1、某某项目竞争市场专题报告引言某某项目已进入产品设计阶段，结合此阶段的需求，我们对项目周边同类市场进行深入研究，完成本报告。本报告对 2005 年苏州太湖区域别墅市场供应量作出预判，分析区域内项目产品设计特点、别墅户型面积配比、推广定价、置业群体、需求结构等方面问题，总结寻找市场规律，为项目设计和推广提供市场依据。一、太湖区域竞争市场分析据目前苏州别墅市场现状来看，主要集中在三大区域木渎、太湖、园区（金鸡湖区域） ，其他别墅项目散落于古城区、相城区内的别墅市场格局。古城区、园区的别墅供应逐步递减，未来将几乎没有别墅供应，与本区域形成不了竞争。依托阳澄湖的相城区由于区域环境及房地产市场发展滞后，要
2、成为苏州别墅一大区域仍需加以时日。随着宏观调控及木渎土地市场的规范，木渎别墅需求已趋饱和。随着太湖旅游度假区的大力开发，近期大量别墅项目上市，我们认为未来一年内别墅市场的供应量将主要集中的太湖区域周边，太湖区域将成为别墅市场的主战场。以下我们的研究主要集中在太湖及周边区域，包括太湖、木渎、西山、东山及胥口等区域市场。（一）竞争市场供应总量分析目前周边楼盘供应量共计 228826 平米楼盘名 供应量（平米）碧瀛谷 18000太湖之星天王谷 43300天一墅 29978天伦随园 25000天邻风景 45000泉景花园 36388艺墅家 31160合计 228826现新增供应量 159659 平米（
3、2004 年下半年上市项目）楼盘名 供应量（平米）太湖翠峰山庄 12000 太湖天阙 20000太湖胥香园（别墅部分）45600太湖缘 66700西山恬园 15269合计 159659从统计结果来看，目前在售楼盘的供应量接近 40 万平米，其中 04 年下半年新增供应达 16 万平米，目前已经进入销售状态的楼盘有 16 个，加上潜在市场供应（锦绣太湖、渔洋山项目、黄金水岸等） ，预计明年整个太湖市场供应将超过 50 万平米的供应量，苏州别墅市场将真正成为“太湖年” ，太湖翠峰山庄、太湖天阙、太湖胥香园、太湖缘将是明年别墅市场的主角。（二）竞争市场别墅类型分析60%20% 20%0%10%20%
4、30%40%50%60%独 栋 联 排 双 拼AA 观点：据供应情况来看，整个大太湖区域多以独栋别墅为主，达 60%的比例。太湖、西山区域均为独栋别墅，随着木渎自住经济型别墅的消化，目前苏州别墅市场已成为独栋别墅的主战场。（三）竞争市场户型分析项目名称 联排户型面积（） 独幢户型面积（）太湖翠峰山庄 无 609-718太湖天阙 无 576-856太 太湖胥香园 219297 300太湖缘 无 250 左右天一墅 无 320-576碧瀛谷 无 292-427太湖之星天王谷 无 240-340天邻风景 无 370-472天伦随园 无 360-490艺墅家 201-225 254-275泉景花园 2
5、50 366天一墅户型配比户型种类 面积（平米） 所占套数 所占比重个性型 360433 25 35%温馨型 320 6 8.4%码头二期 320400 15 20.8%豪华型 517576 16 22.2%楼王 960 1 1.38%太湖翠峰山庄户型配比：户型种类 面积（平米） 所占套数 所占比重A 型 609 9 20%B 型 647 4 8.9%C 型 654 1 2.2%D 型 670 21 46.7%E 型 706 2 4.5%F 型 718 8 18%AA 观点：从市场户型看，目前苏州的旺销独栋别墅户型集中在 300-400 平米之间，小独栋别墅需求为主体。400-500 平米的户
6、型需求次之， 500 平米以上基本属大户型的别墅单位。从太湖周边最近入市的项目来看，独栋别墅面积有明显扩大迹象，太湖翠峰山庄以 670 平米的户型为主，而 700 平米以上的大面积所占比例达 22%（共 10 套） 。太湖天阙也有少量 819-856 平米的超大户型（共 5 套） 。我们认为 500 平米以上的大面积是目前市场的分水岭，850 平米左右为零界点，由于500 平米以上单位在市场上较为罕见，且多为目前新推出项目户型偏大，市场凡响还不得而知。但根据目前市场发展趋势来看，700 平米以下户型在市场上有一定发展空间，超过700 平米单位及比例应加以控制。（四）竞争市场产品设计分析从竞争市
7、场来看，目前总的现状可以概括为多元化、多样化和个性化。从别墅风格来看中式、现代、欧美风格没有明显的优势，而更多的是从景观价值上体现别墅价值，从目前几个在售高价别墅看，苏州高档别墅主要以景观为卖点，在产品上的优势相对平淡，并无鹤立鸡群之作，因此，建议在充分运用高尔夫等景观资源的同时，加强建筑单体设计上的视觉冲击力，以产品优势占有市场，是目前较为可行的有效途径之一。（五）竞争市场价格分析AA 观点：从区域市场的单价需求来看，目前市场上纯独栋别墅社区均价已超过 8000 元/平米，需求比例较高，10000 元/ 平米左右是目前市场上客观存在一个断档，但某某项目处在豪华大宅的区域，项目均价基本在 13
8、000/平米左右，且成本已经超出市场空白，因此我们建议既然不能在市场空白中寻求出路，结合目前市场上产品一般的特性，通过产品提升售价，建议定价避开 13000 元/平米这个档次，在局部适当增加成本，突出与周边项目的产品优势，为项目的高售价提供支持，实现销售均价 15000 元/ 平米（含装修）的可能。从装修程度来看，区域内的高价别墅（翠峰山庄、碧瀛谷、天一墅）都有不同程度的项目名称 独幢别墅均价（元/） 交房标准太湖翠峰山庄 14000 精装修太湖天阙 13000 毛坯房碧瀛谷 13000 精装修天一墅 14000 精装修天邻风景 8000-8500 毛坯房天伦随园 13000-14000 精装
9、修太湖之星天王谷 8000 毛坯房装修，但从市场角度来看，别墅产品的风格化和个性化要求高，客户购买时约 69%的客户买毛坯房，而选择统一的标准全装修只占到 9%。我们建议 配以少量一般简单装修或者毛坯房即可，不赞成豪华精装。（六）竞争市场销售节奏分析项目名称 联排别墅销售率独幢别墅销售率项目总销售率开盘时间天一墅 78% 78% 2003 年 11 月天伦随园 一期 18 户 94% 30% 2003 年 9 月天邻风景 一期 18 户,100%二期 32 户( 剩 1 户),97%50% 2003 年 8 月碧瀛谷 89% 89% 2002 年 8 月开盘太湖之星天王谷 85% 60% 20
10、03 年 11 月艺墅家 一期100%一期 100% 100% 2003.4 月一期开盘紫竹苑 100% 100% 100% 2003 年 7 月泉景花园 一期100%一期 90%二期 80%70% 一期 2003 年 9 月二期 2004 年 6 月山雨墅 一期100% 100% 2003.10 二期开盘绿洲明月湾 100% 100% 100% 2003.7 二期开盘AA 观点：从市场销售角度看，除了个别项目由于项目自身问题滞销外，区域内别墅销售情况总体良好，在同一项目中联排别墅的销售情况要好于独栋别墅，随着别墅市场的发展，市场供应量大幅增长，竞争激烈，别墅档次逐步提高，对客户的要求也越来越
11、高，而尤以高档独栋别墅竞争更为明显，纯独栋别墅社区消化速度远不如混合型别墅社区。区域内的高端别墅（如碧瀛谷、天一墅、天伦随园）呈现销售周期较长（均超过 12 个月） 、有价无市的尴尬局面。碧瀛谷销售周期 26 个月，月均销售 2 套；天一墅 10 个月消化 56 套，以320-400 平米及临湖 500 平米的户型销售较好。客观来看，天一墅密度较大、天伦随园项目定位存在一定偏差，建筑产品一般等客观因素可能影响了项目销售，但对于高档别墅来看，销售情况基本正常，随着市场供应的不断增加，产品的升级和景观资源的充分利用，未来一年内的苏州高档别墅的市场销售情况不容乐观。（七）竞争市场客户群体分析根据 A
12、A 实地调研结果显示，天一墅的客户构成：50%为上海企业主，45%的浙江客户，约 34 个外藉（香港）客源，苏州本地客户只有 4 个左右；碧瀛谷以北方客为主；天邻风景台湾和新加坡外籍人士占到 40%左右，除去少量上海周边客户外，其它以苏州本地客户为主；天伦随园苏州本地客源占大多数。AA 观点：根据调研的实际结果，目前市场上高端别墅客户较为分散，没有很聚焦的区域可供选择，而共同的特点是：以上海作为一个主要的推广方向，对苏州本土客户挖掘不足，宣传力度有限。因此， “客户到底来自哪里”目前很难做出明确判断，我们将结合高尔夫会员的访谈和进一步客户调研给出结论。从本次调研中，我们建议：一期针对苏州客户，
13、重点推广， （也可考虑上海作为一个辅助方向） ，并以此在当地树立市场形象，立足于本土，后期开发可将客户面逐步放大，以苏州 n0.1 的形象逐步向外推广，获取其他区域市场客户认同。为更直观的了解客户反馈情况，我们摘录几条21 房地产 2004 年 10 月对上海别墅客户的调研观点，提供借鉴和参考。上海别墅消费市场特征1、客户来源、年龄、学历和职业背景2、选择 201-350 平米的户型面积达到 69%69%13% 5% 2.80%0%20%40%60%80%201-350 400-600 601-700 700以 上601-700 平米乃至 700 平米以上的大户型，结合上海别墅市场的去化情况，
14、年均在7000 个单位左右，这类产品年均需求在 400 个左右，超过 700 平米以上的户型（少数有1000 平米以上）总价在 1500 万元以上的豪宅产品，其年均需求量在 200 个单位左右。3、301-400 万元 /套是最主力需求区间客 户 来 源22%5% 2% 1%70%上 海 外 省 市 港 澳 台 外 籍 人 士 机 构 客 户1%4%13%21% 18%15%11%5%2%0%5%10%15%20%25%客 户 年 龄25岁 以 下 25-29岁 30-34岁 40-44岁 45-49岁50-54岁 55-59岁 60-64岁 65岁 以 上职 业 背 景港 澳 台 机构7%国
15、 外 独 资机 构10%中 外 合 资机 构18%大 陆 国 有28%无 固 定 机构12%大 陆 民 营25%21%27%18% 5% 29%200万 以 下 201-300万 301-400万400-600万 1000万 以 上发展较快的是 400 万元以上到 600 万元左右的中档产品，随着市场的发展，有进一步扩大的可能。以 2002-2005 年为区间，上海别墅市场每年销售 7000-8000 个单位的水平，1000 万元以上的高档产品年销量上限在 500 个单位左右。4、买毛坏房后装修的比例有 65%65%3%23%9%买 毛 坯 房 ,自 己 装 修 选 择 统 一 标 准 全 装
16、 修选 择 菜 单 式 全 装 修 其 他上海房地产市场装修标准的选择目前主要集中在 1500 元 /平米左右，其中 1201-1500 元占 33%，1501-2000 元占 22%，高端部分以 2500 元作为基本分界。2500 元以上部分合计比例有 10%。5、选择别墅时，看重的方面“环境幽雅、景观优美有特色”的选择率达到 85%；“安全性和私密性好”达到72%； “注重生态环境建设，有利于健康养生”的比例大幅度上升，接近 6 成；“物业管理规范，服务到位” （34%）和“周围社区配套较为完善” （41%）作为两大服务性、配套性的要求受到别墅客户的重视。二、太湖区域竞争个案分析（一）太湖
17、翠峰山庄个案分析楼盘名称 太湖翠峰山庄 所属区域 吴中西山物业地址 苏州西山林屋洞别墅类型 独栋投资商 上海星苑实业有限公司 发展商 西山镇房地产开发有限公司企划推广 上海太阳风 代理商 天策&力策机构环境设计 潘天寿环境艺术设计有限公司 装修设计 台湾曾文得空间设计工作室占地面积 50000 建筑面积 12000绿 化 率 50% 容积率 0.24总 户 数 一 期 45 户 交楼标准 精装修发售时间 2004 年 10 月 16 日 入伙时间 2005 年底户型区间 609-718 套均占地 2.23 亩均价 14000 元 / 总 价 700-1200 万 元总销售率10 月 16 日开
18、盘，目前有 5套定购（媒体数据）户均车位 116%14%18%23%6%13%15%19%产 品 独 栋 风 格 ,创 新产 品 用 料 好 ,设 备 齐地 段发 展 商 和 楼 盘 品 牌 好增 值 潜 力性 价 比 合 理风 水 好彰 显 身 份物业管理 未定 管 理 费 未定售楼电话 66372577 调查日期 2004/10/13 调 查 人 张志芳1、项目规划项目分两期开发，一期占地 100 亩，推出以 609718 平米为区间的 6 种房型，共计 45 户，目前在售的是绿岛区、游艇区、中心湖区三个组团。二期 38 亩用地规划做会所等配套设施，西南面约有 1000 亩空地，发展商已报
19、批，是否批复结果尚未出来。从规划来看，项目西靠西山林屋洞，三面环水。南面有宽 23 米的人工渠把三期用地与项目分开，北面引进湖水，东临太湖，湖边有规划的浅海沙滩，拱桥流水，观景露台，游艇码头，充分运用周边景观资源，尺度怡人。2、周边环境、交通组织、配套设施介绍项目景观资源良好，靠山临水,西面有已开通的道路（现在建） ，并将修建一条道路从小区直通太湖大桥。小区配套有游艇、12000 平米的人造沙滩，幼儿园，3000 平米的会所，咖啡厅、健身房、棋牌室、乒乓球室等休闲娱乐场所，项目还可利用西山风景区配套资源，作为小区补充配套。 3、销售现状、项目推广及客户分析项目处于开盘初期，于 10 月 16
20、日在苏州 24 界房交会上亮相开盘。对媒体宣称目前有 5 套预定，来自苏州和上海的客户均有。在上海设有接待点，搜房网有少量关于项目动态的报道，开盘时无 SP 活动，有项目宣传单张折页，在西山镇至林屋洞道路沿线有路旗广告，其它推广少见。4、户型配比及产品分析户型种类 面积（平米） 所占套数 所占比重A 型 609 9 20%B 型 647 4 8.9%C 型 654 1 2.2%D 型 670 21 46.7%E 型 706 2 4.5%F 型 718 8 18%此项目的户型面积可说是区域内乃至苏州别墅市场户型建筑面积最大的项目之一，670 平米的 D 户型所占比例最大。楼顶阁楼算作面积一部分，
21、送地下室。户型做的规矩，较实用，大门入口处，层高较低，有压抑之感，入得室内，大厅挑高 6.5 米，卧室层高2.5 米左右，开阔通透，景观视野好。项目目前处于施工建设阶段，沿湖景观好的地段，其产品的外立面已完成，12000 平米的人造沙滩初见雏形。产品立面形式及材质一般，且色彩过于单调（淡黄色） ，未能体现该项目西山第一盘的市场形象。5、精装修配套设备名称 品牌 产地 配置中央空调 三菱 日本原装中央水处理系统奔泰（pentait）苏州（美国独资）PNR-SFT-1-1054-5600 软水系统PNR-RO-1-B3 净水机中央吸尘系统 碧慕（Beam ）美国原装 BU195燃气热水器 A.O.
22、Smith 南京（中美合资）RSDQ285(EMGP-75)循环水泵 UPS25-80桑拿设备 SAWO 芬兰 桑拿炉、天花、内墙身、地面板、标准桑拿门、炉围栏、保温棉、安全变压器等热水池设备 HAYWARD 美国 按摩泵、按摩喷嘴、主排水器、平衡加水器、满水沟溢水器、电控箱、恒温系统。6、项目 SWOT 分析优势1、自然景观资源优越，内部景观营造良好。2、自身配套较齐全。劣势1、产品做得平淡，立面显不出高端产品的品质。2、目前项目周边存在一定民房，对项目具有一定影响。机会1、西山自然资源的和人文景观保护、修缮将吸引更多的外地客户到此旅游，项目客户受众面将有所扩大。2、太湖旅游资源的大力开发和
23、旅游度假区的成熟将提升项目的区域价值，据考证，西山周围地块不再批，奠定了项目的稀缺性。3、如从太湖大桥到小区的路开通（胥口大桥） ，交通上有一定优势。竞争1、此项目户型面积大，定价高，配套全带精装修，和某某项目具有一定可比性，无论从价格、户型等方面，均形成对某某项目的直接竞争，因对该项目将作为重点竞争对手进行跟踪。（二）周边新上市楼盘简析1、太湖天阙楼盘名称 太湖天阙 所属区域 吴中太湖物业地址 吴中区环太湖大道 66 号别墅类型 纯高档别墅区发展商 苏州工业园区海宜置业占地面积 85000 平方米 建筑面积 20000 平方米绿 化 率 70% 总 户 数 45发售时间 2004.10 入伙
24、时间 2005.5户型区间以 576 平米的户型居多，819 平米的 2 套 856 平米的3 套均 价 13000 元 /物业管理 于 04 年 7 月发标，目前招标进行中 管 理 费 未定售楼电话 66216666 调查日期 2004 年 10 月 调 查 人 张志芳环境分析 前观湖，后观山，湖边还有湖滨公园，内部景观为苏州古典和日式园林产品分析 立面造型丰富，全钢骨结构建筑，户户大面积大跨度中空玻璃推广分析业主可免费成为美国水星游艇俱乐部的会员。项目地块已竖起两块广告招牌。10 月 16 日参展 24 局苏州房交会，亮相入市。2、太湖胥香园楼盘名称 太湖胥香园 所属区域 吴中物业地址 胥
25、口胥香路物业类型 独栋，联排，多层，小高层发展商 苏州昆荣房地产有限公司 代理商 苏州博思堂投资顾问占地面积 13 万 建筑面积 14 万绿 化 率 40% 容积率 1.1总 户 数共 914 户,20 幢独栋，联排 112 户交楼标准 毛坯房开工日期 2004.4 发售时间 2004.11 月中旬户型区间独栋户型面积每套约 300 平米左右，联排每户在 219 平米左右，多层以 130 平米的三房和 80 平米左右的小二房为主。价格区间多层、小高层均价 3500 元/平米，联排别墅均价 4000 元/平米，独栋别墅价格未定总销售率 尚未发售 停车位 928 个物业管理 未定 管 理 费 未定
26、售楼电话 66218558调查日期2004.10.16调 查 人 张志芳项目定位语 一抹山水伴人生环境分析伍子胥公园近在咫尺，方便居民健身休闲；胥口中心小学、胥口中学仅几百米远；周边商店、餐饮、银行等较多生活环境比较成熟；不远处的环太湖公园配套服务区正在建造中。产品分析规划青年素质培养基地，包括青少年书画园、生态农庄和趣味植物园等，倡导人与自然的和谐关系。一期推出 4 幢多层和联排别墅。三期为独栋，共 20 幢，每幢约 300平米左右。联排共 112 户，每户在 219 平米左右(297,244,)。多层以小三房和小二房为主，均价 3500 元/平米。推广分析请政府参加项目启动仪式,被政府授予
27、“国家健康住宅” 。和苏州日报联合举办“家住太湖边”的有奖征文比赛。请张军做形象代言人。3、太湖缘由东港集团开发，位于吴中胥江香山工业园内的太湖缘建筑面积 66700 平米，以250-300 平米的联排和独栋别墅为主，均价 9000 元/平米左右，在房交会上打出“交房三个月内无条件退房”的承诺。4、锦绣太湖位于环太湖公路农林未来大世界的锦绣太湖项目，由于曾一度因土地问题长期处于冻结状态，据悉，该项目已于国庆前后启动，目前正处于规划建筑设计阶段。三、苏州别墅项目调研表更新1、 天伦随园楼盘名称 天伦随园 所属区域 吴中木渎物业地址 苏州吴中木渎金山路 51 号投资商 苏州天伦置业有限公司 发展商
28、 苏州天伦置业有限公司行销企划 苏州三人行工作群 别墅类型 独栋别墅占地面积 86670 m2 建筑面积 25000 m2绿 化 率 60% 容积率 0.28总 户 数 64 户 交楼标准 装修房发售时间 2003 年 9 月 入伙时间 2005 年 1 月户型区间 350-490 m2 主力户型 一栋一户，无主力户型价格区间 13000-14000 元/m 2 总 价 500-800 万一期销售率 一期 18 户 94% 户均车位 双车库物业管理 未定 管 理 费 4.5 元/m 2/月售楼电话 66269888 调查日期2004 年 10月调 查 人 姚 强项目动态目前一期进入交房阶段，现
29、场在进行装修，不对外开放，二期尚未拿到预售证。2、 天一墅楼盘名称 天一墅 所属区域 吴中太湖物业地址 苏州太湖国家旅游度假区长沙岛别墅类型 独幢别墅发展商苏州宝京旅游房地产开发有限公司规划设计 澳洲五合国际建筑设计集团占地面积 102564m2 建筑面积 29978m2绿 化 率 64% 容积率 0.29总 户 数 72 交楼标准 精装修发售时间 2004 年 5 月 1 日 入伙时间 2005 年底户型区间 350-590m2 套均占地 1.5 亩均价 14000 元 /m2 总 价 500-800 万 元总销售率 78% 户均车位 2物业管理 未定 管 理 费 未定售楼电话 665157
30、77 调查日期 2004 年 10 月 调 查 人 张志芳项目动态项目剩 16 套未售，以西面 360-433 平米的个性型户型居多，酒店 10 月底正式对外经营。3、 天邻风景楼盘名称 天邻风景 所属区域 吴中木渎物业地址 木渎竹园西路底别墅类型 独栋别墅投资商 浙江久阳集团有限公司 发展商 苏州久元房地产开发有限公司行销企划 戴德梁行 建筑设计 绿城建筑设计院占地面积 180000m2 建筑面积 45000 m2绿 化 率 69.2% 容积率 0.25总 户 数 120 余户 交楼标准 毛坯房发售时间 2003 年 8 月 入伙时间 2004 年 6 月底户型区间 340-504 m2 套
31、均占地 2.25 亩价格区间 8000-8500 元/m 2 总 价 290-400 万元总销售率 二 期 97% 户均车位 1-2 个物业管理 未定 管 理 费3.5 元/m 2/月售楼电话 66259999 调查日期 2004 年 1 月 调 查 人 张志芳项目动态三期于 10 月 16 日在房交会亮相正式推出 ,户型面积有340、350、360 、380 、388 、472 平米多种户型，最大为 476 平米，三期在房交会上接受定购（预交 5 万元定购金）10 多套，台湾、新加坡外籍占到三成左右。在开盘期，边续 1 个星期在苏州日报 、 城市商报打出半版宣传广告。10 月中，此项目因改规
32、划，业主觉得买房受骗，将其告上法庭，此事在姑苏晚报上报光。4、 碧瀛谷楼盘名称 碧瀛谷 所属区域 吴中太湖物业地址 苏州太湖度假区湖滨路 18 号别墅类型 独立别墅 发展商 苏州太湖华鑫建设发展有限公司行销企划 上海蓝山房地产咨询有限公司 建筑设计美国夏威夷大学设计群美国佛罗里达州建筑师事务所占地面积 72000 m2 建筑面积 18000 m2绿 化 率 89% 容积率 0.25总 户 数 58 户 交楼标准 精装修发售时间 2002 年 8 月 入伙时间 2004 年 6 月户型区间 292-427m2 主力户型 383 m2价格区间 13000-18000 元/m 2 总 价 38068
33、3 万元总销售率 89%， 剩 6 幢 未 销 售 户均车位 1-2 个物业管理 上海正大 管 理 费 4.6 元/月售楼电话 66518615 调查日期 2004 年 10 月 调 查 人 张志芳5、 太湖之星天王谷楼盘名称 太湖之星天王谷 所属区域 吴中太湖物业地址 苏州太湖国家旅游度假区长沙岛别墅类型 独立别墅 发展商 苏州太湖之星开发建设有限公司行销企划 上海新联康投资顾问有限公司 建筑设计 同济大学李兴无工作室占地面积 16334.15 m2 建筑面积 43300 m2绿 化 率 70% 容积率 0.27总 户 数 29 交楼标准 毛坯房发售时间 2003 年 11 月 入伙时间 2
34、004 年 8 月户型区间 240-340 m2 主力户型 320-340 m2价格区间 8000 元/m 2 总 价 250 万总销售率 85%， 仅 剩 四 套 未 售 出 户均车位 1物业管理 深圳福田物管 管 理 费 2.5 元/m 2/月售楼电话 66518999 调查日期2003 年 10月调 查 人 姚 强项目动态目前在售二期，销售情况良好。交房时业主发现别墅质量太差，客厅地面下沉，业主要求赔偿，发展商只答应修复，此事被苏州日报暴光。6、 西山恬园楼盘名称 西山恬园 所属区域 吴中西山物业地址 吴中西山镇金庭路古樟园北侧别墅类型 独幢中式园林别墅发展商 苏州市天能房地产有限公司
35、代理商 苏州市博思堂投资顾问有限公司占地面积 58729m2 建筑面积 15269m2绿 化 率 51.1% 容积率 0.26总 户 数 61 交楼标准 毛坯房开工日期 2004 年 4 月 15 日 竣工日期 2005 年 5 月 1 日发售时间 未发售，接受预约 入伙时间 2005 年底户型区间 230300m2 套均占地 0.4 亩价格区间 7000-10000 元 /m2 总 价 170-240 万 元总销售率一期推出 15 套，目前处在预约阶段户均车位 1物业管理 未定 管 理 费 未定售楼电话 66272999 调查日期 2004 年 10 月 调 查 人 张志芳7、 泉景花园石上
36、清泉楼盘名称 泉景花园 所属区域 吴中木渎物业地址 位于木渎镇向阳路和香江路交界处别墅类型 独体、双拼、联排投资商 吴中区木渎房地产开发公司 发展商 吴中区木渎房地产开发公司代理商苏州新时代投资顾问公司苏州鑫达房产信息有限公司建筑设计 苏州市建筑建设设计院景观设计新加坡GARDEN&LANDSCAPE(PTE).,LTD施工单位苏州市建鑫建筑安装工程有限公司占地面积 53333 m2 建筑面积 36388m2绿 化 率 40% 容积率 0.68总 户 数 135 户 交楼标准 毛坯房发售时间一期 2003 年 9 月二期 2004 年 6 月 6 月入伙时间 一期 2005 年 6 月户型区间
37、 250-366 m2 主力户型双 拼 250 m2， 独 幢 360 m2价格区间4700-5700 元/m 2独栋 7500 元/m 2总 价 120 -210 万 元总销售率 一 期 100% 户均车位 双拼单车库，独幢双车库物业管理 吴城物业管理公司 管 理 费 1.5 元/m 2/月售楼电话 66511088 调查日期2004 年 10月调 查 人 姚 强项目动态项目分四期开发，一期销售率 100%，二期今年 6 月份推出的 40 套销售率达 90%以上，三期尚未开盘。双拼售价 6500 元/平米，独体 7500-8000 元/平米，较开盘时价格上涨 20%。8、 苏州高尔夫花园楼盘
38、名称 高尔夫花园 所属区域 工业园区物业地址 园区机场路与星港街交汇处发展商 苏州鸿意地产发展有限公司 营销企划 上海新吉阳规划设计 法国 PA 建筑师事务所 景观设计 苏州市建筑设计研究有限公司建筑设计 绿城建筑设计院 物业类型高层、小高层、叠加别墅、独立别墅占地面积 267000m2 建筑面积 320000m2绿 化 率 58% 容积率 总 1.2，别墅 0.38总 户 数 B 区 200 多户 交楼标准 毛坯房发售时间 2003 年 4-5 月 入伙时间A 区 2005 年 10 月2006 年 6 月 前 （ 全 部 ）户型区间一期 A 区公寓 110-160m2，别墅 300-400
39、 m2 B 区主推 140-250 m2公寓，小高层，高层。价格公 寓 5000 元、别墅 8000 元/m2起 B 区无均价 5100 元/ 平米总销售率一 期 A 区 100%B 区 正 售 ,达 六 成户均车位 1 个物业管理 戴德梁行 管 理 费 B 区 1.4 元售楼电话 67628808 调查日期 2004 年 10 月 调 查 人 姚强9、 聆湖丽墅楼盘名称 聆湖丽墅 所属区域 相城物业地址 相成相城区湘城镇凤阳路与苏嘉杭高速公路交汇处别墅类型 独幢、双拼、联体发展商 苏州卓成房地产开发有限公司 代理商 苏州市博思堂投资顾问有限公司占地面积 110000m2 建筑面积 46200
40、m2绿 化 率 60% 容积率 0.42总 户 数 190 交楼标准 毛坯房发售时间 2004 年 6 月 6 日 入伙时间 2005 年 5 月初户型区间 199-320m2 套均占地 1.15 亩价格区间 5000-7350 元 /m2 总 价 100-200 万 元总销售率 一期推出的 60 套在售中 户均车位 1物业管理 深圳鹏基 管 理 费 未定售楼电话 65108881 调查日期 2004 年 10 月 调 查 人 张志芳10、金澄明珠楼盘名称 金澄明珠 所属区域 园区物业地址 工业园区中新路 8 号别墅类型 独栋发展商 苏州玖丰房地产 代理商 金丰易居占地面积 12 万平米 容积
41、率 0.26总 户 数 79 套 交楼标准 毛坯发售时间 2004/10/18 入伙时间 2005 年 12 月户型区间279， 299，303，307，363，364 ，414，423，443 平米价格区间 200-500 万/套总销售率10 月 18 日开盘,认购率很高,达 80%户均车位 1物业管理 未定 管 理 费 未定售楼电话 65252905 调查日期 2004 年 10 月 调 查 人 张志芳项目动态项目借房交会于 18 日开盘，购买澳洲原版游艇于展会现场助阵，售楼现场举办首届游艇节，邀亲临现场的嘉宾坐游艇体验太湖美景。开盘期间连续在苏州日报 、 城市商报 、 姑苏晚报投放广告。
