1、炒房炒成房东怎么办 说起林志平 ，在亲戚朋友中的评价永远是“想法多，路子广，会赚钱”。他总能赶上一个时期中最赚钱的那波行情。在近几年，林志平抓住了房价上涨的机会，在房市中赚到了一些钱，但是最近遇到的问题也和房子有关系。 林志平的“炒房”历程要从2007年说起。2007年的时候，房价开始上涨，当时37岁的林志平已经在深圳一个基层公务员的岗位上工作了十年时间，在这十年间，林志平的工作略有升迁，但是变动不大。太太在相距一条走廊距离的另一间办公室中同样做基层工作。夫妻两人的各项收入加起来每个月有2万左右。 早在20世纪90年代，林志平就成了中国最早的一批股民，在股市中也赚到了一些钱。2007年，林志平
2、眼看着股市的这波行情差不多要到头了，于是把钱从股市中撤出，侥幸逃过了后来的“一劫”，正琢磨着做点儿什么的时候。他看到了房价的逐年攀升，于是开始“炒房”。 2007年时，林志平和太太两人每月2万的固定收入，在应付日常开支之外，每年略有结余，加上这些年的投资收益，共有50万左右的积蓄。以这50万开始，林志平贷款买了两套60平方米左右的一居室，购买时的价格是1.2万每平方米，在同一个小区，每套房子首付25万，同时贷款30年，每月每套房子的月供在2500元左右。 两套房子分别以租养贷，林志平每月只需补几百元的房贷款就够了。在2010年的时候，林志平看到房价大涨，于是把手头的两套已经翻倍的小户型房子以每
3、套房子140万左右的价格出手，还掉余下的贷款后，算上这两年的积蓄，林志平夫妻共有200万左右的现金。 拿着这笔钱，林志平决定“大手笔炒房”，自己盘算得非常好：“从亲戚朋友手里再借点儿钱，今年买了明年就卖掉，然后继续买入卖出。”2010年10月，林志平拿着从亲戚朋友那里借来的200万左右的现金，一共400万，开始炒房。 林志平一口气贷款购买了总价接近1000万元的三套房子，然后坐等升值。没想到，2011年，深圳限购令出台，房价开始出现松动，他购买的房子不仅没有上涨还有微跌。如果再算上买卖房屋要缴纳的税费，现在三栋房子账面浮亏有10%之多。 而目前，林志平一家居住在一套十年房龄的三居室中，虽然无贷
4、款，但儿子马上要升高中了，自己和太太两人未来在工作中也很难有升迁的希望，只有两人每月2万左右的收入是家庭中最稳定的现金流，而这些钱需要支付每年约3万元儿子的教育费用，家庭每月5000元左右的日常开支，以及双方老人每年各2万元的养老费用。 事实上，林志平和太太的生活一直以来都不算奢侈，甚至有些“节俭”，但是显然这样的“节流”，也没有办法弥补林志平对房价的“失误预估”。 林志平手中的三套房子，一套120平方米左右的三居，地处市郊，购入价格是2万元每平方米左右，当时林志平购买的时候是看好了此地未来的发展前景。但在2011年，限购令出台后，此处房子的降价幅度是最大的，目前周边同户型的房子的成交价格已经
5、跌到1.6万元每平方米了。 另一套120平方米左右的两居，地段和小区都较好，购入价格是4万元每平方米左右，让林志平欣慰的是，这套房子的降价幅度不大。 还有一套90平方米左右的两居，处于中档社区，购入价格在3万元每平方米左右，降价不到10%。目前三套房子每个月都需要支付总计5万元左右的贷款。 如图所示： 沃德财富理财规划建议 面临现在的窘境，虽然林志平听不少专家说房价迟早还会涨上去的，但现在一是房价跌了；二是家里的钱都压在楼市，每个月还要还不菲的月供。林志平想要出售那套高档小区中的三居室，因为降价幅度不大，拿到钱之后用以还清亲戚的借款也能减轻压力。而太太则认为，即便出售了没有“赔钱”，但是对于剩
6、下两套房子的月供也起不到太大的作用，不如都租出去，可以勉强负担月供，未来等待合适的时机再出售。但是对于租金价格林志平不敢有太高的期望。 另外的问题是，即使出租这三套房子，可以勉强负担月供，但是欠款怎么还？林志平甚至想把现在全家人住的房子卖出去，用以偿还欠款，支付房贷，度过这一段时间后，等着房价涨了再出手“大赚一笔”。 解决方案 根据林先生的财务状况和需求，我们可以提供稳健型和激进型两种解决方案： 方案 1 以退为进，保守收租 方案可以帮助已现套牢迹象的林先生尽快解套，财务状况恢复正常。并根据其实际情况（职业、家庭、资产、现金流、风险偏好等）选择适合自己的投资方式。 调整房产数量，优化资产结构：
7、建议卖掉支出收入比最高（月供/租金）、亏损最严重以及负债最高的房子。即卖掉A和B，保留C和D，林先生一家可选择继续住老房子，出租新房子。或选择在小孩上高中后搬新小区，老房子出租（备注：新房2居室，老房子3居室），用卖房子的资金还亲戚的200万，还清短期借债。 此时的负债收入比：1.34/2.5=53.6% 资产负债率：36.6% 财务状况基本健康。 建立家庭应急准备金及小孩教育基金：目前林志平家庭缺乏应急准备金，一旦有突发困难，极有可能入不敷出；林志平和太太都是公务员，养老福利等方面暂无大碍，但小孩马上要升高中，学费支出面临增加，家中老人年岁已高，用钱的地方将越来越多。从卖房子资金提取5万做家
8、庭应急准备金（36个月日常生活费用支出）5万做小孩教育基金（考虑配置固定收益类资产）。 分散投资，分散风险：剩余资金约10万，考虑到林志平家庭资产负债比，及保障方面的缺乏。首先建议夫妻互为受益人购买定期寿险，重大疾病保险（消费型）每年保费支出约1.3万（年收入10%）重疾保额20万，意外保额100万；其余均衡投资于股票、基金、贵金属、债券等权益类资产。通过分散投资降低投资风险。 方案 2 保留实力，择机再投 策略主要基于对市场（利率，险购令，房价，股市等）不确定性的风险规避，通过适当增加负债，博取未来的机会成本。 调整房产数量：建议卖掉自住无负债房产D及负债最高的房产B，全家搬到中档小区C，出
9、租关外房产A，用卖掉D的200万还给亲戚，还清短期借债，卖掉B得到172万。 考虑到林先生的投资风险偏好以及限购限贷政策，卖房资金如果全部用于还清房贷，以后若有投资需求，贷款的成本将会很高。 提高家庭准备金，投资固定收益类产品：建议先准备10万家庭准备金（考虑到贷款余额，准备金也适当增加），5万教育基金，部分提前还款52万，15万资产配置（具体参考方案一）。 剩余100万做1年内固定收益类投资，预期年收益4%5%（基本和7折后的贷款利率持平）。 宏观方面：国家宏观调控严厉，货币政策收紧，房价已逐渐回归理性。此外房产投资是一项中长期投资，涉及影响因素众多，如利率、税费、限购等，短期炒房的交易成本将会越来越高。 微观方面：林志平家庭收入稳定，有一定的投资经验及风险承受能力，在风险可控的范围内，可适当增加家庭负债比例。并且2010年贷款大多可享78折利率优惠，资金成本相对较低。作为资深投资者，最重要莫过于现金为王。（沃德财富特约供稿）第 6 页 共 6 页
