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营销提报.ppt

上传人:kuailexingkong 文档编号:1715486 上传时间:2018-08-19 格式:PPT 页数:44 大小:3.47MB
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资源描述

1、荷塘月色市场营销提报,汇报内容,消费者分析,宏观区域 市场分析,项目媒体建议,附加值建议,宏观市场分析-深圳:,6月房价狂降36% 深圳楼盘跌幅最高达40% 断供现象开始出现,深圳市国土资源和房产管理局9日发布的2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告显示,深圳市6月份商品住宅销售均价为11159元平方米,比去年全市房价最高点下降了36。,2008上半年,深圳市各区大部分楼盘均就销售价格进行了调整,关外宝安、龙岗两区的楼盘降价幅度较大,区域内多数在售楼盘降价30%以上,其中有的项目降价幅度高达40%。关内的项目调整幅度较小,但南山、盐田也有降价近30%的楼盘。,宏观市场分析-北京,房地产

2、市场需求情况:房地产市场观望情绪依然较浓,销售持续低迷。上半年,北京市商品房销售面积为457.1万平方米,比上年同期下降47.1%,降幅比一季度扩大1.1个百分点。其中,期房销售面积为313.7万平方米,现房销售143.4万平方米,分别下降52%和31.9%。 房屋销售价格情况: 房屋销售价格涨幅呈回落趋势,环比涨幅为2005年以来最低。6月份,北京市房屋销售价格同比上涨11.2%,涨幅比上月回落1.2个百分点;环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.3个百分点,为2005年以来的最低涨幅。,北京房地产市场上半年销售低迷、销售价格涨幅降至2005年以来的最低水平,受奥运会的影响,北京楼市成交低迷的

3、状况仍会继续。,宏观市场分析-上海,典型个案:中远两湾城,位置:轨道交通3号线中谭路站 预计销售价格:21000元/平米 实际销售价格:16000元/平米 销售成果:该批房源全部售罄 启示:上海房地产市场07年上涨 过快,存在泡沫成分,08年价格开 始向价值理性回归。,从6月中旬开始,一向坚挺的上海房价也开始出现松动,连续五周均呈现出明显下滑的迹象。,宏观市场分析-昆山,从上图可以明显看出昆山2008年2-4月份呈明显上升趋势,从5月份开始市场出现波动,与去年同期相比更是出现了20%左右的降幅,这与去年上半年的持续上升趋势形成了明显反差。,昆山08年1月至6月别墅成交量,2008年昆山整个别墅

4、市场共成交428套,阳澄湖板块和南部水乡作为昆山别墅供应的两大区域,也是别墅成交的主力,分别占到总成交量的33.6%和28.3%。,与07年同期相比,阳澄湖07.08年持续在售的楼盘中,2008年上半年的成交量为98套,与去年同期147套相比减少了49套,降幅为33.3%。由此可见昆山2008年的别墅市场受全国房地产市场的影响非常明显。,区域竞争项目,10,菏塘月色,苏园,金湖银滩,区域板块竞争激烈,8月份别墅销售情况表,注:截止至9月4日,阳澄湖板块内8月销售情况,成交9套,7月成交25套。成交量下降16套。,别墅去化表:,7、8月别墅成交对比图,7、8月份成交对比可以看出独栋联排成交下降是

5、8月别墅成交量下降的主要原因,小面积经济型的别墅产品受波及相对较小。,阳澄湖别墅未来供应量,未来区域市场以独栋、联排别墅为主竞争比较激烈。双拼、叠加别墅未来供应量不多,竞争相对平缓。未来新盘澄湖水岸将有77户的独栋推出,故独栋别墅供应量有所上升。,产品分析:,阳澄湖度假型别墅区物业类型以独栋别墅为主,及少量双拼和联排,部分项目指标:,天伦随园 0.32 独栋,玉山胜境 0.39 独栋,天使湾 0.6 独栋,丰泽园 0.36 独栋、双拼,品院 0.66 联排,檀香园 0.38 独栋、双拼,清风华院 0.68 联排、小高层,中大易墅 0.36 独栋、双拼,丰泽园,西班牙风格,地中海风格泛滥,阳澄湖

6、周边 度假别墅群近1/3为此风格,极少数的中式现代和苏式园林风格,局限颇大。 容积率从0.3到0.6,面积从200到600平方米,从独栋、小独栋、双拼到联排等类低密度产品。,西班牙风格,清风华院,建筑风格,天使湾,欧洲各式风格,中式现代风格,苏式风格,檀香园,天伦随园,综合分析:,竞争分析:,慢销,快销,竞争矩阵,(高端),(低端),玉山胜境,天伦随园,檀香园,丰泽园,清风华院,品院,天使湾,中大易墅,15000以上,900013000,70009000,玉山胜境,地 址 : 巴城镇临湖路88号 价 格 : 独栋20000元/ 左右 主力面积: 300-500 主力总价 : 600-1000万

7、 风 格 : 新苏式 容 积 率: 0.39 绿 化 率: 63.6%推售时间: 07年12月 推售状况: 仅43套独栋别墅,售出10多套 物业管理费:4元/平方米月 开 发 商:天元置业,玉山胜境,主要卖点,阳澄湖一线湖景、阳澄碧玉公园,苏式建筑风格,文化概念嫁接,檀香园2期,地 址 : 玉山镇马鞍山西路末,阳澄湖公园南侧 价 格 : 独栋11000元/ 双拼9000元/ 地下面积4000元/ 主力面积: 地上层面积为283-424平米,地下层面积为160-238平米. 主力总价 : 420-720万风 格 : 西班牙风格 容 积 率: 0.38 绿 化 率: 70% 推售时间: 07年12

8、月 推售状态: 89套独栋别墅+17栋双拼别墅,目前二期在售 物业管理费:2.50元/平方米月 开 发 商: 苏州长德置业公司,檀香园,主要卖点,纯粹西班牙独墅、坡景,优越位置,毗邻国宾馆,缺 点,现场展示系统薄弱,丰泽园,阳澄湖上、岛居别墅、户户临水、伴水而居、星级酒店会所,8月二期的230平米独栋别墅成交了一套。,丰泽园户型配比,一、二期都在售。二期湖心岛于07年10月开盘,推出75套独栋。双拼别墅198万起,独栋别墅255万起。,丰泽园二期户型配比,在售二期湖心岛,推出75套独栋,送车库。07年10月开盘,目前价格在11000元/平米。8月份二期成交了1套230平米独栋别墅。销售率达到7

9、6%。,苏园,暂无大力度的宣传,预计价格会在6500元/平米。目前现场有部分别墅已经封顶。,结论:,1、一线城市在宏观调控的影响下,房地产成交量急剧下降,成交均价也出现了不同程度的提高,价格出现了理性回归,整体的观望氛围较重。,2、昆山房地产市场也受到了一定的影响,而别墅市场对宏观政策更为敏感,受到的冲击也更为明显。如果下半年市场没有明显改观,昆山别墅市场受到的冲击程度会更大。,3、纵观整个阳澄湖板块,作为众多项目处于持续销售期的别墅市场来讲,成交量不容乐观。特别是本项目,面积偏大,单价偏高,总价高,其面临的竞争压力更是严峻。,汇报内容,消费者分析,宏观市场 分析,项目媒体意见,附加值建议,中

10、大易墅客户分析:,来人来电主要集中在市区/上海客户/城北,A、C、D户型较受市场关注,150-200万之间的产品市场需求高,内部客户占绝大比例,媒体投放效果,分析,网络、工地看板效果突出,而一些媒体如楼宇视频、报媒、杂志等效果一般。,加大户外、现场、网络、老客户带看等手段的投放力度。,区域竞争项目购买人群:,购买人群:,昆山市区上海巴城阳澄湖的客群占总量的77。,汇报内容,消费者分析,宏观市场 分析,项目媒体意见,附加值建议,1、引导以湖滨路为主轴,进行项目看板、灯杆旗宣传,引导客户前往现场。,2、拦截: 1)在沪宁高速昆山出入口、苏州绕城巴城出口等重要地段,设置高炮,在潜在客户进入昆山之前即

11、进行有效拦截。,3、看板封杀 在渔家灯火周边进行看板宣传,对前往湖滨路、古城路看房 购房的潜在客户进行封杀。,4、精准点射 高档酒店: 在上海人经常光顾的昆山各酒店及餐饮、娱乐场所内,放置项目广告展架,进行项目展示,实现 “认知好感购买”。,君豪酒店,昆山宾馆,瑞士酒店,在上海,我们选择 适合昆山,具有集群效应的媒体通路。,1、上海搜房:广告条、软文配合,2、租售情报:硬广、软文配合,3、在上海各大闸蟹餐饮网点进行巡回推广活动,展示项目。,新光酒家方亮蟹宴,王宝和上海餐厅,消费者分析,宏观市场 分析,项目媒体意见,附加值建议,地暖系统恒温、恒氧、恒湿,1、舒适保健:地采暖遵循中医所提倡的“温足

12、而凉顶”的理想采暖概念,室内温度分布由下而上逐渐递减;采暖过程热量主要以辐射传热,室内温度分布合理,无 效热损失少;避免了室内空气对流所导致的尘埃和挥发异味;克服了传统散热器供暖方式造成的室内燥热、有异味、皮肤失水、口干舌燥等不适. 2、环保 节能:无需通风装置,无噪声,无排气口,无尘吸入,无污染;热源范围广。,塑造产品卖点:增加科技内涵,紫泰物业管理与亿万豪宅公用一个物业,上海紫泰物业管理有限公司,国家一级物业管理公司,是中国单幢住宅最高总价达1.5亿的著名豪宅檀宫的物业管理公司,紫泰物业,为金色森林提供精心细致的服务与实效。实行12小时翻班、24小时运行服务机制,形成社区内部特快服务,确保您生活节奏从容不迫;准管家式的亲情,精心打理生活每个细节,让业主在生活中感受与亿元豪宅同样的荣耀。,塑造产品卖点:塑造软性资源,谢 谢,

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