1、1,北京后勤指挥学院商业经营建议书 （草案）,2,草案说明,本服务建议书包括我司对本项目任务的理解，并提出解决问题的思路与服务内容； 本服务建议书包括我司对本项目的初步认识和想法和我们对本案认识和想法，都是根据我司商业地产顾问及操作经验以及贵司提供的相关材料得出的，这些认识和想法将成为我司下一步工作的假设系统，并不代表我司对该项目最终定位与规划； 本服务建议书终稿完成前不具备实际可操作性，不能被用于指导该项目的实际运作，因错误利用本建议书而产生的经济损失与我司无关； 本服务建议书提出的定位方向,如能与贵司达成共识,并签署合同后,我司将根据市场调研数据,提出详细的规划方案； 本服务建议书的知识产
2、权属于北京凯嘉国际投资公司，仅限于贵司内部使用，在未经过北京凯嘉国际投资公司面许可的情况下，不得复制或转交其它第三方。,3,周边商业经营分析 未来周边商业网点分析与调查 商业与地产的联动发展 经营前景规划（测算年限：二十年）,本次报告需要解决的问题,4,报告构架,改造要点,认清环境,行业发展动态,商业地产分类,社区商业分析,找出机会,市场分析,项目概况,商业地产概述,项目概况与区域 市场分析,功能定位,价格定位,项目SWOT分析,解决办案,操作建议,整体租赁,整改自营,现状自营,前景展望,整体租赁,项目自营,投资收益分析,招商代理,受托经营,受托经营,运营方式分析,5,商业地产概述商业地产分类
3、,6,商业地产概述核心问题剖析,成功的出售背后，是艰难的招商过程，症结何在？,招商开业后，商家却纷纷选择撤场，为什么？,面对强势主力店的整改清单，商家如何选择？,100%的出租率却得不到预期的经营回报，怎么办？, 商业如何精准定位？, 经营谁来掌控？, 如何在强势商业集团面前把握主动权？, 如何遴选合适的业态与业种群？,7,项目概况,项目周边环境 路网条件 项目位于北京城市中轴线西长安街万寿路口南1.2公里（莲花池西路与万寿路交叉口）。 北京西三环和四环之间。东至西三环不到一公里。向北经莲花西路可迅速到达。 南边的京石高速路扼进出北京的西南门户。 二、三、四环，交通极为便利。 路面交通 项目周
4、边451、941、54、9路等多条公交线路通达市内。轨道交通地铁1号线万寿路站距本项目1.2公里，轨道交通较为便利。 另外规划中的地铁十一号线马官营站距本项目1公里。 东边紧临全国最大的客运铁路站北京西客站，巨大 的人流量为项目提供了长远的可持续的拓展空间。,8,项 目 位 置 与 周 边 环 境 示 意 图,9,区域市场分析总体特征,总体特征： 西贵之地。本项目所在区域是北京规划“西部生态带”和“体育文化区”的核心区域，有不可多得的宜居生态环境，是总后、海军、军事医学院等军事机关干部，以及国家密码局等国家机关的办公居住聚集区。 商业设施密集，档次不高。项目周边虽有大量各种档次消费人群，但是整
5、体商业档次不高处于更新换代的关键时期。如餐饮店众多，除百福星（约1500）与大边海鲜（约1000）规模较大外，其余餐饮店规模都很小；娱乐休闲类场所较少，规模不大，档次不高。 处于城市化改造中，消费层次分散。本项目是成熟居住区，西部正在进行大规模的改造。,10,区域市场分析总体特征,交通便利，道路通畅。 项目周边人口密集。项目所在区域人口密度超过丰台区和海淀区的常住人口平均密度，居民众多，另有大量待开发住宅用地，商圈发展前景广阔。 医疗设施充足。项目周边有解放军301医院、302医院、国泰医院、新兴医院等为项目周边提供了便利的就医条件。 农贸市场较多。项目所在区域是北京西部主要的农副产品集散地，
6、分布着岳各庄批发市场、京西万隆农贸市场、靓厂农副产品批发市场等农副产品交易市场。,11,区域市场分析区域行业特征,所在区域主要行业有餐饮服务、宾馆酒店、写字楼、零售业（商场/超市/便利店/农贸市场）、休闲娱乐、体育健身和其他生活服务业。,12,区域市场分析区域行业特征,餐饮服务区域特征 中高档规模餐饮缺乏。莲花大厦对面万寿路和靓厂路交叉口是最集中的区域。核心商圈内有上百家餐饮服务，绝大部分都是在100左右，只有四家超过1000（故里居湘粤菜、万寿食府、百福星和大边海鲜）。 地区餐饮需求旺盛：项目北侧总后等国家机关办公及居住区餐饮需求强劲、且项目南侧附近居民小区多，常住居民比例大，流动客流较多，
7、因而对餐饮服务设施形成需求。 工作客流有所改观：由于中高收入客流较少，目前本地区的餐饮市场容量相对有限，但伴随地区的快速发展，及项目北部新建小区的中高端客流入住，具有较强的发展潜力；,13,区域市场分析区域行业特征,大多数小规模的餐饮店经营状况不理想：本地区南部由中低档消费人群由城市化农民和外来务工人口构成，消费能力低，外餐需求较低，导致该地区小规模餐馆经营状况不佳；区域外来流动人口过多：由于项目南侧处于城乡改造阶段，又是农副产品交易中心，外来务工人员聚居在城中村，使得地区卫生状况和治安状况较差。,14,区域市场分析区域行业特征,宾馆/酒店业区域特征： 临近重要交通枢纽：本项目地点距离西客站仅
8、3公里，六里桥长途汽车站2.5公里。交通拥堵一贯是大城市发展不可避免的难题，而本地区交通较为舒畅； 区域板块：地处四环以内，是北京市的中心区域，属于北京规划“西部生态带”和“体育文化区”的核心位置，海淀区和丰台区交界处的重要商业区。东临丰台区规划的六里桥商圈，西临西奥商圈，北临公主坟商圈，具有极强的发展潜力。 行业竞争环境：总体来看，商圈内除总后第一招待所外，对外经营的宾馆酒店整体层次不高，且运营模式陈旧，整体经营状况较不理想。,15,区域市场分析区域行业特征,写字楼区域特征：地区需求有限：商圈内共有多栋写字楼，其中靠近莲石路和三环的写字楼较多，而项目商务客流较少，商务活动薄弱。市场空白，但市
9、场机会薄弱：本地区写字楼属新兴聚集区域，有较大的发展潜力。,16,区域市场分析区域行业特征,零售业（商场/超市/便利店/农贸市场）特征：便利店：对于这一行业的进入只有连锁便利店的业态尚存空白；零售企业的竞争：商圈内小型的零售店都属于大众消费的档次，还有农贸菜市场区域布店密集，给区域居民提供了方便的日常生活消费场所，但竞争也较激烈；但缺少大型综合式购物。人口密度大，消费能力层次分散。零售业需求：该地区消费需求，大部分居民希望增加集购物、休闲娱乐、餐饮于一体的购物中心，对便利超市也有一定的需求。,17,区域市场分析区域行业特征,休闲场所区域特征：本报告将KTV、洗浴休闲会所和夜总会定义为休闲场所。
10、项目南部区域周边的大众休闲场所较多，且经营较好，主要有靓厂文化娱乐中心、金色年华娱乐城、蓝色悦人娱乐城和天府娱乐城。,18,区域市场分析区域行业特征,体育健身场所区域特征：在本项目周边缺少体育健身场所，距本项目较远的地方有南洋俱乐部、华宝国际俱乐部是两家大型的健身场所，都在5000以上，但整体经营档次较低。其余的都在200一下。另外万丰公园体育健身中心正在建设中（该项目定位方向不明，为绿隔配套项目）。,19,区域市场分析区域行业特征,其他生活服务的市场机会：银行 本项目周边银行网点周边2公里之内有建设银行、工商银行、中国银行等。但均存在沿街展示面不足、体量较小、经营状况欠佳等特征。,20,区域
11、市场分析区域行业特征,商业底商及社区商业 本区域底商及社区商业存在以下两大特点 存量商业经营结构极不合理，远不能满足日常消费需求且档次较低，不能形成联动效应，经营状况较差。 增量商业多数多数处于招商期，缺乏整体规划及必要的招商手段，进展较缓慢，同时也为本项目提供了绝佳的市场机遇。,21,区域市场分析区域行业特征,区域潜在商业物业增量初步分析随着周边的进一步拆迁改造，大批临时商业建筑将会拆除，将有大批大体量商业物业及社区商业街形成，商业物业竞争进一步加剧。 随着该地区商业环境的进一步改善，将产生对商业铺面的市场需求； 随着北京市区域的外延，及北京商业多核发展的趋势，本地区商业铺面的价格将比其他地
12、产的价值具有更大的上升空间。,22,项目SWOT分析,项目优势分析 交通优势是本项目发展的基础，从现状还是长远规划上看都是不可多得的一块宝地。为发展商用物业提供了人流。项目周边有完善的市政配套和成熟的居住氛围。周边居住区多，人口密度大，消费人流可步行到项目。临近西客站拓宽了项目的市场空间；区域政府机关及中高端消费群体为本项目提供了市场空间。,23,项目SWOT分析,项目劣势分析非传统消费商圈，商业气氛整体情况较差。 项目门前停车位不足，这是商业发展的关键所在，与本项目便捷的路网交通形成强烈的反差。 经营限制问题，项目中段不能引进大型餐饮，水平动线破坏严重，影响使用功能。 人流导入交差现象严重，
13、项目中段商务人流与办公人流交差，共用大堂，影响了办公环境及商业需求建议进行必要的人流导向施工。 垂直交通系统单一，不能满足裙楼三段区划方案的垂直人流导向要求。 离公主坟、西客站近。公主坟是基本成形的区域型商业中心，西客站作为正在形成中的区域型商业中心其商圈覆盖本项目。项目在区域竞争中不宜针锋相对，而应考虑提升和填补性定位。,24,项目SWOT分析,项目机会点分析 公主坟商圈的天然缺陷。公主坟商圈是以城乡结合部的优势发展起来的，随着城市的发展已成为城市中心区域。但是其周边军事用地较多的既成事实使其商圈发展开始就难以形成一个圆，特别是对南部的辐射力较弱。作为相对独立的社区商业中心本项目可发挥最大辐
14、射力。项目周边居住人群多，但现在的商业配套发展不充分，基本停留在散乱底商、农贸市场的阶段，商业业态发展落伍。随着项目军事单位居住区的建设，以项目为中心的社区商业圈已基本成形。而区域内现无中等规模的现代商业。区域内务大体量商业，而现如家乐福、乐天超市等多家连锁运营商正拟定进入社区商业圈，抢占社区商业资源。本项目的进入时间正合适。进入过早需承担启动市场的风险，过晚竞争会很激烈。现在区域市场已成熟，而竞争者未进入，正是进入市场的最佳时机。,25,项目SWOT分析,项目威胁分析项目所在区域不是北京市传统商务区域。因此作为较早进入者在宣传自身的同时，还要宣传区域形象，引导客户。本项目对面社区型商业及邻近
15、的道乐蒙恩商务，如定位不能进行充分的市场调研、竞争对手调查及商家资源有效配置则会产生直接的竞争。,26,价格定位 根据市场调查数据，莲花大厦周边同档次办公物业价格22.5元/天/；商业物业（底商）价格4.55元/天/。莲花大厦改造后是区域标志性建筑价格可取其上限，即办公2.5元/天/，商业5元/天/.,27,第五章 项目投入产出 5.1主要假设和标准 按现谈判整租方案为基础。 测算范围：莲花大厦综合楼。总建筑面积80000平方米。租赁期按20年计算。 1九州天昱投资开发有限公司拟整体租赁此商业楼20年。 2租金：地上建筑部分租金1.40元/平米/天，年租金为3024万元人民币；地下建筑部分租金
16、0.30元/平米/天，年租金为216万元人民币。 4. 每五年递增5% 5租金半年付。 根据国家现行财税制度和价格体系进行分析。,28,成本估算 主要指经营管理成本。营业及管理费用包括人员工资、佣金、广告费、冷暖费、管理费、工程改造费和业主租金等。按公司项目单位面积日费用成本经验含量表工资按0.198元/天；佣金0.192元/天；广告费用0.014元/天；冷暖费按外供暖外供冷0.211元/天；管理费用0.071元/天；业主租金按双方签订的合同约定。本项目的成本按公司经验值估算，考虑项目规模效应和公司在成本管理上的优势，本项目成本可以大幅降低。,29,项目收入和税金 本项目的商业部分经营权属九州
17、天昱，以对外租赁为主。 本项目收入来源为商业租赁收入。该项目第1年对外经营，从谨慎的原则出发出租率按70%（未考虑半年的免租期），从第2年开始达到正常水平85%，并一直维持在此水平。从谨慎原则出发，出租水平为较保守的估算，根据公司经营管理优势和整体出租水平，本项目可达到更高的出租水平。 租金水平按保守的入市价格2.34元/平方米/天估算。 营业税、城市维护建设税和教育费附加按经营收入的5.5%计算， 企业所得税按25计算,30,经济评价 根据项目上述的成本收益分析，编制项目基本的财务报表，计算相关的评价指标，据以判定项目的财务可行性。为了便于快速决策，现金流量进行简化计算，以上面的经营收入和运
18、营成本为主，以便于更直观的反映项目现金流入流出情况。由于公司在此方面的优势，在操作层面比此模型会更优化。 通过模型进行的动态财务分析结果如下： 所得税前财务净现值（I8，N=20） NPV￥1,628万元 财务净现值大于零，在经济上是可行的 IRR=34.23% 内部投资收益率大于基准收益率，在经济上是可行的 投资回收期：3.97年 所得税后财务净现值（I8，N=20） NPV￥1.054万元 财务净现值大于零，在经济上是可行的 IRR25.63% 内部投资收益率大于基准收益率，在经济上是可行的 投资回收期：4.96年 经济结论：本方案在经济上是可行的。,31,本项目对于双方在经济上都是可行的
19、，降低运营成本和保证出租率及租金水平是本项目的关键所在，特别注重经营，同时应按计划协调与其他项目经营定位关系，扬长避短、充分发挥项目自身优势，避免同质化竞争。 从动态指标来看，贴现率为8时的财务净现值为1628万元，所得税后财务内部收益率为34.23%，大于贴现率，说明项目可行。从敏感性分析看，本项目所能承受的零售租金和出租率变动幅度较小，抗风险能力较弱。因此，应加强营销力度，确保计划利润的如期实现。,32,运营方式分析自营散租,商业地产运营由于行业整体水平下降原因和新项目市场培养期的影响，09年至12年出租率将会维持在较低状态，同时，也给经营者提出较高的经营要求，考虑 “中交”方面不是专业商
20、业物业运营商，缺乏写字楼经营经验的因素，进一步加剧了经营风险。 优势分析：1、收益完全获得；2、安置剩余劳动力就业；3、培养商用物业运营团队。 劣势分析：1、缺乏商用物业专业化团队，运作经验不足；2、缺乏行业整合专业化人才；3、缺乏客户资源；4、商用物业管理繁杂，缺乏专业物业管理公司为项目正常运转提供标准的物业服务。 以上限制条件都使得本项目招商及后期运营存在很大的威胁，收益不能按照正常市场预期测算。距离本项目“0”距离的朝内298项目虽为专业化运营团队，但整体水平不高，运营一年累计出租率为25%，可见此方案如具体执行需要各方面专业化公司强有力的配合。 根据本报告分析，整体现状散租：1、价格：
21、2.1元/平方米/天，财务净现值NPV=￥4,8390，投资内部收益率IRR=34.75%。总体收益较低，根据故此，我们不推荐自营方案。,33,运营方式分析整体租赁,由于新一轮经济周期致使经济疲软、内需进一步减缓，租金和行业出租率下降导致写字楼整租市场低迷。商业物业运营商拓展速度减缓，采取观望态度，战略重心向提高现有房产经营能力方向偏移。同时由于商业物业运营商的盈利模式是“整分租”的差额利润，运营商进行房产经营时要承担租金水平降低、出租率下降等因素，这些因素必定导致“东四33号”院落整租价格远远低于正常市场状态下的整租价格，经估算本项目整租市场价格区间为600万700万之间，租金涨幅以每三年5
22、%计，则20年合作期内600万底价，平均年租金：692万元。 700万底价平均年租金：808万元。800万底价平均年租金：871.73万 。900万底价平均年租金 ：980.70万,34,运营方式分析受托经营管理,受托经营方案在酒店业已广泛应用，充分结合甲方项目资源优势及乙方整合资源优势，发挥“1+12”的效应，双方根据各自掌控的资源进行合理调配，同时最大限度的规避了因项目资源缺乏、行业操控能力不强、客户资源不能有效整合带来的写字楼发展行业弊端，目前北京部分写字楼采用此方案，据我们长期研究跟踪，运营状况良好，特别是08年下半年至今，根据我们数据库显示，同档次采用受托经营写字楼整体出租率比自营写
23、字楼出租率高出约5个百分点，这与双发资源互补存在着不可分割的关系。经过分析，在合作底价1.4元，出租率：第一年30%，第二年50%，第三年开始75%的前提下合作期限20年平均年收益865万元。本项目通过专业运营公司运作有望在第一年达到50%出租率，第二年达到70%出租率、第三年达到80%以上出租率，而租金水平也会通过产业规划运营、客户资源整合有进一步提升，随着项目产业化运作，甲乙双方共享超额收益，具有良好的发展前景。,35,小结根据以上分析，我们建议首选受托经营管理方案，以保证项目长期稳定发展，并享受超额收益。其次选择整租方案，操作过程中建议前三年顺应市场行情采取底价策略度过写字楼市场低迷期，
24、第四年开始制定合理的递增幅度提高整租价格，选择行业内优秀的写字楼运营商保证其有足够的能力经营好“东四33号”院落房产，以保证“中交”方面的回款安全性。,36,Part 服务内容,37,提供前期市场分析、定位、营销策划服务,提供商业综合体项目销售代理服务,提供商业物业的后期商业管理服务,凯嘉国际全程服务能力,提供商业电子运营系统设计实施维护,提供商业地产项目资产维护和投融资服务,提供商业物业中期顾问、招商代理服务,38,商家服务,发展商服务,市场研究服务,品牌推广服务,渠道建设服务,顾问服务,招商服务,运营管理服务,凯嘉国际全程服务平台,零售拓展服务,资产维护、投融资服务,凯嘉国际,39,凯嘉国
25、际服务项目,订立发展模式,市场调查及研究,初步市场定位,业态组合规划,租金与财务测算,规划建议,主力店招商,全面招商,商装协助/开业验收,开业筹备,建筑设计检讨,地产流程,建筑设计及施工,开业,市场研策服务,商业顾问服务,商场运营管理,1、,2、,3、,4、,5、,6、,8、,11、,14、,16、,18、,19、,1,2,7、,9、,10、,12、,13、,15、,17、,市场策划服务内容 市场调查与研究 消费力调查研究 商圈的调查与研究 未来商业供应研究 市场定位 业态组合规划 动线布局规划 租金与财务测算 规划设计建议 招商及招商顾问服务内容 主力店的招商 根据商家需求提供建筑设计参数
26、与设计院进行商业建筑设计检讨 针对经营情况提供场推广需求 全面招商 招商现场的管理 内装协调，协助开业筹备 物业管理、商业管理的接口商业管理服务内容 营销管理 运营管理,凯嘉国际服务内容,招商管理 资产管理,服务项目及内容,3,商业管 理服务,40,市场策划服务总体逻辑,41,商业顾问业务架构,42,商业顾问业务架构,43,商业地产顾问工作主流程,44,后期商业管理的核心内容,45,发展商主导商业管理，比较容易实现发展商的意图； 能够发展自己的商业管理团队；,相对高的成本； 决策效率较慢，需要较长时间的磨合； 管理的成效取决于双方的配合程度；,合资型。 开发商域运营商共同出资成立运营管理公司。
27、运营风险共担、利益共享。 顾问型。开发商自已成立运营管理公司请专业的运营团队进行指导，辅助运营。 输出管理型。 开发商自己成立运营管理团队，由专业的运营管理公司输出管理，运营团队的主要职位由专业运营公司有经验的人员担任，自己的团队在培育一段时期后独立运营，可最大程度减少初期的运营风险。,后期商业管理的合作方式,46,商业地产运营管理系统平台,从零售业的使命出发,将商品通过以下方式提供给消费者，能促进市场繁荣、创造利润，是最基本和最重要的问题,适时 Right Time,适地 Right Place,适质 Right Quality,适量 Right Quantity,适价 Right Pric
28、e,适境 Right Condition,47,先进性,灵活性,安全性,方便性,完整性,扩展性,充分满足企业经营业务需要 有效保护企业的投资 增加需求时，升级更加简便,商业地产运营管理系统平台特点,48,商业运营管理整体协同管理方案,数据必须关联,不同 人员可以协同运作; 建立以人和流程为中心应用的系统架构; BI为整个系统服务; 在需要的时候增加其它应用:CRM,SCM,HRM;,系统本质:,49,我司将根据本项目量身定制服务，并专门配备相关专业人员组成操作团队，为本项目各个物业形态提供一站式服务，直至本项目商业物业完成招商、顺利开业并帮助进行后期经营管理，及各项约定服务内容的履行，最终实现
29、该项目预期投资收益。贵司可根据本项目的需求，选择我司如下服务内容：,我司商业服务内容,50,工作内容： 1、市场分析：区域商业供应研究：根据本项目消费辐射范围，针对已经开业和筹备开业、 以及未来将进入市场的商业设施进行研究分析，竞争性商圈分析：通过对将对本项目形成竞争的商圈和商业设施的研究分析，及业态饱和度的研究，寻找本项目的生存空间。针对本项目商圈的特性，将对其进行专项研究，寻找本商圈之特性，对本项目的定位具有指导性意义。,商业市场研策服务主要内容,工作期限：整个前期研策工作将于自签约之日起30工作日内完成 工作目的：通过对消费市场的分析，寻找适合本项目的生存空间，为本项目进行准确定位，明确
30、物业类型等提供指导性建议。并根据定位提出业态和平面布局，进行运营收益测算，供贵司进行参考决策。根据市场需求制定项目商业的市场基础调研论证，诉求项目迅速销售，快速回笼资金。,51,2、市场定位 总体市场定位：包括形象定位、经营定位等，是本项目的自我诠释 业态组合与业态定位 体量配比：根据定位，对总体建筑体量、各业态的建筑配比提出建议 业态布局对商业的业态规划建议 3、总体发展策略及财务分析 发展策略：为贵司提出本项目今后发展空间及经营调整方案，形成可持续发展的商业经营模式 收益分析：为贵司提出本项目开业后十年的经营收益测算和分析，并规划未来商业经营收益目标,商业市场研策服务主要内容,52,商业市
31、场研策服务主要内容详解,商业研策服务（共30天） 1）市场分析 区域消费力研究 区域商业供应研究 竞争性商圈分析 2）市场定位 总体市场定位 目标消费者定位 目标市场需求定位 档次定位 租金定位 项目形象定位 总体概念定位 业态组合与业态定位 业态组合 各业态定位与商家组合,3）体量配比 体量上限测算 体量配比 业态布局 业态剖面布局 业态平层布局 业态面积统计 平层租金估计 4）规划及物业管理建议 平层布局规划建议 商铺分割及人流动线规划建议 垂直动线规划建议 室内设计及内勤设施规划建议 水机电设备要求建议 车流动线及停车场规划建议 室内设计概念引导/营销设施及导识系统设计建议 营销/管理设
32、施的规划建议,5）总体发展策略及财务分析发展策略 总体发展定位 总体规划布局 开发时序 总体发展策略 6）财务分析 项目成本核算 项目经营/销售收入核算 资金缺口分析与融资设计 投资回报测算 风险分析,53,工作内容： 市场顾问。对前期策划的深化。将前期策划的业态组合与平层设计相结合进行店铺划分，店铺的业态组合，进行店铺租金的核算，并根据图纸的调整进行店铺划分、业态组合、店铺租金的调整。 设计及工程顾问。从商业招商、运营的需求角度进行概念设计、方案设计、平面设计、施工图纸设计的讨论，寻求建筑改造成本、设计效果、商业需求的最佳结合点，预留商业未来发展空间。 市场推广顾问。根据招商的不同时期，项目
33、不同时期的需求，协助甲方与广告推广公司沟通，提出相关的推广要求，以保障推广、招商、运营的同步性。 文本提供。提供招商相关的文本标准范本，协助甲方进行招商及开业前商装流程的修订。 开业前的商业运营顾问。根据项目进展情况告知开发商招商、运营关联的服务公司（如：商业运营公司、物业管理公司、广告推广公司等）的介入时间及与相关公司进行招商工作的协调。协助运营公司，进行开业前的筹备工作中的商家协调工作，保证开业，为后期运营奠定基础。,商业地产顾问服务主要内容,工作期限：自项目市场研策完成开始，至项目开业或另行约定服务时间 工作目的：根据项目前期的研策和定位进行深化，使建筑/工程改造、商业业态功能需求以及商
34、业未来改造的预留空间等有效结合。使项目运营的成本在满足商业业态运营的功能需求的前提下最小化。预留项目未来调整、改造空间，使项目收益最大化的同时具有产生持续可增长的动力。,54,商业地产顾问服务工作内容详解,1、市场顾问（从市场的角度，提供经营方面的顾问服务） 根据项目的市场定位，结合建筑设计图纸，进行业态组合与商铺划分； 确定各业态的目标商家与排序； 根据设计图纸，确定各业态、商铺的租赁面积、租金标准与收租方式； 根据主力店招商的情况，及时调整业态组合与商铺划分； 2、设计及工程顾问为开发商提供规划和设计上的建议：（为设计公司提供设计 输入要求）代表商家，为开发商提供规划和设计上的建议；从商业
35、经营角度，评估设计稿并提出改进意见；参加设计会议，提供意见与建议；将设计方案与主力店讨论，评估并检讨设计方案；根据经营内容规模及业态品牌的相关性，合理布局，提出人流动线设计的建议；提出交通组织、停车位、停车组织方面的建议；提出广告位的相关建议；协助开发商组织协调整个项目的开发；,55,商业地产顾问服务工作内容详解,3、市场推广的组织与推进整体市场推广策略的制定（不包括平面设计与文案）；招商手册/楼书的设计建议与审定（不包括招商手册/楼书的设计与制作）；市场推广活动（广告、公关、活动）的组织与全面推进； 4、文本提供意向性文本正式租约合同及附件租赁管理制度及流程商业管理制度物业管理制度装修管理制
36、度及入驻流程联营收益交付流程,56,商业地产顾问服务工作内容详解,5、招商策略制定 设立招商目标 制定招商方案（包括备用方案） 确定招商方针和招商优先次序 制定商业组合控管和主力店优惠策略 租金定价策略 租金收入预算编制 各业态、商铺租金定价范围确定 租金涨幅与抽成比例建议 商业管理费用核算 制定未出租空间运营策略 制定招商工作计划，并编制相关预算 经营预测财务分析 租金收入预测 招商及运营预测 盈亏平衡点预测,6、招商组织 招商组织运营体系搭建 业务流程制定 岗位职责确定 招商工作行为准则制定 人员编制 租赁审批授权规范，与甲方的交叉配合流程建议 招租执行方案制定 各区块产品组合方案 各商铺
37、候选租户方案 主力租户招商方案 工作进度细化 整体工作进度安排 招商工作进度表细化 招商人员上岗培训 招商工作阶段性总结与效果评估：阶段性提交招商总结及评估报告,57,商业地产顾问服务工作内容详解,7、正式开业的准备工作商家入场装修协调；检核各店铺的装修状况是否达标；协调百货店、超市等大主力店达到统一开业时间；后期商业管理公司/物业管理公司的介入和交接；开业推广组织与协调；,58,工作内容： 招商策略制定。 根据商业顾问的深化后的业态组合，进行店铺品牌的组合，制定租金的营销策略，并根据业态布局及主力店进入进行调整。 招商组织。 搭建招商团队，制定招商方案定期与地产方沟通，进行招商工作。,招商代
38、理服务主要内容,工作期限：自项目签约至开业工作目的：通过各种营销方式，引进符合项目策划定位的业种及商家,59,招商代理服务工作重点,通过优商的带动作用以及管理团队的现场指导，以全程监管、全程考察的方式实现目标管理。具体包括目标招商管控（优商管控）、商户实力及经营特色管控、进度管控、自装管控、综合达标管控等多个方面。力求通过严格的环节控制，达到短时间保质保量完成开业筹备工作的目的。在招商、经营的全过程，严格设置品牌、品质验核程序，对经营者的实力、素质、经验、经营品牌、货源渠道、商品质量严格把关，只有真正符合条件的“优商”才有资格进店经营，形成一个以有效的核心店集群，招商期通过媒体广告、核心店免租
39、启动（3个月免租期为宜）、广泛的业内宣传等手段，营造出火爆的商铺出租场面，带动经营者的投资热情及消费者的期盼心理，使本项目平稳顺利度过养商期，快速进入经营期；,60,工作期限：自项目筹备期至经营管理期工作目的：运营管理的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。以标准化的管理体系，推动所管理商业物业的业绩提升和价值最大化。增加商业地产收益和物业价值提升的源泉，增加项目的商业核 心竞争力。,运营管理顾问服务的内容,工作内容： 项目开业前的筹备期协助调整、修订运营管理的三大管理体系组织体系设计、制度体系、流程体系。开业前的筹备工作。 项目开业后运营期 营销管理顾问
40、扩大和提升项目的知名度和美誉度；扩大项目的有效辐射范围；扩大消费人流，提升销售额； 增进与消费者、经营商家之间的良好关系；建立品牌影响力；运营管理顾问保证购物设施和系统正常化运行，并使本项目有日益良好的购物环境；使商家能够得到良好的支持和服务；使消费者在本项目能够购得到良好的消费体验；,61,招商管理顾问不断优化和调整商家和品牌组合，达到市场定位的目标；淘汰不合格的商家，招入更适合的商家，以达到定位清晰、富有特色并保证租金的增长； 资产管理顾问跟踪市场经营绩效，通过经营改进、改建、翻新措施，实现资产的保值和增值；寻找合适的投资者及合适的市场机会，以较大溢价出售本项目，以实现价值变现；,运营管理
41、顾问服务的内容,运营管理的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。以标准化的管理体系，推动所管理商业物业的业绩提升和价值最大化。增加商业房地产收益和物业价值提升的源泉，增加项目的商业核心竞争力。,商业运营管理服务工作重点,62,我公司非常看好本项目，如果贵司能将前期策划、中期顾问以及招商和后期商业管理一并交与我司，我公司将作出如下优惠报价：,服务报价,一、前期市场顾问服务费用标准：前期策划顾问收费标准： 30万元；收费方式：5：5，签约三日内支付50%，提交市场调研报告定位报告三日内支付50%；工作期限：自合同签订之日起二个月。,二、商业部分收费 1、中期招
42、商顾问服务费用标准： 收费标准： 15万元/月；（不含驻场费用） 收费方式：按月收费； 工作期限：自市场调研报告定位报告完成（开始主力店洽谈）起至项目开业之日止。 2、招商代理费用标准： 招商服务费用： 12万元/月；收取三个月的费用，作为招商服务费用（不含驻场费用） 招商佣金：签约商户的 60天成交租金为乙方的招商代理佣金，计算公式如下： 成交租金（元/建筑平方米/天）*租赁面积（建筑平方米）*60 天 支付方式：甲方与商户就该项目签定租赁合同，商户定金到甲方帐户后三日内，甲方支付乙方此商户应收招商佣金。 3、招商代理奖励佣金： 超过预定年总体租金的部分（双方另行签订确认书约定），甲方应将超
43、出部分的50作为招商奖励佣金奖励给乙方。,63,服务报价,4、商业销售佣金：商业销售佣金，为总销售价格的百分之四，计算公式如下：成交销售单价（元/建筑平方米）*销售面积*4%四、商业管理费用标准：由于本项目运作周期较长，商业运营管理的合作模式及收费标准，由双方 根据本项目运作的实际情况另行协商制订 A、顾问模式 收费方式：按月收费； B、委托模式 商业运营费用： 管理公司运营费用（人员工资、办公费用以及市场推广费用）由业主承担，运营费 用由我司制定年度预算计划，经贵司同意后，由贵司按预算定期支付； 收费方式：按月收费；,64,特别说明,在吾司与贵方确定项目运作思路和服务关系并签署服务合约之后，吾司将根据服务建议书的相关内容进行工作细化，为贵方项目提供全程的专业化服务！,65,Thanks !工作还在继续,
