1、自贡商业市场调研报告目录第一章、自贡城市及经济发展概况 .3一、城市发展概况 311、城市地位 .312、城市规划 .3二、城市经济发展概况 .42.1、固定资产与 GDP 发展水平 .42.2、社会消费总额与人均收入 .4三、本章小结： 4第二章、自贡房地产研究分析 .5一、房地产投资状况 5二、房地产开发、销售情况 .5三、本章小结： 5第三章、自贡商业市场分析 .6一、城市商业格局 6二、城市商业网点规划 .62.2、新城区商业网点规划 6三、主要商业街研究分析 .73.1、老城区代表商业街 73.2、新城区代表商业街 9四、大型百货概况 9五、新老商业区对比 .10六、本章小结 10第
2、四章、典型商业楼盘分析 .10二、销售情况 112.1、产品情况 112.2、销售情况 11第五章：总结 11第一章、自贡城市及经济发展概况一、城市发展概况11、城市地位自贡位于中国四川省南部，面积 4372.6 平方公里是闻名全国的盐之都、龙之乡、灯之城。为四川省最早的省辖市和工业重镇之一，也是中国最早的 23 个建制市之一，自贡是川南地区第一座 100 万城市人口大城市，川南区域中心城市。西部开发战略及川南中心城市为自贡奠定较好的发展前景。自贡距离成都、重庆高速公路约 200 公里，行程约 3 个小时。并处在中西部中心城市成都、重庆的中心为城市发展留有一定空间。12、城市规划 行政区域划分
3、自贡市行政区域划分形成以自流井区为核心，逐步向外拓展的发展趋势。 城市“东进南移”行政区域 发展特征 人口数量自流井区 全市政治、经济、文化的中心 35.49 万贡井区传统工业区，有工业“三大基地”之称 29.83 万 大安区紧邻自贡老城区中心，具有深厚的人文底蕴 45.98 万沿滩区 未来城市发展方向 39.3 万随着城市化进程推进，90 年代中开始向南（跨江）发展，设立高新科技园区，并进一步确立南湖生态城，中心城区逐步南移，市政配套、商贸居住进一步完善；“城市南移是政府对城市发展的战略规划，并已得到市民认可，且逐步取代老城区。二、城市经济发展概况2.1、固定资产与 GDP 发展水平在西部大
4、开发背景下，较高的投资拉动区域经济较快发展，为房地产发展提供良好的经济基础。05 年后年，自贡固定资产投资快速增、GDP 发展保持较高增幅态，城市建设主要投向基本建设、更新改造、房地产等方面。近 年 自 贡 市 固 定 资 产 投 资58.6 74.7 105.9159243.315%27%42% 50% 53%0501001502002503002005年 2006年 2007年 2008年 2009年 0%10%20%30%40%50%60%固 定 资 产 投 资 （ 亿 元 ） 增 长 率近 年 自 贡 市 GDP情 况276 318.6 391.9482.6 543.118%15%23
5、% 23%13%01002003004005006002005年 2006年 2007年 2008年 2009年 0%5%10%15%20%25%GDO（ 亿 元 ） 增 长 率2.2、社会消费总额与人均收入自贡较低的城镇居民可支配收入，在一定程度上限制消费需求能力，包括影响商业消费水平、档次，以及商品房投资性需求。自贡城镇居民人均消费支出近两年有较大的增幅，但总支出额相对有限。近 年 自 贡 市 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入7436 857610244 11706 1264213% 15% 19% 14%8%02000400060008000100001200014000200
6、5年 2006年 2007年 2008年 2009年 0%5%10%15%20%人 均 可 支 配 收 入 （ 元 ） 增 长 率近 年 自 贡 市 城 镇 居 民 人 均 支 出 情 况6061 6770 77049033 94638%12% 14%17%6%02000400060008000100002005年 2006年 2007年 2008年 2009年 0%5%10%15%20%人 均 消 费 支 出 （ 亿 元 ） 增 长 率三、本章小结：自贡定位为川南中心城市， 受城市地理条件及规划指导， “南移”是自贡中心城市重点发展方向，并已初步形成规模及普通民众认可，也是房地产主要发展方向
7、；在社会零售消费品方面，生活品质类消费增速加快，但消费结构仍以基本生活类消费为主，如食品、衣着类，反应消费水平仍处在较低水平；城镇居民可支配收入和消费支出相对有限，在一定程度上限制消费需求能力，直接影响消费水平、档次及种类，影响商业及房地产需求。第二章、自贡房地产研究分析一、房地产投资状况2005 年开始，自贡在南部新城开发力度加快，房地产投资保持较高增长态势，在物业类型投资结构上，更偏重住宅物业，表明区域房地产发展尚处在初级阶段；办公楼、商业物业投资需求尚处在萌芽阶段，具备一定的发展空间。近 年 自 贡 市 房 地 产 投 资 状 况11 14.719.2 22.636.3 32.32-13
8、%34% 31%18%61%40%0510152025303540205年 206年 207年 208年 209年2010年9月 截 止-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%房 地 产 投 资 （ 亿 元 ） 增 长 率二、房地产开发、销售情况2009 年自贡房地产开发及商品房销售以住宅物业为主导，商业及写字楼物业开发量、销售量极其有限，在一定程度上反映了住宅市场的活跃，而商业、写字楼物业投资前景尚未充分挖掘。2009年 自 贡 房 地 产 开 发 状 况0100200300400500总 量 402.6 210.8 114.1住 宅 329.6 164.3 95.5写
9、 字 楼 2.2 2.1 0.02商 业 38.5 26.5 12.3其 他 32.4 17.8 6.3施 工 面 积 （ 万 ） 新 开 工 面 积 （ 万 ） 竣 工 面 积 （ 万 ）2009年 自 贡 商 品 房 销 售 情 况050100150200总 量 166.3 43.1 41.8住 宅 154.9 21.1 37.6写 字 楼 0.4 1.1 0.08商 业 8.9 1.4 3.8其 他 2.1 7 0.3销 售 面 积 （ 万 ） 空 置 面 积 （ 万 ） 销 售 额 （ 亿 元 ）三、本章小结：自贡市房地产整体发展水平处于四川省较为滞后地区，近五年来由于汇东新城的建设，
10、城市房地产投资进程开始加快，住房需求以自住中的刚需和改善型需求为主，投资市场发展较弱。从 09 年房地产成交数据来看，该市受宏观政策影响较小，市场空间可得到进一步挖掘。投资额投资额物业类别物业类别 （亿元）（亿元） 比重比重住宅住宅 27.6 76%办公楼办公楼 0.3 1%商业商业 3.2 9%其他其他 5.3 14%第三章、自贡商业市场分析一、城市商业格局自贡市第一部商业网点规划自贡市城市商业网点规划 （20062020 ）将自流井商业中心总体定位为惟一市级商业中心， 随着近年来新城区的不断发展，形成了以丹桂大街为代表的次级商业中心。二、城市商业网点规划2.1. 老城区商业网点规划自贡老城
11、区各条商业街已初步形成相关业态相对集中的特色街区，加之路面较窄，商业氛围良好，主要商业网点集中布局。图例标号 街道 /商场 网点规划图1 五星街2 新民街3 檀木林街4 同兴路5 石缸井路6 自由路7 解放路A 东方广场B 摩尔玛C 龙都广场D 九鼎百货E 千盛百货F 温州商城G 浙江商场2.2、新城区商业网点规划汇东新城区中丹桂大街是汇东新区主要商业集中区，更是自贡最繁华、最具形象的商业街区。已开业的大型商业体有人人乐购物中心、九盛百货、沃尔玛、电脑市场等。图例标号 街道 /商场 网点规划图1 丹桂大街2 尚东国际商业步行街A 泰丰大厦B 人人乐百货C 九鼎百货D 千盛生活广场E 电脑广场三
12、、主要商业街研究分析3.1、老城区代表商业街五星街街区概况 业态档次 业态占比 租金水平 辐射客群自贡老城区最主要、最繁华的街区，是车流、人流最密集的街区；其中自贡唯一的肯德基、麦当劳连锁店开在此处。主要商业形态：摩尔玛、九鼎百货、千盛百货、超市龙都广场、精品街区。中低端档次，国内2、3 线服饰品牌为主。200-500/ 月自贡全市居民，是区域核心商业街区新民街街区概况 业态档次 业态占比 租金水平 辐射客群紧邻东方广场，是自贡品牌服饰最多、最集中的精品服饰街之一。住宅底商物业。中端档次，以国内 1、2 线服饰品牌为主，门店装修形象较好。150-250/月辐射自贡全市居民，中、高档消费客群主要
13、 集中地。东方广场商业步行街街区概况 业态档次 业态占比 租金水平 辐射客群老城区特色商业步行街，彩集特色餐饮、精品服饰、休闲茶楼一条特色文化旅游商业步行街。成为自贡休闲重要栖息地中低档次，以国内2、3 线服饰、外贸品牌为主。1F:100-180元/ / 月2F:20-50 元/ 月普通市民，覆盖年龄较宽3.2、新城区代表商业街丹桂大街街区概况 业态档次 业态占比 租金水平 辐射客群连接老城区与汇东新城、南湖新区，自贡新城区主要的形象商业街区中偏高端为主国内 1、2 线品牌居多，店面形象风格考究年轻时尚消费群体四、大型百货概况名称 位置规模（）层数 规划 品牌档次业态分布租金/扣点 备注九鼎百
14、货 约 0.8 万 3 层百货、超市 中端1F：超市、珠宝、化妆品、皮鞋；2F：服装、饰品、皮具；3F：小家电、家居、服装化妆品：12-15% 女装10-15% 男装 10-14%1997 年 12月开业千盛百货老城区，五星街约 2.6 万 6 层百货、超市 中端-1F：超市1F：珠宝、化妆品、表、眼镜； 2F：精品女装 3F 男装 4F：家居、电器、童装5F：电玩 6F：美容、美发珠宝：25% 运动服饰 13-17% 服饰15-17%2008 年 5 月开业九鼎百货汇东新区，丹桂大街 约 4.0 万 6 层百货、超市、餐饮 中高端-1F：超市；1F ：化妆品、珠宝手表、皮具、鞋； 2-4F：
15、服装； 5F：家电、家居、文体化妆品：20-25% 鞋类16-20% 服饰 14-18%2004 年 9 月开业五、新老商业区对比类比 商业环境 商业档次 商业配套 消费水平 租金区间传统商业圈人口集中，空间有限，商业布局相对集中于同一区块，形成较好的商业人气氛围，但商业物业形态以沿街商业为主整体商业档次处于中低档次，各业态中缺乏知名国内 1 线品牌连锁、加盟店，更多的是“山寨版”自营店；受老城区地势崎岖影响，道路多坡度、弯道，影响商业便达性与商业布局，而商业规划混乱、欠缺，如停车位配套有限、人流动线不合理，影响购物消费环境区域消费需求旺盛，但因消费能力有限，消费集中在中低档次商业消费，集中在
16、日用品、餐饮及中低消费的休闲娱乐200-500 元/月新商业圈地势相对开阔、平坦，道路规划完善，交通顺畅，利于商业规划布局、发展。城市发展主要方向。商业档次处于中、中偏高档次，虽少数品牌重复老城区商业街，但店面形象良好，受自贡市中档消费人去喜好。道路规划完整，双向六车道，商业通达性较强。大型百货、超市设专门停车场。区域主要消费客群为汇东新区居民及自贡城区、周边县中、高档消费人去。集中在休闲、服饰、娱乐类。 150-350 元/月六、本章小结通过对新老城区新老商圈类比，老城区发展受限，受地势及拆迁成本较高影响，未来格局难有改观，随着人们对居住要求的不断提高，居住区逐步迁往汇东新区及南湖新区，新区
17、人口日益增多，老城区人口逐步迁出，商业也将逐步向新区“南移” ，可预见，未来新区商业发展机会更大，但需要较长培育期。第四章、典型商业楼盘分析一、项目概况项目名称 东方尚城位于同兴路，北靠四川理工学院（营盘校区），为商住楼开发。占地 19.17 亩，总体量 36952 平方米，其中商业体量 2392 平方米。二、销售情况2.1、产品情况：剩余产品总套数： 57 套 产品面积：69-160 平2.2、销售情况开盘时间：2010 年 5 月 商铺价格：18000-20000 元/ 平销售率：85% 销售周期：6 个月 销售速率：8 套/月第五章：总结自贡商业发展尚处在较为初级的商业发展阶段，以沿街商业及百货超市组合模式的单一商业体为主，尚未形成规模商业消费中心；随着城市化进程的推进，城市“南移”将进一步促进城市商业的更新换代，近期老城区仍将保持商贸核心的地位，中长期而言，老城区商贸地位将逐渐被汇东新区取代，同时也将取代、整合原有商业模式，为商业发展提供较好的机遇。完
