1、 未经允许 请勿引用经济预测分析第 10 期国家信息中心 2011年3月16日住 房 限 购 政 策 可 逐 步 完 善 为 长 期 政 策内容摘要：国务院调控房地产市场的“新国八条” 出台以来，房地产市场出现价滞量缩，说明进入新一轮观望阶段。这次“ 新国八条”亮点很多，其中住房限购政策更是直接切中了投机需求的命门，如果完全有效实施，必能实现调控目标。但由于文件规定住房限购政策在“一定 时期” 内暂时实 行，使政策 难以达到理想效果。建议将限购政策在实践中逐步完善成长期政策，这是促进我国房地产业长期健康发展的需要，也是当前提高住房限购政策有效性的必要举措。 一 、 住 房 限 购 是 抑 制
2、房 地 产 市 场 投 机 需 求 最 有 效 的 政 策1、住房限购针对性强，切中投机需求的命脉根据中国人民银行中国房地产金融报告 2009、国家统计局中国人口与就业统计年鉴 2009和各地房管局网站数据推算，2009 年主要城市非本市户籍购房者所占比例平均为 28.59%。北京、杭州、哈 尔滨和乌鲁木齐等城市的非本市户籍购房者占比则超过了 40%。通常地，在股票市 场上，机构投资者只要控股比重达到 30%左右，就可以坐庄 对股价进行操纵。在当前房地产市场，由于存在严重的信息不对称，人们更容易出现跟风追涨现象，投机需求在总需求中的比重估计只需要达到 20%左右，就能影响整个市场价格走势。这也
3、是此前房地产价格持续上涨的一个重要原因。住房限购政策一旦得以全面有效的贯彻实施，必将在极大程度上根除房地产市场的投机现象。2、住房限购实施环节少，见效快，易 监管住房限购具有以下三个明显优点：首先，住房限购政策实施环节少，因而易执行， 见效快。理论上讲，住房限 购政策只要有购房信息登记部门和产权管理部门就可以执行了，而其他政策的实施往往还需要其他部门（比如开征房地产税需要税务部门，抬高住房首付比例需要银行）共同行动才能落实。 其次， 由于住房限购涉及环节少，政策“ 漏洞”相应也就少，政策在执行过程中不容易走样。从当前市场反映的情况看，住房限购的政策漏洞主要表现在几个方面：一是部分投资者可以通过
4、“假离婚” 来多购房，二是借符合购房资格但没有购房需求的亲友名义来多购房，三是与当地人“ 假结婚”来获得购买资 格。但通 过这些方式来钻政策“漏洞” 本身就存在巨大风险，甚至导致钱房两空的结局，因而不可能大规模推广。另外，由于按照住房限购政策，每户家庭能够购买的数量是有限制的，即使能够成 功地钻政策空子，其购买的住房数量也将极为有限，不会对调控政策带来显著负面影响。最后，作为数量型调控政策，住房限购边界界定清晰，投资者的购房行为是否合规一目了然，不会产生任何歧义，因而非常便于监管。3、其他调控政策均比限购见效慢首先，住房建设周期较长，未来二、三年内保障性住房覆盖面依然非常有限，难 以对房地产市
5、场产生实质影响；其次，信贷政策和税收政策则是前期相应政策的加强版，开发商、银行和中介组织已经摸索出一些规避监管的措施，政策执行成本较高，政策效果将打折扣；第三，地方政府官员问责制虽然也是一个新举措，但由于房价统计口径多样、房价控制目标缺乏一个公认的衡量标准，再加上地方政府可以通过行政手段干预不同房价住房的入市时间和节奏从而影响房价统计结果，其真实效果难以过分乐观；第四， 房产税目前还处于试点阶段，范围小，力度轻，向全国推行还有一个过程。二 、 住 房 限 购 应 当 作 为 长 期 政 策为了实现房地产调控目标和保障我国房地产市场健康发展，住房限购应当作为长期政策，并尽快在全国范围内推行。1、
6、住 房 限 购 政 策 长 期 化 ，终 结 房 地 产 过 度 投 机 行 为“新国八条”颁布以来，房地产市场成交量大幅萎缩，但商品房价格依然没有明显松动。这说明在“新国八条”的威慑之下，房地产市场已经进入了新一轮观望阶段。从前几次调控的经验看，调控政策发布后，市场往往有 2-3 个月 观望期，之后房价就开始报复性上 涨。其主要原因在于政策针对的一直是贷款购房者，而对自有资金投机者来说调控力度过小。 这次“新国八条 ”可谓是直 击投机者的软肋，但迄今效果依然不 显著，一个重要原因就是，在相关文件中为住房限购政策的实施明文规定了一个约束条件，即“ 在一定时期”。这无形之中就影响了该项政策的威力
7、，一些地方政府对此没有给予足够的重视甚至消极应对。按照“新国八条” 的要求，全国至少有 36 个城市应该在 2 月中旬之前出台地方调控细则，然而到 2 月 20 日为止出台“ 新国八条” 调控细则 的城市不足三分之一，而且有些已出台的细则对“新国八条 ”的政策力度也打了折扣。例如，石家庄版本的调控细则就限定了房屋限购的范围在市五区和高新区范围之内，而且规定限购政策有效期仅到 2011 年 12 月 31 日。这种直接提出政策期限的做法相当于明确无误地给开发商发出了一个信号：住房限购政策只是短期的、暂时的,谁能扛到最后，谁就将笑得最甜！而投资者则必然关心政策何时结束，在投资渠道未有明显拓宽、通胀
8、预期强烈之下，只要限购政策稍有放松迹象，被压抑的需求就会呈现报复性反弹，进 一步刺激房价的上涨。可以预料，如果其他城市细则对限购期限也如石家庄版本一样短暂，则基本可以宣告新一轮调控将失败：政策有效期内，开发商硬扛，投机者硬憋；政策过后，开发商报复性哄抬房价，投机者报复性炒作房产。为此，应严格限制房地产投机，并宣布限购政策将是一项长期性政策，彻底打破开发商和投机者的侥幸心理，使房地产调控真正走出“越调越涨”的怪圈。2、住 房 限 购 政 策 长 期 化 ，有 利 于 房 地 产 业 长 期 健 康 发 展我国房地产调控从 2003 年开始迄今已历时 7 年多时间，时间之长，措施之多，世界罕见，然
9、而效果却始终不尽人意。其中一个关键的问题在于，我们始 终缺乏一个明确的房地产行业的最终调控目标，而调控目标的 不清晰又来自于我国房地产业发展的最终目标定位的不清晰。住房是一种特殊商品，既有消费属性，又有投资属性。首先，居住是人的一项基本权利，作为一个负责任的政府，必须保障每个公民都能够依法获得居住的权利。其次，住房又是一种投资品，具有保值和增值的功能。从促进经济和社会健康发展的角度看，应该保证住房的消费属性，限制住房的投资属性。未来十年，我国城市建设用地将日趋紧张。从需求看，我国依然处于城镇化快速发展时期，大量农村人口向城镇转移，预计城镇每年增加 1500万人，每年新增家庭 500 万户，城镇
10、化发展及城镇人口增长对住房产生了新的较大需求，住房供应问题比较突出。从供给看，我国要保证粮食自给率达到 95以上，必须保证 18 亿亩耕地红线不突破，再加上每年需要新增 400 万亩左右的工业用地，城市居民房地产供地必然相当紧张。在这种背景下，我们应该更加注重住房的消费属性，限制其投资属性，同时必须明确我国房地产的最终发展目标：满足居民不断提高的居住需求。很显然，将住房限购政策长期化将能在很大程度上有利于这一目标的实现。3、限 购 政 策 应 在 全 国 推 行 ，防 止 住 房 投 机 向 三 四 线 城 市 蔓 延首先，住房限购政策应当尽快在全国范围内推行。自从去年初针对一线城市十分严厉的
11、调控政策实施以来，二三线城市就成为开发商和炒房人新开发的“ 价值洼地 ”。这次住房限购将二线城市和部分三线城市也涵盖在内,三四线城市在较大程度上就可能成为资金追逐的热点。这些城市一方面楼盘规模总体较小，不需要多大的资金量就可以推高房价,形成市场泡沫，另一方面没有强大的制造业做后盾，也没有雄厚的地方财政维持，泡沫难以持久。一旦泡沫破灭，对当地经济和社会稳定带来的危害将极为 巨大。如果我们把住房限购政策在全国范围内迅速推行，则将有效防止这种现象的出现。其次，住房限购政策应当在全国统筹规范。目前，各城市出台限购令细则在限购范围、条件和时间上都存在着显著差别，这给投机资金提供了在不同区域躲闪腾挪的空间
12、，不仅不利于维护政策的权威性，而且不利于政策的监督与执行，必然在一定程度上损害总体调控效果。总之，只要我们认可住房限购政策长期化的合理性，就需要同时认可该政策在全国范围内实行统筹规范的必要性。否则，必将导致我国房地产市场割裂与扭曲。三 、 住 房 限 购 政 策 长 期 化 进 程 中 需 要 注 意 的 几 点1、警 惕 以 户 籍 制 度 改 革 为 借 口 反 对 住 房 限 购 政 策有一种观点认为：限购政策导致了户籍歧视现象，与户籍改革方向相违背。笔者 认为， 这是一种误解。首先，两者在目标上并不存在冲突。限购政策解决的是房地产投机需求问题，户籍改革解决的是社会福利和人口自由流动问题
13、。其次，限 购政策尽管与户籍挂钩，但并没有对户籍改革带来实质性负面影响。限购政策也并不影响非户籍人口自住性需求的满足，在当地工作投资的非户籍人口既可以通过租房解决居住问题，也可以在居住一定时期并依法纳税和缴纳社保之后购买住房满足其长期性居住需求，而限购 政策将抑制商品房价格上升，更有利于满足他们的购房需求，同时，限购 政策将迫使更多的投机房转售为租，更有利于满足租房需求。住房限购政策并非国人所独创，在国外早已通行。澳大利亚不久前宣布恢复大部分非本地人限购措施，有房留学生离开时必须卖房。韩国住房限购政策比我国更严格，根据其规定，除非获得“ 国家有功者”的称号，没 有首尔户籍的公务员一律不得在首尔
14、购房，以至于前总统卢武铉也无法取得首尔购房资格。这也从另一个侧面认证了我国住房限购政策的合理性。当然，限购政策还存在一些不足和漏洞。比如可能引发假结婚和户籍倒卖现象增多；北京市对非户籍人口获得购房资格所要求的纳税年限过长，压抑了外地在京工作人员的合理住房需求，也不利于引进外来人才。但是，这些问题可以通过加强监管，或者在技术层面进行修改和完善加以解决，不能因此而否定住房限购政策。2、落 实 各 项 房 地 产 调 控 政 策 ，尽 快 形 成 政 策 之 间 协 同 效 应房地产市场调控是一个系统工程，需要多方面政策配套推进，方能尽快见效。住房限购政策的有效推进,同样需要新国八条中其他政策来支持
15、。第一，强化地方政府问责制。在当前体制下，政府问责制是提高中央政策执行力的有效途径。去年，国土资源部仅仅是对部分土地囤积现象严重的县市领导进行约谈，还谈不上严格意义上的问责，但从媒体披露信息看土地囤积现象似乎就已明显减少。住房限购政策必然对地方政府的财政收入带来不利影响，为防止地方政府消极对待中央政策，强化地方政府问责制显得更有必要。第二，保障性住房的建设必须切实抓好。在限购政策实行后，投机需求将被逼退场，商品房的成交量和投资都会萎缩。应加大保障性住房的建设进度，起到增加供给和稳定经济的双重作用。第三，加速全面推进房产税。加速推动房产税进程，尽快在全国实施，增加住房持有环节的成本，有效抑制房产
16、投机，节约土地资源。 3、疏 堵 结 合 ，全 面 推 进 相 关 体 制 改 革 ,拓 宽 民 营 经 济 发 展 空 间 ，为社 会 资 金 找 到 合 理 的 投 资 渠 道房地产的问题在很大程度上是社会资金过于充裕造成的,住房限购能够堵住热钱流入房地产市场，但无法根治社会资金过多这个病根。如果游资从房地产市场大量流入其他市场，其他市场的价格也会马上暴涨。换句话说，如果流 动性富余的状况不改变，结果只是让热钱在通胀压力下四处游荡，按下葫芦浮起瓢，并非治本之策。合理引导这些资金进入实体经济才是关键。在当前经济大调整的背景下，制造业对资金缺乏吸引力，因而需要进行相关制度改革，在公共事业、教育、交通等领域打破垄断，积极拓宽民营经济投资渠道，使过剩的民间资金从各类市场的投机转向真正的创造财富。（执笔：高辉清）编辑部地址：北京三里河路58号国家信息中心预测部 邮编：100045联系电话：68557122，68557123 传真：68558210电子邮箱：
