1、高层楼宇的物业管理方案随着社会经济的发展、建筑科技的进步，高层楼宇的兴建越来越多。尽管近年来有关高 层楼宇易造成城市热岛效应、峡谷风、光污染、妨碍空中交通、耗能大、遇险救助困难等弊端被很多人认识，但由于城市土地资源的日益匮乏及高层楼宇集中办公、经营等带来的高效 益，高层楼宇的发展势头依然很强劲，尤其是在发展中国家。本章将高层楼宇物业管理的一些共性内容加以提炼汇总，以指导对各类高层楼宇的管理。第一节 概 述高层楼宇，顾名思义，是指那些层数多、高度大的用于生产、经营和居住等用途的人工 建筑。随着生产力的进步、大工业的兴起、社会经济的发展，人口越来越向城市集中，对房屋土地的需求也越来越大。这种对房屋
2、土地日益增长的需求不可能靠无限扩大城市规模的途 径来解决，于是，向空间发展、增加建筑高度便成了必然的选择。新的建筑材料、技术、设备及施工方法的发明和涌现又正呼应了这种需求和选择。于是，在 19 世纪后期高层建筑陆续 在欧美许多大城市中拔地而起。早在 1931 年，美国纽约就建成了雄踞世界第一高度达 40 多年、高380 多米、102 层的超高层建筑 帝国大厦，集中体现了当时人类在建筑方面的卓越成 就和科技水平。本世纪二三十年代，我国一些大城市如上海、天津、广州也相继建起了一些八九层以上 的高层建筑，特别是在有“万国建筑博览会” 之称的上海，超过十层以上的建筑就有 20 多座 ，最高的达 24
3、层。但在我国，真正大规模兴建高层建筑还是在 70 年代末以后即改革开放以后 的事。以广州为例，经过短短 20 年的发展，高层楼宇由 70 年代末的几十座，发展到现在的30 00 多座(其中尤以商住楼宇为多)。建筑高度由当年雄冠大陆第一的 33 层白云宾馆，到 63层国 际大酒店，再到后来 81 层高的中信广场主楼，都各领风骚只数年，更高的建筑随即就相继建成。一群群不同外形设计、装饰风格的高层建筑构成了城市的独特景观，美化了市容市貌。广州的环市东路，因为两旁高楼“摩肩接踵、鳞次栉比” ，更被人们称为城市“ 森林”一条街。现在，高层楼宇的使用类型越来越广，包括酒店、宾馆、商住楼宇、办公大楼、功能完
4、 善的综合大厦，涉及文化、娱乐、通信、金融、交通等各行各业。那么，究竟多少层以上或高度达到多少的建筑物才能被称为高层楼宇呢？这往往与一个 国家的经济条件和时代背景有关。例如，我国通常规定 10 层以上的住宅和总高度超过 24 米高 的公共建筑及综合建筑为高层建筑；美国则规定 7 层以上或高度达 2225 米以上为高层建筑 ；日本却把 8 层以上或建筑高度超过 31 米的称为高层建筑。 在 1972 年的国际高层建筑会议上，对高层建筑的定义取得了比较统一的认识，并把高层建筑分为四类：第一类高层建筑：916 层(最高到 50 米)；第二类高层建筑：1725 层(最高到 75 米)；第三类高层建筑：
5、2640 层(最高到 100 米)；第四类高层建筑：40 层以上(高度 100 米以上)。第二节 高层楼宇的特点和设备配置一、高层楼宇的特点高层楼宇较之低层楼宇不论在建筑本身、设备配置、装修档次、使用功能，还是在管理 方面都有许多不同，有其自身的特点，主要体现在以下几个方面：1.建筑规模大，标准高高层楼宇身高层多，必然建筑面积大(几千几十万平方米)、建筑标准高(设计、施工、装修都是高标准)。随之而来的，使用维护要求也高。2.人口集中，涉及面广高层商住楼宇住户来自各行各业、不同地方、不同国籍；高层办公楼宇中，会集国内外 大小公司机构、不同业务往来人员，涉及面十分广泛。如广州世贸大厦总建筑面积 1
6、0 万平方 米，购买、租用写字楼宇部分的大小公司 350 多家，涉及 16 个国别，有近万人在大厦办公经 营。相对来说，高层楼宇人员素质高，对管理服务和特殊服务的要求也高。3.设施设备复杂，专业化程度高为了保证高层楼宇正常运转、发挥功能、生活使用方便，高层楼宇都配备了各种复杂的 设施设备，需要专业化的维护管理。4.集多功能于一体，综合性强现在的高层楼宇多数集商业、居住、办公、餐饮、娱乐、休闲等功能于一体，各部分功 用有机结合，综合性强。二、高层楼宇的设施设备配置高层楼宇通常配有下列设施设备：1.供电系统高低压配电房、配电干线、楼层配电箱构成大厦的供电系统，由配电房给配电。该套系 统除了保证大厦
7、内工作生活用电外，还须给一些设备提供动力，如中央空调机、水泵、电梯等。同时，高层楼宇一般还要配备备用发电机组，其主要功用是在发生火灾时为消防泵、消 防电梯、消防通道照明、消防报警提供用电，也用于市电停断后的大楼供电。高层楼宇供电系统的配置通常能做到分层分区控制，以节约用电。2.运输系统高层楼宇的运输系统指载客载货电梯、自动扶梯、消防电梯等。电梯对于高层楼宇的正 常运转必不可少，同时，其耗电量极大。因此，选配性能优良、荷载适当的电梯十分重要。 3.中央空调系统高层楼宇通常都配备集中或半集中式的空调系统，也即我们通常说的中央空调系统。中 央空调系统由水系统(冷源)和风系统(空气处理及分配系统)两大
8、部分组成。其中，水系统具 体由冷水机组、冷却水泵、冷冻水泵、冷却塔及水管与相关配件组成，风系统由风机盘管、新风处理设备、风柜、风管及相关附件组成。为节省用电，方便控制，中央空调系统也要能 做到分层分区控制。南方城市或天气炎热时节，中央空调还应有备用系统。(北方高层楼宇还普遍设有锅炉房、送水送气管道、暖气片等一整套暖气系统)4.给排水系统高层楼宇的地下储水池、水泵、楼顶蓄水池、供水管网构成大厦的给水系统；污水井、 化粪池、雨水井、排水管网构成了大厦的排水系统。给水是由市政管网将水注入地下储水池，再由水泵加压转抽到楼顶蓄水池，然后分流各层。水泵一般都有备用品，以便维修主水泵 时，能用备用水泵向大厦
9、正常供水。5.消防系统高层楼宇的消防系统，配备完整的由以下七个部分组成：第一部分：消防控制中心。它 由集中报警器、联防控制柜、消防电梯控制柜及控制器组成。第二部分：火灾报警系统。除设在消防中心的火灾集中报警器外，高层楼宇一般还设有区域报警器、消防巡检箱、烟感探 测器、温感探测器、手动报警按钮、火灾警铃、火灾扩音机、扬声器及对讲机等通信联络器材。第三部分：消防栓系统。这部分应用较普遍，主要包括：消防水泵，包括高区消防泵、 低区消防泵和喷洒泵、补压泵等。消防栓，由供水管网、阀门、水龙带、喷水枪等组成。第四部分：喷洒自动灭火系统。它由喷水泵、供水管网和喷头等组成。第五部分：防排烟系统 。主要由防排烟
10、阀门、排风机、正压送风机组成。第六部分：安全疏散系统。一般由安全通道、安全疏散指示灯、防火门、防火卷帘门等组成。第七部分：手提式灭火器。多是干粉和 泡沫灭火器。这套系统应定期检视保养、试运行，以确保紧急使用时万无一失。6.电视监控、电子巡更、门禁管理、防盗报警系统闭路电视监控系统主要由电子摄像头、电视监视器、录像机及三者之间的连线构成，用 于监控大厦重要部位，及时发现并记录异常情况，提高保安效率；电子巡更系统主要由巡更手机、墙机及打印机与附件构成，用于自动记录保安巡视到位状况；门禁管理系统实质是一 套电子门锁系统，电子门锁能自动识别来人是否具有进入资格(通过感应所带磁卡信息)，以 确定是否开门
11、放行；防盗报警系统有机械和红外防盗报警两种，前者是因为接触报警，后者 是用红外线感应是否有异常人员擅闯、擅越。以上几种系统可以合称为安全防范系统，目的在于提高物业保安的可靠性。7.通信、广播系统许多高层楼宇都配有程控交换系统等通信系统，以方便内外部信息交流。广播系统平时 可用于播放背景音乐，遇突发情况时，可用于应急通知、报警、指挥。另外，高层楼宇还有防雷设施等。若是高层住宅楼宇，可能还配有可视对讲系统、燃气系统等。需要强调指出的是，许多新型高层楼宇都配备有多种智能化、网络化、设备系统，使高 层楼宇的设备体系更先进完善。第三节 高层楼宇的管理内容和要求高层楼宇本身是一个综合性的复杂系统，只有各个
12、方面、各个环节都管好了，才能保证 整个系统的良好运行，否则，任一环节的疏漏都可能导致整个大楼的瘫痪，甚至酿成不可挽回的损失。上节所述高层楼宇的特点决定了高层楼宇管理的内容和特殊要求，主要有以下几 个方面：一、治 安 管 理高层楼宇由于人口集中，人员成分复杂，流动性强，加之建筑内楼梯通道、通风井道、 竖井、天台、转换层、架空层、地下室等隐蔽死角多，容易形成治安隐患，所以，做好治安防范工作十分重要。一般需要从以下几个方面着手：1.建立高素质的治安队伍高素质的治安人员是搞好大厦治安保卫工作的根本。为此，在人员招聘时就要严格把关 ，要注意身体素质、文化素质，更要注意思想素质、道德品质，要抓好上岗前的物
13、业管理基本知识技能培训、法制制度教育、职业道德教育、文明执勤教育，还要抓好平时业务技能的 训练、演习及严格管理，以保证有一支爱岗敬业、纪律严明、应变能力强、行为文明规范的专业保安队伍。2.健全各种安全保卫制度为了使高层楼宇的治安防范疏密不漏，必须建立健全各种安全管理制度。健全的安全管 理制度是治安周密严谨持久的保证，为此，高层楼宇的治安管理应建立保安员上岗执勤制度、 值班出入口大堂访客登记制度 、 巡逻保安员岗位职责 、 保安员应付紧急事 件行动方案、 机动车停车场管理规定 、 摩托车、自行车保管规定等规章制度，要求保安人员严格遵循执行这些制度规定。同时，要熟悉大厦常住人口情况及变动情况，在易
14、 引起治安事件的时段、地点重点检查防范，确保大楼安全。3.健全技术防范设施技术防范设施是治安管理中的硬件，适当配备先进的技术防范器具设施是提高安全管理 水平、管理效率，切实保障大厦安全必不可少的条件。综合现有国内高层楼宇安全管理技术防范设施配备情况，主要包括以下设施设备：具有存储、记录、查询和自动检索功能的计算 机治安管理系统，重要部位场所的闭路电视监控系统，可视对讲系统，电子门锁系统，通信联络系统，机械防盗系统，公共照明系统及总值班工作系统等。在此基础上，做好对上述设 备的维护、保养、检修、更新工作，使之能真正发挥效用。总之，人精器良，制度严明，方能切实保障大厦的安全。二、机电设备管理第二节
15、中我们已提到高层楼宇机电设备复杂、技术性强，管理难度大、要求高。事实上 ，搞好机电设备管理维护是高层楼宇物业管理的一项重要基础工作，它需要周密严谨的安排、扎实细致的工作才能完成。为此，必须健全相应的管理职能机构，如设备管理维修工程部 、专业维修维护小组，招聘一批技术熟练、有一定实践经验的专业人员，如电工、电梯工、机械师、高级专业技师等；健全各种管理维护制度，如电梯管理使用维护检视制度，发电设 备的管理检查维修保养制度，给排水系统维修保养制度，消防系统的管理检查维修和定期测试制度，通信、防盗、闭路电视等系统的维护保养制度和各专业小组人员的管理值班制度等 ；同时要加强专业人员的管理培训，提高他们的
16、技术水平，稳定员工队伍；建立完整的设备档案，清楚掌握各种设备状况。另外，也可将各类设备的专项维修交予专业维修公司去做。 这样，设备管理的重点是挑选符合资质的公司，进行招标发包，签订合同，检查验收及资料回收归档。三、楼宇保养维修管理高层楼宇价值高、使用面广，良好的维护、养护可以延长楼宇的使用寿命，改善其使用 功能，提高楼宇运营使用的经济效益。高层楼宇保养维护管理的内容主要有以下几个方面： (1)监督对楼宇的合理使用，防止对楼宇结构、附属设施的破坏，维护楼宇或设备的完整性，提高楼宇完好率；(2)按房屋完损等级评定标准对房屋进行检查评定，然后根据房屋修缮范围和标准的规定，进行修缮设计，制订修缮方案，
17、确定修缮项目，实施修缮工程管理；(3)建立楼宇自身的技术档案，掌握房屋完好情况；(4)建立健全维修保养制度，定期检视维修，及时处理住、用户的报修；(5)做好楼宇维修基金、经费的管理。四、清洁卫生管理高层楼宇由于人口集中，人流大，空余面积小，易脏易乱；同时，高层楼宇住用户对清 洁卫生标准的要求也高。所以，高层楼宇的清洁卫生管理要设专职人员，配备相应的卫生清洁器具与用品，订立专职制度、标准、工作程序，规定装、堆、放、清垃圾的要求。除了有 定时的清扫清洗外，还要有巡逻保洁，并有检查监督。对于几年一次的整栋大楼外立面的清洁等复杂的专项清洁工作，可交由专门的清洁公司去做。五、消 防 管 理由于高层楼宇的
18、一些建筑材料耐火极限低，且高层楼宇用火、电、气等网络集中，楼体 高易招雷击等火灾因素多，发生火灾的可能性、危险性大。一旦出现火情，由于楼宇高、人员多，火势蔓延快，火情扑救和人员疏散困难，往往会造成惨重的生命财产损失，所以必须 加强消防管理。高层楼宇的消防管理，要贯彻“预防为主，防消结合”的方针，立足自防自救(把扑救高层建筑初期火灾的责任落实到管理处员工)，实行严格管理和科学管理。应着重抓好以下 工作：(1)健全消防组织，明确消防责任；(2)制定消防制度，加强消防意识教育；(3)完善消防设施；(4)制订灭火应急方案，组织消防演习。除了以上集中的专项管理外，物业公司为业主、住用户验收楼宇，办理入住
19、、租用手续 ，搞好庭园绿化，协助公安派出所、居委会等政府职能部门工作，处理业主、住用户投诉，进行租赁管理及提供尽可能周全的各类服务等也是高层楼宇管理工作的一部分。本节所述的各专项管理内容详见物业管理实务(上)第 813 章。第四节 高层楼宇的管理模式、收费标准及达标考评一、高层楼宇的管理模式综合当前国内高层楼宇的管理情况，高层楼宇通常有以下两种管理模式：1.封闭式管理所谓封闭式管理，就是以楼宇的整体为管理单位，用隔离体将楼宇(含附属场地)与外界分开，在管理范围内对进出楼宇区域的人员、车辆等流动性因素进行控制管理，即人、车凭 牌证出入，重要物件进出须登记。管理者对辖区内治安、防火、清洁卫生、水电
20、供应等全面负责。这种管理模式多用于高档高层住宅楼宇和一些重要部门的高层办公楼宇。采用这种模 式管理，集中规范、水平高，其管理目标是尽可能使业主、住用户感到安全舒适与方便。具体来说，管理单位为了保证安全，在楼宇停车场、存车库、大堂、电梯内等人员流动 量大的地方安装闭路电视监控系统，以便在控制中心观察监督上述地方；在出入口安装电动控制闸门，以便保安人员对陌生人或大件物品进出查证、查验放行；安装可视对讲装置、报 警装置，以便业主、住用户观察来人，方便与保安的联系。除此之外，还有 24 小时的昼夜巡 查，以做到大厦安全的滴水不漏。为了保证大厦成员生活舒适方便，管理人员还尽可能地提供周密细致的衣食住行用
21、等方 面的服务，如提供车辆保管，洗衣熨衣，代订代送报刊、牛奶，代购盒饭，提供家庭钟点工，代送子女上学、入托、入幼等服务；设置小运动场、文化娱乐室等服务设施；对涉外房产 业主、住用户有针对性地提供代理申请户口、办理家具进口审批申报、房产租赁或转让、申请安装电话等服务项目。总之，要尽可能地满足业主、住用户现实和潜在的服务需求，让每 个人感到舒适方便。2.一般性管理所谓一般性管理，是指以保证业主和住用户基本生活秩序为目标的管理。它的要求不像 封闭式管理那样严格，但也保证有最基本的生活设施、服务内容，保证楼宇的安全清洁。高层楼宇的封闭式管理与一般性管理相比较，封闭式管理专职管理人员多，配备的设施 设备
22、复杂先进，服务项目周全，专业性强，管理水平要求高，相应的收费标准也高。两种管理模式选择哪种，应综合考虑大厦成员的消费水平、要求和承受能力，以及管理公司的管理 经费来源等具体情况而定，不能有意降低标准和要求，也不能盲目追求高水平、高档次。二、高层楼宇的管理收费标准高层楼宇物业管理服务收费会因大厦功能、类型、档次不同，所处地区不同，物业管理单位具体管理服务内容、质量、深度等不同而有所差异。广东省物价局根据国家计委和建设 部城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法及广东省的具体情况，于 1997 年 1 月发布了 关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费的通知 ，1999 年 5 月 1 日又发布了新的
23、一套 物业管理服务收费政府指导价，对有关住宅小区内高层建筑的公共性服务项目(如清洁卫生、绿化、治安、水电管理、排污设施管理、维护公共蓄水池、专职电梯管理等)的当前收费 作出了明文规定，具体见下表：该收费标准为综合服务收费的上限，凡服务内容和质量达不到要求的物业，收费标准要 相应降低。相反，凡被评为全国、全省优秀示范小区等称号的物业，收费标准可按规定适当上浮。具体各地的收费标准可允许在上述标准上下 30的幅度内浮动，特区可另定。高尚住宅区、别墅区及一级各类物业的收费标准，是按照为住用户提供的服务内容、质 量和深度，根据优质优价的原则由物业公司与业主委员会协商制定的。如名雅苑高层住宅收费为 2.8
24、 元平方米，珠江酒店物业管理公司管理的高层住宅世贸花园，物业管理收费每月4 元平方米，超过物价局核定标准，但由于这 4 元除了包含常规的公共性服务项目收费 ，还包含了公共水电、电梯等服务项目收费，住户按此标准交费后，无须再交其他附加费用，业主委员会对这一收费标准也认可同意，故能顺利执行。下面是广州几处高档综合大厦的物业管理收费标准：中信广场公寓 1 元平方英尺月，写字楼 2.8 元平方英尺月，商场 50 元平方米 月；国际大酒店写字楼 3 元平方英 尺月； 世贸大厦 4 元平方英尺 月。其中世贸大厦管理费具体构成包括：(1)大厦建筑及公用设施设备维修保养费；(2)公共地方及公用设施设备的水电费
25、、空调用电费；(3)公共地方清洁绿化及节日装饰费；(4)排污费；(5)客户室内清洁卫生费(包括灭虫费)；(6)员工工资福利；(7)管理公司酬金(按合同规定)；(8)大厦公共财产险(水、火灾)及公共责任险等保险费；(9)税费、审计费、律师费；(10)大厦储备金。合理的收费标准对物业管理企业维持与业主、住用户的良好关系，保证物业管理的水平 ，促进物业管理持续良性发展，有十分重要的作用。三、高层楼宇物业管理的达标考评高层楼宇达标考评，以前主要是按 1997 年建设部颁发的全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则的项目和要求进行的。现在，建设部对原标准进行了修改调整，发布了全 国物业管理示范大厦标准及评
26、分细则 ，涉及大厦的基础管理、房屋管理及维修养护、共用设备管理、共用设施管理、保安及车辆管理、环境卫生管理、绿化管理、精神文明建设、管 理效益共九大方面 89 小项。并规定以下五项申报条件：(1)参评项目符合城市规划建设要求，配套设施齐全。面积 3 万平方米以上且非住宅建筑面积占 60以上，使用率 85以上。(2)取得“省(自治区、直辖市)级物业管理示范项目”称号一年以上。(3)物业管理企业已建立各项管理规章制度。(4)物业管理企业无重大责任事故。(5)未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉。值得一提的是，以前 4 万平方米以上的高层住宅小区、组团按照大厦标准考评，新的规
27、定是按住宅小区标准考评。第五节 高层楼宇社区文化建设一座综合性和多功能的商业大厦是一个微型社会，是人们办公、商务、旅游、饮食、娱 乐、购物和休闲的重要公共场所。随着社会物质文明的不断提高，人们日益渴望精神上的追求和需要，因此物业管理公司在抓好优质服务和科学管理的同时，必须抓好小区的精神文明 建设，与客户、商家之间建立一种新型的和谐融洽的社会关系。在大厦区域内开展丰富多彩的社会文化活动，是抓好小区精神文明建设的具体体现，不 但丰富了客户和商家的业余生活，还密切了邻里感情，增加了相互了解，协调了人际关系，特别是增强了客户、商家对大厦管理的参与意识，形成了共同管理大厦和共创文明小区的良 好氛围。一、
28、客 户 管 理(一)客户管理的基本要求物业管理公司应一贯遵循“客户至上，服务第一” 的原则，始终把对广大客户的优质服 务放在各项工作的首位，晓之以理，动之以情，用实际行动去服务客户，为他们带来诸多的方便、舒适和实惠，使他们感受到一种大家庭的温暖。由于大厦客户多，人员结构比较复杂 ，不同国籍、不同文化层次、不同修养的人组成了大厦的群体，给大厦管理工作增加了难度，因此有必要加强客户管理，使他们熟知管理公司在大厦管理方面的有关规定，并严格遵照 执行。物业管理的一项重要任务，就是要监督规范辖区内各客户的某些行为，使他们都能参与 到大厦管理的每一过程中去。对大厦客户实施必要的管理，有利于提高大厦的整体管
29、理水平，促进大厦的精神文明建设，营造祥和安宁的人文环境，树立大厦的社会形象，提高企业的 知名度。大厦客户管理，主要应作好三个方面工作：一是建立良好的人际关系；二是取得各客户对管理工作的理解和支持；三是妥善处理工作中发生的有关问题。大厦客户的管理内容有以下几个方面：1.严格遵守国家和省、市的法律、法规，自觉遵守大厦的各项规章制度。2.积极配合协助管理公司的各项工作，服从管理公司的正确管理。3.提倡文明办公，树立文明形象，抵制一切不文明行为。不得高声喧哗吵闹，不准加大录音机等的音量，不准聚众赌博，不得进行色情活动和其他非法活动，自觉维护大厦秩序。 4.保持大厦的清洁卫生，养成良好的卫生习惯。果皮、
30、杂物、烟头等自觉投入垃圾桶内，不随地吐痰，严禁高空抛物。5.合理使用并爱护大厦内的公共设施，坚决制止损坏及野蛮使用公共设施的行为。6.严禁携带易燃、易爆等危险物品以及动物、自行车进入大厦。7.爱护花草树木，不损坏草坪、花木。8.维护大厦形象，不乱悬挂招牌、张贴广告及宣传品，及时撤除过期招贴物品。大厦内一切广告宣传活动及广告物品均由大厦管理处统一管理。9.单位和个人使用的车辆，必须接受停车场的统一管理，按指定路线行驶，指定位置停放，并办理出入卡和存车手续。10.客户应如实填写房产使用登记表和人员登记表。租赁合同期满，应办理迁出或续租手续。11.健全房产档案和住户档案，熟知每个客户的基本情况。12
31、.客户入住时，应向管理公司治安部门申报人员状况和办理车辆进入停放手续，指定单位消防治安责任人、义务消防治安员，签定消防共管条约和治安共管条约。13.熟悉所在楼层或房间的消防设施分布、使用情况，熟悉消防疏散通道，以便在紧急情况下有秩序地安全疏散。严格遵守大厦防火管理条例。14.发生火警、刑事案件或纠纷时，应马上通知消防值班室或通知市公安局。15.客户对大厦或房间的土建结构、设备、设施等应妥善使用和保护。16.客户如需进行房产二次装修，应事先向管理公司提交书面申请、装修方案，经核准后方可进行。二次装修过程应遵守管理公司制订的房产二次装修施工管理规定 。17.客户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等
32、设备的，应严格遵守大厦用火制度的各项规定，否则一律不准使用。18.严格火种管理，禁止在公共场所吸烟，不准乱丢烟头，不准在楼内使用明火，严禁使用电炉和不安全加热器。19.大厦内严禁存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀、放射性和挥发性的物品，严禁占用或堵塞大厦内任何公共部分(包括楼梯、通道、大堂、电梯厅、天台等)。20.禁止擅自更改水、电管线及超负荷用电，用户拥有之功率超过 3的用电设备应向管理公司申报备案。21.各单位必须指定负责人，每天进行下班后的日常检查，关闭门窗、电源、空调、用水器具等，平时注意节电节水。22.沉重物品(总重 200kg)和大体积物品(总体积 1m3)搬运应事先与管理公司联系，按指定
33、时间、通道、电梯进行，对于超大、超重物品，管理公司有权拒绝其使用电梯的要求 。23.大厦内禁止挨户推销兜售商品等骚扰行为，客户应协助阻止。24.为保障大厦安全，各单位及个人应严格遵守治安管理条例 ，实行出入签证制度，客户随时接受大厦保安员的检查。25.写字楼用户在工作时间以外(正常工作时间为早上八时至晚上六时)进入大厦，应到公司治安部门办理有关手续，办公时间不应超过晚上十一时。严禁在写字楼住宿做饭，需留 夜间值班人员的单位必须办理手续。26.严格遵守大厦电梯使用规定，需要运送货物的单位及个人，须到治安部门办理手续，搬运装修材料的必须经地盘管理人员同意，按指定时间指定电梯运货。27.房间清扫的垃
34、圾和杂物每天倒人公用垃圾桶内，由清洁工统一清倒。28.大厦商场铺面应严格遵守市商场工作服务规范准则及大厦的有关规定，统一服装和工作标牌，文明经商。(二)宣传广告管理客户为了树立企业形象，追求经济利益，必然采取许多宣传和促销手段。除电视、报刊 广告传媒以外，最有效、最低廉、最切合实际的就是在大厦主体周边与大厦内部悬挂醒目别致的招牌及广告牌，张贴宣传品。物业管理公司对此类广告、招贴应严格管理，规范大厦的 环境秩序和整体形象。为了对大厦广告、招牌、宣传品进行有效的管理，应结合企业的实际情况和大厦的特点 ，制定相应的措施。1.大厦区域内广告、招牌的摆放或悬挂以及宣传品的张贴统一由大厦管理处监督管理，任
35、何单位和个人不得私自摆放或悬挂，否则将一律予以撤除。2.物业管理公司负责大厦周边区域内广告策划和制作，大厦内各客户可以委托制作，经大厦管理处同意后，统一布置、摆放或悬挂。3.属全国或省、市统一规定的招牌、宣传品，由大厦管理处负责悬挂或张贴。4.中华人民共和国国旗悬挂应庄严规范，司旗、店旗经批准方可悬挂，大厦管理处具体负责日常管理。5.重大节日和重要庆典活动时，各类宣传品的悬挂和张贴统一由大厦管理处负责。6.大厦区域内发布的所有广告(含霓虹灯广告)、招牌及宣传品，思想内容要健康，绝不允许刊登低级趣味和华而不实的广告语言和画面。7.保护专利者、著作者、肖像人的合法权益，未经权利人同意绝不允许刊登此
36、类广告、招牌和宣传品。8.各类标志、徽标及产品广告，要严格按照中华人民共和国广告法 、 国际专利公约和国家专利法的有关规定制作，绝不允许有违法行为。9.对于过期、腐烂、模糊不清、歪挂的广告、招牌和宣传品，要及时清理、纠正或更换。10.大厦区域内的广告、招牌和宣传品的摆放、悬挂张贴，应避免参差不齐、大小不一，使之与大厦总体结构相协调，与大厦总体形象相匹配。11.发布的广告、招牌，应定期清洗，及时维修，使其保持完好状态。12.客户合同到期或其他原因搬出大厦，必须将广告、招牌及宣传品全部拆除，并清理干净。(三)商业网点管理1.物业管理公司应规范大厦区域各商业网点的管理。大厦各经商客户应讲究职业道德，
37、合法经营，文明经商；接受物业公司的监督管理，为顾客提供优质服务。2.物业管理公司和上级主管部门按照有关规定，保护和支持经商户合法经营的权利和取得的正当收益，同时物业管理公司应积极协助政府各主管部门(工商、税务、卫生、公安、 街道、城管等)管理好商业网点，坚决取缔非法经营，取消乱摆摊设点的销售。3.大厦区域内商业网点，由物业公司统一规划和管理，客户须提供与商业经营有关的营业执照和法人代表证书。4.大厦区域内所有商业用户除遵守国家、省、市法令、法规和有关规定外，必须遵守物业管理公司的各项制度和大厦管理的有关规定。5.大厦区域内商业用户必须遵守相关的工作服务规范准则的规定，统一制作各行业工作服，佩带
38、工号牌，受消费者和管理公司的监督检查。提倡合法经营，文明经商。不得高声喧 哗、争执吵闹，甚至打架斗殴，不准加大录音机、音响等设备的音量，自觉维护公共秩序。各商铺允许留人值班，但必须到公司消防保卫处办理手续。6.提倡商业形象，各用户未经批准不得张贴广告和宣传品，不得张贴和悬挂低级趣味、淫秽不堪的广告和宣传品，不得侵犯他人商标专利权和肖像权。7.讲究职业道德，不得出售假冒伪劣商品，不得随意抬高价格坑害顾客，牟取暴利，不准出售淫秽制品，不准拍摄淫秽照片，商品价格实行明码标价，接受消费者的监督。8.严格遵守大厦电梯使用制度，按指定电梯运送货物。9.为保证大厦的清洁美观，商业网点门前实行三包，每天清理商
39、业网点垃圾。二、文 明 公 约为了创造一个文明、安全、卫生的办公、经营环境，制订本公约如下：1.遵纪守法，文明礼貌，尊老爱幼。2.自觉遵守大厦各项管理规定，维持大厦的良好秩序。3.树立文明形象，抵制一切不文明行为，禁止大声喧哗，禁止在公共场所吸烟。4.爱护大厦内的公共设施，坚决制止野蛮使用公共设施的行为。5.保持大厦的清洁卫生，果皮、杂物、烟头等自觉投入垃圾桶内，不随地吐痰，严禁高空抛物。6.严禁携带易燃易爆危险物品、动物、自行车等进入大厦，货物搬运在规定时间内从指定货梯进出。7.爱护花草树木，不损坏草坪、花木。8.维护大厦形象，不乱悬挂招牌、张贴广告，及时撤除过期招贴物品。9.车辆按指定路线行驶，指定位置停放。10.积极配合协助物业管理公司工作，服从管理人员的正确管理。
