1、第 3 次作业一、填空题（本大题共 10 分，共 5 小题，每小题 2 分）1. 建筑物区分所有权由 _ 、 _ 和 _ 等几部分的权属关系构成。2. 物业管理企业组织机构的基本类型，主要有 _ 、 _ 、 _ 等三种。3. 业主大会作出 _ 、 _ 、 _ 、 _ 等重大事项，必须经三分之二以上投票权的业主通过。4. 业主分三个层次：单个业主；全体业主即业主大会或业主代表大会； _ 。5. 建筑物区分所有权具有 _ 、 _ 、 _ 、 _ 、 _ 等特征。二、名词解释题（本大题共 20 分，共 5 小题，每小题 4 分）1. 居住物业管理2. 屋顶垂直绿化3. 环境卫生的管理4. 工业物业5
2、. 成员权三、简答题（本大题共 30 分，共 5 小题，每小题 6 分）1. 结合实际谈谈我国物业管理的现状与发展趋势.2. 怎样建立一个新的物业管理公司？3. 物业的概念及特点是什么？4. 前期物业服务费的收取有哪些内容？5. 物业管理前期介入有何意义？四、问答题（本大题共 40 分，共 5 小题，每小题 8 分）1. 接管验收与竣工验收的交接对象2. 安防人员的条件3. 物业按用途分类4. 物业管理招标方式5. 普通住宅小区物业管理服务等级标准答案：一、填空题（10 分，共 5 题，每小题 2 分）1. 参考答案：专有所有权 共有所有权（共用部分持分权） 成员权解题方案：评分标准：填对一空
3、给一分2. 参考答案：直线制 直线职能制 事业部制解题方案：评分标准：填对一空给一分3. 参考答案：修改业主大会章程 选聘或者解聘物业管理企业 维修基金续筹 使用方案的决议解题方案：评分标准：填对一空给一分4. 参考答案：业主委员会解题方案：业主委员会评分标准：填对一空给一分5. 参考答案：复合性 专有所有权的主导性 一体性 登记公示性 权利主体身份的多重性解题方案：评分标准：填对一空给一分二、名词解释题（20 分，共 5 题，每小题 4 分）1. 参考答案：居住物业管理：是对居住物业小区内的房屋建筑、市政公用设施的维护、修缮，公共卫生、交通、治安、市场以及环境容貌的维护与整治，是通过实施管理
4、法规和制度，对社区居住活动和行为关系、居住习俗进行制约、调节、疏导、监督和服务，协调各种社会关系，从而使居民的居住行为的规范、有序化。解题方案：评分标准：名词意思解释完全正确给 3 分，比较正确给 2 分，不太正确给 40 分。2. 参考答案：是指利用新型建筑材料和施工技术在屋顶上建造庭院进行绿化，打破高层建筑远离绿地的局限。解题方案：是指利用新型建筑材料和施工技术在屋顶上建造庭院进行绿化，打破高层建筑远离绿地的局限。评分标准：回答正确得 5 分3. 参考答案：环境卫生的管理：环境卫生的管理是指物业管理企业或专业清洁公司运用科学的方法、专业的清洁工在辖区或承包区域内定时、定点、专人地进行规范化
5、的日常保洁、消杀，废弃物的收集与清运，以维持区域的整齐、洁净的清洁卫生工作。解题方案：评分标准：名词意思解释完全正确给 3 分，比较正确给 2 分，不太正确给 26 分。4. 参考答案：工业物业（厂房、矿山、仓库、堆场）；解题方案：工业物业（厂房、矿山、仓库、堆场）；评分标准：回答正确得 5 分5. 参考答案：成员权：成员权亦称为成员权，是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分割的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员享有的权利和承担的义务。解题方案：评分标准：名词意思解释完全正确给 3 分，比较正确给 2 分，不太正确给 13 分。三、简答题（30 分
6、，共 5 题，每小题 6 分）1. 参考答案：我国物业管理的现状是物业管理全面发展,各地区各行业全面推行专业化市场化的物业管理机制.行业发展初具规模,从业企业及人数迅猛增加;管理领域逐步扩大,覆盖各地区各行业;市场机制全面建立,企业基本实现盈亏平衡;法制环境不断改善.我国物业管理发展趋势:城市化进程加快,物业开发规模持续增长,管理市场庞大,房管体制的进一步改革,将使物业管理的领域进一步扩大,物业寿命延长,经营管理年限变长.解题方案：通过查阅教材与自己的实践工作结合起来,该题答案教材上面很规范的列出了.评分标准：简答题按照要点得分,答对几点,相应得几分,总分不超过所规定满分.2. 参考答案：物业
7、管理公司首先要符合法律规定的设立条件即:具有符合规定的名称、组织机构、管理章程及固定经营场所;具有法定数额的注册资本金;具有规定要求的专业技术人员;具有主管部门核发的物业管理资质.根据物业管理公司自身特点向房地产行政主管部门进行资质申报,设立程序:核名许可,资质审批,工商注册,税务登记解题方案：通过查阅教材与自己的实践工作结合起来,该题答案教材上面很规范的列出了.评分标准：简答题按照要点得分,答对几点,相应得几分,总分不超过所规定满分.3. 参考答案：物业是指已建成并经竣工验收投人使用的各类房屋建筑及其配套的设备设施和场地.物业的特点是:位置固定性,建筑基地的固定性,建筑物及附属物的不可移动性
8、.系统整体性,建筑结构的整体性,附属管网设施的整体性.产权复杂性,物质形态上包括土地使用权和建筑物区分所有权,权属关系上包括专有权、共有权和成员权,权利构成上包括占有权、使用权、经营权、管理权、收益权、处分权.增值与贬值的共存性,土地因稀缺而具有无限增值,建筑物及设备设施因自然磨损及功能折旧而贬值.解题方案：通过查阅教材与自己的实践工作结合起来,该题答案教材上面很规范的列出了.评分标准：简答题按照要点得分,答对几点,相应得几分,总分不超过所规定满分.4. 参考答案：前期开办费:开发商拨付一定数额的资金或管理用房,开发商垫付一定数额的资金,物管企业盈利后偿还.空房看管费:已竣工但尚未出售未按时交
9、房的空房,其物业服务费用由开发建设单位全额交纳,已交房但未入住的空房,其物业服务费用由业主半额交纳.装修垃圾清运费:业主进场装修时应一次性交纳一定金额的装修垃圾清运费解题方案：通过查阅教材与自己的实践工作结合起来,该题答案教材上面很规范的列出了.评分标准：简答题按照要点得分,答对几点,相应得几分,总分不超过所规定满分.5. 参考答案：提出功能使用上的合理建议,减少使用过程中的后遗症,全面了解物业隐蔽工程,为后期维修养护做准备,提前维护客户关系,为企业形象建议打好基础.解题方案：通过查阅教材与自己的实践工作结合起来,该题答案教材上面很规范的列出了.评分标准：简答题按照要点得分,答对几点,相应得几
10、分,总分不超过所规定满分.四、问答题（40 分，共 5 题，每小题 8 分）1. 参考答案：接管验收是物业管理公司接管开发商或业主管理委员会移交的物业。竣工验收是由开发商验收建筑商（施工单位）移交的物业。解题方案：接管验收是物业管理公司接管开发商或业主管理委员会移交的物业。竣工验收是由开发商验收建筑商（施工单位）移交的物业。评分标准：回答正确得 5 分2. 参考答案：安防人员的条件一般来说主要包括以下几个方面： 1、遵纪守法，品行端正，思想良好； 2、身体强健，智力正常，仪表周正； 3、尽忠职守，敬业专业； 4、无不良经历或犯罪记录。解题方案：安防人员的条件一般来说主要包括以下几个方面： 1、
11、遵纪守法，品行端正，思想良好； 2、身体强健，智力正常，仪表周正； 3、尽忠职守，敬业专业； 4、无不良经历或犯罪记录。评分标准：每点 3 分共计 12 分3. 参考答案：1、居住物业（独立住宅、多户住宅）又称为小区或住宅小区，以各种类型的多层或高层的各类住宅，以及独立或连接式的花园别墅等组合而成，并包括与之配套的各种设施； 2、办公物业（政府办公、商务办公）即是以办公楼及与之相配套的服务网络组成； 3、商业物业（购物中心、百货商场、专业市场、超市、独立商铺、会展中心、游乐中心）； 4、酒店物业（星级酒店、招待所）；5、工业物业（厂房、矿山、仓库、堆场）； 6、交通物业（车站、码头、机场、加油
12、站）； 7、文体物业（学校、体育场馆）； 8、其他物业。解题方案：1、居住物业（独立住宅、多户住宅）又称为小区或住宅小区，以各种类型的多层或高层的各类住宅，以及独立或连接式的花园别墅等组合而成，并包括与之配套的各种设施； 2、办公物业（政府办公、商务办公）即是以办公楼及与之相配套的服务网络组成； 3、商业物业（购物中心、百货商场、专业市场、超市、独立商铺、会展中心、游乐中心）； 4、酒店物业（星级酒店、招待所）；5、工业物业（厂房、矿山、仓库、堆场）； 6、交通物业（车站、码头、机场、加油站）； 7、文体物业（学校、体育场馆）； 8、其他物业。评分标准：每点 0.5 分，共 4 分4. 参考答
13、案：（1）公开招标。即由开发商或业主委员会通过报刊、广播、电视等发表招标广告，实行公开招标。 （2）邀请招标。即由招标单位向有承担能力的若干物业管理公司发出招标通知，邀请他们参加投标。 （3）议标。是指不通过公开或邀请招标，而开发商或业主委员会直接邀请某一物业管理公司进行协商，然后达成协议的招标形式。解题方案：（1）公开招标。即由开发商或业主委员会通过报刊、广播、电视等发表招标广告，实行公开招标。 （2）邀请招标。即由招标单位向有承担能力的若干物业管理公司发出招标通知，邀请他们参加投标。 （3）议标。是指不通过公开或邀请招标，而开发商或业主委员会直接邀请某一物业管理公司进行协商，然后达成协议的
14、招标形式。评分标准：每点 2 分，共 6 分5. 参考答案：1、主要适用于普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业的服务等级，不适用于高档商品住宅。 2、根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定一、二、三个服务等级。 3、各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。 4、各等级服务标准具有明确的量化指标。如业主满意率，一级达到 80%以上，二级达到 75%以上，三级达到 70%以上。 5、服务等级与物业管理收费标准是对应的。解题方案：1、主要适用于普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业的服务等级，不适用于高档商品住宅。 2、根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定一、二、三个服务等级。 3、各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。 4、各等级服务标准具有明确的量化指标。如业主满意率，一级达到 80%以上，二级达到 75%以上，三级达到 70%以上。 5、服务等级与物业管理收费标准是对应的。评分标准：每点 2 分共计 10 分
