1、商业地产最佳发展路径实证研究基于变分法展开 董志尚 河南财政金融学院 摘 要： 文章针对两类问题展开分析, 第一类问题是商业地产项目能否依据项目条件与时机确定其最佳发展路线?第二类问题是商业地产项目如何调整实现最佳发展。就上述两类问题, 在已有的研究成果中未给出解答。研究从理论分析入手, 构建具有可变因素和可变周期的商业地产利润框架。通过使用变分法, 对该框架进行分析, 不仅明确了第一类问题, 而且对第二类问题中如何实现最佳发展给出了四个实现条件。在此基础上, 就我国西部地区两省主流房地产开发项目进行论证, 不仅采用回溯法确定其历史发展质量, 而且采用四大实现条件优化其现有发展, 实现自我提升
2、。关键词： 商业地产; 最佳发展; 路径研究; 变分法; 引言及目标研究之初, 团队提出了两类问题:第一类问题是商业地产项目能否依据项目条件与时机确定其最佳发展路线?第二类问题是商业地产项目如何调整实现最佳发展?对于这两类问题, 在研究之初并不确定是否存在解答。已有关于商业地产的研究, 侧重于从发展潜力、开发价值、开发定位等问题的研究。在发展潜力研究中, 邱雅等 (2015) 采用量化分析方法, 以我国 35 个大中城市为实证对象, 通过具体分析, 就每个不同对象商业房地产的发展潜力给予明示, 为商业地产后续发展给出定位。在开发研究中, 廖成林等 (2010) 就商业地产开发价值进行分析, 通
3、过拟合分析和概率分析, 确定最符合商业地产开发价值规律的分布为几何布朗运动和跳跃运动的组合。在开发定位研究中, 刘国亮等 (2012、2015) 采用经济分析与生态分析方法, 就如何定位商业地产, 防止房地产开发大进大退给出了分析方法与解决方案。透过上述分析不难发现, 对于研究之初提出的两类问题尚未解答。在此基础上, 研究团队确定以上述问题为研究对象, 尝试通过系统分析与体系分析给予解答。由于商业房地产项目开发存在的可变性与多阶段性特征, 为了解答该问题, 研究团队提出采用变分法的视角进行解决。之所以确定该视角, 源于对变分法研究成果的分析。在 CSSCI 已有的关于变分法的11 篇研究中,
4、冯金华 (1991) 、陈伟等 (2004) 、郑君君等 (2013) 、张建军 (2012) 的研究最具有代表性。冯金华最早将变分法研究引入我国, 通过系统性分析, 就该方法的优缺点进行宏观分析。陈伟等、郑君君等、张建军则是从实证角度对变分法的具体应用进行研究。陈伟等采用变分法在投资分析中进行最优决策, 郑君君等就拍卖过程实现最优报价进行研究, 张建军就供应链动态博弈实现纳什均衡进行分析。上述三类变分法实证分析, 有效解决了之前无法给出最优解的问题。基于上述成果分析, 同时与研究团队自身掌握的资料相结合, 研究最后确定采用变分法进行具有不确定性问题的解答, 主要是解决商业类房地产最佳发展路径
5、的问题。商业地产最佳发展路径演化分析在演化路径分析之前, 首先对商业地产进行说明。研究中所提及的商业地产是指以盈利为目标的地产项目, 不包括廉租房、公租房这类公益类项目, 也不包括基金项目支持的地产, 完全是由市场行为与市场化过程形成的地产开发与地产售卖等一系列行为。基于此约定, 商业地产的最终目标是盈利, 不是获取社会赞誉。因此, 研究中所提及的商业地产最佳发展路径, 就是围绕如何实现商业地产盈利, 以及如何实现商业地产盈利最大化展开。要解决上述两类问题, 首先需要从商业地产的生命周期谈起。一般而言, 商业地产的生命周期可以分为三个阶段, 依次为土地购置期、地产开发期和地产售卖期。土地购置期
6、是指房地产企业通过市场竞买的形式获得开发地产项目所需的土地, 并为后续地产开发办理各种相关手续和条件储备的时期。地产开发期是指房地产企业完成土地购置工作后, 进行地产项目开发的时期, 即一般意义上的房地产开发盖楼过程。地产售卖期是指对取得预售或者现房销售资格的地产项目进行销售的时期。对于上述三个时期而言, 存在着三类约束性关系。第一类约束性关系为“土地购置期”、“地产开发期”和“地产售卖期”具有有限性, 即每一个时期的期长不能无限。这一点不难理解, 因为市场行为的主体房地产企业生命具有有限性, 因此其行为活动结果必然具有有限性。第二类约束关系为“土地购置期”、“地产开发期”和“地产售卖期”间存
7、在递进关系。一般而言, “土地购置期”之后才能形成“地产开发期”, “地产开发期”之后才能形成“地产售卖期”。对于存在预售条件的地产项目, “地产开发期”和“地产售卖期”存在重叠区。为了分析清晰, 也为了使分析结果更加适用于我国特色, 在研究中强制设置“地产开发期”和“地产售卖期”不存在重叠区。第三类约束关系为“地产售卖期”售卖的地产面积总和必须等于“土地购置期”中约定的可开发面积总和。设定这一关系, 是为了保证商业地产严格遵守契约, 依法进行开发, 防止商业欺诈行为出现。上述三类约束性关系对于保证商业地产合理、有序开发起着非常重要的作用, 也确保了契约精神的有效执行。与此同时, 商业地产项目
8、的最终目的也不能忘记, 即不仅获取盈利, 而且实现盈利最大化。上述三类约束对盈利过程进行约束, 但是对于盈利过程的实现没有明确。对于进行商业地产开发的企业, 其在“土地购置期”、“地产开发期”和“地产售卖期”均涉及大量资金的运营和管控, 有效与合理的资金运营和管控是实现盈利和最大化盈利的唯一途径。具体而言, 在“土地购置期”购买土地, 其所使用的资金无论是借贷还是自身, 都存在使用成本。对于单位资金而言, 如果自身不使用而闲置, 相当于每年损失单位资金对应的贷款利息;对于借贷资金而言, 使用约定期限, 必须在支付本金的同时, 也支付对应期限的贷款年息。基于这一资金使用成本原理, 在“土地购置期
9、”购买土地其所使用的资金只有在地产项目终结之后才有可能完成本息支付。因此, 对于“土地购置期”所形成的总资金在地产项目生命周期内存在复利现象。同样的情形, 在“地产开发期”中也存在。“地产开发期”复利产生主要是由开发项目的面积和开发时期所决定, 而“土地购置期”的复利主要是由购置项目的面积、位置以及购置时期所决定。一旦地产项目启动, 即“土地购置期”形成, 购置项目的面积、位置以及购置时期都被固化, 不能变动。对于“地产开发期”则不同, 在地产开发期内, 地产开发商可以自行选择地产开发的具体时间和开发周期, 因此具有相对的灵活性。“地产售卖期”所形成的复利是由未销售的房地产和已经销售的房地产共
10、同组成。对于已经销售的房地产, 其复利计算起点为地产售卖开始时点 (整个地产项目开始售卖的时点, 非售卖个体的发售时点) , 其复利计算终点为个体售出时点。在个体未售出之前, 其复利持续计算, 直到售出为止。对于“地产售卖期”的售卖价格严格来讲与售卖时间有关, 与售卖面积有关, 还与售卖位置有关。就三个不同时期的复利计算汇总, 形成商业地产盈利的总和。需要注意的是, 在汇总时必须区分进项与出项。在“土地购置期”、“地产开发期”所形成的复利合计其为出项, 在“地产售卖期”所形成的复利合计为进项。因此, 必须用进项减去出项, 才能作为对应商业地产开发公司的盈利合计。通过上述分析, 基本确定了一个进
11、项 (复利进项) 减去两个出项 (复利出项) 所得的合计为企业的盈利合计。企业进行商业地产开发的目的不仅是赢利, 而且是实现盈利最大化。表 1 三级指标体系 下载原表 表 2 1997-2014 年天庆集团和高科集团最佳发展路径回溯研究结果 下载原表 表 3 调整效果表 下载原表 对于上述三个周期促成的运营过程, 在运营过程的论述中已经明晰了其存在的不确定性和可选择性。就“土地购置期”而言, 企业在购置土地之后, 可以选择开工的具体时间, 从而降低出项提高进项。就“地产开发期”而言, 企业可以选择开工的总时长, 从而提高潜在的房地产销售价格, 由此实现提高进项与降低出项。就“地产售卖期”而言,
12、 企业可以选择售卖的具体时机, 由此形成总销售金额最大化。但是这种时机选择, 必须在前两期复利汇总可承受的范围内进行, 不能出现单纯为了“地产售卖期”盈利最大化的行为。通过上述分析, 已然明确了商业地产生命周期的三个组成部分, 其对应的活动具有不确定性和可选择性。对于这种具有不确定性和可选择性的积累行为, 采用变分法分析可以得到实现盈利最大化的实现路径。由于这一实现过程较为复杂, 且涉及过多的数学原理论证, 故不在文中展示具体过程, 仅给出采用变分法分析论证所得实现盈利最大化路径必须满足的四大约束。约束一, 商业地产面积对销售价格贡献作用应与其对开发成本的贡献作用及其对购置成本的贡献作用总和保
13、持一致;约束二, 商业地产位置对销售价格贡献作用与销售时长形成鲜明的反比关系, 简而言之, 商业地产的位置越好, 其在最短时间内售罄是获取最大化盈利的重要因素;约束三, 销售期的复利利率应小于开发期的复利利率与购置期的复利总和, 即商业地产生命周期的三期中的各期利率之和存在上述约束关系;约束四, 销售期的销售长度不应大于开发期和购置期的加权总和, 加权系数由复利利率所确定。对于商业地产而言, 实现盈利最大化必须遵循上述原则展开。接下来采用实证分析的方式, 以我国实际的房地产成交价格和开发成本等为基础数据进行具体分析, 确定房地产企业在不同时期进行商业地产开发是否为最佳开发, 以及实现最佳开发所
14、应采取的策略。实证分析实证分析采用的理论框架为前述由变分法确定的理论框架, 针对该框架进行实证分析, 首先构建三级指标体系, 具体如表 1 所示。表 1 确定的三级结构, 从时间、土地、金融三个维度进行实证分析。时间维度主要是对理论框架中涉及的起始点、周期等时间因素进行刻画;土地维度侧重于从土地类购置价格和销售价格进行刻画;金融维度强化进行涉及贷款、存款类因素进行刻画。基于上述刻画方法, 从三个维度共计形成 15 个具体指标, 在此不再赘述。指标确定之后, 我国商业房地产是否实行最佳发展?若未实现最佳发展应该如何调整实现最佳发展?就上述两类问题, 选定我国西北地区的甘肃天庆集团、陕西地区的高科
15、集团进行实证分析。之所以选择这两家企业, 源于研究团队在该地区研究的便利性, 以及上述两家企业对研究的积极配合。通过深入研究对应两家企业近年的发展轨迹, 主要是以两家企业在兰州、西安作为主战场的商业地产开发历史。通过深入整理与梳理, 将历史资料转换为有序数据。在此基础上, 采用前述确定的指标集进行最佳发展性分析。通过反复论证与确认, 最终得到两家企业 1997-2014 年的最佳发展性分析结果, 具体见表 2。表 2 给出的结果对两家企业的历史发展情况进行了分析, 确定了天庆集团在 1997 年开发的项目、2007 年开发的项目、2010 年开发的项目等具有最佳发展性;在其它年份 (2001、
16、2004、2014) 的开发项目不具有最佳发展性。与此同时, 高科集团在1997 年开发的项目、2010 年开发的项目等具有最佳发展性;在其它年份 (2001、2004、2014) 的开发项目不具有最佳发展性。对于两家集团不具有最佳发展性的项目, 给出了两个主要调整策略。其中调整策略 1 为首要调整策略, 调整策略 2 为次要调整策略。调整策略主要是从以下六个方面进行, 依次为压缩开发成本、降低核心区域土地购置、延长销售周期、压缩土地购置成本、缩短销售周期、压缩销售周期。在对历史项目进行分析的同时, 研究团队还对在建项目进行分析。在建项目主要集中于 2013 年和 2014 年。研究通过对两家
17、公司对应年份项目进行分析, 确定了不满足最佳发展性的具体原因。在此基础上, 进行短板补齐。通过近 2 年的调整优化, 取得了显著效果, 具体如表 3 所示。从表 3 的分析结果来看, 两家企业商业地产项目与前期相比取得了显著效果。这也从侧面验证了此次研究确定的理论分析框架和实证分析方法不仅具有可行性, 而且具有实际效果。结论在研究的发端, 研究团队提出了两类问题。通过对商业地产问题进行深入分析, 明确此问题具有不确定性的特点。研究团队发现采用变分法分析可以有效解决, 这一思路确定源于对变分法成功研究成果的分析。综合上述分析, 研究团队最终确定通过构建具有不确定性的分析框架, 并基于变分法进行最
18、优发展确定与路径解答。随后, 从理论分析入手, 不仅提出分析框架, 而且通过变分分析给出实现最佳发展的四大实现条件。在此基础上, 就我国西部地区的两大主流房地产企业近 20 年发展路径进行分析, 确定其仅在部分年份实现最佳发展, 在绝大多数年份未实现最佳发展。研究不仅停留于此, 而且对两个对象未实现最佳发展项目如何实现最佳发展, 从六个方面给出提升对策。在此基础上, 分析就两大对象的在建项目进行探究, 确定了其发展需要调整的方向与力度, 由此实现对应对象在建项目效益的大幅提升。参考文献1.邱雅, 马新兰.城市商业地产发展潜力量化分析基于 35 个大中城市的量化比较分析J.中国统计, 2015
19、(11) 2 .廖成林, 刘小琼.基于跳跃扩散过程的商业地产推迟开发价值研究J.现代管理科学, 2010 (7) 3 .刘国亮, 王鹏.经济伦理学视角下的商业地产开发J.社会科学战线, 2012 (12) 4 .王国全.生活形态营销视角下商业地产定位与开发J.商业经济研究, 2015 (15) 5 .冯金华.变分法在经济学中的应用J.经济学动态, 1991 (11) 6 .陈伟, 于富海.变分法在房地产项目投资中的应用J.统计与决策, 2004 (3) 7 .郑君君, 张平, 胡晓诗, 蒋伟良.基于随机微分方程的股权拍卖报价策略及模型研究J.系统工程理论与实践, 2013 (4) 8 .张建军, 赵晋, 张艳霞.基于连续时间动态博弈的供应链声誉及其微分对策研究J.管理工程学报, 2012 (1)
