部分力图摆脱市西路低档形象，但均止于中档贵阳市传统商业格局分析传统商圈分析26市西商业街历史始于 1982年，马路市场、摊位式； 1996年市西路高架桥建成，形成市区商业街规模长约 500米，共三层次，总面积约为18000平米业态成人服装、小商品、童装玩具、鞋类档次与消费群贵阳低档商业的代表，主要面向贵阳低收入阶层、学生及郊区消费群楼 层 经营总类 商 铺 数（个） 空置情况一 层 服装 约 500 基本无空置二 层 童装 约 500 30%左右三 层 鞋城 约 250 5%左右合 计 约 1250 贵阳市传统商业格局分析传统商圈分析27市西批发市场规模长约 700米，含约 30栋商场， 40
20、个市场，总商业面积约 20万平米，商户约 4000户业态成人服装、鞋类、童装玩具、小商品、床上用品、文化体育用品使用率两端空置较少，中段空置较多，部分可达 20%地下一层、一层空置较少，二三层空置较多商 铺 位置 空置情况恒丰商城（非沿街） 基本无空置裕 华 市 专营 市 场 30%左右友 谊 体育用品批 发 市 场 5%左右贵阳市传统商业格局分析传统商圈分析市西批发市场业态范围商品种类丰富，以批发货品为主成人服装占据大市场份额消费群体辐射贵州全省贵阳市传统商业格局分析传统商圈分析“大西门 -市西商业街 ”商圈总体评价与发展预测市西 =低档批发市场发展成熟物业面临升级换代，发展空间遭遇瓶颈城际交通的升级弱化其交通优势贵阳市传统商业格局分析传统商圈分析30“大南门 ”商圈商圈范围 ：以腾达广场为中心，含瑞金南路，中山西路区域商业 ：星力百货女性主题馆，恒峰步行街等地位： 大南门商圈位处贵阳市中心位置，与人气较高的市西商圈相临，并受其影响，因此商圈的商业氛围较好贵阳市传统商业格局分析传统商圈分析大南门商圈
