1、共享经济背景下房屋租赁市场新格局分析 吕列金 辽阳职业技术学院 摘 要： 目前, 政府提出“租售并举”和“租售同权”等相关政策, 住房租赁市场进一步升温。本文研究共享经济背景下房产供给侧有哪些变化;对互联网商业巨头与传统房产中介公司、房产电商的 SWOT 分析, 进而探究目前房屋租赁市场新格局。关键词： 共享经济; 房屋租赁市场; 新格局; 作者简介：吕列金 (1974-) , 女, 汉族, 副教授, 辽阳职业技术学院, 研究方向:管理。随着共享经济的到来, “共享”理念越来越深入人心, 政府也提出“租售并举”和“租售同权”等相关政策, 住房租赁市场进一步升温。近日, 阿里巴巴、京东等巨头与杭
2、州、北京等市签约, 共同打造住房租赁平台, 开始进军房屋租赁行业。电商巨头的加入必将对传统房产中介公司造成冲击, 租赁市场将会面临各方博弈的局面, 新的格局即将产生。1 共享经济背景下房产供给侧变化共享经济是一种商业模式, 是基于陌生人之间对闲置物品进行暂时转移使用权, 以获得一定报酬。共享经济的本质是整合社会上闲置的物品或闲散的服务者, 其将成为社会服务行业内最重要的一股力量。在房产市场中, 基于“共享”的理念, 民众可以公平、有偿地共享住房资源, 各方以可接受的方式付出和受益, 共同享受经济红利。1.1 政策引导, 培育发展住房租赁市场近日, 国务院法制办、住建部组成联合调研组到全国多地对
3、住房租赁管理条例等征求建议。住房租赁市场的培育和发展是深化我国住房制度改革的重要举措之一。有关部门在 2016 年就提出要把握住房的居住属性, 满足新市民住房需求, 建立购租并举的住房制度。目前, 中国规模化住房租赁企业市场份额只占 2%左右, 尤其一些外来人口进入多的大中城市存在新市民住房租赁旺盛需求与租赁房源不足之间的矛盾。政策的出台能够保障租房者的权益, 增加房屋租赁市场的有效供给, 更好地满足城镇居民, 特别是“新市民”的住房需求。还要进一步通过立法明确租赁双方当事人的权利与义务, 保障当事人的合法权益。建立稳定的租期和租金等方面的制度, 逐步使租房与买房居民享有同等的医疗等基本公共服
4、务。加强住房租赁监管, 加大对违法违规行为的处罚力度。1.2 多种方式并举, 推动住房供给侧改革(1) 培育市场供应主体, 增加中小户型房源供给。早在 2012 年, 国土资源部就批复京沪为首批试点城市和第二轮试点的 12 个城市, 可以利用集体建设用地试点建设租赁住房。例如, 位于北京市海淀区温泉镇 351 地块上的北京集体土地建设公租房试点项目中关村创客小镇, 提供低价租赁房源, 租金大约是周边物业的一半。创客公寓还可享受政府 50%房租补贴, 大幅度降低了小微企业员工在京的租住成本, 成为小镇最具吸引力的优势之一。符合区域内高新技术人才过渡性租房的需求。对于当地集体经济组织而言, 这也是
5、一个从瓦片经济向楼宇经济转化, 就地实现城镇化的机遇。(2) 提高居民住房货币支付能力, 提高低收入家庭、进城务工人员的支付能力。比如放宽住房公积金的使用条件, 允许按照合理比率抵扣个人所得税, 推进公共租赁住房货币化补贴等等。(3) 利用互联网、大数据等, 提高住房信息化管理与服务水平。通过建立专业化的智能房屋信息共享平台、信息监管平台, 加强对互联网租赁房源信息全方位、全过程的监管。2 房产中介公司和电商巨头房屋租赁平台的 SWOT 分析依据链家研究院发布的租赁崛起报告, 预计到 2025 年, 中国房屋租赁市场规模将增长至 2.9 万亿, 2030 年将超过 4.6 万亿。电商新一轮布局
6、的领域将是房屋租赁市场。阿里巴巴牵手杭州市政府推出了全国首个“智慧住房租赁平台”, 此后不久阿里旗下支付宝正式上线租房平台, 超过 100 万间公寓入驻支付宝, 在北京、上海、深圳、杭州、西安、成都、南京、郑州 8 个城市率先推广信用租房。在支付宝之后, 京东商城房产频道首期已经有 82 家开发商和 35 家服务商入驻, 涉及 2027 个项目, 覆盖超过了 20 座城市。据悉, 京东房地产的定位是房地产服务商。10 月 20 日, 北京市住建委网站的公告显示, 京东旗下全资控股北京京东尚科信息技术有限公司被选中为北京住房租赁监管平台技术合作项目单位。京东将为北京住房租赁市场提供支持平台, 拿
7、到了进军房屋租赁市场的入场券。2.1 传统中介或电商中介平台的 SWOT 分析优势 (Strengths) :房产租赁从业时间长经验多;传统中介房屋经纪人经验丰富;获得房源方式多, 把控一片小区房东资源;与租户和租客交流更直接, 更能及时了解对方的需求;能够预估看房后的行为, 成交效率高, 减少成本和消耗。劣势 (Weaknesses) :传统房屋租赁电商依靠端口费作为盈利来源;收取租户押金和一般半年或一年的租金, 二手房中介收取佣金比较高。在北京如果按照一套普通 100 平米房子来算, 300 万的交易就需支付给中介 6 万左右中介费;房源一般局限在附近几个小区;房屋中介公司及员工良莠不齐,
8、 存在中介欺骗租客和租户的现象;价格不透明、存在虚假房源、租户和中介信息不对称。机会 (Opportunities) :目前新进入的电商巨头们刚刚起步, 主要以公寓房为出租房源, 还没有全面发展。威胁 (Threats) :电商巨头的进入带来的新技术和流量的冲击。2.2 电商巨头房屋租赁平台的 SWOT 分析优势 (Strengths) :拥有大数据、人工智能、信用评价系统等先进技术;可以进行大数据监管和开放式服务;可以利用信用免押金、房屋可以月付;多年互联网从业经验拥有大量流量、先进的交易工具和供应链优势;交易比较透明。劣势 (Weaknesses) :房产租赁从业时间长经验少;获得房源方式
9、还不多;与零散的租户和租客交流还不够直接;机会 (Opportunities) :国家政策的支持带来了前所未有的发展机遇。威胁 (Threats) :存在一些安全隐患和纠纷, 如对于不收取租户押金, 房主怕自己房屋受损又没有监督房客的押金做保障, 最后找电商平台赔付比较麻烦。3 未来房屋租赁市场新格局分析房地产电商将形成多方并存的格局。一类是传统中介企业与其代理商形成的电商平台, 一类是新组建的完全轻资产运营的电商平台, 类似房多多、平安好房等平台, 最后一类则是“互联网+”模式企业, 如京东和阿里巴巴。目前阿里与京东入局, 后续会带动百度、网易、腾讯等门户网站的积极加入到这个市场中来。3.1
10、 传统房产中介自建网上平台的趋势房源由开发商提供, 技术平台由电商提供, 服务由中介提供。而具体到二手房交易环节, 地产中介人员许多线下的工作是无法通过互联网来完成的, 要由专业房产经纪人来做。比如带买方看房、达成买卖双方满意的成交价, 还有签订购房合同、协助买卖双方办理过户手续、银行贷款等环节。这些工作需要实地考察, 不是网络能够代替的。但是面对移动互联网时代, 固守原有的模式不创新只有死路一条, 现在许多中小型社区式的中介公司对淘宝和京东等电商巨头的冲击还不够明显, 他们的市场范围不大。但是对于链家等大型连锁的房产中介来说, 不转型市场份额就可能减少。去年 11 月, 链家地产与我爱我家就
11、都宣布与“搜房网”终止合作, 并推出了自己的电商平台。传统中介公司从店面转型到线上电商销售有着很大的优势, 因为他们有着雄厚的客户资源做后盾。3.2 轻资产运营的电商平台发展现状“搜房网”等更多作为媒体宣传而存在, 真正的销售能力十分有限。一个渠道既有宣传作用又可以直接销售, 做的最有名的要数“房多多”了。房多多的“众销模式”, 联合各中介公司和及售楼人员, 相当于国外“独立经纪人”作用, 作为合作楼盘的“临时销售员”。 (1) 成本问题:房多多进入一个城市至少要前期投入一百多万, 但在中小型的市场, 能不能每年赚到这么多钱都另说。房多多在某些地区经营, 也会由于成本过高后有退出迹象。 (2)
12、 模式问题:房多多想将各个经纪人变为“独立经纪人”的状态, 自己专注成为平台。在欠发达的地区, 经纪人教育成本是很高, 更多的只是提供下客户信息就不管了, 这时就要求平台具有很强的销售能力, 而这也是放多多的短版。 (3) 本地化。房多多面对本地化考验, 在房产销售这个本地程度更高的市场, 本地化程度决定着一切。3.3 房地产商与“互联网+”模式企业合作房地产商也把目光投向了电商平台。2013 年年初, SOHO 中国与新浪乐居、搜狐焦点房产等房产电商平台达成了合作, 率先推出了房地产电商模式, 2014 年 8月 25 日, 万科联手淘宝网, 宣布了用淘宝网消费额冲抵购房款, 最高可抵扣20
13、0 万元。随后万科联合阿里, 开辟天猫“双 11”购房专区, 将 108 盘以 8.9折销售;而京东商城房产频道首期就上线了北京 (楼盘) 、常州 (楼盘) 、海口、南京 (楼盘) 、无锡 (楼盘) 、和三亚 (楼盘) 苏州 (楼盘) 等 7 座城市的 18个房产项目。京东金融与远洋地产展开了互联网金融众筹, 通过支付 11 元或1111 元, 即可参与 1.1 折购房抽取资格。阿里、京东等新加入者对房地产租赁和出售市场是一个竞争和完善服务的过程, 互联网企业的加入会加剧市场竞争, 但对房地产行业服务水平和服务质量都会有一个提升。参考文献1董宝奇, 互联网时代下网络企业营销策略分析基于产品创新及共享经济视角.新闻研究导刊.2017 年 1 月 2搜狐网搜狐财经:阿里、京东“流量式运营”搅局房地产中介地位岌岌可危?不见得!链接:http:/ 3账单赵, 来源:知乎“搜房网, 安居客, 新浪乐居, 好屋中国, 房多多他们未来的发展方向分别是什么?”2015 年 1 月https:/
