1、浅析房产测量中存在的问题及措施 摘要在进行房产测量时，计算方式的差异、测量概念的歧义以及测量仪器常数的原因往往会导致房产测量的结果有所偏差。伴随着现代房产业的迅速发展，房产测量不仅关系到技术，同时也成为了敏感的社会经济行为。本文就房产测量中存在的一些问题进行了分析，同时也提出了相应的解决办法。 关键词房产测量 存在问题 措施 中图分类号 P2 文献码 A 文章编号 1000-405X（2015）-7-153-1 随着经济不断发展，房地产业也在蓬勃发展。在这种大背景下，房产测量作为能够测算房屋面积的直接形式，对整个社会具有重要的经济意义。房产的测量和计算过程有着严密的科学性和相应的规范依据。一旦
2、测量结果经政府部门审批就具有了相应的法律效力，可在处理房产纠纷时作为重要的证据使用。同时，作为土地规划的重要组成部分，房产测量能为城市的规划建设提供基础数据以及相关资料，有利于城市土地的规划。最后，房产测量最为基本的职能就是测量房屋的实际面积，对房产业有着技术和经济的双重必要性。 1房屋测量中存在的问题 （1）测量仪器常数问题。由于房产测量牵扯到房子买卖双方的利益，因此政府对于现今房产测量十分重视，要求也较高。目前房产测量工作使用的都是内外业一体化数字房产测量办法，满足房产测量的高要求。测量时全站仪主要是测定测距仪的加常数和乘常数。但是由于在房产测量碎部测图中距离较近，因此乘常数常常是被忽略的
3、。现在很多测量使用的仪器都为拓普康系列的，由于这个品牌的仪器常数所含的误差极小，因此可以忽略不计，但是如果采用其他品牌的全站仪则必须在经过相应的常数设定之后才可以使用。 （2）共有面积和公共面积辨析问题。共有建筑面积和公共建筑面积在房产测量中是两个概念，也是房产测量时应重点注意的问题。公用指多个人可一起享用该财产，但不允许一个或几个人将其划为自有;共有指两个或多个按照法律规定能对该区域享有使用权和财产权，共有人能按照法律规定依法共同处置财产。国家计量规范商品房销售面积测量中有这样一条：买房人在购买商品房时的建筑面积应指该商品套房内的建筑面积和共有的建筑面积的总和。 （3）房屋测量中的偏心测量问
4、题。在进行数据采集时，棱镜一般情况下是朝向仪器方向的，但是在某些特许情况下却不是这样的。一旦出现这种情况，由于棱镜都具有一定的体积，因此就不能将棱镜看做是一个点来进行观测。这是需要采用角度偏心观测。这种方法需要将棱镜后背位置放置在离仪器到房屋相同水平距离的合适位置，在测定玩棱镜的水平距离之后操作水平微动螺旋照准目标，最后在仪器上进行相应的操作就好。 （4）对称边长度实地丈量不一致的问题。在进行房屋实地测量时，要求对房屋每一条边都进行细致测量。但实地测量常会出现理论上要求对称的两条边实际不一致的情况。这不仅会造成视觉上观赏性的降低，严重时还有可能导致其他问题的产生。这种问题产生的原因有很多，但主
5、要还是以前一些问题的累积或者是工程建筑方面的失误。在这种情况下就要求对勘丈的数据进行理性冷静的分析和处理，然后重新绘图之后进行房产面积计算。对于在误差范围之内的影响应该在多次计算之后求其平均值，以减少误差的影响。 （5）房屋的布局层数问题。房屋的布局层数是房产分布图和分丘图上必须标注的房产要素，同时也是房屋面积计算的关键要素，因此房屋的布局层数必须调查清楚。由于有些房产从外部调查时与室内的层数并不相符，因此在调查多层建筑时必须深入建筑内部，同时对于特殊部分要仔细具体查看，这是保证房产面积登记正确的关键因素之一，也是多年调查房产测量的经验之一。 （6）斜屋面高度的确定问题。在进行房产测量时，尤其
6、是测量别墅等房屋时常常会遇到测量斜屋面高度的问题。斜面屋顶的房屋指的就是房屋的屋顶或者天面上另有一个储存或者供人们居住的房屋。对于这类房屋，其要求是按照其层高达到2.20m的部位进行房屋建筑面积的计算。但是在计算地下室等的自然层数时则需要按照室内层高不低于2.20m来计算室内房屋面积。 2房产测量问题解决措施 （1）房产测量中仪器和棱镜常数问题的解决办法。进行房产测量时，使用的仪器常会出现一些常数设置问题。由于每种仪器都有其特定的规格，因此首先要做的是确定使用的仪器都是经过相关部门检验的。另外，在进行测试时可以将仪器的常数设置为零，之后测出仪器到棱镜后背位置的距离，这个测出的距离就是棱镜常数。
7、 （2）共有面积和公有面积的解决办法。作为目前快速发展的数字化技术，GPS凭借其特点被广泛运用于共有面积和公有面积的解决措施中。采用GPS技术绘图可以定义房产测量的图形和属性，还可以进行图像的双向，达到以往无法实现的效果。在房屋测量中使用GPS技术可以精确分摊房屋，使得房产测量变得更加的精确和准确，能够很好的解决共有建筑面积和公有建筑面积。 （3）房屋测量中偏心测量的解决措施。一般情况下，房产面积的测量分为房屋面积的测算还有用地面积的测算。由于房屋面积的测算中包含的内容较多，因此在进行房屋销售过程中就必须进行较好的区分，才能避免因此导致的纠纷。运用坐标进行解析可大大提高房产测量的精准性，对房产
8、测量有着极大的贡献。另外，房屋测量中偏心测量的问题同样可以利用坐标的方法来解决，运用这种方法不仅能够观测棱镜和仪器，还能够很好的估算计算出公式的正确性。 （4）对称边长度不一致的解决措施。房屋测量中对称边长度不一致的问题可以通过数字化绘图来解决。数字化绘图就是通过科学技术将一些有用的信息输入到计算机中，之后利用计算机进行一定的处理并且生成图像，最后通过输出设备将房产图输出。通过数字化绘图得到的房产图精确性高，同时图上承载的房屋信息也较多，能够大大降低房产测量中误差的产生。数字化绘图作为计算机技术飞速发展的伴生产物，目前广泛运用于地质测量和地形测量当中。同样的，这种技术能够很好地解决房屋测量中对
9、称边长度不等的问题，是未来房屋测量房产图绘制的大方向之一。 3测量概念的区分 幢是在进行房产测量时房产要素的基本单位，同时也是进行调查的基本单位。在进行“幢”的区分时要把握三个原则。首先同一幢楼指的是设计规划、建设施工、竣工验收等施工步骤保持高度一致的，一旦处于不同时期，那么应该单独算作是一幢;第二，同一幢楼房地上部分必须保持相连，如果出现结构分离应该单独分幢;第三，同一幢楼所占用的土地应该为同一个产权人，并且要有共用和共有的设施。 4结束语 本文分析了房产测量中各方面可能出现的问题，同时从各个角度提出了相应的解决办法。作为房产产权人办理房产业务的基础，做好房产测量不仅保证了产权人的合法权益，
10、同时也能够有效提高建筑单位的承建水平。同时，由于房产测量直接关系到人民群众和开发商的切身利益，因此，各政府部门应该加强对于房产测量工作的重视程度，寻找最优的解决办法，以减少不必要的纠纷。 参考文献 1曹莉莉.房产测量实践中的若干问题与解决方法J.黑龙江科技信息，2011，（20）. 2郭贵海，杨久东，钱自红.房产测量若干问题的解决方案J.地理空间信息，2006，4（4）. 3李香娥.房产测量中面积测算问题探讨J.北京测绘，2006，（2）. 4秦志伟.如何解决房产测量中遇到的问题J.城市建设理论研究（电子版），2013，（23）. 5李汉.房产测量与测量中的问题初探J.房地产导刊，2014，（5）. 作者简介刘皓（1980），男，本科，工程师，研究方向为工程测量、房产测量、地理信息。第 6 页 共 6 页
