1、 项目提升汇报材料安阳水产城改造提升项目汇报材料一、 市场现状安阳水产城属安阳市重点菜篮子工程，是安阳地区唯一一家被评为“省十大重点市场”之一。中国五星级水产市场、省骨干农业龙头企业。自 2001 年创建以来，公司重管理、促经营，使水产城得以长足发展。现已成为中国水产干品规模最大、品种最多、交易最活跃的批发市场，食品辐射全国，出口 20 多个国家和地区。2011 年实现交易额 32.4 亿元（2006 年至 2011 年，6 年总交易额为 158.74亿元） ，为安阳乃至全省的海洋渔业经济发展及维护社会稳定做出了一定的贡献。十年来，我们始终围绕四个方面开展工作。一是注重市场产品质量。认真贯彻国
2、家食品安全法 ，始终把食品安全放在首位，打造放心、安全的水产品消费市场。二是加强市场制度建设。 “一切为了经营者，一切为了消费者”经营管理服务理念，建立健全了各项市场管理制度，实行规范化管理。三是坚持创新经营。充分利用现代网络快捷、面广的特点，通过网上市场发布产品的供求信息，为产品交易牵线搭桥。四是打造和谐健康的市场。做好平安市场创建工作，加强管理、规范经营行为，营造遵纪守法、诚信待客、文明经营的氛围，受到了有关部门和社会各界的好评。当前市场存在的问题：1、生活设施老化。由于水产城建成经营已超 10 年，生活基础设施严重老化且不完善。诸如水管、线路等日趋老化严重，且安全隐患堪忧，去年（2011
3、 年）年损耗率分别达到 20.85%和 4.88%。同时地面沉陷严重致使下排污水管道堵塞，导致市场内污水得不到有效排放，极大的影响日常经营秩序。市场综合条件已不具备现代市场发展的需求，严重制约了市场健康有序发展。2、市场配套缺乏。由于市场原设计要求较低，设施不配套，随着近年来社会车辆急剧增加，市场车流量不断增大，停车场地明显不足，给消费者带来许多不便，时逢节假日，就出现因停车场地问题导致的拥堵以及交通事故，并导致外滩滨江大道路阻、交通瘫痪，市场经营户及周边企业怨声载道，道路安全隐患突出。对照省五星级文明规范市场要求差距甚远。3、安全隐患诸多。电力设施严重超负荷；市场二楼严重超承载力；市场存在消
4、防安全、车辆交通安全以及“三合一”现象等诸多安全隐患。2011 年“3.11”火灾事故更是造成二死一伤的严重恶果，如此血的教训更加体现市场改造提升的必要性。因此，市场改造提升刻不容缓，只有通过全面的改造提升才能从根本上消除各类安全隐患，使经营户安心、舒心经营。4、市场逐年萧条，竞争力逐年减弱。由于市场各项发展空间缺乏，近来年许多慕名而来的水产经销大户，都因市场场地限制失望而归，如此恶性循环致使市场缺乏竞争力，阻碍了市场的进一步发展。同时，市场经营户出现外迁现象，市场销售量、销售额同比逐年下降，客流量逐年减少，因此市场改造刻不容缓，否则市场份额将由他市市场取而代之。5、经营户及水产加工企业要求改
5、造提升的呼声强烈。安阳是浙江省重要的渔业大市之一，水产城市场联结全市八大渔业公司，100 多家水产企业及 600 多户个体经营户，而如今市场经营方式传统、单一，缺乏发展竞争力；缺乏快速流通的商务平台；缺乏拓展潜在的经营发展空间；缺乏市场精品和品牌经营意识，以及经营环境不佳等因素限制，严重制约了他们的发展。市场经营户强烈要求市场改造提升，改变现状，为其提供更大更广的发展空间。6、公司亏本经营。近来年，公司为确保市场繁荣稳定，让经营户安心经营，公司每年都投入大量的人力、物力、财力，维护、维修市场各项基础设施，加强市场巡逻，确保市场经营秩序安全有序进行，年亏损均达到 2000 余万元，公司举步维艰，
6、必须要通过提升改造来走出困境。综合上述市场存在种种问题，结合市政府“十二五”规划的要求。按照市委、市府对经济发展方式转变的大投入、大建设、大改造的战略方针，加快服务产业发展，促进水产业转型升级和城市升级。市委市府高度重视安阳水产城改造提升，将该项目列入 2011 年我市第一批服务业重点推进项目，并将该项目列入市政府“十二五”规划及市政府“六大行动计划”的重点项目之一，并申报为省重点项目。二、市场提升项目前期工作完成情况作为项目推进的主体单位，我们根据市委市府的要求，认真开展讨论，切实做好市场改造提升前期准备工作，确保市场改造提升项目平稳有序推进。1、认真做好调查研究。为做好市场改造提升工作，公
7、司经理室组织有关部门赴省内外水产品市场进行实地调查取经，寻求提升最佳方案。为项目的提升改造方案设计确立依据。2、召开经营户座谈会。2011 年 5 月 6 日、2012 年2 月 3 日公司分别召开经营户座谈会广泛听取经营户心声。经营户代表呼声强烈，并提出“水产品走向细加工、精加工是大势所趋上规模、上档次的市场是社会发展的必然，市场改造提升势在必行” 。3、做好市场改造提升信息资料整理保全工作。为确保市场改造提升的有序开展，公司相关部门认真收集、整理、登记、核对市场资产现状，并建立了一户一档。按照资产配臵情况将国有资产、自有资产、私营个体资产等进行归类管理保全，为下阶段项目实施奠定基础。4、编
8、制提升规划。依据上级有关部门的要求，结合公司实际，在调研的基础上，多方论证，通过多次的修改再修改，确定了“总体规划，分步实施”的办法，最终形成我们市场改造提升项目的初步方案。5、做好市场提升实施前经营户的稳定过渡工作。工程项目一旦进入实施阶段，拆迁经营户安臵的妥否将直接关系到市场经营的连续性，关系到经营户流失。为此，公司对拟拆迁的 321 间 188 户经营户进行入户调查了解，掌握经营户思想动态，分析过渡时期存在的问题及困难。同时，加强了市场监管力度，重新修订各类营业房租赁协议，着手考虑就近安臵临时经营场所的落实，走访开发区领导、周边厂家，落实场地，规划临时搭建方案，确保被拆迁经营户有场地经营
9、，以确保拆迁工作平稳有序进行。三、市场提升项目方案的初步构思1、市场定位：根据国内水产市场的发展现状及我市“十二五”渔业发展规划，结合我市实际，经过充分讨论，在保持土地性质不变，按规划发展要求，进行整合提升，梳理商业用地功能布局。同时在保持原有干水产品等批发功能不变的基础上，扩大经营面积、扩大经营范围、扩大经营团队以及扩大产品辐射面。打造国内一流的干品水产市场，完善水产加工、贸易流通、写字办公、旅游购物、信息集散、电子商务、餐饮娱乐、金融信托、产品研发、精品展示、度假酒店等多功能的综合服务体系。2、建设内容及规模本项目重点考虑经营面积及配套项目的提升。对原有水产城进行拆除，并根据需求建设水产市
10、场、沿街商铺、办公写字楼、星级酒店、物流中心、电子商务市场等建筑。地上总建筑面积 234599，分三大区，其中市场经营区面积 104694，包括沿街商铺、水产市场、综合市场、电子商务及物流中心，较改造提升前（37224）增加 67470，比原面积提高了 281%；商业办公面积 82350，较原来（14426）增加 67924；宾馆 47555；另有地下建筑面积 43790。3、过渡时期的持续发展本项目拆迁涉及到国有企业、私营企业、个体经营户等多种主体单位 700 多家，涉及到拆迁安臵费用近亿元。为保证市场改造提升过渡期间市场平稳、持续发展。我们将立足“就近安臵”的原则，确保经营秩序正常运行。在
11、市场东首就近位臵通过租赁方式寻找搭建临时安臵点，通过分期分步实施原则，将一期、二期经营户通过先后次序进行外迁、回迁安臵及补偿工作，确保市场改造提升过渡期间经营户安心经营，使经营者和客户不流失，实现平稳过渡。4、提升项目后市场管理项目改造提升后，我们将全面实行物业化管理。在完善市场商务配套功能的基础上，满足市场现有经营户的需求，为其提供全方位的服务，使经营者安心、称心、放心。同时为开发区企业搭建理想的商务平台，发挥市场载体作用。打造东部的“三产”集聚；有利于改善省重点市场的窗口形象，为安阳文明城市建设和滨江大道沿江景观带建设增添光彩。 四、工程投资及财务分析1、本项目总投资 260748 万元（
12、详见下附表） ，其中一期工程投资 148289 万元（含补缴土地出让金 32000 万元，补缴土地出让金的平均楼面价格为 2591 元/平方米。(234599 平方米-51650 平方米)2591 元/平方米(40 年-13 年)/40 年=32000 万元） ，占项目总投资额的 56.87%；二期工程投资 112459 万元，占总项目投资额的 43.13%。表 11-1 项目总投资构成一览表2、政府在安阳水产城改造提升项目中将有 76212 万元的收益（详见下附表） ，不包括安阳水产城改造提升后营业额增加带来的税金增加值。政府收益测算表3、本项目全部投资税后财务内部收益率为 10.4%，净现
13、值为 1329 万元，投资回收期为 6.5 年。 五、困难与建议我们认为本项目建设非常必要，理由依据充分，市场前景看好，提升项目符合城市建设规划，建设规模和方案比较合理，并且具有显著的经济、社会效益。该项目实施是一项利国利民的民心工程。通过前期调研发现，市场整体单位的产权构成是由公司产权、国有产权、个体产权三部分组成，其中公司自有占 46%，国有占30%，个体占 24%。结合当今国内外经济形势以及公司现状，提升项目面临的形势非常严峻、困难多多。困难：1、从产权构成来看，提升项目存在不确定因素多，与预期想象要困难。2、在国家房地产市场的宏观调控打压的大背景下，房地产市场低迷。3、当前民间借贷资金
14、链紧绷，市场改造提升面临着民营融资难。4、在提升改造过程中市场管理及动迁安臵等面临着管理及政策处理等诸多问题。5、项目配套设施投入及补偿经费巨大，尚有很多不确定因素。建议：1、需要市领导在政策上予以倾斜。出台相关减免、优惠政策，在土地补偿金上准予分期补缴，同时延长土地使用年限。以帮助市场提升改造的平稳、顺利展开。2、在项目审批上要开绿灯。依据法律程序明确项目审批主体单位为安阳水产城有限公司，使我公司有充分的项目处臵权，并尽量简化审批程序。3、财政专项补助上要予以支持。应充分考虑到农业菜篮子工程及 30%国有资产构成，予以相应的资金支持力度。4、在项目拆迁、补偿、维稳工作上给予帮助。由于项目承担着政府的改造职能，要求各政府部门帮助制定出台相应的拆迁政策，使拆迁有据可依、有章可循，同时协助解决动迁过程的维稳工作，确保临时过渡期市场平稳、社会稳定。综合考虑到提升项目的紧迫性和时效性，以及从提升项目所产生的巨大的社会效益和政府经济效益的高度，恳请市领导尽快批准水产城改造提升项目，使该项目尽快上马，确保安阳水产城改造提升工作有序推进，加快我市创建现代化大城市步伐。安阳水产城有限公司 二一二年二月三日荐申报材料 (4000 字) 荐项目申报材料真实性声明 荐申报材料目录 荐绿色社区申报材料 (800 字) 荐上市申报材料
