1、1附件：学府物联网产业园第一部分：工业厂房一、物业管理服务收费形式及标准（一）物业管理服务收费形式1.包干制（二）物业管理服务费测算依据及要求1.依据市场价格据实测算。2.物业管理服务费、能源费和电梯、二次供水、消防等设施设备日常运行养护费用分别测算。（三）物业管理服务费的测算1.物业管理服务费测算一律以人民币为计价单位。2.物业管理服务费报价以人民币每月每平方米为计量单位。二、物业管理服务内容（一）房屋本体的维修、养护管理内容及标准1、房屋外檐：房屋外观管理养护：房屋外观整洁、美观。空调室外机安装位置统一。定期进行养护。无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。2、屋面：无违反规划私搭乱建。3、地面
2、：平整、干净，无塌陷、污染。24、门窗：统一有序，色调一致，不超出外墙面：除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晒晾架、遮阳蓬等。5、根据房屋情况及配套设施的实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修属于小修范围的，及时组织维修。6、每日巡查楼宇外墙及其他共用部位，定期维修护养，房屋完好率达到 100%。7、爱护项目设施，未经批准，不得对项目设施等进行改动。（二）设施设备管理服务内容及标准包括但不限于：供配电系统、电梯系统、消防系统、给排水系统、避雷系统等。1、供配电系统（1）电器检测：每两年进行一次供电设备和变压器的预防性试验。对内部核算用的电能表进行定期检测。（2）配备
3、合格的专业工程技术人员和相对应数量的操作和维修电工。（3）制定严格的供配电运行制度和电器维修保养制度，同时建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行。（4）建立供配电系统技术档案。（5）配备这种必要的工具、仪器仪表和安全防护用品、常用零配件和易损易耗等，并建立零配件供应渠道和供应商名册。3（6）定期对用电计量仪表进行检查和检验，确保用电计量的准确性。进行用电统计分析，做好用电调度和用电计划工作。（7）做好节约用电工作，降低损耗。（8）限电、停电要提前通知业主、物业使用人。（9）做好公共用电的测算和计量统计工作，为管理服务费的收取和调整提供依据。2、电梯系统保证有电梯二十四小时运行，轿厢内按钮、灯
4、具等配件保持完好，轿厢整洁。委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的安全使用许可证，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。电梯发生一般故障，专业维修人员半小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在十五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场救助。3、给排水系统（1）建立用水、供水管理制度。（2）设施设备工作正常，无跑、冒、滴漏等现象。（3）限水、停水按规定时间通知用户。（4）排水系统通畅。（5）遇到事故、维修人员要及时赶到现场进行管理。4（6）排水系统：每年雨季前对雨、污水井、屋面雨水口进行检查、清理，雨水、污水管道
5、发生堵塞应及时疏通。每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。（7）化粪池：每季度检查一次，防止外溢，发现问题应及时安排处理。（8）每年对排水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露水管进行防冻处理。4、消防系统（1）配备消防设施主管技术人员，要求这些人员既有机电设备管理知识和经验，又有必要的消防知识，有较强的责任心。（2）建立消防设备、设施技术档案，包括消防设施分布、结构、性能、技术指标和图纸、使用说明书、测试数据等，还应包括每次试验、测试的结果和数据、更换和改造记录等。（3）建立消防设备巡视、检查、测试制度，具体内容可根据消防设备的使用要求和技术说明制定。（4）日常巡检和测
6、试发现的问题和安全隐患，一定要在期限内整改完毕，并进行调查分析，采取措施避免错误再次发生。（5）消防设备日常运行、维护、更换的成本进行测算，为管理费的收取提供数据。5、避雷系统5每年一次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。（三）公共秩序维护内容、标准1、人员要求：统一着装，佩戴统一标识，仪容仪表整洁规范，当值班时立岗不依不靠，语言文明规范；配备对讲装置；正确使用各类消防、物防、技防器械盒设备；协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作，发生治安案件或者各类灾害事故时，及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。2、结合项目管理的具体特点，制定安全防范措施。3、
7、建立安全维护公共秩序等管理制度并认真落实、确保本区安全和正常工作环境。4、巡逻服务标准：白天 3 小时一次，夜间 1 小时一次5、危及人身安全处有明显标志和防范措施。（四）公共环境保洁维护内容、标准1、清洁卫生实行责任制，有专职保洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁。2、楼外公共区域：硬化地面、主次干道每天清扫 4 次。保持干净整洁；绿地无垃圾、纸袋等杂物；公共区域日常设备设专人保洁，保持干净整洁无杂物；对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑适时进行清6洁；垃圾清运日产日清，无满溢现象；垃圾桶、果皮箱每天清洁，夏季每天进行消毒。3、公用雨、污水管道每年疏通 1 次；化粪池每月检查 1 次，
8、每年清掏两次，发现异常及时清掏。（五）绿化养护、租摆和室内景观维护内容、标准1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。花草树木长势良好，修建整齐美观，无病虫害、无折损现象、无斑秃。2、绿地无纸屑、无烟头、无石块等杂物。3、对该项目内部、平台、屋顶等绿化进行设计，并专门建立管理措施，抓好落实。（六）其它配套服务项目会议、接待、迎宾、邮件收发、客房、会馆、餐厅等。（七）其它管理服务内容无（八）突出项目特点的管理设想及方案第二部分：写字楼一、物业管理服务收费形式及标准（一）物业管理服务收费形式1.包干制（二）物业管理服务费测算依据及要求71.依据市场价格据实测算。2.物业管理服务费、能源费和电梯
9、、二次供水、消防等设施设备日常运行养护费用分别测算。（三）物业管理服务费的测算1.物业管理服务费测算一律以人民币为计价单位。2.物业管理服务费报价以人民币每月每平方米为计量单位。二、物业管理服务内容（一）设施设备的维护与保养管理标准1.供配电系统（1）运行管理标准物业管理人员应每日检查：1）变压器的油位、油色是否正常，运行是否超负荷，是否漏油。2）配电柜有无声响和异味，各种仪表指示是否正常，各种导线的接头是否有过热或烧伤，接线是否良好。3）配电室防各种标示物、标示牌是否完好，安全用具是否齐全以及是否放于规定的位置。4）按时开关辖区内的灯饰。5）沿线无堆积易燃物、危险物品。（2）保养管理标准1）
10、低压配电柜维护、保养标准8A 每日工作包括：a 检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹；紧固连接螺栓确保连接紧密，母线接头处有脏物时应清除，螺母有锈蚀现象应更换。b 检查配电柜中的各种开关；紧固进出线的螺栓，清洁柜内尘土。c 检查电流互感器和各种仪表的接线是否接好。d 检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。B 物业管理人员保证，低压配电柜的养护，每半年一次。其顺序是：先做好养护前的准备，然后分段进行配电柜的保养。2)变压器的保养、维护标准A 变压器的养护应每半年一次。B 在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压器的油封垫圈是否完好。C 拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后再接好。D
11、检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好，若损伤则予以更换。E 测定变压器的绝缘电阻。3)停电应急措施的服务至少应包括：A 对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，物业及进告知业主停电原因及时间，通知做好停电准备工作。B 对于突发事件停电时，物业及时与相关部门联系，问明停电原因9及时间后，及时通知业主。C 当维修和保养电气设备需计划停电时，服务中心提前通知停电范围、时间，维修员应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施。原则上停电选在下班时间或节假日期间。D 当供电系统出现突发事故时，维修员应迅速进行抢修，必要时通知业主停电时间及原因。E 当发生火灾时，应停止动力设备供电。2.电气设备管理标
12、准(1)正常情况下，配备两人保障 24 小时办公、后勤等持续供电的稳定性(2)所有电气设备的安装及线路敷设符合低压电气安装规程的规定。(3)在增添大容量的电气设备时，需重新设计线路，并经过有关供电、消防部门审核同意后，进行安装和使用。杜绝在电气线路上增加容量，以防过载引起火灾。(4)建筑内采用采用铜芯导线；敷设线路进入夹层或闷顶内，需穿管敷设，并将接线盒封闭。(5)照明灯具表面高温部位不得靠近可燃物，碘钨灯、荧光灯、高压汞灯（包括日光灯镇流器） ， 不可直接安装在可燃物体上；深罩灯、吸顶灯等，如安装在可燃物件附近时，需加垫石棉布或石棉板隔热层；对于碘钨灯、功率大的白炽灯的灯头线，采用耐高。10
13、(6)温线穿瓷套管保护；厨房等潮湿地方采用防潮灯具。(7)配电室作防火分隔处理。(8)火灾报警装置、自动灭火装置、事故照明等消防设施的用电，备有应急电源，消防设施的专用电气线路应穿金属管敷设在非燃烧体结构上，并定期进行维护检查，以保证随时可用。(9)电气设备、移动电器、避雷装置和其他设备的接地装置每年至少进行两次绝缘及接地电阻的测试。(10)在配电室和装有电气设备的机房内，配置适当的灭火器材。3.维修保养标准(1)变压器：1)每年春季检查高低压绝缘及进行变压器油简化试验。2)每年春季对变压器线耳和各螺丝进行检查和紧固。3)每半年有载开关箱变压器油进行简化试验。4)每年春季有载开关箱换油及检修。
14、(2)高压开关柜：1)每年进行两次继保整组试验，每两年进行各继电器试验。 （配合试验清扫检查高压母线）2)每年春季油开关换油及检修。3)每年春季对手车合闸和分闸回路进行试验和检修。4) 每年春季检查高压 PT 绝缘电阻。11(3)各变压器低压主开关：1)每年冬季检修开关的触头和机构。2)每年冬季对开关的电子保护进行一次模拟动作试验。3)条件许可时，每年对分开关及其出线电缆进行检查。(4)水泵房及消防水泵：1)每月检修经常使用的生活泵磁吸开关及控制回路。2)每年检查水泵马达绝缘及轴承换油。(5)消防风机：1)每月进行一次试机及检查。2) 每年春季检查绝缘、轴承、开关及控制回路。6)防雷地网和工作
15、地网：每年春季测试一次。7)空调主机马达及其他电器：配合使用单位检修时一齐检修。4.消防系统(1)必须委托具备资质的消防公司保养整个写字楼的消防系统。(2)物管人员应保障每月中旬自查一次消防系统、灭火器、应急灯、疏散指示的完好情况，消防水带、喷头、消防水泵、喷淋、烟感、防排烟等的检查，自查完毕存档。（二）房屋本体维护保养的管理1.日常养护工作：(1)地基：每日应检查上下水管漏、排水系统正常、防止出现不合理12的荷载状况。(2)楼地面：防止管道漏水、堵塞，定时开放冷气，保持室内良好通风，防止受潮。(3)墙台面及吊顶：做好清洁工作，防止撞击，防水、防腐、防裂、防胀。(4)门窗：经常清洁检查，发现问
16、题及时处理，定期更换易损部件。(5)在特殊环境下（如梅雨天、暴风雨等）及时关闭门窗。（三）秩序维护员服务标准1.秩序维护员员值班要求(1)秩序维护员员值班时应着装整齐、精神饱满、文明值勤，礼貌待人。(2)值班时坚守岗位，不得擅自脱岗，如因上厕所等原因需要离岗，应通知物业管理人员安排顶岗后方可离开。(3)严格履行岗位职责，严格执行各项管理制度规定，认真做好各项工作记录，不得敷衍了事。当班时发现突发性事件，按规定程序果断处理，并及时报告物业管理人员。(4)每班提前 10 分钟进行交接班，交接班须正点、准时，非特殊情况，不得延时接班。(5)本班与下一班交接，要将本班当班情况及注意事项详细交待下一班人
17、员，并将记录及各类公物移交。交班时发现问题进，双方应当面说13明。(6)接班人未到，交班人不得离岗。(7)物业管理员每个班次对各岗位工作检查不得少于 3 次，检查内容包括秩序维护员员是否坚守岗位，秩序维护员员值班是否符合规范要求，责任区域是否存在异常情况。2.巡查标准(1)要求每隔 1 小时巡视办公楼一次，并按要求做好巡视记录。(2)留意各区域或办公室的安全管理情况，如电器是否合理使用，是否有不安全因素，同时注意设施设备是否发生破损，发现损坏的应及时报修。(3)不得借助工作之便使用物业内的设施。如：看电视、打电话和其他工作人员闲聊。(4)保护物的设施设备及装饰物不受破坏。(5)接受业主的们的各
18、种紧急求助，及时为业主排忧解难。对不属于管辖范围内的问题要耐心解答，不得推诿搪塞。(6)检查供电线路是否正常、安全，工作用房内的电器，电源线路安装是否规范。(7)检查相关招牌、指示牌是否有松动或脱落。(8)检查空调机及室外机是否牢固、安全，空调机排水管安装是否规范。14(9)检查各区域的防盗门、防盗网是否有效，窗户是否松动。(10)检查各供水管是否有堵塞或水流量细的现象。(11)检查各设施设备是否正常运转。(12)检查各排水管是否有堵塞、漏水、积水情况。(13)检查各走廊、楼梯、墙壁是否有异常情况。3.消防管理标准(1)消防工作要贯彻“预防为主，防消结合”的方针全体人员是义务消防员。(2)消防
19、区及楼梯走道和出口，必须保持畅通无阻，任何单位和个人不得占用或封堵，严禁在消防通道上堆放杂物。(3)严禁和贮存易燃易爆物品。(4)发生火警，应立即告知管理处或拨打火警电话“119” ，并关闭电器开关和门窗。迅速有序地从消防楼梯疏散人员，切勿惊慌拥挤。(5)安排服务人员疏散人群，维护公共秩序，保障消防通道畅通。(6)现场有人员受伤的，紧急联系医疗单位救治。(7)在消防队的指挥下组织灭火。（四）卫生保洁服务标准1、楼道、走廊：每工作日职工上班以前，应使地面干净、光亮、无纸屑、杂物、烟头、积水、垃圾桶清洁等。2、楼梯扶拦：表面无灰尘污垢、清洁光亮。153、门厅：保持地面干净、光亮、无灰尘、烟头、无痰
20、、巡视过程中发现情况要随时清理。大门玻璃要每天抹尘一遍，确保视线范围内无污点、印迹及灰尘。4、院落、停车场：每工作日职工上班以前集中清理一次，应保持整洁、干净。由于受天气影响，如风、雨、雪等天气，造成的污染，及时派员工或临时人员清除干净。5、电梯：内部四壁及地面、顶子，保持清洁明亮、不锈钢无手印、污印，地面干净。6、业务大厅：大理石地面打蜡，保持光亮，工作日中随时进行巡视，对有卫生污染的地方随时进行清洁。7.玻璃清洗的质量标准 （1） 玻璃光亮、无污点、无划伤、无尘土。 （2） 边框干净、无污渍。 8.走廊灯的清洁质量标准 （1） 清洁无污、无灰尘、无手印。 （2） 整体统一，格格相同，光亮无
21、划痕。 （3） 灯管无灰尘、无损伤。 （4） 天花板无污染，地面无尘土。（5） 设备完好无损，发现损坏及时向行政综合服务中心报修。9.走廊的清洁质量标准： 16（1） 天花板、灯罩清洁干净，无尘、无污、无网状物。 （2） 墙壁及踢脚板无尘土、无手印、无污渍；墙面悬挂物干净、无尘土。 （3） 地面（地毯）及边角干净无杂物、无污渍、无尘土，地板光亮，地毯清洁。 （4） 走廊内摆放物品等物体干净、无尘土。（5) 消防栓箱干净、整洁；内部设备完好无缺。发现损毁及时向保卫处报告。（6) 走廊各办公室的标牌，开关盒，窗台做到无污渍，尘土。整洁干净。10.电梯的清洁标准： （1） 电梯门干净、无手印、无污迹
22、；轨道干净无杂物。 （2） 顶板、顶灯等干净无尘土。 （3） 轿箱四壁干净无尘土、无污渍、无滑伤。 （4） 地板干净无杂物、无尘土、无污渍。 （5） 内外按键、控盘干净无尘、无污。 （6） 轿箱内各种干净、无尘土。（7） 设备完好无损，发现损坏及时向行政综合服务中心报修。11.大厅的清洁质量标准： （1） 天花板、灯罩、排风口及龙骨架干净无尘土、无污迹。 17（2） 墙面及踢脚板干净、无尘土、无污渍。 （3） 玻璃门及窗体玻璃干净无手印、无污迹，窗框无尘土。 (玻璃墙幕每半年安排清洗一次)（4） 大厅内摆放的绿植等盆体干净无尘土，绿叶无浮尘，盆内无杂物。 （五）绿化养护、租摆和室内景观维护内容、标准1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。花草树木长势良好，修建整齐美观，无病虫害、无折损现象、无斑秃。2、绿地无纸屑、无烟头、无石块等杂物。3、对该项目内部、平台、屋顶等绿化进行设计，并专门建立管理措施，抓好落实。（六）其它配套服务项目会议、接待、迎宾、邮件收发、客房、会馆、餐厅等。（七）其它管理服务内容无（八）突出项目特点的管理设想及方案
