1、 1 房地产业务员培训百问百答 说辞要点： 客观存在的宏观环境给客户以明确肯定的解说，并加以美化；项目已经明确的基础信 息如物业经济技术指标、物业形态、户型等对客户做出准确的解说；尚未确定的信息，如价格、时间节点、认购方式、促销手段等将模糊解答，并以此要求客户留下联系方式和对项目的建议和意见，达到积累客户、了解客户心理并树立物业形象的目的。 一、项目相关合作单位 1、青橙时代公寓发展商全称？其公司性质？ 答：深圳市正南投资发展有限公司。属民营。 2、青橙时代公寓开发商办公地址？ 答：深圳市罗湖区人民南路天安国际大厦 B1903 3、青橙时代公寓由哪家建筑设计公司设计的？ 答：深圳市建设部综合勘
2、查研究设计院 4、青橙时代公寓承建商是哪一家？建筑质量如何 答： 5、青橙时代公寓是由哪家监理公司提供监理？ 2 答： 6、青橙时代公寓是由哪家物业管理公司管理？ 答： 二、项目经济技术指标 7、青橙时代公寓占地面积多少？ 答：总用地面积 2928.2 8、 青橙时代公寓总建筑面积是多少？其中住宅建筑面积是多少？ 答：总建筑面积 6545.6 ，其中住宅建筑面积 5182.16 9、青橙时代公寓容积率为？绿化率为？建筑覆盖率为？ 答：容积率为 1.78，绿化率为 ？ 建筑覆盖率为 26 10、青橙时代公寓住宅使用年限为？起止时间是？ 答：住宅使用年限是 70 年，从 1993 年2063 年，
3、目前还剩 59 年 11、青橙时代公寓位置是？ 答：项目位于罗湖区布心东晓北路尽头，东面紧临治安岗亭，临近中巴公交总站；南面是城建心怡花园，西面隔东晓路与泰和花园相望，北面隔东晓路与布心山庄相望 三、项目规划设计 12、青橙时代公寓建筑栋数是？建筑层数是？住宅标准层高3 是？ 答：共 2 栋，分 A/B 栋；建筑层数 8 层，其中 A 栋首层架空；标准层高 2.8 米 13、青橙时代公寓总户数是多少？ 答：住宅总户数 160 户，其中单房 76 户，一房 84 户 14、青橙时代公寓架空层层高是多少？有什么功能？ 答： 架空层层高将近 3.8 米 ；功能为停车、运动、休闲 15、青橙时代公寓有
4、多少停车位？是否人车分流？ 答：有 25 个停车位，其中地上 15 辆，地下 10 辆；实现人车分流 16、青橙时代公寓户数车位比是多少？ 答：1：0.156 17、车位是出租还是出售？ 答：出租？ 18、车位的租金是多少？ 答： 19、出租后的车位是否固定车位？ 答： 20、青橙时代公寓是否设有会所？会所面积是多少？有那些功能？ 答：设有泛会所，会所面积 ？ 功能有双杠、乒乓球、棋牌室及三人篮球场 4 21、会所的产权归谁所有？ 答： 22、会所是否收费？收费标准如何？ 答：收费标准将于入伙时由物业管理公司确定 四、户型设计 23、青橙时代公寓共有几种 户型，建筑面积分别为多少？ 答：根据奇
5、偶层露台位置不同，共分为六种户型；A 栋 A 户型面积 26.45 ，B 栋 A 户型面积 26.49 。A 栋 B 户型面积 36.38 ， B栋B户型面积36.44。 C 户型面积 36.8。 24、青橙时代公寓户型实用率为多少？ 答：84.4484.59 25、青橙时代公寓 A 户型开间多少？进深多少？卧室开间？厨房面积？洗手间面积？送露台的面积？ 答：A 户型开间 4.7 米，进深 4 米，卧室开间 3.1 米，厨房3-3.5 ，洗手间 3-3.5 ，送了露台面积 3-5 ？ 26、青橙时代公寓户型奇偶层有什么区别？ 答：所送露台的位置相错开，不在同一垂直线上 27、青橙时代公寓 B
6、户型客厅开间多少？客厅进深多少？卧室开间？卧室进深？厨房面积？洗手间面积？送露台的面积？ 5 答：B 户型客厅开间 3.1 米，进深约 5 米，卧室开间 3 米，进深 2.7 米，厨房面积约 3 ，洗手间面积约 3 ，所送露台面积约 4-5 28、C 户型客厅开间多少？客厅进深多少？卧室开间？卧室进深？厨房面积？洗手间面积？送露台的面积？ 答：C 户型客厅开间约 3.1 米，进深约 4.3 米，卧室开间 3米，进深约 2.7 米，厨房面积约 3.5 ，洗手间面积约 3.5，所送露台面积约 4-6 29、青橙时代公寓一房设计特点 答：双阳台设计，户户赠送露台花园，送落地凸窗 五、交楼标准 30、
7、青橙时代公寓作为多层 建筑是否带电梯？电梯品牌？ 答：带电梯；电梯品牌是？ 31、青橙时代公寓公共部分外墙装饰材料是？ 答： 32：青橙时代公寓入户大堂装修标准？ 答 33：青橙时代公寓住宅装修标准是？装修价格水平？ 答： 34、青橙时代公寓主体结构是？开以打通吗？ 答：框架结构；可以打通 ？ 6 35、青橙时代公寓标准层高是多少？ 答：标准层高 2.8 米 36、青橙时代公寓小区有无围墙？什么材质?有多高？ 答： 37、青橙时代公寓交楼时有无防盗门？ 答： 38、青橙时代公寓可否安装防盗网？ 答： 39、青橙时代公寓是否每个厅房都预留空调安装位？分体还是窗式？ 答：是有预留，分体 40、青橙
8、时代公寓每户预留 多少电话线接口？在什么位置？ 答： 41、青橙时代公寓有无高速互联网接口？ 答：一般电话线都可开通 ADSL 业务，打电话同时可上网 42、青橙时代公寓是否设置 电视有线插座？在什么位置？ 答： 43、青橙时代公寓每户的用电容量是多少？ 答： 六、项目销售信息 44、青橙时代公寓开工日期是？ 7 答： 45、青橙时代公寓开始认购时间？开盘时间？ 答：大约 2005 年 3 月份开始认购，开盘大概在 2005 年 5月1日 46、青橙时代公寓住宅均价是多少？ 答： 47、青橙时代公寓封顶时间？入伙时间？ 答：项目大概在 2005 年 4 月底封底，入伙时间约在 2005年8月份
9、 48、青橙时代公寓具体的认购方式如何？具体有那些优惠措施？ 答：待定 七、项目周边环境状况 交通 49、青橙时代公寓附近有无公交车站？ 答：项目旁有一中巴总站，另外位于东湖路上距项目约 50米有一公交车站。 50、青橙时代公寓附近具体的公交线路有那些？ 答：424 路、483 路、29 路、 近日完善 51、青橙时代公寓附近公交线路始发站是？发车起止时间如何？ 8 答：近日完善 52、青橙时代公寓附近道路有那些？路况如何？ 答：东晓路、东湖路、东昌路、太白路等，路面比较狭窄，路况一般 治安 53、项目附近社区名称 答：心怡花园、泰和花园、山湖居、绿映居、布心山庄等 54、青橙时代公寓周边治安
10、状况如何？ 答：治安状况良好，随着区域新建项目带来素质人群的增多，治安越来越好 55、青橙时代公寓属于那个派出所管辖？ 答： 近日完善 56、青橙时代公寓附近有无巡警巡逻？ 答：项目旁有一治安岗亭，经常有巡警巡逻 商业配套 57、青橙时代公寓附近有那些购物场所？ 答：华润超市 、民乐福超市、山湖居商业街及附近临街商铺 57、青橙时代公寓附近有那些银行？ 答：中国银行、建设银行、邮政储蓄、工商银行。 59、青橙时代公寓附近有那些餐饮配套？ 答：肯德基、上岛咖啡厅、金威啤酒广场等。 9 教育、医疗设施 60、青橙时代公寓附近有那些学校？ 答：布心中学、东晓小学、布心小学、布心幼儿园。 61、青橙时
11、代公寓附近有那些医院？ 答：罗湖妇幼保健院、东湖医院。 竞争楼盘信息 62、蓝堡公寓建筑形态是？均价多少？有那些户型？面积是多少？开盘时间？入伙时间？销售情况如何？那种户型畅销？ 答：蓝堡公寓由 1 栋两座 17 层小高层组成，目前均价 6300元/（装修） ，户型有单房、一房、二房，面积 2660 ，该项目 2004 年 6 月份开盘，已于 10 月份入伙，目前剩部分尾盘，一房、单房较为畅销。 63、松泉自由领地建筑形态是？均价多少？有那些户型？面积是多少？销售情况如何？那种户型畅销？ 答： 自由领地由 1 栋 21 层高层组成， 目前均价 6500 元/，户型有一房、二房、三房，面积 40
12、-100 ，该项目目前销售情况一般，一房、二房销售情况相对较好。 八、项目优劣势 64、青橙时代公寓优势是？ 答： 单房建筑面积 26 ，一房建筑面积 36 ，实用率高达10 85； 容积率低至 1.78 户型创新，结构合理，分割灵活； 户户赠送空中花园，实用面积大于建筑面积； 罕有多层电梯物业； 区域生活氛围浓厚，交通便利，教育、餐饮、购物等生活配套完善； 区域三级市场比较活跃，项目投资价值凸显； 65、青橙时代公寓不足之处？ 答： 规模较小 东晓路上升坡度产生的心理影响 生活配套相对距离较远 九、项目升值潜力 66、青橙时代公寓升值因素有那些？ 答： 区域三级市场成交活跃；区域同类物业供应
13、量较少，市场压力较小；区域房价与罗湖其他区域相比具有绝对优势；多层电梯物业的稀缺性。 67、项目周边住宅租金水平 答：单房出租房源较少，租金水平大约 25-35 元/左右，一房最近水平大约在 20-30 元/左右。带装修、家私、电器的户型租金至少会增加 5 元/。 11 68、布心片区房价与附近罗 湖其他片区房价相差多少？ 答：至少相差 5001000 元/ 十、物业管理 69、物业管理公司有无管理经验？ 答： 70、是否要预付管理费？ 答：是，具体将由物业管理公司确定 71、水电煤气如何收费，有无管道煤气？ 答： 72、小区有无独立的供电设备？ 答：有，提供给消防、电梯使用 73、管理费收多
14、少钱没平米？ 答： 74、社区有无与派出所相连接的报警系统？ 答： 75、社区有无红外线监控系统？覆盖面如何？ 答： 76、保安迅更密度如何？ 答： 77、有何家居智能化设施？ 答： 12 十一、按揭 78、哪家银行提供按揭？ 答： 79、可做几成按揭？ 答： 80、办理按揭需要客户提供那些资料？ 答：认购人本人身份证、户口簿复印件；结婚的客户提供配偶身份证、户口簿、结婚证复印件；收入证明（如单位提供证明书、存折、营业执照等） ；签署贷款申请书 ；银行新开户存折；购房首期收据；当银行批准给予贷款，贷款人需带身份证、户口簿原件到银行办理贷款手续，如已婚人士还需带双方身份证、户口簿、结婚证原件到银
15、行办理手续。 81、按揭购房客户与开发商签完买卖合同，交足应付款项后，何时办理按揭手续？ 答：约 1 个月左右办理 82、按揭费用有那些？ 答：按揭费用包括保险费（贷款金额对应贷款年限利率） 、抵押登记费（100 元） 、律师费（500 元） 、港澳台人士还须缴纳贷款合同公证费 （贷款金额3） 和买卖合同公证费 （房款总额3） 、印花税（贷款金额0.05） 。 83、合同上有两个名字，一 方不能来办按揭，怎么办？ 13 答：当事人写委托书，双方到公证处公证 十二、入伙 84、开发商应在房屋交付使用时向业主提供什么？ 答：房屋使用说明书和房屋质量保证书 85、业主入伙还需要交那些费用？ 答：煤气
16、开通费（一般 800 元） 、有线电视开通费（一般 450元） 。办理房产证时需要缴纳契税（总房款1.5） 、印 花 税（总房款0.05） 、 产权登记费 （个人 50 元， 单位 80 元） 、贴花税（5 元）等。 十二、相关知识 房地产基本概念 86、什么是房地产买卖？ 答：是指房屋所有权和土地使用权的买卖 87、什么是房地产抵押？ 答：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。 88、什么叫一级市场？ 答：一级市场是指土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国有土14 地后出
17、让给使用者的市场，出让的土地可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。 89、什么叫二级市场？ 答：二级市场是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。 90、什么叫三级市场？ 答：三级市场是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让和租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。 91、什么是三通一平？ 答：是指水通、路通、电通、场地平整。 92、什么是七通一平？ 答：是指水通、电通、路通、排污通、热力通、煤气通、通讯通、场地平整 93、土地取得方式？ 答：取得的方式有拍卖、协议、招标 94、什么
18、是福利房？现在可否买卖？ 答：福利房是指政府按住房制度改革方案免除房地产地价按造价成本带福利性质的房屋，可以买卖。 95、什么是微利房？ 答：微利房是指不免地价，并略高于房地产成本的房屋。 15 96、什么叫用地面积？ 答：是指城市规划管理部门正式规定的项目用地范围面积 97、什么叫实用率？ 答：是指套内面积与建筑面积的比值 98、什么叫容积率？ 答：称建筑密度，是建筑的各层建筑面积之和和用地面积的比值 99、什么叫绿化率？ 答：绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 100、各类型物业土地使用年限为多少？ 答：住宅使用年限为 70 年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为 50 年，商业、旅游、娱乐用地为 40 年。
