1、2010. 12 87经济研究一、引言在 1998 年住房分配体制改革的同时 , 中国的房地产市场得到了飞速的发展 , 同时成为国民经济的支柱产业 , 房地产市场的高速繁荣伴随着房地产价格快速上涨。为使国民经济稳定快速的发展 , 国家出台了一系列政策来稳定房地产价格 , 主要采用的是货币政策。 2005 年到2008 年国家主要采取紧缩的货币政策 , 尤其以 2007 年国家连续 7 次上调准备金率来应对美国次贷危机带来的影响尤为明显 ,2008 年 9 月美国次贷危机演变成全球性金融危机之后 , 中国的经济开始低迷 , 政府为促进经济又采取了宽松的货币政策。因此 , 研究货币政策影响房地产价
2、格的效果 , 对央行应对房地产价格的过度波动 , 维护金融体系和宏观经济的稳定有着较大的意义。二、文献综述房地产价格日益影响着人们的日常生活和投资活动 , 近几年关于货币政策影响房地产价格的问题 , 诸多学者从各个方面做出了不同的探索 和研究 , 如（ 1 ）货币政策影响房地产价格的途径研究（郭科 ,2006; 刘传哲、聂学峰 ,2006 ）。研究结果认为央行调控房价的货币政策工具主要有利率、信贷和货币供应量。（ 2 ）信贷是房地产价格短期波动的原因 , 房地产价格会影响银行信贷（段东忠、曾令华 ,2007 ）。（ 3 ）货币政策调控房价效果进行了有效性分析（徐乐乐、薛永晓 ,2009 ） ,
3、 得出短期利率的提高并不能有效的调控房价 ,长期来看 , 利率与房地产价格负相关 ; 短期内 , 货币供应量调控房价效果较好 , 与房价正相关。但并未引入信贷对房地产价格影响的效果分析。综上所述 , 货币政策影响房地产价格主要通过以下几个因素 : 利率、信贷、货币供应量、资本市场、汇率等因素。根据（顾巧、马永开 ,2008 ）对货币政策调控房地产价格的实证分析结论 : 汇率和上证综合指数（资本市场）对房地产价格的影响不显著 , 所以本文采用利率、信贷、货币供应量作为主要的货币政策对房地产价格的影响建立 VAR 模型 , 进行综合的实证分析。三、实证模型的建立（一）数据说明和变量选择本文所用的数
4、据来源于中国人民银行统计数据、中华人民共和国国际统计局统计数据 , 因为 2005 年 7 月开始我国 70 个大中城市房屋销售价格按月统计公布 , 本文采用的数据样本期为 2005 年 7 月至 2010 年 6 月的月度数据。货币供应量指标中 ,M2 与宏观经济实际变量之间关系最密切 , 所以选择 M2 作为货币政策变量之一 ; 采用银行间同业拆借市场 30 天加权平均利率 R 作为另一个货币政策变量 ; 银行资本支出中的各项贷款总额 L 作为最后一个货币政策变量。房地产价格采用环比房屋销售价格指数 HP, 对其采用 2005 年 6 月为基期进行处理求得反映房地长价格变动的时间序列数据
5、, 以 P 表示。（二）平稳性检验与协整检验在进行实证分析前对各变量取对数为 LNM2,LNL,LNP,LNR 。采用 ADF 检验法对所有的序列进行平稳性检验。采用 SIC 准则确定的最佳阶数 , 检验发现所有变量的原序列都不平稳 , 但其一阶差分后 ADF 检验值均小于显著性水平 0.01,0.05,0.1 的临界值 , 所以其一阶差分后的序列均具有平稳性。然后应用 Johansen 方法对指标间的关系进行协整检验 , 我们选的滞后阶数为 2, 协整结果表明在 5% 的显著水平下只有一个协整方程 , 各变量之间存在长期的协整关系 , 检验结果如下表 2 。表 2:Johansen 协整检验
6、结果（三）通过 EVIEVS 软件分析的回归结果 , 建立的 VAR 模型为 :LNP = 1.7774*LNP(-1) - 0.8363*LNP(-2) + 0.5968*LNM2(-1) +0.1105*LNR(-1) - 0.0901*LNR(-2) -0.0778*LNL(-1) + 0.0222结果显示 , 滞后一期的广义货币供应量 M2 、银行各项贷款总额和30 天银行间同业拆借利率能对当前房地产价格起到较好的解释作用。其中 , 货币供应量与房地产价格呈正相关关系 ; 银行同业拆借利率在滞后一期时与房地产价格呈正相关关系 , 滞后两期时呈负相关关系 ;银行各项贷款总额与房地产价格呈
7、弱正相关关系。从上式的系数来看 , 货币供应量对房地产价格的影响力最强 , 即货币供应量变动一个百分点 , 房地产价格变动 0.5968 个百分点。四、实证结果与分析通过 EVIEWS 软件分析 , 用脉冲响应函数来刻画货币供应量、银行信贷额、利率的变化冲击对房地产价格的影响。脉冲响应函数用以衡量来自随即扰动项的一个标准差冲击对内生变量当前和未来取值的影响。以下三个图是分别为货币供应量、银行信贷额、利率变化冲击对房地产价格变化的脉冲响应函数图。图 3:M2 变化冲击对房价的影响图 4: 银行信贷额变化冲击对房价的影响图 5: 利率变化冲击对房价的影响货币政策对房地产价格影响的实证分析高佳丽 马
8、双艳青岛大学经济学院 2008 级硕士研究生 山东 青岛 266071【摘 要 】 本文通过建立 VAR 模型 , 运用脉冲响应函数和方差分解的方法研究货币供应量、银行信贷额、利率对房地产价格影响效果进行分析。分析结果表明 : 货币供应量与房地产价格呈正相关 ; 银行信贷额与房地产价格呈负相关 , 但对房地产价格的影响不大 ; 在短期内 , 利率与房地产价格呈正相关 , 但长期看 , 利率与房地产价格呈负相关 ,其对房价的影响随时间逐渐减弱。货币供应量变化对房地产价格变化的贡献率最大。【关键词 】 货币政策 房地产价格 VAR 模型（下转第 89 页）2010. 12 89经济研究源为基础 ,
9、 以企业为主体 , 充分发挥中介机构和龙头企业作用 , 开展以商招商 ; 政府在政策、环境、信息服务等方面起推动作用。（二）提升优化产业结构原则。充分发挥产业政策的导向作用 ,优先承接高新技术产业、资源导向型优势产业和高附加值产业 , 实现承接产业转移与推动产业结构升级同步。（三）适应性原则。最先进的未必是最适用的 , 承接的产业要适合本地的基本情况和具体产业发展的实际需要 , 要与本地的产业基础相适应、相配套 , 与本地的产业规划重点相匹配。（四） 可持续发展原则。注重环境容量 , 把承接产业转移企业对生态环境的危害降低到最小 , 保护资源和环境 , 促进经济社会可持续发展。二是以调整产业结
10、构为目标承接产业转移东南沿海发达地区转移出来多为传统产业、高污染产业 , 在承接产业转移时 , 不能“来者不拒” , 要从清流的实际出发 , 全面考虑资源的状况和充分利用 , 以产业转移的承接达到调整产业结构的目的。( 一 ) 大力提升农产品加工业。目前清流的农产品加工业还处于初始阶段 , 产业链条脆弱 , 产业的精深加工尚未形成。要充分利用承接产业转移机遇 , 大力加强招商引资 , 切实 ? 改造传统的农产品原材料生产 , 积极引进全国知名农产品精深加工企业 , 提升现有企业档次 , 提高农产品附加值 , 把清流的农业资源优势真正变成新的经济优势。( 二 ) 积极发展劳动密集型产业。由于金融
11、危机的爆发 , 东南沿海发达地区经济受到较大影响 , 外出农民工相当部分选择返乡就业或创业 ,使得清流劳动力富足。要抓住这一机遇 , 采取“飞地模式”、中介招商和产业链整体承接等招商方式 , 建立专门的产业园 , 主动大胆地承接发达地区进入成熟和衰退阶段的建材、轻纺、电子、服装、机械加工等劳动密集型加工产业。( 三 ) 加快推进医药化工、新兴能源产业。要充分利用医药、化工等现有企业 , 加强以商招商和产业招商 , 积极引进医药化工的各类上下游企业 , 加快集群发展步伐。利用铁路启动建设机遇 , 尽快建立清流新的产业支柱。三是以逐步完善的配套吸纳产业转移产业转移对落脚点的选择 , 一个重要条件就
12、是看该地区是否有一整套完善的产业转移承接配套措施和设施。因此 , 必须在承接产业转移的配套建设上狠下功夫。( 一 ) 加强政策和措施配套。一是要建立承接产业转移的政策支撑体系。从财政、税收、土地、人才、物流等方面完善承接产业转移的扶持政策 , 并主动严格兑现。可以考虑设立承接产业转移的专项资金 , 用于开展承接产业转移的专项招商活动、扶持承接转移的公共服务平台等建设。二是要优化招商引资及服务工作流程。进一步明确招商引资各个环节中各相关单位的具体职责 , 防止单位之间相互推委 , 重引进而轻服务 , 切实提高机关效能 , 真正实行“保姆式”服务。( 二 ) 加强产业和服务配套。一是要做好金融、物
13、流等生产性服务平台建设。可以考虑建设承接产业转移的信贷“绿色通道” , 政府成立专业担保公司 , 为企业融资担保 , 金融机构也要放宽中小企业抵押担保条件 , 真正解决企业的融资难题。要加快交通硬件建设 , 搞好交通服务 , 减少收费路 , 并支持鼓励物流业等生产性服务产业发展 , 降低物流成本。二是要做好“配角”服务。围绕发达地区产业特点 , 特别要瞄准成渝经济圈中的各类大中型企业 , 有针对性地支持、鼓励、发展一批中下游配套企业 , 当好“配角”。( 三 ) 加强人才和技术配套。一是要整合利用人力资源优势。金融危机使劳务输出出现了回潮 , 这个群体中不乏各类人才 , 要借此机遇 , 采取有
14、针对性措施充分整合和利用这些人力资源优势。同时 , 创造条件 ,吸引人才流入清流各行各业。二是要加强人力资源流动平台建设。鼓励支持建设高水准人才市场和劳动力市场 , 为人力资源的合理流动提供平台 , 为产业转移提供人才支持。三是要加大技术人员培训力度。充分发挥职校、高校作用 , 大量培训技术人员 , 为产业转移提供技术支持。四是以特色工业园区为平台承载产业转移特色工业园区是承接产业转移、加速产业集聚、培育产业集群的主要载体 , 为承接产业转移奠定坚实基础。( 一 ) 在园区建设上 , 要力求完备。加快园区征地拆迁步伐 , 加强工业用地报征工作 , 为承接产业转移储存土地 , 为项目引进做好准备
15、。多渠道筹集资金 , 加强园区道路骨架及水、电、气、通信等各项基础设施建设 , 力求园区设施完备 , 积极为产业转移修好“跑道”、打造好“载体”。( 二 ) 在项目引进上 , 要注重关联度。要根据清流的经济社会环境、经济发展战略等诸多主客观条件 , 加强高关联度产业项目的引进 , 特别是对以产业链形式转移的 , 要给予最大的政策和资金扶持 , 加快产业集聚发展 , 壮大支柱产业。( 三 ) 在园区管理上 , 要着眼创新。要创新园区管理体制 , 由县政府主导向县政府引导、市场主导转变 , 广泛吸纳国内外资本参与园区的开发经营 , 形成多元化投入机制。同时 , 要建立健全以资金融通、信息服务、市场
16、开拓、人才培训为主要内容的园区服务体系 , 提升园区管理服务水平。从图 3 可以看出给货币供应量一个正的冲击后 , 房地产价格会出项长期稳定增长的趋势 , 脉冲图说明 20 期到达最高点 , 货币供应量的增加会导致房地产价格的上涨 , 其影响程度较大且时间较长。高额的货币供应量驱动高额的政府投资 , 高额的政府投资驱动国民经济的高增长 , 目的是要化解高失业 , 在这种“四高”的经济增长模式背后 , 还隐藏着另外一“高” , 即高房价。超额货币注入到银行体系后有三个主要流向 : 其一是流向制造业生产领域 , 其二是流向消费品市场 , 其三是流向投资品市场。在制造业面临产能过剩的市场环境中 ,超
17、额货币就会选择流入消费品和投资品两个市场 , 流入消费品市场会产生通货膨胀 , 流入投资品市场会催生资产价格上涨甚至产生资产泡沫 , 也会导致房地产价格的上涨。从图 4 可以看出银行信贷对房地产价格的影响较小 , 且银行信贷额增加时房地产价格出现小幅的下跌。从图 5 可以看出利率对房地产价格的影响短期和长期不同 , 在短期内 , 利率下降 , 房地产价格也随着下降 , 下降幅度先增加后减小 , 但从长期看 , 利率下降会促使房地产价格上涨 , 说明利率对房地产价格的影响的时滞期较长且大于货币供应量对房地产价格影响的时滞期。在 2008 年 9 月雷曼兄弟倒闭之后 , 发端于美国的次贷危机演变为
18、全球性金融危机的背景下 , 为促使经济稳定增长 , 中国采取了降低存贷基准利率的措施 , 因此 30 天银行间同业拆借利率也随之下降。2008 年 8 月到 2009 年 5 月银行间同业拆借利率从 3.25% 下降到 0.96%, 但房地产环比价格指数先缓慢下降 , 从 2009 年 1 月开始上升。因此可以看出利用调整利率水平来调节房价存在一定的滞后性 , 应结合其他政策叠加使用达到预期目的。五、结论与政策建议为实现经济稳定、健康、快速发展 , 合理控制房地产投资和房地产价格的增长速度 , 政府多次采用货币政策进行调控 , 但效果不显著。本文通过建立 VAR 模型 , 运用脉冲响应函数 ,
19、 对货币供应量、银行信贷、利率的变化对房地产价格影响效果进行了实证分析。研究结果表明 : 货币供应量与房地产价格呈正相关 , 货币供应量增加会导致房地产价格上涨 ; 银行信贷额与房地产价格呈负相关 , 但对房地产价格的影响不大 ; 在短期内 , 利率与房地产价格呈正相关 , 但长期看 , 利率与房地产价格呈负相关 , 其对房价的影响随时间逐渐减弱。货币供应量变化对房地产价格的贡献率大于利率变化对房地产价格变化的贡献率 , 银行信贷额变化对房地产价格变化的贡献率最小。所以政府最常用来调控房地产价格的货币政策工具是货币供应量和利率 , 但文中图可以看出利率对房地产价格影响的时滞期较长 , 在此基础
20、上 , 我们提出以下政策建议 :（ 1 ） 合理控制货币供应量增长速度及对房地产消费的信贷规模 , 尤其要控制对房地产投机的信贷 ; 适当的增加房地产开发信贷规模。（ 2 ）制定更加合理的利率政策 , 使名义利率更加真实的反应市场资金的供求状况。（ 3 ） 注意货币政策的时滞性 , 使货币政策的制定具有前瞻性。（ 4 ）随着金融市场的快速发展 , 应更加关注资本市场（股票价格）的变动对房地产价格的影响 , 采用多种政策的结合使用来使房地产市场稳定发展。参考文献1 郭科 . 我国货币政策影响房地产价格的实证分析 J. 福建金融管理干部学院学报 ,2006, （ 7 ） .2 王来福 , 郭峰 . 货币政策对房地产价格的动态影响研究 .J 财经问题研究 ,2007, （ 11 ） .3 顾巧 , 马永开 . 中国货币政策调控房地产价格的实证分析 .J 科技创新导刊 ,2008.4Hubrich,Kirstin Monetary transmission in Gemmary:Lessons forthe Euro areaJ.Empirical Econnomices,2004,(2).5Frederic S Mishkin 李扬等译 . 货币金融学（第 4 版） M. 中国人民大学出版社 ,1998.（上接第 87 页）
