1、迎峰而 上 汇 精彩 Go Upward Win-win 项目发展思考立足昆明，客观看待项目晋城泛亚工业品商贸物流中心项目位于昆明市南部的晋宁县晋城镇，离昆明约 40公里。报告目录立足昆明城市发展看项目区位1项目现状及目前定位分析2规划业态拆迁分析3项目竞争及发展思考4宏观区位发展：处于中国连接东南亚，云南连接越南，昆明连接滇东南的区位上。昆明区位独特，地处 “9+2”泛珠三角区域经济合作圈、 “10+1”中国 -东盟自由贸易区经济圈和大湄公河次区域经济合作圈的交汇点。随着昆明至曼谷国际公路的通车，泛亚铁路的规划建设，以及正在建设中的昆明国际空港等重大基础设施的实施，昆明面向东南亚、南亚开放的
2、 “桥头堡 ”作用日益凸现。城市区位发展：项目处于整体未来南北轴向发展上，但也处于城市近 5年规划发展之外的区域。城市区位发展：从 2008-2012年公布的城市规划上，项目所在区域并未列入重点规划，规划的产业园规模在其他产业园中也偏小。从总体规划中我们可以清晰的看到，昆明的发展模式将从单中心向三中心转变，三个中心的发展重心和功能，加之以轻轨和交通道路体系的建设直接决定了未来置业的选择方向和观念。三个中心、产业功能区域规划导致的工作区域改变将改变一部分人群的置业方向，此外，受到交通条件改善的影响，目前多数受人冷落的区域将成为置业的热点。受其地理区位优势的影响，主城与呈贡间的区域将是主城和呈贡新
3、区内工作人群的最佳置业方向。此外，主城东部空港经济区的确立将带动区域内其产业相关的地产发展，从而转移部分消费者的置业方向。总的说来，未来昆明置业者 “住 ”方向的转移将主要依赖城市的扩展模式，沿着城市的扩展方向和城市经济发展带而改变。城市房地产发展：从规划上看，随着三个中心的发展，昆明将出现向南回旋，向西出安宁，向东扩展的趋势。新的规划里，将呈贡新区和空港经济区纳入中心城区，和昆明主城区一起形成三中心模式。这样一来，昆明目前的居住区也将发生较大变化，进行改造分化和重组。整体上看，昆明形成了南北两大居住群体，北部以本土为主，南部以外来人口为主。随着房地产的开发和新规划的出台，北部逐渐成熟，南部继
4、续外移，东部将会进入，西部突破关隘出关，中部将举行大规模改造，由平面变成立体。新的规划将昆明规划为三个中心模式，三个中心各自功能不一，通过交通连接三个 中心。之后出现北熟南移东进西出的特点。从置业特征上看：中部：适合小户型投资和过渡型客户置业。北部：适合地域情结较为浓厚的客户或者本地居家型客户置业。南部：适合投资及休闲、度假或外地居家型客户置业。东部：适合区域内或周边区域相关产业的客户置业。西部：有车族的最佳选择。从宏观发展看，项目所在区位有发展机遇，但从城市及房地产发展看，项目所在区域短期内很难有发展机遇。小 结发展方向，但距离和交通直接影响成熟周期l从城市整体发展走向看，未来呈贡 晋宁的东
5、南方向是发展的主力方向之一，然后形成以安宁 海口 晋宁 空港 杨林的大昆明城市圈；l在城市发展及向外扩张过程中，物流中心，货运依赖较强的专业市场必然需要外迁，以满足城市内部功能的更新换代；l目前晋宁离昆明主城区约 40公里，连接的干道为昆玉路，未来规划有彩云路延长线，环湖路等。未来整体公路交通较好，但目前尚未有铁路结果晋城镇。l总体来看，是未来发展的方向，但 40公里的距离，以及交通的完善影响项目发展成熟周期。立足昆明城市发展看项目区位1项目现状及目前定位分析2规划业态及拆迁分析3项目竞争及发展思考4昆明泛亚工业品商贸物流中心位于离昆明主城 40公里的晋城镇，目前规划在建的是汽车城部分。项目位
6、置 ：位于晋宁县晋城镇北侧 4公里处，紧邻昆玉高速、环湖高速，彩云南路、城际轨道穿越该地块。开发商 ：由 昆明温州总商会 、 中国环宇集团 和 浙江新亚电子科技有限公司 联合投资开发项目规划 ：项目 占地总面积约 2300亩 ，总 建筑面积约 300万平方米 ，分 23期统一规划建设，是昆明市政府重点规划、打造的 14个泛亚商贸物流中心之一，也是昆明主城区 114家专业批发市场搬迁到三环以外的又一个承接平台。项目功能 ：是一个集 交易 、 加工 、 仓储 、 物流 等多维一体化的高标准、国际化商贸集群。 项目业态 ：主要涵盖 汽车摩托车配件 、 五金机电 、 装饰建材 三大功能片区项目规划物业
7、及配套 ：电子商务平台、展览中心、商务办公住宅、五星级酒店、生活超市、餐饮休闲、中小学校等配套设施。项目定位 ： 面向 东南亚 、 南亚、南欧 、 非洲 等工业品贸易国际化的商贸物流新中心项目目前处于两个地方，其中在建的汽车城位于工业园区，而泛亚工业品商贸物流中心尚未开工建设。处于前期规划招商阶段。昆明泛亚工业品商贸物流中心地块晋城镇晋城工业园区晋城泛亚商用车物流城昆明泛亚工业品商贸物流中心处于规划和新闻宣传阶段，尚未有实质性的进展，目前开工建设的是处于另一地块的汽车城。w晋城镇的规划目前也只有一个大概的规划，具体的总规还没出来。w 项目目前也只是有个初步的全面规划、定位，目前开工建设的只是项
8、目其中一部分。宣传上所说的地块位置目前尚未开工。w地块片区是农田和一些农户w规划上的描述的位置 紧邻昆玉高速、环湖高速，彩云南路、城际轨道穿越该地块中，目前有的只有昆玉高速，环湖高速在建设中，但还没修到地块周围，彩云南路、城际轨道只是规划出来，还没开始修建。w目前，项目三大功能片区中的汽车摩托车配件片区初步定位让昆明十堰商会来开发建设。晋城泛亚商用车物流城简介开 发 商 昆明十堰商会 地理位置 晋城 镇 晋城工 业 园区内 业态 比例 以汽配 为 主占地面 积 1000亩 建筑面 积 70万平方米 销 售价格 之前： 4680元 /现 价： 4980元 /商 户 数量 2000多 户 产 品面
9、 积 70 左右 建筑 层 数 大多 为 3层 ，部分 2层现 状描述目前正在招商，先付 20万元 领 取个号牌， 预计 2012年 6月凭号牌 顺 序 选 房，目前已有 800多人排号。项 目 现场 部分被推平，大部分地 块 面 积还为 山坡。项目于 5月 10日举办开工仪式，目前处于招商阶段，主体商铺中间有一块土地为工业工地，此区域的商铺是招租，目前出租价格未定。工业用地，出租部分， 2层2011年 5月 15日举办的招商引资推荐会，但到目前位置，能确定的只有十堰商会开发的汽车城项目。项目占地总面积约 2300亩，总建筑面积约300万平方米，总投资约 80亿元人民币，分23期统一规划建设，
10、主要涵盖汽车摩托车配件、五金机电、装饰建材三大功能片区，以及电子商务平台、展览中心、商务办公住宅、五星级酒店、生活超市、餐饮休闲、中小学校等配套设施。项目建成后将充分发挥商贸扎堆效应，成为昆明南部地区面积最大、交通最便利的工业商品交易地。 昆明 晋城泛亚工业品商贸物流中心紧扣昆明市委、市政府的城市发展规划，是政府重点招商引资、重点布局项目。由昆明温州总商会、中国环宇集团和浙江新亚电子科技有限公司联合投资开发，是一个集交易、加工、仓储、物流等多维一体化的高标准、国际化商贸集群。 项目目前的定位是以汽车摩托车配件，五金机电和装饰建材为主，配套部分加工，物流和仓储的项目。小 结项目处于前期阶段，距离
11、和竞争影响其招商l项目目前处于前期规划阶段，开工建设的为项目的汽配汽车市场，由十堰商会投资建设，其余部分目前尚未动工；l从招商及销售来看，项目对晋宁本地相关业态商户及投资者有较强的吸引力，而对于昆明主城相关业态的商户吸引力较弱，距离及其他同类型市场对其项目招商有着较大的影响；l不论是目前规划的经开区汽配城，还是车行天下，长坡汽车城，都比项目有交通及配套优势。同时目前经营的市场目前尚没有搬迁及拆迁的规划，市场整体发展难度较大。立足昆明城市发展看项目区位1项目现状及目前定位分析2规划业态拆迁分析3项目竞争及发展思考4昆明不是产业型城市，只是区域市场九五计划 十五计划 十一五计划烟草农业旅游旅游会展
12、烟草生物医药等电子信息烟草旅游商业贸易昆明在九五计划中，重点发展的是农业和烟草，到十五计划时，恰处于昆明举办世博会，重点转向旅游及会展，十一五计划时，重点发展由旅游会展转变到电子信息，商业贸易等方面。昆明历来不是产业型城市，可发展生产加工的行业少之又少，做产销一体化的市场短期内存在障碍。做城市型商业、省会型中转批发商业是目前较易运营的商业模式。昆明作为云南的省会，根据云南的地理及交通环境，省会型经济辐射面广。昆明本身作为一个中等规模的城市，城市消费需求有着较大的市场空间。2009年昆明市总人口 623.8万人，非农（城市人口） 255.6万人。 2008年云南的人口统计数字 4550万 ,20
13、007、 08、 09年的每年人口自然增长率在 6.3-6.5 左右，也即这二年云南全省的人口自然增长每年基本不超过 30万人。云南经济主要以农业、烟草、矿、旅游等为主，商贸及小产业加工发展滞后，主要走批发零售为主。昆明现有集中商业基本为满足城市需求及地州县市需求。经过多年的发展，供需关系处于平稳水平。在人口没有较大幅度增加，产业变化不大，经济发展平稳前提下，短期昆明各类集中型商业的供需关系相对平稳。在国家政策及区域发展规划下，未来市场有着一定的增加需求，但是这种需求基本呈一种缓慢增长的态势。大体量商业的发展模式，一般均以过渡性市场、外来引入市场、市场自身升级需求等为主，白地自建商业的招商是非
14、常艰巨的。螺蛳湾市场 1-2期的发展主要以外来新模式下的老旧业态更新升级，其在拆迁安置基础上，吸引同类中高端业态进入，打造规模型的现代化商贸城。概念定义 商家经营的商品主要来源于本区域生产企业生产的商品的市 场。形成基础1、区域生产企业达到一定数量、规模；2、生产企业生产的商品类型相同或属性相似；3、上述商品的产销之间难以形成稳定的购销关系。表现方式 1、生产商品属性相似的生产企业密集的区域形成；2、某一中心区域内形成，中心区域及周边辐射区域具有生产属性相似的企业。市场案例 义务小商品城、桐乡家纺交易市场、中国科技五金城按照区域特性分类（ 1） -产地型专业市场昆明目前没有相关的服装、小商品等
15、生产链条，市场发展不属于产地型专业市场。按照区域特性分类（ 2） -中转型专业市场概念定义 市场所在区域既不是经营商品的主要生产地，也不是该商品 的销售地，而主要作为发挥商品集散作用的中转地。形成基础1、商品从生产地向消费地运动路线的交通枢纽中心2、商品从生产地向消费地运动路线的必经之路表现方式1、商品在国内生产，也在国内消费（内贸）；2、商品国外生产向国内运动（进口）；注：商品国内生产向国外运动可以形成集散物流中心，但难以形成专业市场。市场案例 广东广源路汽配专业市场昆明为云南省省会，对地州经济辐射力大，部分专业市场主要为中转型专业市场。按照区域特性分类（ 3） -销地型专业市场概念定义 商
16、家经营的产品主要满足区域及其周边区域消费者及经销商 的购买需求。形成基础1、受销售辐射区域的范围、消费总量及购买力水平而定；2、满足地段交通、经营品种、配套服务的多方面需求。表现方式 某类商品消费集中的区域。市场案例 上海七浦路服装市场、苏州蠡口家具市场昆明同时自身有 600余万人口，城市自身消费水平促使部分专业市场为销地型专业市场。市场规模小市场规模大辐射范围小辐射范围扩大讲求区位交通讲求产业基础存在进入门槛需具备产业基础市场表现好进入门槛低竞争加剧辐射范围被挤压随着物流 /电子商务发展逐步被淘汰生命力渐弱产地型市场 销地型市场 中转地市场昆明缺乏产业基础，但市场规模较大，整体呈现的是以中转
17、地市场及销地型市场带动下，逐步转化为产地型市场的特点。市场名称 总户数 每户面积 铺面套内面积 总建筑面积邦盛 电 器市 场 298 40-500平米（ 2-3层 ） 26820平米 近 10万平米西园路厨具市 场 155 40-100平米（ 2层 ） 10000平米 20000平米集丰地板市 场 111 40平米 5000平米 12000平米明波家具超市 277 100-300平米 6万平米 8万平米新 昙华 灯具市 场 118 200平米（ 2层 ） 3万平米 5万平米明波灯具建材市 场 300 100-200平米 4万平米 6万平米昆明菊 华 机 电 商城 248 40平米 10000平
18、米 2万平米403厂家 电 五金市 场 125 40平米 5000平米 6000平米昆明西南建材市 场 300 80平米 24000平米 4万平米昆明宏盛达建材市 场 368 80平米 29000平米 6万平米西部建材石材市 场 3万平米标龙 建材批 发 市 场 118 40平米 5000平米 1万平米大 观 建材木制品市 场 400 40平米 16000平米 3万平米总计 2818 264000平米 51.8平米与家居市场及灯具建材挂钩的拆迁市场业态中，铺内面积有 26万平米，建筑面积约达 51.8万平米。市场名称 总户数 每户面积 铺面套内面积 总建筑面积大金 马 摩配市 场 274 70
19、平米（ 2层 ） 20000平米 40000平米金星汽配城 406 70平米（ 2层 ） 30000平米 50000平米民航路汽 车 装 饰 商 场 85 70平米（ 2层 ） 6000平米 10000平米广 发 汽配汽修市 场 云南二手 车 交易中心 66 40平米 3000平米 20000平米锦 大 积 善旧 车 交易中心 61 40平米 2500平米 20000平米昆明 乐 海汽 车 市 场 25 40平米 1000平米 10000平米昆明二手 车 交易市 场 40平米 20000平米凯 旋利汽 车 市 场 150 300平米 50000平米 60000平米云南广大汽 车贸 易有限公司
20、20000平米西南汽配城 300 70 21000 40000平米（ 备 注， 资料来源于网站）总计 约 1500 14万平米 29万平米与汽配摩配及汽车二手车挂钩的拆迁市场业态中，铺内面积有 14万平米，建筑面积约达 29万平米。市场名称 总户数 市场规模菊花园机电市场 248 24800平米勋业钢铁市场 120 36000平米西山钢材现货市场 100 30000平米昆明毅人金属购物中心 45 20000平米昆明毅人钢材市场 90 30000平米昆明目前的机电市场有建设机电市场、菊花村机电市场、蓝天工业品机电市场、羊方凹农机机电市场、佴家湾五金机电市场、高源五金机电市场、宏盛达五金机电市场、财兴盛五金机电市场、华洋五金机电市场、永都机电市场、东聚机电市场和国雅五金机电市场等。建筑体量约 50万平米左右。其中规划拆迁的只有菊花园机电市场。与机电及钢材市场挂钩的市场有 60余万平米，可涉及拆迁的市场体量只有 10余万平米。
