1、001商业地产商圈研究专刊系列-市场篇商 业 地 产 开 发 前 期 应 该 调 查 什 么(上)房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。 从我们在客户的顾问的过程中总结包括经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市
2、场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容，希望和大家一起探讨。 一、经济环境的分析和生活结构研究 开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，由于其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响大，其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润，因此其风险很大。所以，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。 总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 GDP发展状况及产业结构情况 全社会消费品
3、零售总额 全市商业增加值 城乡居民的人均可支配收入 城乡居民储蓄存款余额 通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。 二、区域城市结构调查与城市发展规划调查 所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是其中的一方面，还包括： 公共设施状况 交通体系状况 道路状况、通行量 城市性质与功能特
4、点 各项城市的机能 城市规划 通过对区域内实际生活的空间，包括中心地带及周围区域城市结构机能的调查，了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现状以及将来的发展规划。例如，交通网的开发计划，交通网密布的地方往往是人口容易集中或流量特别大的地方，所以在调查时对于交通路线及来往的车辆、班次、载客量等均作为调查的要素；城市发展规划对商业将来的发展非常关键，诸如大型社区的发展计划以及商业区建设计划将直接对项目的规划以及未来的经营产生重要影响。 以上调查必须通过专业的市场调查公司实地调查了解，由于反映问题的角度不同，一般的调查人员很难完成以上工作，调查必须有目的性，如果不知道目的是为什么，这样得
5、到的调查数据和资料的参考价值将大打折扣。 三、商业发展规划和政策研究 每一个城市发展都有发展的规划，商业布局和规划也是城市机能完善的标志，十多年以来，我国的第三产业特别是零售服务业的发展有目共睹，尤其是上世纪末百货商场大量倒闭、超市业态的迅猛发展和外资零售商业的“入侵”，既加快了零售业的整体发展，也出现大型商业设施重复建设、资源浪费和过度竞争等现象，对国内零售商业的发展提出了新的挑战，一些大中城市行业管理部门开始加强商业网点整体规划和布局工作。 为增强城市商业网点规划管理的科学性、权威性，扩大规划工作覆盖面，国家经济贸易委员会国内贸易局于今年一月二十四日，在关于城市商业网点规划工作的指导意见（
6、国经贸贸易2001789号）和关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知（国经贸厅贸易200244号）的基础上，又下发了关于加强城市商业网点规划的通知，要求直辖市、计划单列市、省会（首府）城市尽快制定商业网点规划，要求未制定城市商业网点规划的直辖市、计划单列市、省会（首府）城市要加大工作力度，尽快制定城市商业网点规划并报贸易局备案。凡未制定商业网点规划（包括含有网点规划内容的商业发展规划）的城市，不得上报外商投资商业企业项目。通知要求在2004年12月底前完成规划的制定及城市商业网点依法管理体系的建立工作。 目前包括北京等省会城市和计划单列市已经完成了该项工作，在对大型商业房地产开发 过程中
7、，开发商及时了解商业网点的布局规划非常关键，避免政策性的风险和重复建设。例如，北京市商业委员会关于商业网点的规划不仅考虑目前商业布局特点，而且结合城市发展对限制地区的限制项目都有明确的规定：特别鼓励在四环路周边发展大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈；新发展的居住区，10-15万人要规划建设一个地区级商业中心；地区级商业中心1公里以外的居民区，原则上居住人口1-3万应有一个综合性的社区商业中心。这些都是结合城市发展实际情况提出具体的建设性要求。 四、区域零售业结构的市场调查与分析 如果说前面所要调查的内容主要是宏观经济形势、政策等方面的研究，那么区域零售业结构则是区域零售业实际情况的
8、调查，在通常意义上是我们常讲的商业普查。它不仅反映区域内零售业经济活动的指标和商业特征，而且其综合反映的各项指标和内容为项目的市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析。 地区间的销售动向 业种别的销售动向 商业地区间的竞争状况 大型主力店的动向 以上内容的取得必须通过商业普查，对区域内经营商户从经营内容、商铺面积、租金、员工数量、营业额、经营状况、存在的问题、发展和经营动向等进行调查，通过反映的一般性的问题，分析能否得出普遍性的结论。 五、典型性调查与研究 对大型商业区进行市场定位和商业功能建议，在初步的市场定位和业态规划基础上，除通过哈夫模型和损益计划等经济效益分析方法进行预测和评
9、估以外，对城市所在地同类型业态收益状况进行调查和了解也非常关键。对大型商业区的规划，可以选择本区域百货商场、超市、专业市场、餐饮、娱乐等主要从规模、提供的产品或服务、客流量、交通来源等几个方面来分析现状及结构特点，以便做竞争分析，对以上典型业态要分析每种设计业态的收益状况。商 业 房 地 产 开 发 前 期 应 该 调 查 什 么（下）六、未来商业地产的供应量分析 在一个区域内做商业地产，必须首先调查该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计，对许多开发商来讲，以前在开发住宅项目的时候没有这方面的意识，因为住宅的需求量大，进行市场定位和细分的空间广阔。而商业不同，它最终取决于租赁和销售后的经营
10、如何去支撑。所以，不论是经营者还是投资人在选择商铺的时候都会慎重考虑。 在前期调查中，首先应考虑区域的规划情况，了解其规划的规模、开发的时间等。商业地产的供应量是一个非常重要的因素，它直接决定我们未来的商业做多大，做什么。在城市居住区规划设计规范中，明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积，对公共服务设施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积700-910平方米；社区服务每千人指标59-464平方米；金融邮电每千人指标60-80平方米，以上合计819-1454平方米。根据具体项目的不同，规划部门对商业面积的开发要求以及建筑形式的要求不同；对于开发商来讲，在具体开发中，应根据实际情况，选择好开发时
11、间。开发太早，会由于居住人口规模没有达到基本需求，导致消费需求不足，租赁经营不理想；开发太晚，则不能很好满足居民的生活需求，且会损失商业机会。如天通苑，由于一开始没有发现商业价值，商业开发比较晚，所以当大量的人口入住后形成巨大的市场需求，入住的居民也发现商业价值，许多买了一层住宅的居民，将房屋纷纷租赁给装修、美容美发的商户。 所以，我们必须在具体运营项目的时候，对周边商业的规划以及居住区商业配套、开发的时间进行调查和分析；对已经开发的居住区商业配套的情况、业态的构成进行综合分析。现在房地产的开发已经完全市场化运营，我们开发的目的不仅要实现市场价值的最大化，而且要实现社会效应的最大化。 七、消费
12、者消费行为的调查与研究 消费者的消费行为研究又称生活结构研究。对其调查和研究的目的主要是收集该地区内消费者生活形态的资料，即针对消费者生活的特性，从人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为以及选择的交通出行方式等方面对消费者消费行为进行定量和定性研究。 1 人口结构人口结构主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理，以便深入分析。除对目前的人口结构调查外，对过去人口的集聚、膨胀的速度以及将来人口结构的变迁进行预测。如在区域内规划建设高校，人口的增加的速度和人口结构变化将非常快，将直接影响整个区域的消费行为，而且对业态的设计产生重大影响。 2 家庭户数构成家庭户数构成是人口
13、结构的基本资料之一，可依据家庭户数变动的情形及家庭人数、成员状况、人员的变化趋势进行了解，进而可以由人员构成比率，洞悉城市化的发展与生活形态的变化。如这几年某市区许多项目吸纳了大量的城市搬迁户和CBD的小白领，在短短时间内扩大了人口规模，而且家庭结构和户数完全不一样。城市的搬迁户以3-5人老中少三代同堂的家庭为主，而CBD的小白领以2人家庭模式居多。 3 收入水平根据收入水平确定消费的可能性、消费能力以及目前的消费处于什么样的状况。例如个人年收入在2万元的消费者和5万元的消费者相比，他们在选择服装的购买场所时是完全不同的。前者的选择以市场，而后者主要的选择地点是专卖店和百货商场。 4 消费水平
14、消费水平是地区内消费活动的直接指标，对零售业来说是最重要的衡量指标。据此可以了解每一个家庭的消费情形，并针对消费内容依据商品类别划分，这样可以计算出商圈内的消费购买力的概况。 5 购买行为分析其主要的目的有二：一是可以了解消费者经常在哪里消费以及消费的主要商品和服务；二是知悉选择商品和服务的标准，以便对该地区的消费意识作深入探讨。 6 交通和出行方式随着汽车越来越多地进入家庭，人们交通方式变化，由此导致了消费者的购物习惯以及选择的消费内容。在消费者消费的空间和尺度上，对不同的业态、业种的需求在路上花费的时间都有心理尺度，如对家庭日用消费品的需求主要就近完成，在路上的时间要求在15分钟以内；而购
15、买服装、家具电器等商品选择去大商场和购物中心，花费的时间可以比较长，而交通出行方式改变了消费的时间和空间，以前步行或骑自行车需要半小时，由于汽车进入家庭也许只需要10分钟。所以，对区域内消费者选择何种交通工具的研究非常重要。 八、立地条件研究 除对区域内各种因素进行研究外，具体项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个研究要素。立地力是指拟规划商业周围的环境和其本身的因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。 一个商店的立地力，首先和他的周边环境密切相关，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度、邻居的类别等。 1 道路类别道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消
16、费行为。道路依用途可分为交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道。像王府井大街是全国著名的商业干道；朝外大街兼具有商业干道和交通干道的双重功能。对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。 2 顾客是否容易达到商业区除了道路类别以外，还要考虑道路是否有障碍物，比如交通栏隔。以大家非常熟悉北京国际展览中心家乐福为例。以前没有中间交通栏隔的时候，从两个方向来的人流都比较容易去购物，而增加栏隔后对西面来的顾客非常不方便，交通栏隔对家乐福的影响怎么样，我们暂不理论，但是对面的许多专卖店和饭馆生意肯定会因此受到影响，即使增加了过街天桥，这种影响也难被消除。 3 周边环境和目前的
17、商业设施这也是为什么广州的商业广场都喜欢选择在天河北京路的原因。同业经营虽然会使新店面临强大的竞争，但也能形成集合效应，带来规模化单一消费人流；业态的错位经营或者互补性也很关键，天河北京路周边的专业精品市场就具备业态的交叉性，有利于共同聚集人气。 4 商业的能见度和日照情况商业建筑能否容易找到即商业的能见度也是一个非常关键的要素，尤其是大型商业建筑。因为商业的根本目的是吸引顾客来消费，如果商业建筑不容易被找到或能见度差，就会影响到以后的经营。日照情况对商业经营也非常关键。据7月5日珠江电视台报道，由于某市持续高温，在周末，许多消费者选择在商场购物躲避天气，商业街区东面门庭若市，而西面因为西晒的
18、原因冷冷清清。但是在北方地区商业选址时，西南面的商业店铺会非常好，因为北方天气冷或凉的时间长，顾客更喜欢光顾西南面的商业。 商业沿平直街道布置，一面临街，能见度较低；商业在街道弯曲处设置，能见度外圈大于内圈；商业在“T”形道路交汇的顶头处，能见度也相对较高；商业在十字交口处能见度极高，但应注意对城市交通的影响；商业在商业街两端有较高的能见度；商业在公共广场的迎面处，能见度颇高。 九、商圈的确定和研究 1商圈的概念及分析目的 商圈是以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。这是原则性的标准，在实际从事商圈设定时还必须考虑经营业种、商品特性、交通网分布等因素。进行商圈分析的目的有三
19、：一是明确该商业区或商店的商圈范围；二是了解商圈的人口分布状况及生活结构；三是在此基础上进行经济效益的预测。如计划开超市，根据周边居民的人口规模、收入水平和竞争对手情况等指标，就可以基本计算出该店可能达到的营业额。 2商圈的构成及顾客来源 商圈由核心商圈、次级商圈和边缘商圈（又称辐射商圈）组成。核心商圈的辐射半径在1公里左右。包括这一商店顾客总数的55-70%。该商圈的顾客在人口中占的密度最高，消费的客单价也最高，而且与其他商店的商圈很少发生重叠。 次级商圈内包含了商店顾客总数的15-25%。其辐射的半径在3-4公里，对一般的日用消费品来讲，很少能辐射到该商圈的人口，关键是取决于经营业态。边缘
20、商圈辐射的半径在7公里范围。一般情况下只有大型百货商场、专业店具备这样的辐射能力。真正的商圈不是绝对的同心圆模式，其规模和形状是由各种各样的因素决定的。包括经营业态、商店规模、竞争者的位置、交通条件等许多因素。在商圈概念上有一个著名的海滩原理：即在一条海滩上做冷饮生意的两家商贩，一开始其各自的商圈范围是均衡的，由于竞争因素导致他们集中在一起，共同吸引顾客。3商圈的设定 商圈的设定是一项非常复杂的工作，在决定经营什么业态的基础上，不仅要对周边竞争者状况进行调查和分析，基本确定其商圈范围，而且要分析业态需求的顾客群，因为每一顾客群都有特定的消费特征。因为，一方面只有经营的商品符合其需求才能吸引潜在
21、顾客的购物，商圈的规模和辐射范围才能扩大。另一方面，撇开顾客自身的不同，商圈规模的大小与商品购买频率成反比。如顾客购买生鲜等日用消费品频率高，但是接受的购物距离短；而对服装、家具、电器等耐用消费品接受的购物距离长，但是其购买频率又非常低。所以，必须结合业态的规划来确定基本的商圈范围。 根据业态规划，在商圈的构成基础上，对商圈进行设定，特别要针对拟吸引顾客群的生活结构对未来的经营销售额进行匡算，结合商店的实际情况，预计要达到的盈亏平衡点或目标销售额。 4确定商圈的方法 商圈分析的方法有许多种，如零售吸引力法则（又称里利法则）、商业饱和理论、康维斯“新零售引力法则”和哈夫的“概率模型”等。 零售吸
22、引力法则是从确定商圈人口和距离两个变量进行分析，商圈规模的大小是由于人口的多少和距离商店的远近决定的，商店的吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离共同发挥作用。 商业饱和理论是通过计算零售商业市场饱和系数，测定特定商圈内某类商品销售的饱和系数程度，通过其计算该区域内同行业是过多还是不足。 康维斯“新零售引力法则”与里利法则的不同在于，前者在一个城市中间地带两个商业区或商店的竞争关系，后者表示在相互间有明确竞争关系的两个城市间其商业经营的比率关系。 哈夫的“概率模型”完全从消费者的立场出发，认为消费者利用某一商业设施的概率，取决于表现商品丰富性的营业面积，以及为购物所消耗的时间及商业设施的规模实力
23、。 以上各种分析方法其研究的角度不同，所用的市场变量不同，达到的分析目的也不一样，在具体商圈分析过程中还是要结合具体实际情况有选择地运用。由于目前实际情况，市场变量采集困难，很难单纯用一种方法解决我们的分析问题，所以一般采取的办法是将定性和定量研究方法相结合综合运用。就如同商业的前期调查和研究以上只是必须的调查内容，仍有许多数据需要针对具体的项目进行调查，如人流量、车流量等等，关键弄清楚市场调查是为市场定位服务或者验证市场定位，市场调查只是手段，不是最终的目的。 商圈的构成与顾客来源：图1商圈的构成与顾客来源：图2商业的能见度与日照 1商业的能见度与日照 2商业的能见度与日照 3商业的能见度与
24、日照 4商业的能见度与日照 5商业的能见度与日照 6002商业地产商圈研究专刊系列-市场篇商 业 街 区 域 性 市 场 调 查 的 总 结 材 料某年7月24日至29日期间，公司派差对长沙、常州、杭州、宁波等地的商业街进行考察。我们使用观察、走访、电话访谈等方法，对常州的延陵路、张家港沙洲路步行街、常熟的服饰批发市场、方塔路商业街、杭州延安路、武陵路杭派服装市场、新华路丝绸市场、宁波天一广场等个案进行调研，回来以后，初步整理形成了这份材料，希望投资决策时能多一些客观、全面、有效的信息。结合公司自身情况，一并附上调查小组的建议，以供参考。一、 市场现状：苏浙两省近十年经济的持续增长，城市框架的
25、拉大和城市化步伐的加快良性地刺激了城市经济有序、科学、规模的发展与增长，城市商业街及住宅高层的不断涌现实际上也是城市文明日新月异的必然产物。 高层住宅多分布在人口密集的大城市或小城市的中心地带。高层比多层的优势明显在于同样的地段可以住下更多的人，有观景功能；劣势在于成本高，物管费用增加了日常开支，所以小高层的市场接受程度的高低是二期小高层物业开发的关键所在。 建议：小高层宜以观湖为卖点，在户型设计上以大套为主，南厅（或设观湖景观窗）且厅宽在5米以上。 商业街多位居市中心，人气皆旺。所以考虑保证周边居民维持一个基本量的问题提上日程，如何保证待开商业街的基本人气呢？目前可以做的工作有两个： 五家殿
26、路西近200亩的土地提前建设、入住（目前看有难度）； XX小区二期小高层提前入住，二期多层的提前入住。换名话说：S商业街的开街时间应尽量赶在上述大量业主入住之后。二、规划布局市场现状：无论是批发市场还是商业街，交通都很便利，且商业街几乎都是步行街，做到了人车分流。建筑外观新颖、现代、用材高档。道路灯光、景观、小品、公建设施考究。凡是人气旺的街道，其店铺经营种类显然都做了合理的搭配。 建议：建议考虑商业街区人车分流不是目的；目的是能更好的方便人、保护人，所以停车场一定要离步行街近，可能的话设在地下； 人流车流动线必须本着方便、聚人气的原则规划设计； 外观必须有主色调，且外墙体颜色不超过二种为宜，
27、最多控制在三种以内，建材选用要高档、富有特色，落地玻璃，有核心景观区，营造吸引力。 街宽35米40米左右，满足人“看两边”的逛街欲望。 功能定位：旅游休闲第一街。 命名：规划纳于南湖区域整体，将商业街命名为“南湖旅游休闲第一街”。 三、业态业种的分布 市场情况：零售业占七成，其它服务如餐饮旅馆、休闲、金融等占三成。建议：零售占五成，特色餐饮占二成、美容、休闲、旅游、书廊、茶吧等占二成，其它配套服务占一成。形成以特色餐饮、特色旅游为主导服务的商业街，以吸引目标消费群，保证街区人气活力，让该街与南湖风景区的开发浑然融为一体。使该区位路宽人少的劣势变成优势发挥方便僻静嘛 四、招商 市场现状： 人气较
28、旺的街道，几乎都毫无例外的引进特色或名牌商家。如张家港沙洲路商业街，就有格里拉、戴梦得珠宝、金利来、安迪达斯等品牌入驻。 宁波天一广场也要求清一色的品牌或名牌入驻。 建议： 利用该街交通方便、偏僻的区位特色，引进有成功商业街开发经验的招商机构，精心研制招商方案，或采用对名店资助开业，或采用返租回报等方式，吸引旅游、休闲、零售品牌店以形成特色。以吸引固定的消费群，而不是漫天撒网。 五、管理 建议： 土建专业上的优势，而街区经济运作和装修整体效果的把握是弱项，所以在管理上一定多下功夫，让招商工作及物管工作提前介入。 六、目标消费者的初步定位 建议：初步定位为高财商、高眼光、高收入，以投资为主要目的
29、成功人士。即如炒楼尝到甜头者；政府高官及灰色收入者；中高层白领；公司老板及私营企业主等。七、卖点建议：独特卖点可以从下面几方面归纳提炼1、A景区即将启动，商业街的投资潜力会飙升。2、特色取胜：旅游、休闲为主，有特色当然有人气，有人气当然有财气。3、精心进行户型设计，唱“绝版户型”之歌。写后：这次考察整体来说收效不大，主要原因是商业街作为街区经济来开发运作还是新生事物，其成熟需要3-5年的成长期间，有的商业街是刚上的项目或新装修的街道，目前还不成熟，遗憾的是没有去温州的五马街，听说已很繁荣。不过，此行倒让我们在商业街的开发上有了一个感性认识，便于日后操作时把握全局。003商业地产商圈研究专刊系列
30、-市场篇重 庆 商 业 地 产 市 场 概 况2000年以来，在商品房开发量大幅增长的同时，商业营业用房（即商业物业）的开发量也快速成长，2002年全市商业营业用房竣工面积266.30万平方米，同比增长37.5%，而2003年上半年已经有近200万平方米商业用房面市，据有关机构估计，今年商业物业开发量将达350万平方米，比上年增长30左右。按照国际通行标准，市民人均占有1平方米商业面积则可视作商业面积相对饱和，以主城区1000万人口计算，饱和底线在1000万平方米左右，而现在重庆整个商业用房面积大约在500万平方米，因此从整体意义上来说，重庆商业物业仍有较大的发展空间。涉足商业房地产开发的地产
31、商日益增多 众多开发商争食商业物业这块诱人的蛋糕，已成为2003年重庆楼市的一道风景。龙湖地产初涉商业物业开发即推出总面积达10万平方米的商业航母北城天街。并引得两大商业巨头银太百货与北京华联入驻，成为北部新区商业的新中心区；华宇公司继去年推出部分商业物业后，其总建筑面积分别达12万平方米的华宇广场和8万平方米的华宇名都城基本上都于今年上市；协信继几年前成功开发朝天门协信商厦后，今年又推出总面积达3万平方米的的纯商业物业协信黄金海岸，作为观音桥地区第一个开放式的面面临街的纯商业项目，引起了市场的极大关注。在地产龙头企业挺进商业物业，其他一些二线品牌企业也不甘示弱，也纷纷加入商业物业的开发行列，
32、2003年商业物业将迎来一个不小的开发高潮。 2003年部分知名地产商开发商业物业一览 公司名称 项目名称 区域 规模 龙湖地产 北城天街购物广场 江北区 10万平方米 协信集团 协信黄金海岸 江北区 3万平方米 华宇公司 华宇广场 沙坪坝 12万平方米 华宇名都城沙坪坝 8万平方米 升伟地产 升伟新天地 沙坪坝 3万平方米 斌鑫地产 斌鑫世纪商城 杨家坪 9万平方米 林建物业 金沙国际 沙坪坝 3万平方米 蒲辉地产 海棠晓月第壹大道 南岸区 7万平方米 新大都地产 新大都商场 沙坪坝 5万平方米 一级商圈商业面积继续增长，二级商圈商业面积异军突起 作为一级商圈的解放碑，商业面积供给依然放量增
33、长，巩固其核心商圈的地位，而以江北、南岸、沙坪坝为代表的二级商圈异军突起，商业面积从2001以来呈现大幅增长。据有关单位统计，2003年主城各区域商业物业供给分别为：南滨路65万平方米；江北60万平方米；沙坪坝50万平方米；解放碑50万平方米；杨家坪40万平方米；江滨路、沙滨路共计15万平方米；其他3050万平方米。在各区政府大力建设本区域中心商圈，打造规模庞大的商业步行街的行政规划依托之下，二级商圈商业面积的增长将成为未来几年重庆市商业物业供给的主流区域。本地及外地商业机构积极扩张，商业物业有效需求增大 随着重庆市国民经济与城市建设的不断发展，人们的消费水平和消费能力也不断提高，在重庆商业物
34、业建设步入快车道发展的同时，本地和外地的知名商业机构也都纷纷加快了扩张的步伐。本地的重百商场、新世纪百货早已在各个区域的核心商圈抢得有利位置，最早进入重庆的太平洋百货、家乐福超市也不甘落后，而从2002年开始，好又多量贩连开沙坪坝、南坪两个店，普尔斯马特连开南坪、江北两店，华联商厦几乎同时签下了两路口、沙坪坝、北城天街三个大型物业，随后又有新一佳进驻中华广场、北京王府井进驻沙坪坝新大都。在外地百货零售大鳄抢滩重庆的同时，专业零售巨头也不甘人后，国美电器、苏宁电器已在重庆布局5、6家专卖店。在这些零售大鳄们搅动市场的同时，对重庆的商业物业的需求量也不断增大，引得众多地产商投身商业物业的开发。 部
35、分商业物业规划失当，空置量增大 在商业物业开发大幅增长，商家资源不断增加的情况下，由于部分商业物业规划失当，导致重庆商业物业的空置率增高。商业物业的规划失当，主要表现在两个方面，一方面是选址失当，在商业设施已经很密集区域仍然建大型商业设施，如在解放碑、沙坪坝步行街就有几栋空置的商业裙楼物业，或者在不具备零售商业条件的地方规划零售商业设施；如另一方面是商场内部规划失当，大部分地产商是做住宅出身，规划商业设施完全凭个人经验，在没有进行经营定位，确定商家对象之前就盲目建设，结果在柱网布置、车流、人流动线组织，规避商业死角等各方面都缺乏考虑，导致商业物业开发出来不适用而空置。据统计，2001年重庆市商
36、业营业用房空置量就高达160万平方米，超过当年开发量的一半，2002年商业营业用房空置量估计达到180200万平方米，这对新建商业物业来说是非常大的压力。也敦促地产开发商对商业物业的开发必须持谨慎态度。2004年重庆商业地产需求市场调研报告析1.调查对象：商业地产投资者、经营者2.调查区域：重庆主城区五大商圈3.调查方式：入户问卷定量调查4.调查样本：共调查360个有效样本5.调查样本分析：本次调查结果显示，商业地产的投资者中，有4类职业背景的客户比重突出，私营业主（个体工商户）和专业技术人员，前者有大部分是在从事商业零售经营，自身有铺位的需求，而后者属于有较强资金势力，寻求多元化的投资型客户
37、；其次企业中高层管理人员和自由职业从业者也有着较强的投资需求和能力；而事业机关人员对商业地产的投资兴趣相对较小。 在受访人群中，过去有过商铺投资的占到了36%，而没有这一行业经历的被访者占64%，说明商业地产开始受到更多投资者的关注。调查结果还显示出，商业地产项目因其高风险和高收益的特点，目前吸引的目标投资客户群呈年轻化趋势。而20世纪70年代出生的人则构成了商业项目投资的主力客户，他们尚处于刚成家或单身的阶段，个人月收入明显高于其他年龄段的平均个人月收入，但其积蓄还比较弱，其投资商铺的目的主要有三：一是作为一种储蓄投资；二是看好商铺的增值潜力；三是对市场经济的敏感。调研分析1.投资商铺的用途
38、目前商业投资者的投资目的和倾向是比较清晰和理性的。在受调查的人群中，76%的商铺购买者和最终经营者存在错位，也就是存在商铺有第二次招商的环节；50%的投资户自行找下家，而另50%希望由开发商统一代理完成，返购经营权；其中有58%的投资者作为长线投资，靠阶段性收取租金，赢得利润，18%的购买者是短线投资，会考虑在适合的价位转手出售；还有24%的投资者自己经营，特别是有一定经营经验的商户，积累到一定资金后，开始选择用每月租金的支出付按揭的方式取得自己所有的铺面。2.商铺的种类倾向在各种商业物业的种类里，独门独户的临街独立式门面最受投资者的追捧，这与其自身门面的装饰就是一个很好的广告，容易被流动的消
39、费人流接触和发现有关。这类产品的被接受程度在消费者中占51%。其次是平层商铺，但因此类商铺与整个商场的经营高度相关。如果整个商场盘活，个体能有效利用整个卖场的整体效益，带来的人气，反之会受到牵连；而目前大力打造的商业街，被投资者认可还需要一段时间，开放式商业街的平层商铺受青睐程度占11%；虽然都是平层商铺，但性价比在这里成了投资者优先考虑的主要因素。商场内二楼以上的商铺和开放式商业街道二楼以上的商铺的倾向比例为10%和3%。3.商铺的基本配套需求在基本配套方面，电源、水源以及单独洗手间这些商铺必备的设施都无一例外的成为了绝大多数投资者看重的要素，根据其重要性它们被考虑的可能性依次为：75.8%
40、、71.6%、70.5%。只有7.4%的投资者根据自身条件认为没有特别需要。4.配套的管理对于商业物业的配套管理，投资者都非常重视统一物业管理的提供，以解决投资经营的后顾之忧，这一选择占到了71.7%；而代租代售的服务也成为大多数炒家投资者所需求的服务项目，占41.4%；统一的宣传和包装可令业主免去自身广告宣传的麻烦和财力的投入，容易聚集人气，在每个专业市场树立品牌，也成为投资者重要的需要之一，占36.4%；最后是代交费服务，占34.3%。5.商铺的经营面积需求商铺面积的大小直接和投资者的经营成本、经营方向关联。2150平方米的商业物业最受消费者欢迎，占到了37%；其次1020平方米/套的需求
41、比例占30%，这也从侧面表明目前重庆市场商业物业刚刚兴起之初广大纯炒家投资者非常谨慎，又因如经营服装、小百货、精品，对经营户的要求比较低，这三行业的经营户对商铺的需求整体数量较大，其面积需求多在10-50平方米/套有关。接下来的面积需求比例依次为：5170平方米（13%），71100平方米和100平方米以上（都为9%），10平方米以下（2%）。6.择商铺最高承受单价显示，当投资者决定投资选择某一商铺的时候，价格首当其冲是其重点考虑的先决性条件和因素。现今的重庆市场商业物业刚刚起步，个体消费者看好的是投资风险小，有一定回报的项目，在资金允许的情况下他们一般会谨慎的选择价位较低的商铺，所以大多数受
42、调查者将选择集中在1.1万元1.3万元/平方米，这一区域(37%)，本段上下两段1.3万元1.5万元/平方米（17%）和1万元/平方米及以下（16%），分列二、三；1.51.7万元/平方米（10%），1.71.9万元/平方米（8%），1.92.2万元/平方米（6%），2.2万元/平方米以上合计占6%。在调查中还发现一个有趣的现象，平街二楼及二楼以上的商铺都被视为位置较次，人气与平层相比，减少30%至60%；单价是平层的1/3至1/2。在资金允许的情况下，一般投资者是不愿意购买的。这也从另一个侧面说明，平层是绝大多数商家和投资者的选择。如解放碑好吃街所有商业门面二层以上出现的高空置率，就是最好的
43、市场反映。这也给商业地产项目开发商一个重要的提示，如何进行开发前除平层外的商业楼层规划，科学的市场调查是非常重要的。7.支付能力由于商铺的特殊实用性和高单价的特性，小额投资者近半都倾向选择银行按揭贷款的方式进行购买和经营（48%），以便资金周转顺畅。而有27%的人则采取利息较低的分期付款的方式购买，只有1/4的人愿意在资金成本允许的情况下一次性付款。有一定经济实力的投资者更愿意接受高首付低月供的付款方式。另外，在首付的承受能力方面，调查的结果显示，有三段是比较突出的，选择首付34万元(33.33%)；其次选择是56万元这一段（28.79%）；第三是9万元及以上（16.67%）。说明目前的投资实
44、力有高有低，中小投资者仍然占绝大比例，首付7万元以下的占80%。与首付额度调查相关联的是对月供承受力的调查报表，61.84%的人选择了2001元2500元的月供，其次是25013000元的月供（21.05%）。在经济能承受的情况下，大多数投资者还是愿意接受低月供的购买商铺的投资方式。8.各投资区域的吸引力在给出的商铺投资的第一选择、第二选择以及第三选择中，我们可以看出，渝中区的解放碑无可争议的成为大家一致的首选，这与解放碑的特殊地位密不可分，“商业航母”的身份令所有的消费者为之动容，是重庆市的核心商圈。重庆几大城区呈组团式发展的特点，而近来势头逼人的沙坪坝区同样也受到了投资者的关注，排第二。这
45、和近年来沙坪坝区政府的加大投入不无关系，各个商业机构的纷纷入驻以三峡广场为核心的中心商圈保证了沙坪坝区商业环境的成熟，以及区域大中学校云集的重庆市文化区，有一群稳定成规模的冲动型的年轻消费人流，以及毕业后回归沙区的消费趋势。沙坪坝区目前的销售零售额的增幅是较大的。而随着江北区步行街的全面动工，观音桥商圈的逐步成型，以及北部新城高中住宅区域的逐步成型，江北区排在第三。其发展潜力列副商圈的第二，而本区的居民商业投资意识仅次于渝中区。 南滨路刺激了整个南岸区商业的发展，这说明目前的投资者都比较理性，在区域的挑选方面，都注重政府对区域商业的定位和规划以及商业形象和商业气候。 尽管九龙坡区杨家坪步行街已
46、经落成并投入使用，但在本次调查中排第六，这大概和杨家坪目前有一大批大体量的商业机构尚未竣工有某些关联。但杨家坪的商业潜力和其即将开通的轻轨对重庆市商业格局变化的影响是不容忽视的。9.对重庆未来五年内对商业发展的信心54%的人群都对未来重庆五年的发展充满了信心，42%的人群则是比较有信心，仅有4%的人群是一般或没有信心，可见整个重庆市场的发展拥有良好的信心条件，这对商业物业的发展也是非常必要和必须的。综合分析投资年轻化 商铺挑大梁通过以上的调查分析，我们不难得到以下的一些结论：一是商业物业的高回报，是吸引大多数投资者的最大砝码。但同时其自身相伴而生的高风险、高投入的不利因素也是制约目前商业物业大
47、规模兴盛的重要原因。所以，目前消费者更多的还是看重长线投资，希望能在保有产业的情况下进行商业经营或投资以此收回资金。从本次调查中，可以清晰的看到，商业物业消费市场的年轻化倾向。但这并不排斥其他类型的消费群；另外，商业物业最集中的体现就是商铺。现今重庆市场的消费状况表明，中小投资者是占主体地位的，所以如何了解并揣摩他们的消费心理和需求是进行商业物业建设的一个重要课题。面积适中，口岸优势明显，同时价格合理的门面是最受投资者追捧的。由于重庆楼市的主力投资群大多是中小投资者，所以在资金的流动上，他们存在一定的考虑和困难，付款方式的灵活与否，也会影响到他们的投资行为和心理变化。商业物业的修建地点，会在很大程度上决定商业物业的成功与否。成熟的商业氛围、有利的投资环境、固定的消费人群、便利快捷的交通网络都受到投资者的青睐。这也是现今商业物业建造者必须注意的一点。
