1、建业左岸商业街营销推广方案一、商业街定位： （一）该商业街未来目标消费群体的定位：本项目周边的楼盘大多数都属于高端商品房（建业森林半岛项目、中泰华庭），及效益非常好的行政、企事业单位的职工用房（国税局、高层 次人才中心、导弹研究院 613 所），客 户群体基本属于整体消 费阶层金字塔较为顶端的群体阶层 ，有较高的购买力及消费能力，注重生活享受，对生活的品 质感要求较高，同 时对各方面信息较为敏感，素 质较高，乐于接受新生事物。 该商业目标消费群体特征分析：1、年龄层：30-45 岁，年龄 属于中年层次，属成熟型阶层。2、性格特征：成熟稳重、精明干练、处事有个人风格，性格开放、现代的生活情趣；
2、3、财富收入：个人财富积累已达到相当高的程度。4、消费能力：消费能力较强。5、消费习惯：购物便布全省甚至全国，对于新生的事物接受速度较快， 对于消费追求的是商品自身的高档品质、稀缺性，且能够体现出身份尊贵、地位，追求的是高品质、高品味的生活。（二） 商业街的功能定位、商业街业态定位、档次形象定位功能定位：1、社区级商业中心，项目商业将承担区域配套、服务城市与辐射洛南新区的三重功能。2、社区型商业提供完善的生活配套，完美解决日常生活需求3、特色商业区提供城市的精品休闲娱乐、餐 饮为一体的综合性休闲社区业态定位： 中小型超市、生 鲜店、西饼店、美容美发、精品烟酒、鲜花店、送水服务站、干洗店、医 疗
3、 站、药品销售点、网吧、移 动或联通营业厅、自助银行、洗车集餐饮、洗浴等休闲商业和丹贵轩形成一个特色商业区档次形象定位：整体档次上为中高档，形象为中高档/首家高端生活体验式街区二、商业营销推广执行案（一）销售层面铺面划分方式及推货方式：由于森林半岛项目商业物业产品进深较深，铺位原有分割面积整体较大，不利于商业销售。现将铺位划分为一层面积小或者适中，总 房款控制在 100 万以内的中小铺位，用于前期商业销售时的快速消化及回款产品；部分一层小铺位加二层大铺位由于总价低，也能吸引部分投资客；而整体铺位面积较大，总房款较高的铺位，将由招商 带动铺售或者是带租约销售。价格策略：由于森林半岛及美茵湖商业物
4、业总价格及单价较高，而总套数却不多，所以不再进行实际的价格策略调控，另因项目 07年底，已公开亮相过一次，如果再次进行排号对于意向客户、 业主及前期知道该项目的客户会产生不良的影响。销售员激励措施：建议销售员提成为千分之五。（二）营销推广方面：1、营销推广策略：对洛南商业进行资源整合,包装为建业左岸商业街,全城亮相.3104 21项目筹备期 结合项目的招商，强化投资信心，以帮助目 标客户建立投资信心为出发点，唤起市场对项目的热度。 通过招商工作的成效及商家签约入驻的炒作，掀起新一轮购铺热潮 项目现房销售即买即收租结合商业招商情况,对于项目剩余大铺位单位进行集中消化.4225 17项目蓄客期52
5、58.30项目强销期9.110.31项目持续期2、营销推广执行3104 22 项目筹备期的工作执行： 销售道具/物料等基础工作完成； 销售策略、价格策略、人员培训等完成； 开始以新客户的积累、挖掘与维系为重点4226 30 的具体工作执行详见下例分解：月度 营销主题 广告推广 营销活动 客户拓展 包装/物料4 月 推广主线：建业左岸商业街:富人区里的商业街户外大牌: 富人区里的商业街短信/派单: 洛阳新城市全临街旺铺上市及招商信息（50 万条）1 老客户项目信息传达2 建业洛阳的业主进行深度挖掘,业主重复购买优惠 10000 元，推荐1、对建业其它地市项目业主客户拓展VI 延展：派单/夹报商业
6、街整体包装：4.30 日成交优惠 1 年物业费月度 营销主题 广告推广 营销活动 客户拓展 包装/物料5 月推广主线：建业左岸商业街:富人区里的商业街户外大牌: 报广/夹报：5.14 报纸一期 （A1 半版）项目招商信息521 报纸二期（A1 半版） 项目招商信息529 报纸三期（A1 半版） 项目招商信息短信/派单：洛阳新城市全临街旺铺上市及招商信息（50 万条）活动：525 商业签约仪式1、5 月 18 日建业左岸商业街签约仪式2、建业洛阳的业主进行深度挖掘,业主重复购买优惠10000 元，推荐成交优惠 1年物业费1、对建业其它地市项目业主客户拓展2、新都汇路演派单/夹报月度 营销主题 广
7、告推广 营销活动 客户拓展 包装/物料6 月推广主线：已项目招商带户外大牌: 富人区里的商业街报广/夹报：建业洛阳的业主进行深度挖掘,业主重复购买优惠1、对建业其它地市项目业主派单/夹报动项目的销售 65 晚报 A16 整版项目销 售信息612 晚报商业项目销售信息DM 杂志/名址直 邮：烽火内页:建业左岸商业街火爆招商中*商家已 进驻短信/派单：洛阳新城市全临街旺铺上市及招商信息（30 万条）条）10000 元，推荐成交优惠 1年物业费客户拓展2、新都汇路演注：由于洛阳商业项目前期已有一次亮相，但由于亮相时间接近年底，且由于准备工作不充分，所以整体的效果并不理想。总结以上经验及结果，在商业推
8、售上则在短时间内把所有的资源进行整合，通过报广、短信、 DM、路演等进一步拓 宽客户渠道，增加意向客 户的储备量。三、商业招商方案项目背景：项目情况:目前项目商业部分总体量约 6 万，其中项目自有、已出租（丹桂轩、 辉煌名烟名酒、圆梦婚庆）面积：4145；未建商业（美茵湖商业街、独立综合体、未建独立商业）面积约：3 万多；需进行招商（森林半岛三、五期，美茵湖一期、会所、美茵湖独立商业）面积：25971，其中具备商家进驻条件商铺（森林半岛三期、美茵湖一期、会所、美茵湖独立商业）面积：1 万左右。招商情况: 项目招商已进行三个月的时间，已 签约进驻商家 2 家（辉煌名烟名酒：180、 圆梦婚庆：6
9、5），现有具备商家进驻条件未招商面积：1 万（其中返租面积：2716.396，待售不返租面积：7283.604）。（1）招商推广思路：目前项目已有自有物业餐饮经营丹桂轩及两家招商商家，但做为丹桂轩在本地的自身品牌宣传、经营及知名度不足，加上招入的两家商家不论从经营实力及经营行业方面，在后期如果没有后续商家的进入及小区入驻率的提升来保证消费、经营的平衡，很难保证商家的长久性。因此并没有真正形成招商带动销售的作用，如何通过招商、通过现有签约商家、下步签约商家与各种营销公关活动，媒体组合推广来带动销售，是我 们面临的问题。下半年的招商及推广主要围绕：如何促进销售、围绕商家签约、各种 论坛、商家开 业
10、炒作等活 动来开展，在销售推广上逐步集中火力在销售之前不断地加大广告投放力度，以较为大量的宣传广告，针对目标潜在客户， 进行刺激引导投资者的购买力，在最短的 时间内使项目在市场上形成一定声势的宣传效果，并通过挤压市场，引而不发， 制造投资热点和销售高潮，提前针对项目已销售带返租商铺进行重点招商推动，在前期商家的引入以具有吸引力的招商政策和优惠条件来吸引知名以及具有宣传力的品牌商家入驻项目经营，以此作为整个项目招商主题要点和项目今后经营能力的保证，对经营者、投资客户的吸引、人流 汇聚、卖点推广、散户的招商、租金提高等方面都将会 带来极其重要的促进作用。并能提升物业品牌形象以及物业商业价值。（二）
11、项目业态分布定位以上的业态调整根据项目实地的了解熟悉，对商铺结构进行分析并根据前期相关人员的商家沟通情况及实际行业入驻经营的情况进行相关建议。 针对洛阳项目森林半岛三期、五期原业态定位社区配套、餐饮、洗浴 为主建议调整为以高档餐饮、美容休闲主力店、装饰建材品牌形象店为主，因做为洛阳项目森林半岛五期商铺地势及商铺结构来讲入驻高档餐饮、美容休闲主力店更能体现项目定位档次及经营商家品质也能保证长期经营的稳定性及竞争抗风险性；做为洛阳项目森林半岛三期商铺存在为进驻商家丹贵轩为森林半岛三期、五期商业 ，建 议调整以高档餐饮、美容休闲主力店 、装饰建材品牌形象店为主为美茵湖一期商业，建议调整以社区生活配套
12、、精品家居、金融系统为主 为美茵湖商业街和综合体商业，建议以特色餐饮、休闲娱乐、大型购物超市为主的综合商业街大商家不适宜进驻经营的商铺结构，项目正对面有高层次人才小区、725 所定项开发小区及周边已建成的多个高档小区另外再加上项目自身小区环境，做为装饰建材类行业市场机会点相对较多且此行业对商铺结构无特别要求，因此更为适宜。 做为美茵湖一期也做建议调整，此线路目前通有公交线路，做为社区配套的入驻不仅能提供小区周边便利且能提供来往行人便利，精品家居类的形象展示较果很好提升其经营档次，加上金融系统的前期意向可做此区域的重点推介，因美茵湖一期商铺上层住宅对餐饮入驻的经营不宜因此不主推餐饮的经营入驻。（
13、三）招商政策方案：1、租金标准在前期租金标准制定的基础上，、建议在前期招商中如商铺分层出租的情况下：一层租金标准为 30 元/月/，二层租金标准为15 元/月/。一、二楼承租均价为 20 元/月/。在进 行整体招商招入 12 家主力店商家之后，、进行以上政策的调整，一层租金标准为 33 元/月/，二层租金标准为 16 元/月/，一、 二楼承租均价为 22 元/月/ ，在此政策招入 23 家主力、品牌店商家后，、再次进行政策调整，一层租金标准为 35 元/月/，二层租金标准为 18 元/月/ ，一、二楼承租均价 为 25 元/ 月/。2、优惠政策方案一：、按租赁面积给予相应的优惠政策， 签约年限
14、控制在返租期以内，如有加 长年限签约的客户我方可协助与业主进行续签合同及协商相关事宜。商家确定租赁铺位后，200以下可享有 5 个月免租（12 家主力店商家进入后调整免租 4 个月，23 家品牌店进入后调整免租3 个月），缴纳保证金 5000 元，五日内 签定商铺租赁协议同时提前缴纳 3 个月房租。200以上 400以下可享有 6 个月免租（12 家主力店商家进入后调整免租 5 个月，23 家品牌店进入后调整免租 4 个月），缴纳保证金 5000 元，五日内签定商铺租赁协议同时提前缴纳 3 个月房租。400以上 600以下可享有 9 个月免租（12 家主力店商家进入后调整免租 7 个月，23
15、家品牌店进入后调整免租 6 个月），缴纳保证金 1 万元，五日内签定商铺租赁协议同时提前缴纳 2 个月房租。600以上 800以下可享有 12 个月免租（12 家主力店商家进入后调整免租 10 个月，23 家品牌店进入后调整免租 8 个月），缴纳保证金 1 万元，五日内签定商铺租赁协议同时提前缴纳 1 个月房租。800以上 1200以下可享有 14 个月免租（12 家主力店商家进入后调整免租 12 个月，23 家品牌店进入后调整免租 10 个月）缴纳保证金 2 万元，五日内签定商铺租赁协议同时提前缴纳 1 个月房租。1200以上可享有 16 个月免租（12 家主力店商家进入后调整免租 14 个
16、月，23 家品牌店进入后调整免租 12 个月）缴纳保证金 2 万元，五日内签定商铺租赁协议同时提前缴纳 1 个月房租。在 800以上租赁面积的 12 家前期入驻主力店商家可进行争取返租期以内的优惠政策，租赁保证金需缴纳 8 万元（以上免租期包含商家装修期时间，保证金为合同到期一个月后二个月内无息退还）（四）招商重要节点：年度重要节点序号 重 要 节 点 时 间 目 标 备 注1确定、进行组织邀约洛阳郑州美容/餐饮等休闲大商家来项目考察3 月将一些具有市场知名度和号召力的品牌商家进行邀请并进行一对一的洽谈，确认 1-2 家主力店进驻意向2 入驻商家店签约仪式暨项目推介会 5 月 针对已进驻商家以
17、及意向进驻商家签约进行项目商铺 3 完成 3-5 家商户租赁签约 6 月 以 10 家意向商户为基础确定 3-5 家商家的进驻 4 商户开业结合营销销售推广 10 月 造势宣传项目招商和商家的开业信息 1、完成招商的基础性工作；确定目标商家资源筛选重点主题主力商家, 开展对重点商家的接触，积极与相关行业协会就本项目建立合作关系，商家资源进行优化组合，完成招商任 务分解和落实；完善项目租金价格体系。2、结合项目进行现场招商处包装及项目地盘包装；完成招商现场用图表；备好相关租赁合同确定招商广告宣传方案；完成项目现场广告位及导识系统规划方案；汇总项目情况分析总体问题及解决方案3、结合销售推广进度，配
18、合相关商家开业广告宣传（群发短信等）；结合项目商业销售，完成 对媒体炒作的组织和实施；结合项目整体销售，设计对消费者有吸引力的活动素材,组织相关媒体宣传；（五）、招商推广重要节点：年度重要节点序号 重 要 节 点 时间 目标 备 注1 户外招商广告发布、商铺外立面包装宣传展示 3 月 招商信息发布 2 主力店签约仪式 5 月 签约仪式提高中小商家信心，增加项目知名度 3 商户开业、十月商家促销活动 10 月 商家开业庆典、协助已开业商户的经营， 扩大商户在新区的 知名度 配合项目 统一规划设计 广告位、商家店招、 导识系统、POP 广告等，有较高的信息能见度。 合理规划 项目门前区域，增加停车位， 沿街路灯、大楼光彩工程等。正视对产权分散的具体情况，根据业主委托和自营情况存在变数的实际情况进行动态调整，最大限度保持规划布局的整体性和完整性。通过有效组织 和相关机制，充分发挥团队的招商作用，相互协作，以完成预定的招商任务为目标。促进和调动招商的工作积极性和能动性，合理的调配和安排人力资源。四、项目存在的实际困难1、营销推广费用有限2、集团是否可以提供建业全省的业主资源
