专业市场房地产项目策划方案.doc

1、专业市场房地产项目策划目 录序序 言言项 目 总 论产 品 定 位 篇市 场 营 销 篇经 济 效 益 篇组 织 管 理 篇项 目 工 作 进 度 序序 言言 建 设 “东 营 广 利 港 海 鲜 批 发 市 场 ”是 东 营 经 济 社 会 的 一 件 大 事 ，项 目 建 设 在 即 将 兴 起 的 国 家 一 级 渔 港 -广 利 港 ， 被 东 营 市 政 府 列 为发 展 “海 上 东 营 ”的 龙 头 项 目 ， 项 目 建 成 后 将 产 生 明 显 的 社 会 效 益 和巨 大 的 经 济 效 益 。 本 策 划 书 在 “效 益 ， 谨 慎 ， 创 新 ”的 原 则 下 ，注

2、 重 项 目 的 可 行 性 、 创 新 性 、 价 值 性 、 集 中 性 、 信 息 性 和 安 全 性 ， 目 的在 于 帮 助 企 业 负 责 人 回 答 五 个 问 题 ， 即 项 目 为 什 么 要 去 做 ？ 做 什 么 样 的 ？怎 样 去 做 ？ 实 现 哪 些 效 益 ？ 由 谁 来 做 ？一 、 可 行 性该 策 划 是 结 合 房 地 产 市 场 营 销 理 论 和 实 践 方 法 ， 从 项 目 初 始 就 导 入 策划 营 销 ， 充 分 结 合 项 目 的 实 际 情 况 ， 涵 盖 投 资 、 设 计 、 质 量 、 工 期 、 形象 、 营 销 推 广 等 多

3、 项 内 容 ,作 为 指 导 项 目 操 作 的 重 要 依 据 ， 注 重项 目 实 施 过 程 中 的 技 术 性 和 可 操 作 性 。 虽 然 本 策 划 有 别 于 “项目 可 行 性 研 究 报 告 ”， 但 也 是 基 于 项 目 的 可 行 而 进 行 的 ， 项 目 不 可 行 ，任 何 的 策 划 都 将 失 去 意 义 。二 、 创 新 性创 新 是 事 物 得 以 发 展 的 动 力 ， 是 人 类 赖 以 生 存 和 发 展 的 主 要 手 段 。 美国 学 者 S阿 瑞 提 普 说 ： “单 单 靠 科 学 上 的 创 造 力 是 不 能 解 决 人 类 一切 领

4、 域 里 的 不 幸 和 苦 恼 的 ， 甚 至 可 能 给 世 界 上 的 生 活 增 加 潜 在 的 危 险 。而 在 伦 理 学 、 政 治 学 、 社 会 学 和 宗 教 方 面 的 创 新 能 够 回 答 人 与 人 之 间 的 信 任 以 及 互 相 帮 助 而 提 出 来 的 问 题 。 ”可 见 ， 优 化生 存 环 境 ， 策 划 人 间 动 态 ， 创 新 性 原 则 首 当 其 冲 ， 这 也 是 本 项目 策 划 的 一 个 最 基 本 的 出 发 点 之 一 。 本 策 划 从 产 品 定 位 、 市 场 营 销 、 效益 分 析 、 管 理 模 式 等 诸 多 方

5、面 进 行 了 有 益 的 探 索 和 创 新 。三 、 价 值 性任 何 一 项 策 划 必 然 以 价 值 量 的 形 式 来 衡 量 ， 一 个 优 秀 的 项 目 策 划 其价 值 一 定 很 大 ， 相 反 ， 无 价 值 的 项 目 策 划 ， 不 能 称 之 为 一 个 好 的 策 划 。策 划 的 结 果 都 要 能 创 造 一 定 的 价 值 ， 只 有 这 样 ， 策 划 才 能 体 现 其 自 身 的价 值 所 在 。 本 策 划 根 据 企 业 目 前 的 资 产 、 市 场 、 管 理 等 实 际 情 况 ， 对 如何 发 挥 各 自 内 在 价 值 潜 力 做 出

6、了 科 学 的 、 可 操 作 性 的 价 值 回 报 方 案 ， 并对 每 一 个 项 目 进 行 组 合 ， 更 便 于 企 业 领 导 决 策 。四 、 集 中 性在 战 争 中 ， 集 中 优 势 兵 力 攻 击 对 方 关 键 性 的 部 分 ， 成 为 军 事 谋 略 的 上策 。 不 论 是 军 事 项 目 ， 还 是 体 育 项 目 ， 都 可 以 借 此 达 到 胜 利 的 目 标 。 本项 目 也 不 例 外 ， 针 对 项 目 开 发 与 否 的 两 个 关 键 问 题 ， 即 市 场 和 资 金 ， 本策 划 进 行 了 集 中 性 的 关 注 ， 并 重 点 进 行

7、了 剖 析 。五 、 信 息 性俗 话 说 “多 存 芝 麻 好 打 油 ”。 一 个 好 的 项 目 策 划 ， 是 以 信 息 的 收 集 、加 工 、 整 理 、 利 用 开 始 的 ， 而 好 的 开 始 就 意 味 着 成 功 的 一 半 ， 因 此 ， 信息 性 原 则 是 本 策 划 的 基 础 性 原 则 ， 也 是 关 键 性 的 原 则 。 为 此 ， 我们 进 行 了 大 量 的 策 划 前 期 信 息 的 收 集 和 整 理 工 作 ， 力 争 使 本 策 划 更 贴 近市 场 ， 促 成 企 业 取 得 预 期 的 经 济 和 社 会 效 益 。六 、 安 全 性 东

8、 营 鑫 奥 特 建 材 公 司 正 处 于 高 速 发 展 的 势 态 ， 各 项 事 业 发 展 看 好 ， 本项 目 对 于 项 目 企 业 来 讲 ， 不 但 可 以 促 进 企 业 成 长 ， 也 能 实 现 产 业 替 代 。本 着 为 投 资 企 业 负 责 的 态 度 ， 在 深 化 外 地 成 功 经 验 ， 并 结 合 本 地 实 际 的情 况 下 ， 我 们 秉 承 “市 场 开 发 带 动 本 项 目 销 售 ”的 核 心 思 想 ， 在充 分 考 虑 项 目 所 需 要 动 用 的 资 金 ， 充 分 考 虑 项 目 价 值 潜 力 开 发 ， 充 分 考虑 项 目

9、借 助 外 力 与 外 界 合 资 合 作 的 基 础 上 ， 本 着 对 投 资 企 业 高 度 负 责 的态 度 和 务 实 的 精 神 ， 注 重 项 目 的 投 资 安 全 性 ， 以 使 企 业 投 资 风 险 降 到 最低 限 度 。 项项 目目 总总 论论 本 篇 从 “政 府 政 策 与 规 划 趋 势 、 面 临 的 资 源 开 发 和 经 济 价 值 、 项 目的 主 要 建 设 指 标 ”三 个 方 面 分 析 ， 意 在 使 企 业 对 项 目 有 一 个 宏 观 的 了解 。一 、 政 府 政 策 与 规 划 趋 式（ 一 ） 东 营 市 海 洋 资 源 丰 富 ，

10、有 着 4800 平 方 公 里 的 浅 海 和180 万 亩 的 滩 涂 资 源 ， 但 渔 业 在 省 内 沿 海 七 地 市 中 ， 产 量 与 GDP比 重 均 处 于 末 位 ， 2002 年 ， 市 政 府 为 加 快 东 营 渔 业 经 济 ， 编 制 了 东营 市 海 洋 产 业 发 展 规 划 （ 2002-2010） ， 提 出 了 东 营 市 渔 业 应 立 足国 内 外 市 场 ， 加 快 渔 业 结 构 调 整 ， 围 绕 渔 业 增 效 、 渔 民 增 收 ， 大 力发 展 渔 业 经 济 合 作 组 织 ， 突 出 水 产 品 精 深 加 工 和 水 产 批 发

11、市 场 建 设 ， 发展 渔 业 龙 头 企 业 ， 营 造 优 良 环 境 扩 大 对 外 开 放 ， 增 加 出 口 创 汇 能 力 ， 实现 海 洋 渔 业 经 济 持 续 发 展 。 并 提 出 了 各 项 具 体 发 展 目 标 ， 根 据 目 标 ，东 营 市 到 2005 年 ， 水 产 品 总 产 量 达 到 34*104T， 渔 业 产 值 达 31亿 元 ， 水 产 养 殖 面 积 达 146 万 亩 ， 出 口 创 汇 达 到 1500 万 美 元 。（ 二 ） 根 据 2003 年 市 政 府 发 布 的 关 于 发 展 海 洋 经 济 ， 加 快“海 上 东 营 建

12、设 的 意 见 ， 到 2007 年 ， 东 营 将 建 成 以 广 利 渔 港 、 红光 渔 港 为 重 点 的 一 处 国 家 级 中 心 渔 港 ， 渔 港 以 水 产 专 业 批 发 市 场 、 冷 藏加 工 、 渔 需 物 资 供 应 、 餐 饮 服 务 为 核 心 ， 培 植 成 区 域 水 产 加 工 、 销 售 的集 散 地 。 并 为 此 出 台 了 相 应 的 配 套 优 惠 政 策 ， 以 鼓 励 渔 业 投 资 经 营 。 在 东 营 市 广 利 港 总 体 规 划 中 ， 广 利 港 的 发 展 定 位 是 ： 以 引 进 外 资 和利 用 民 间 投 资 为 主 ，

13、 鼓 励 发 展 具 有 经 济 活 力 的 外 资 企 业 和 私 营 企 业 ， 重点 发 展 海 产 品 养 殖 、 加 工 、 贸 易 一 体 化 的 产 业 龙 头 企 业 。（ 三 ） 东 营 市 海 洋 与 渔 业 局 已 将 规 划 建 设 “一 区 五 园 ”列 入议 事 日 程 ， 其 中 “一 区 ”就 是 中 心 城 防 潮 堤 以 内 的 约 20 万 亩 的现 代 化 渔 业 示 范 区 ， 本 项 目 已 经 被 作 为 重 点 调 控 中 心 工 作 来 抓 。 该 区 域依 据 以 市 兴 港 ， 以 港 带 市 的 主 题 内 容 ， 应 着 力 打 造 区

14、 域 内 的 龙 头 企 业 ，本 项 目 集 中 了 渔 产 品 批 发 零 售 以 及 渔 产 品 深 加 工 销 售 、 海 景 休 闲 、 海 鲜餐 饮 、 渔 港 度 假 等 经 营 内 容 ， 必 将 成 为 广 利 港 开 发 的 龙 头 项 目 ，本 项 目 的 产 生 是 广 利 港 发 展 繁 荣 的 必 然 需 求 。二 、 面 临 的 资 源 开 发 和 经 济 价 值（ 一 ） 可 依 赖 的 广 利 港 载 体目 前 东 营 中 心 城 区 还 没 有 一 处 大 规 模 、 高 档 次 的 大 型 海 鲜 交 易 场 所 ，在 广 利 港 按 照 高 起 点 规

15、划 、 高 标 准 建 设 、 高 效 能 管 理 的 原 则 ， 建 设 一 处大 型 海 鲜 、 水 产 品 交 易 场 所 及 休 闲 旅 游 消 费 场 所 ， 将 对 东 营 海 洋 捕 捞 、水 产 养 殖 业 的 发 展 、 城 市 功 能 的 完 善 以 及 满 足 市 民 对 水 产 品 的 需 求 产 生重 大 影 响 。（ 二 ） 可 借 助 的 天 鹅 湖 旅 游 资 源本 项 目 紧 临 亚 洲 最 大 的 平 原 水 库 -天 鹅 湖 风 景 区 ， 环 境 优 美 ，水 域 辽 阔 ， 四 季 水 鸟 不 绝 ， 每 年 吸 引 数 万 游 客 ， 而 周 围 缺

16、 乏 相 应 的 配 套服 务 设 施 及 旅 游 项 目 。 本 项 目 作 为 其 “东 邻 ”实 现 了 优 势 互 补 。（ 三 ） 可 改 变 的 海 上 渔 业 传 统 交 易渔 港 产 渔 季 节 ， 每 日 清 晨 日 出 前 ， 在 距 港 口 十 多 公 里 外 的 海 口 ， 深 海归 来 的 渔 船 与 东 营 的 水 产 批 发 、 零 售 商 进 行 大 批 的 海 上 水 产 品 交 易 ， 交易 后 ， 渔 船 转 向 羊 口 批 发 市 场 。 在 广 利 港 建 设 批 发 市 场 具 有 极 大 的 开 发潜 力 与 消 费 市 场 。 广 利 港 批 发

17、 市 场 的 建 成 ， 不 但 可 以 满 足 东 营 三 县 两 区的 水 产 品 消 费 ， 滨 洲 、 淄 博 等 周 边 地 区 因 地 理 位 置 靠 近 ， 也 会 来 此 进 行水 产 交 易 。（ 四 ） 珍 贵 的 经 济 价 值本 项 目 是 进 入 广 利 港 两 条 道 路 入 口 的 交 会 位 置 ， 占 地 利 ； 是 政 府 批 准和 支 持 的 大 型 海 鲜 交 易 批 发 市 场 ， 项 目 含 有 唯 一 和 垄 断 性 价 值 ，据 天 时 ； 项 目 符 合 城 市 群 体 “下 午 经 济 与 周 末 经 济 、 特 色 经 济 ， 假 期经 济

18、 ”体 会 渔 港 休 闲 生 活 的 特 定 场 所 ， 更 是 渔 产 品 批 发 零 售 、 廉 价海 鲜 餐 饮 的 聚 集 地 ， 有 人 和 。三 、 项 目 的 主 要 建 设 指 标（ 一 ） 项 目 选 址广 利 港 位 于 东 营 市 中 心 城 防 潮 大 堤 南 侧 ， 广 利 河 入 海 口 ， 广 南 水 库 以东 ， 距 离 东 城 约 15 公 里 。 广 利 港 海 鲜 城 选 址 在 广 利 港 原 中 丹 冷 藏 厂 处 。项 目 区 南 北 长 453 米 ， 东 西 宽 160 米 ， 占 地 面 积 72480 平 方 米 。其 东 侧 为 广 利

19、河 ， 西 侧 为 广 南 水 库 ， 北 侧 为 广 利 港 边 防 派 出 所 ， 南 侧 为广 利 港 渔 政 管 理 站 。附 ： 广 利 港 概 况 ：广 利 港 自 1993 年 开 始 开 发 建 设 渔 民 村 ， 现 已 建 成 渔 民 村 三 个 ， 常驻 人 口 357 户 ， 1500 人 ， 流 动 人 口 2000 多 人 ， 现 有 渔 船 245艘 ， 灯 标 一 座 。 广 利 港 的 执 法 部 门 有 广 利 港 管 理 局 、 广 利 港 渔 政 站 、 广利 港 边 防 派 出 所 。 广 利 港 1987 年 由 胜 利 油 田 投 资 建 设 ，

20、1992年 移 交 市 海 洋 与 渔 业 局 管 理 ， 2003 年 移 交 东 营 区 广 利 港 管 理 局 管 理 ，根 据 东 营 市 人 民 政 府 关 于 发 展 海 洋 经 济 加 快 “海 上 东 营 ”建 设的 意 见 、 东 营 市 海 洋 产 业 发 展 规 划 （ 2001-2010） 与 东 营 市城 市 总 体 规 划 ， 广 利 港 将 成 为 未 来 东 营 海 洋 产 品 聚 集 的 国 家 一 级 渔 港 。（ 二 ） 建 设 条 件1、 位 置 条 件项 目 位 于 东 营 市 本 年 度 破 土 动 工 的 宽 100 米 ， 深 7 米 的 新 建

21、优 质 渔 港 码 头 西 侧 ， 是 “海 上 东 营 ”建 设 的 重 要 基 地 。 随 着 黄 东 铁路 支 线 、 环 渤 海 高 速 公 路 和 东 营 经 济 开 发 区 等 重 大 基 础 设 施 的 建 设 ， 广利 港 具 备 了 更 便 捷 的 交 通 条 件 和 竞 争 优 势 。 该 港 靠 近 东 营 市 中 心 城 市 ，交 通 便 捷 ， 资 源 较 丰 富 ， 以 市 兴 港 ， 以 港 带 市 ， 是 广 利 港 发 展 繁 荣 的 必然 。2、 交 通 条 件已 经 修 建 的 东 营 旅 游 景 观 路 南 二 路 直 达 本 项 目 ， 天 鹅 湖 每

22、 日 有 旅 游 专车 直 通 。 鉴 于 本 项 目 为 购 物 、 休 闲 、 观 光 、 餐 饮 为 主 的 主 题 公 园 ， 面 向消 费 群 体 大 部 分 为 市 区 内 有 车 一 族 ， 相 对 于 这 部 分 群 体 来 说 ， 交 通 相 对便 利 。3、 环 境 条 件东 营 是 一 个 缺 少 景 观 的 城 市 ， 本 项 目 依 托 于 东 营 市 淡 水 湖 景 区 与 海 港景 区 两 大 得 天 独 厚 、 相 对 唯 一 的 重 要 景 区 ， 造 景 升 值 对 于 项 目 来 说 十 分重 要 。4、 土 地 平 整 情 况水 、 电 、 路 、 讯

23、等 基 础 设 施 已 经 完 备 ， 具 备 开 发 的 基 本 条 件 ， 但 设 施相 对 落 后 ， 有 待 争 取 更 大 的 政 府 扶 持 。5、 土 地 征 用 情 况开 发 单 位 即 东 营 市 鑫 奥 特 建 材 有 限 公 司 依 法 以 拍 卖 形 式 购 得 含 中 丹 冷藏 厂 在 内 的 资 产 及 土 地 72480 平 方 米 ， 土 地 变 性 为 商 业 用 地 ， 手 续基 本 完 成 。（ 三 ） 建 设 规 模 及 功 能 标 准1、 建 筑 面 积 和 内 容本 项 目 拟 建 设 为 综 合 商 业 项 目 ， 初 步 规 划 总 建 筑 面

24、积 其 中 临 街 商 铺22000 平 方 米 （ 原 来 是 12000 平 米 ， 建 议 增 加 10000 平 米 ） ， 批发 市 场 60000 平 方 米 ， 一 期 30000 平 方 米 ， 冷 库 10000 平 方 米 ，酒 店 12000 平 方 米 。 其 中 临 街 商 铺 部 分 是 项 目 开 发 中 的 优 质 版 块 ， 建 议借 鉴 外 地 成 形 市 场 调 整 规 划 ， 如 有 难 度 ， 可 申 请 减 少 批 发 市 场 建 筑 面 积 ，以 达 到 容 积 率 指 数 不 变 。 160M冷 藏 厂 453M20M60M 农 行停 车 场酒

25、店 批 发 市 场 住 宅商 铺 农 行2、 功 能 设 施 标 准本 项 目 开 发 的 沿 街 商 铺 ， 是 整 个 工 程 创 造 经 济 效 益 的 主 体 部 分 ， 注 重人 性 化 的 设 计 ， 以 满 足 业 主 的 居 住 需 求 ， 在 舒 适 、 配 套 、 环 境 、 起 居 、通 风 等 方 面 都 有 一 定 要 求 。 建 筑 便 于 分 割 组 合 ； 排 烟 、 排 污 、 通 风 、 采光 在 户 型 设 计 上 要 重 点 考 虑 ； 应 设 有 厨 卫 ， 以 便 于 投 资 业 主 和 经 营 业 户投 资 于 不 同 的 业 态 。 基 本 单

26、体 户 型 设 计 为 建 筑 面 积 150 平 方 米 、100 平 方 米 、 50 平 方 米 三 种 ， 进 深 10 米 ， 厨 卫 齐 全 。 （ 批 发 市 场等 部 分 未 做 介 绍 ）（ 四 ） 建 设 方 案1、 建 设 场 地 环 境（ 1） 地 貌 ： 场 地 位 于 东 营 市 东 部 ， 地 貌 上 属 河 流 与 海 冲 积 形 成 的 冲积 海 滩 地 貌 。 表 层 现 状 为 建 筑 物 及 回 填 土 层 。（ 2） 水 文 地 质 ： 根 据 地 质 勘 察 结 果 ， 场 区 内 地 下 水 的 化 学 类 型 对 建筑 混 凝 土 无 腐 蚀 性

27、 ， 对 钢 筋 混 凝 土 结 构 中 的 钢 筋 无 腐 蚀 性 。（ 3） 地 震 烈 度 ： 根 据 建 设 部 建 抗 （ 1993） 13 号 关 于 执 行“中 国 地 震 烈 度 区 划 图 （ 1990） ”有 关 规 定 的 通 知 ， 本 工 程 防 震烈 度 为 八 度 。2、 总 体 规 划 布 局工程总平面呈斜梯形布局，西向紧靠天鹅湖风景区，东向紧靠广利河渔港，沿项目四边建筑低层商铺，中心建造渔产品批发市场，项目东南角建筑渡假酒店。项目设主入口一个，次入口三个，其中，商铺布局主次分明，各有优势，并处于广利镇两条主路之间。项目总体布局合理，突出体现了功能性与实用性。（

28、 1） 商 业 服 务 配 套 设 施 齐 全 。（ 2） 商 铺 户 型 设 计 适 应 “商 住 两 用 ”需 求 。（ 3） 体 现 独 特 的 渔 港 建 筑 风 格 。（ 4） 注 重 渔 港 渔 码 头 的 景 观 设 计 。附 建 设 技 术 经 济 指 标序 号 项 目 指 标1 总用地面积总用地面积 72480 平方米平方米2 总建筑面积总建筑面积 110000 平方米平方米3 地下建筑面积地下建筑面积 7680 平方米平方米4 地上建筑面积地上建筑面积 104000 平方米平方米其中：渡假酒店其中：渡假酒店 12000 平方米平方米低层商铺低层商铺 22000 平方米平方米

29、市场市场 60000 平方米平方米住宅住宅 10000 平方米平方米5 建筑总高建筑总高其中：渡假酒店其中：渡假酒店 50 米米低层商铺低层商铺 10 米米市场市场 8 米米住宅住宅 20 米米6 建筑层数建筑层数其中：渡假酒店其中：渡假酒店 15 层层低层商铺低层商铺 3 层层市场市场 2 层层住宅住宅 6 层层3、 建 筑 方 案 设 计本 工 程 设 计 涉 及 建 筑 、 结 构 、 防 火 、 节 能 、 隔 音 、 采 光 、 照 明 、 给 排水 、 通 风 等 各 种 专 业 ， 设 计 时 需 遵 循 有 关 的 规 范 或 规 定 ， 单 体 设 计 时 还应 符 合 国

30、家 现 行 的 有 关 强 制 性 标 准 的 规 定 。 本 项 目 地 块 紧 靠 海 港 与 天 鹅湖 旅 游 景 区 ， 项 目 总 体 构 思 应 涵 盖 旅 游 、 消 费 、 文 化 、 美 食 等 多 重 含 义 。同 时 应 考 虑 到 ， 由 于 社 会 经 济 的 发 展 ， 人 们 的 审 美 观 念 也 随 之 变 化 ， 对现 代 建 筑 功 能 环 境 的 要 求 以 及 建 筑 技 术 、 材 料 都 提 出 了 更 高 的 要 求 ， 因此 ， 项 目 在 建 筑 上 应 采 用 简 练 的 现 代 构 成 手 法 ， 体 现 建 筑 的 时 代 气 息 ，为

31、 业 主 装 修 装 饰 成 渔 家 特 色 的 店 铺 打 好 基 础 。 特 别 提 示 的 是 环 境 保 护 ：停 车 场 汽 车 排 放 尾 气 对 地 面 周 围 空 气 的 污 染 。 渔 产 品 变 质 腐 烂 对 周 围 空气 的 污 染 。 商 业 、 餐 饮 业 、 旅 游 业 生 活 污 水 、 固 体 垃 圾 处 理 等 . 产品定位篇产品定位篇 本 篇 由 社 会 价 值 定 位 、 文 化 价 值 定 位 、 产 品 功 能 定 位 组 成 ， 为 实 现 项目 企 业 的 效 益 最 大 化 ， 其 中 建 筑 布 局 定 位 中 建 议 改 变 原 产 品 设

32、 计 ， 敬 请决 策 层 高 度 重 视 。一 、 社 会 价 值 定 位本 项 目 的 开 发 ， 将 旅 游 、 海 洋 文 化 与 地 产 项 目 紧 密 结 合 ， 引 领 了 东 营市 的 特 色 消 费 新 观 念 。 在 景 观 上 ， 注 重 造 景 提 升 建 筑 品 质 ； 在 建 筑 上 ，着 力 体 现 海 洋 文 化 ， 建 设 一 处 极 具 海 港 特 色 的 建 筑 丰 碑 ， 同 时 吹 响 鑫 奥特 品 牌 在 东 营 地 产 业 的 冲 锋 号 角 ， 让 “建 筑 铭 刻 历 史 、 让 建 筑 改 变生 活 ”。 鑫 奥 特 公 司 将 把 广 利

33、渔 港 海 鲜 批 发 市 场 项 目 写 入 东 营 建 筑 的 历 史 ，成 为 鑫 奥 特 产 业 最 大 的 广 告 牌 。二 、 文 化 价 值 定 位东 营 是 一 个 缺 少 文 化 底 蕴 的 城 市 ， 东 营 的 建 筑 也 同 样 缺 少 文 化 内 涵 ，建 筑 没 有 内 涵 就 如 同 人 缺 少 灵 魂 。 东 营 是 沿 海 城 市 ， 但 海 洋 文 化 和 渔 文化 并 不 突 出 ， 我 们 在 项 目 策 划 中 重 点 突 出 海 洋 文 化 、 渔 文 化 ， 以 极 少 的投 资 为 项 目 穿 上 蔚 蓝 文 化 的 外 衣 ， 从 而 创 造

34、出 不 可 预 估 的 商 业 价 值 。 住渔 村 、 观 海 港 景 色 、 吃 海 鲜 ， 闻 览 渔 家 风 俗 。 来 到 渔 码 头 ， 你 可 以 去 参观 专 门 打 造 铁 锚 、 船 舵 的 作 坊 ， 可 以 去 看 一 看 渔 文 化 博 物 馆 里 千 奇 百 怪海 洋 生 物 标 本 ， 可 以 到 腌 制 作 坊 里 尝 试 制 作 糟 鱼 和 酿 酒 ， 甚 至 你 还 可 以从 渔 人 码 头 随 渔 船 出 海 打 渔 ， 并 亲 手 烹 饪 捕 回 的 海 鲜 三 、 产 品 功 能 定 位产品的设计涉及项目的利润，在符合政府规划的前提下，应尽量优化产品的

35、布局，最大程度促进投入资金增值和资金周转速度的加快，如设计方案已呈报，应采用公关方法调整。（ 一 ） 主 路 入 口 景 观 -赶 海 大 道 在 南 二 路 与 港 口 路 交 叉 口 建 有 一 个 具 有 艺 术 感 的 渔 港 大 门 ， 请 书 法 名家 题 字 “XX 项 目 名 ”。 沿 路 向 南 路 边 绿 化 带 中 摆 有 若 干 渔 文 化 景 观 小品 ， 如 海 神 雕 塑 、 渔 人 雕 塑 等 ， 命 名 为 “赶 海 大 道 ”， 总 长 度 为450 米 左 右 。 作 为 项 目 标 志 性 引 导 ， 可 配 合 政 府 公 建 配 套 操 作 。（ 二

36、 ） 入 口 广 场 景 区 -“渔 港 船 歌 ”赶 海 大 道 向 南 200 米 左 右 ， 即 本 项 目 沿 街 商 品 房 部 分 和 整 个 项 目的 入 口 ， 建 议 在 此 设 置 小 型 广 场 -“渔 港 之 歌 ”。 作 为 “造 景 升值 ”的 重 要 部 分 ， 在 建 筑 成 本 适 当 的 范 围 内 精 心 打 造 。 项 目 主 入口 做 为 中 心 广 场 ， 主 景 为 “渔 港 船 歌 ”大 型 雕 塑 ， 雕 塑 着 力 表 现 渔民 们 在 晨 雾 中 推 船 出 海 的 场 景 ， 成 为 广 场 标 志 ； 围 绕 “渔 港 船 歌 ”雕 塑

37、 设 有 绿 地 、 雾 喷 、 花 坛 、 木 栈 道 等 景 观 小 品 ； 沿 赶 海 大 道 两侧 商 铺 前 退 线 50 米 宽 绿 化 带 可 做 为 中 心 广 场 的 辅 助 广 场 ,按 北斗 七 星 方 位 布 局 成 七 个 小 型 广 场 , 安 放 北 斗 七 星 激 光 地 灯 与 北 极 星激 光 地 灯 ,以 散 置 卵 石 铺 设 广 场 小 路 ,设 激 光 地 灯 、 旱 喷 、 地 灯 道 、花 坛 等 景 观 小 品 。 北 斗 七 星 广 场 用 现 代 造 景 手 法 夸 张 地 表 现 渔 民 们 出 海打 鱼 时 靠 北 斗 七 星 位 导

38、航 的 场 景 。（ 三 ） 海 鲜 餐 饮 街 区 开 发 -“渔 舟 唱 晚 ”“渔 舟 唱 晚 ”为 港 口 休 闲 与 餐 饮 集 中 的 景 区 ， 是 整 个 项 目 中 的 亮 点 。东 营 虽 然 是 滨 海 城 市 ， 但 多 数 市 民 尚 未 领 略 到 滨 海 风 情 ， 将 此 部 分 开 发并 启 动 物 美 价 廉 的 海 鲜 美 食 、 特 色 小 吃 、 休 闲 娱 乐 的 专 业 街 区 ， 不 但 可以 满 足 商 品 房 的 商 业 空 间 ， 也 填 补 了 东 营 的 市 场 空 白 ， 更 能 带 动 已 经 成型 的 冷 藏 厂 开 发 和 后

39、期 大 型 批 发 市 场 的 销 售 开 发 工 作 。 建 议调 整 规 划 ， 在 沿 街 部 分 增 加 “背 靠 、 天 井 ”式 商 铺 ， 增 大 开 发 面 积 ，商 铺 的 开 发 应 注 重 建 筑 自 身 的 品 质 与 功 能 性 ， 以 落 地 窗 ， 烟 道 ，商 住 两 用 等 功 能 增 加 销 售 卖 点 ； 建 议 商 铺 开 发 为 双 层 ， 涵 盖 海鲜 湖 鲜 美 食 、 渔 文 化 民 俗 、 海 洋 生 物 展 览 、 渔 港 特 色 纪 念 品 、 水 手 酒吧 等 旅 游 相 关 内 容 ； 单 位 面 积 不 宜 过 大 ， 以 便 业 主

40、 随 意 分 割 ，基 本 户 型 设 计 为 ： A 型 ， 建 筑 面 积 150 平 方 米 和 B 型 100 平 方 米左 右 两 种 ， C 户 型 50 米 ， 进 深 均 10 米 左 右 。（ 四 ） 大 型 海 鲜 批 发 市 场 -“渔 家 卖 场 ”建 筑 于 项 目 的 中 心 位 置 ， 总 规 划 面 积 六 万 平 方 米 ， 是 项 目 开 发 的 核 心区 ， 由 于 启 动 批 发 市 场 不 确 定 因 素 较 多 ， 建 议 分 步 开 发 ， 前 期开 发 控 制 在 三 万 平 方 米 以 内 ， 二 期 作 为 储 备 项 目 。 产 品 布 局

41、 不 但 要 考虑 市 场 的 形 成 ， 更 要 考 虑 便 于 项 目 的 销 售 ， 尽 量 采 取 “产 权 ”式 销 售 ， 便 于 资 金 的 回 笼 。 有 两 种 设 计 方 案 ： 一 种 建 设 “单 体 结构 市 场 ”， 降 低 业 主 入 住 门 槛 ， 以 改 变 渔 民 “路 边 店 ” 传 统 经营 模 式 。 该 方 案 受 益 期 长 ， 但 投 资 回 报 慢 。 另 一 种 是 不 违 被 政府 总 体 规 划 原 则 下 ， 设 计 分 体 街 区 式 市 场 。 建 议 结 合 国 内 大 型 渔 业批 发 市 场 经 验 ， 聘 请 规 划 设 计

42、 专 家 调 整 。（ 五 ） 三 星 级 宾 馆 -“鑫 奥 特 海 洋 渡 假 村 ”纵 观 整 个 东 营 酒 店 服 务 业 ， 全 部 集 中 在 城 市 中 心 地 带 ， 渡 假 会 议 作 为一 种 会 议 形 态 ， 将 在 未 来 被 消 费 者 所 接 受 。 本 项 目 填 补 了 此 种 业 态 的 空白 。 酒 店 是 建 立 在 港 口 整 体 规 基 础 上 ， 面 向 旅 游 人 群 、 批 发 经 营 业 主 ，为 其 提 供 餐 饮 、 娱 乐 、 住 宿 、 会 议 等 服 务 ， 建 议 规 划 缩 小 规 模 ， 还 可 结合 旅 游 资 源 的 开

43、 发 ， 辟 出 部 分 面 积 建 设 “渔 船 展 览 馆 ”， 向 国 家旅 游 局 申 请 定 点 ， 收 藏 各 种 渔 具 与 渔 船 模 型 ， 再 现 渔 港 、 渔 船 的 发 展 历史 ， 或 者 在 条 件 成 熟 的 情 况 下 开 发 以 旅 游 渡 假 为 主 “产 权 式 ”酒 店 ， 对 外 销 售 或 合 作 经 营 。 （ 六 ） 小 型 公 寓 -“渔 人 之 家 ”项 目 规 则 中 的 住 宅 部 分 ， 总 建 筑 面 积 10080 平 方 米 ， 由 于 地理 位 置 所 限 ， 本 地 人 口 稀 少 ， 建 议 户 型 面 积 在 六 十 -

44、八 十 平 方 米/套 ,总 体 销 售 价 格 不 超 过 十 万 元 左 右 ； 可 做 为 广 利 港 渔 民 的 经 济 适用 房 开 发 ； 可 用 来 出 租 为 度 假 或 者 外 来 人 口 的 临 时 公 寓 ； 居 住小 区 应 注 重 渔 村 景 观 设 计 ； 考 虑 渔 民 渔 需 用 品 仓 储 的 实 际 情 况 ， 可 视开 发 情 况 ， 增 建 仓 储 室 ， 减 少 车 库 。 市场营销篇市场营销篇 本 篇 主 要 分 为 “市 场 分 析 和 营 销 战 略 ”两 个 内 容 ， 核 心 思 路 是“通 过 市 场 的 启 动 带 动 和 促 进 房 产

45、 的 销 售 ”策 划 过 程 严 谨 ， 涉 及 核心 内 容 的 操 作 不 做 过 多 的 文 字 描 述 。市 场 分 析一 、 全 国 房 地 产 市 场 现 状国 家 宏 观 经 济 形 势 良 好 ， 经 济 增 长 势 头 强 劲 ， 社 会 安 定 ， 工 业 企 业 生产 效 益 明 显 好 转 ， 居 民 收 入 和 消 费 信 心 增 加 ， 这 些 无 可 非 议 地 成 为 房 地产 市 场 活 跃 的 基 础 ， 商 品 房 有 效 需 求 不 断 被 激 发 。 银 行 储 蓄 利 率 的降 低 和 股 票 、 期 货 等 项 目 投 资 风 险 的 加 大 ，

46、 使 人 们 转 向 相 对 稳 定 的 房 地产 投 资 ， 全 国 正 掀 起 大 众 百 姓 （ 中 等 收 入 家 庭 ） 买 房 的 热 潮 ， 全 国 房 地产 市 场 发 展 总 体 呈 上 升 趋 势 ， 有 些 城 市 和 地 区 的 房 价 持 续 上 涨 。 如 山 东青 岛 的 住 宅 价 格 平 均 已 达 6000 元 /平 方 米 以 上 ， 厦 门 、 珠 海 、 苏 州等 地 专 业 市 场 的 铺 面 价 格 已 高 达 1.5 万 /平 方 米 以 上 。 个 人 购 房 者中 的 绝 大 多 数 又 以 置 业 投 资 为 目 的 ， 因 此 ， 当 前

47、 中 国 房 地 产 热 是 由 个 人投 资 置 业 消 费 的 有 效 需 求 所 推 动 的 。 二 、 东 营 商 业 地 产 市 场 现 状东 营 作 为 新 兴 城 市 ， 随 着 城 市 经 营 战 略 的 实 施 ， 地 价 迅 猛 上 涨 ， 掀 起东 营 房 地 产 开 发 的 新 一 轮 高 潮 。 在 东 城 ， 黄 河 工 贸 园 内 的 东 营 市 装 饰 材料 市 场 、 市 经 济 适 用 房 中 的 商 业 步 行 街 、 沿 清 风 湖 的 商 业 街 等 持 续 热 销 ；在 西 城 ， 老 商 业 街 （ 商 河 路 ） 改 造 项 目 、 长 途 客

48、运 西 站 附 近 的 小 商 品 城等 商 铺 价 格 一 路 攀 升 ； 在 东 西 城 之 间 ， 金 大 地 建 材 城 、 鑫 都 建 材 市 场 、鸿 基 大 厦 、 方 大 建 材 城 等 的 建 设 也 是 如 火 如 荼 。 调 查 表 明 ， 东 营 商 品 房价 格 呈 总 体 上 涨 趋 势 ， 其 中 住 宅 10 年 间 从 800 多 元 /平 方 米 涨 到现 在 2000 元 /平 方 米 左 右 ； 商 铺 10 年 间 从 1000 多 元 /平 方 米 涨到 现 在 的 3000-4000 元 /平 方 米 左 右 。 东 营 市 人 均 储 蓄 和 人

49、 均 消 费 连续 几 年 位 居 山 东 前 列 ， 特 别 是 油 田 居 民 手 中 闲 置 资 金 较 多 ， 对 于 房 地 产市 场 需 求 巨 大 ， 期 望 有 物 美 价 廉 、 升 值 潜 力 大 的 项 目 出 现 ， 本 项 目 个 性鲜 明 ， 是 东 营 为 数 不 多 的 海 鲜 批 发 市 场 ， 项 目 集 多 种 功 能 于 一 身 ， 不 但是 广 利 港 当 地 及 相 关 渔 民 、 水 产 品 经 营 商 户 的 首 要 考 虑 ， 还 将 是 油 城 人民 投 资 置 业 的 重 要 选 择 。三 、 本 项 目 优 劣 势 与 机 会 分 析劣 势 分 析 ：项 目 周 边 暂 时 不 能 形 成 规 模 庞 大 的 人 流 、 物 流 和 商 流 。 一 是 项 目 位 置偏 远 ， 水 电 路 讯 等 基 础 设 施 相 对 落 后 ， 近 期 难 以 形 成 良 好 的 周 边 环 境 ；二 是 广 利 港 常 驻 人 口 较 少 ， 近 期 难 以 吸 引 资 金 和 人 才 ； 三 是 东 营 近 海 海洋 资 源 较 少 ， 养 殖 规 模 小 ， 养 殖 业 品 种 单