1、香槟公馆1第一部分：市场研展篇2房产市场环境分析宏观经济环境分析提 要3宏观面 市场面宏观政策调控政策持续出台促进刚需抑制投机4u房产税试点范围将适当扩大u住建部称楼市调控不改变将更多使用经济手段u住建部：抑制楼市投资投机政策长期不动摇u住建部关键期定调：方向不改决不让调控反复u中央要求各地各部门采取有力措施，增加普通商品房供给u楼市涨价狙击战三部委重申调控政策不动摇u国土部住建部关于进一步严格 房地产 用地管理巩固房地产 市场调控成果的紧急通知u新版国五条出台 房价上涨过快的二三线城市要限购u国土部：继续加大违法违规用地整改查处力度u中国 多地出台房屋信息查询规范 严控 “以人查房 ”u国土
2、部公布全国国土规划纲要u3月 1日 ,国务院办公厅发布 关于继续做好房地产市场调控 工作的通知 u国务院要求明年 6月底前出台不动产登记条例u3月底各地出台 2013年地方房地产调控 目标u城镇化发展规划有望上半年推出宏观面 市场面盐城区位5盐城市，是江苏省省辖市中面积最大的市，位于北纬 32.85 34.2、东经 119.57 120.45，东临黄海，南与南通市接壤，西南与扬州市、泰州市为邻，西与淮安市相连，北隔灌河和连云港市相望。市辖区面积 1779平方公里；市辖区 158.65万人（亭湖区 83.90万，盐都区 74.75万）。全市地势平坦，河渠纵横，交通发达，物产富饶，素有 “ 鱼米之
3、乡 ” 的美称。宏观面 市场面盐城经济6GDP增长较快投资驱动经济发展宏观面 市场面盐城经济7人均 GDP同步增长，增速放缓收入持续增长，提升消费信心8宏观面 市场面盐城房地产市场格局划分房地产板块格局 ： 今后盐城主城区主要 以通榆河为界分河东、河西两个城区 ；u通榆河以西的规划建设用地范围，面积约 95平方公里，以新洋港、世纪大道、青年路、西环路为界分为城中、城南、城北、城西、西南 5个片区 ；u通榆河以东、新洋港以南的规划建设用地范围，面积约 65平方公里，以迎宾大道、世纪大道为界分为北、中、南3个片区。通榆河9宏观面 市场面盐城规划城市发展方向 ： “ 重点向南、推进河东、完善城中、改
4、造城北、逐步向西 ” ；形成 “ 一城六片 ” 的空间布局结构，构筑体现现代化大城市和 “ 水绿盐城 ” 特色的城市总体框架。南片区主要以居住为主，东片区居住 +工业区，西片区居住 +仓储物流等，北片区主要是仓储物流；但是随着盐城从新划分行政区域，以及从目前盐城区域发展来看，南片区接近饱和，东片区及西片区今后将是政府主导发展的区域。以商业服务和居住功能为主以居住和行政、文化、教育功能为主以居住功能为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地基本维持现状功能，在铁路货站附近布置主城区主要的物流、仓储用地 居住、工业相对平衡的城市新区以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地城中片
5、区城南片区城西片区西南片区城北片区河东片区10房产市场环境分析宏观经济环境分析提 要11市场面宏观面宏观房产从数据分析： 2012年 4月 -2013年 4月 盐城市区商品 住 房 供应面积 为 305.3万 平方米， 成交 面积 295.86万 平方米， 市区共成交住宅套数 为 26437套 ， 对比分析成交量处于稳重有升的态势，供应量仅 2012年 12月份较为突出， 截止 4月末 盐城市区商品住宅存量 320万 平米。12市场面宏观面宏观房产 盐城市 2012-2013年 4月份 商品房累计销售面积 327.1万平方米，其中商品住宅 295.86万 平方米，同比分别增长 29%、 25%
6、。13市场面宏观面宏观房产盐城市区商品房整体成交均价一直处于波动的状态， 尤其是 12月份 陡然走高 ，由于 12年 12月份盐城市商品房的成交多来自整体均价较高的城南区域，这是导致成交均价陡然走高的主要原因 。14市场面宏观面宏观房产对商品住房成交结构分析：市场需求依然集中在 90-144 之间，其中 90-120 占比 42.5%， 120-144占比 31.4%，说明盐城楼市依然是刚需占据主导地位；相比以往盐城楼市户型单一，现在随着品牌企业进驻、政策调控、市场需求等多种因素至市场出现 60 以下的单身公寓，和 180 以上的大平层，导致现市场上户型结构逐渐多样化。15市场面宏观面宏观房产
7、u成交特点：刚需占据主导，其次是改善型需求人们对通货膨胀预期的加大供应 大幅增加而需求大为减少u销售格局：向相对均衡方向发展市场销售产品类型均衡化市场商品房成交户型均衡化16市场面宏观面宏观房产u近期规划目标： 20032007 年（经济目标）城乡居民生活质量进一步提高，东台、大丰、城区要努力超过苏中平均发展水平，尽快融入长江三角洲经济区域；盐都、建湖、射阳、阜宁要达到苏中平均发展水平；滨海、响水要以高于全市平均水平的速度向前发展，提升在苏北的位次。u中期规划目标： 20082013 年（社会目标）全市争取总体上全面达小康。u 远期规划目标： 20142020 年（环境目标）全市基本实现现代化
8、，保证良好的生态环境质量，全市建成经济繁荣、科教发达、生活富裕、法制健全、社会文明、环境优美的生态城市。今后 3-5年内，盐城楼市仍将保持旺盛的需求，推动盐城楼市进一步发展，而房价将维持稳中微升的态势，年增幅与 12年相当，基本在 10%左右，但很难出现大幅跃升。整体而言， 受 12年下半年至今成交量回升影响 ，以及近期 刚需型和改善型积极入市来看 ，还有国家 宏观政策调控，下半年盐城楼市将以平稳发展为主；成交量持续增长或面临较大压力，但大涨大跌的可能性 不大，因此 中等价位产品的适时上市显得尤为重要 。17市场面宏观面板块市场本案属于盐城城西南区域，位于西环路与新都路交汇处，地处盐都区未来核
9、心区域，目前周边港龙、有恒大等已相继在项目周边布局拿地开发，势必加速推进整个区域发展的速度。城北城东城城西西城西南城中城中城城 南南城市居住区向西、向南发展趋势明显。18市场面宏观面城中板块（老城区）老城区老城区区域概述：u 为盐城传统老城区；u 生活机能完善，人流充沛；u 商业成熟，商业街、大型商场遍布；u 受制于土地资源的稀缺性，区域内仅有少量个案住宅在售。区位：新洋港以南、通榆运河以西、青年路以北、西环路以东的区域产品：高层价格： 6000-6500元 /代表楼盘：文泽府邸19项目名称 文泽府邸区位图开发商 江 苏 集云置 业 有限公司项目位置 黄海路与人民路交汇处占地面积 13万总建面
10、积 47万项目配套 超市、学校、医院、银行、人 民公园等 物业类型 高层在售房源 住宅、商业 销售价格 预计 6000-6500元 /主力户型 88-103 营销推广方式 大牌、报广、电视以及公交广告近期销售情况 目前商业、普通住宅都处于认筹阶段，预计 5月中下旬开盘20市场面市场面宏观面宏观面城南板块城南城南区域概述：u 区域目前具有具较高的接受度，已逐渐超越老城区，成为重点发展区域，区域内集中了 30%左右的开发量；u 全市价格涨幅最快的区域，近三年来价格翻了一番；u 2003年确立开发城南片区 建设具有综合功能的城市新中心 ，依托大学城带来的人气，以聚龙湖为中心，向周边辐射，同时以学区房
11、作为带动，周边高档品质楼盘聚集，高价格支撑。区位：青年路以南、通榆运河以西、新河以北、西环路以东的区域产品：小高层、高层价格： 5700-6500元 /代表楼盘：中南世纪城、华润橡树湾、龙泊湾21项目名称 中南世纪城区位图开发商 盐 城中南世 纪 城房地 产 投 资有限公司项目位置 解放南路 288号占地面积 1600亩总建面积 280万项目配套 超市、学校、医院、银行、体 育馆、盐塘河公园等 物业类型 高层在售房源 住宅、商业 销售价格 5750元 /主力户型 120 营销推广方式 大牌、报广、电视、高炮、网络近期销售情况 三期 6号楼预约中，另外二期部分余房在售22市场面宏观面城西板块城西
12、城西区域概述：u 作为老城向西发展的预留区域，兼顾居住和就业的平衡，规划期内适度开发居住用地，重点完善基础设施配套 ；u 周边生活机能完善，人流充沛；u 受制于土地资源的稀缺性，区域内仅有少量个案住宅在售；区位：西环路以西、宁靖盐高速公路以东、世纪大道以北、新洋港以南区域产品：小高层、 高层价格：住宅： 5000-6000元 /代表楼盘 ： 濠璟 半岛 、 西城 中央23项目名称 濠璟 半 岛区位图开发商 盐 城金港置 业 有限公司项目位置 青年路与西 环 路交 汇处 （西500米）占地面积 7万总建面积 15.7万项目配套 超市、学校、银行等 物业类型 小高层、高层在售房源 住宅 销售价格
13、5600元 /主力户型 141 营销推广方式 大牌、报广、电视、网络近期销售情况 7#、 10#两栋 17F小高层 4.20日开盘，计 117套，截止 5.8共销售 21套；24市场面宏观面城西南板块城西南城西南区域概述：u 区域目前具有具较高的接受度，与城南新区齐头并势发展；u 逐步调整现状工业项目，重点发展现代服务业，沿世纪大道布置物流、仓储、市场等服务功能；u 配套开发以经济适用房为主的居住用地；u 未来本区域房产市场发展潜力巨大，是盐城房产市场发展的又一个热点区域。区位：西环路以西、宁靖盐高速公路以东、世纪大道以南、徐淮盐高速公路以北区域产品：小高层、高层价格： 4200-6800元
14、/代表楼盘：恒大名都、港龙华侨城、翰林壹品25项目名称 恒大名都区位图开发商 恒大地 产 集 团项目位置 新都路与神州路交 汇处占地面积 18万总建面积 73万项目配套 超市、学校等 物业类型 高层在售房源 住宅、公寓 销售价格 6800元 /主力户型 104-139 营销推广方式 大牌、报广、电视、高炮、网络近期销售情况 一期少部分余房在售， 二期预计 2013年 5月底 6月初开推 11#、 12#计 384户，面积 104-139 ，26市场面宏观面城北板块城北城北区域概述：u该区域居住环境较差，接受度较低；u该区域主要功能定位是 物流和工业为主 ，依托铁路货站、高速公路互通、通榆运河码
15、头建设物流中心。区位： 新洋港以北、通榆运河以西、宁靖盐高速公路以南、串场河以东的区域产品：多层、小高层、高层价格： 4000-4500元 /代表楼盘：四季新城、星河晨光27项目名称 四季新城区位图开发商 盐 城嘉祥房地 产 开 发 有限公司项目位置 开放大道与北 环 路交界 处占地面积 10万总建面积 20万项目配套 超市、学校、医院、银行等 物业类型 小高层、多层在售房源 住宅 销售价格 4750元 /主力户型 114 营销推广方式 大牌、报广、车身广告、网络近期销售情况 4.16日推出 31#、 32#两栋小高层；计 143套，截止 5.8日共销售 63套；28市场面宏观面城东板块城城东
16、东区域概述：u 城东板块分为亭湖区和经济开发区，其中亭湖区靠近老城区接受度较高，经济开发区处于起步发展阶段，因此接受度较低；u 未来本区域房产市场发展潜力巨大，与西南片区共同成为盐城房产市场发展的一个热点区域。区位： 通榆运河以东区域产品：多层、小高层、高层价格： 4000-5500元 /代表楼盘：在水一方、翰庭雅苑、绿地天成苑29项目名称 在水一方区位图开发商 江 苏东 亭置 业 有限公司项目位置 建 军东 路 201号占地面积 67万总建面积 150万项目配套 超市、学校、银行、汽车站、 火车站等 物业类型 小高层在售房源 住宅 销售价格 5300元 /主力户型 77-138 营销推广方式 大牌、报广、电视、高炮、网络、派单近期销售情况 4.20日开盘，推 220套房源当天售罄，目前后期预约中；30竞争市场市场面宏观面本案本案兴 都公寓河畔景苑华侨 城恒大名都翰林壹品御景湾怡和园向阳秀水佳苑天 澜 湾目前西南区整体来讲，项目不是特别多，当前在售住宅个案为：恒大名都、港龙华侨城、翰林壹品、河畔景苑、兴都公寓、御景湾、天澜湾、 向阳 秀水佳苑、 金色蓝庭 ，其中同人怡和园下半年上市。金色 蓝 庭
