1、第一部分 区域市场分析一、周边区域概况1、龙岗区综述龙岗区位于深圳市东北部，属二线关外, 整个区分为十个镇分别是：平湖、布吉、横岗、龙岗、坪地、坪山、坑梓、葵涌、大鹏、南澳，总占地面积 844.07 平方公里，总人口 96 万人，其中户箱人口仅有 19 万，另有 77 万的外来暂住人口。人口密度远比罗湖、福田小，其中布吉镇由于紧靠罗湖。经济发展及人口数都较好，另外葵涌镇、大鹏镇、南澳镇由于紧靠盐田区和龙岗中心城的联系也不大。龙岗区的基建设施完成较好，道路网四通八达，距离东莞及惠州均较近，区内主要以工业为主，配合正在逐步建设的高科技产业“三来一补”企业较多，属于产业较为单一，经济类型较为简单的区
2、域，区内的教育、文化、科学、商业等设施和深圳市区内相比仍有一定差距，但居民的消费能力仍属较强。2、龙岗镇、中心城综述龙岗镇是龙岗区委、区政府所在地，是龙岗区的行政中心，全镇 125 万平方公里，是整个龙岗区面积最大的镇，总人口约为 21 万人，其中户籍人口约 5 万人，外来暂住人口约 16 万人 。 下 辖 龙 岗 ， 龙 东 、龙 西 、 五 联 、 爱 联 、 南 联 、 五 约 、 回 龙 埔 、 新 生 、 盛 平 、 同 乐 等 11 个 行 政 村 ， 其 中 鹏 达 花 园 三 期 项 目 属 于吓 岗 村 范 围 ， 属 于 龙 岗 老 城 区 与 中 心 城 之 间 的 地
3、带 ， 紧 靠 镇 政 府 。 龙 岗 镇 在 近 几 年 中 心 城 的 快 速 发 展 带 动下 ， 城 市 综 合 功 能 日 趋 完 善 但 整 体 状 况 仍 然 略 差 于 布 吉 。龙岗镇目前市政建设较为先进、到位。道路网便捷、畅通。配套设置在龙岗区也属较好的状况，整体工业规划虽然较好，但全面实施仍需一段时间，目前的工业区较为散乱，没有形成象坂田等地一样的规模，另外绝对距离及相对时间较长，限制的收费站较多，也在一定程度上制约了经济的发展。房地产市场方面，目前中心区附近在售项目众多，市场竞争异常激烈，使得客户在挑选时有很多选择余地，平均售价低于布吉片区。3、 平 湖 镇 综 述位于
4、深圳市北部，毗邻东莞市，位于深圳至东莞、龙岗至宝安区的交汇点，全镇面积 40.77 平方公里，总人口约 20 万人，其中户籍人口仅 1.5 万，其余为暂住人口，由于独特的地理位置，使得平湖有了得天独厚的优势，形成了整个龙岗区最具规模的物流基地，另外平湖自身也利用其地理交通方面的优势，吸引了一批“三来一补”企业。平湖镇下辖 9 个行政村和一个街道居民委员会，由于经济水平较高，平湖镇居民的生活水平也普遍较高，有着较强的消费购买能力。特别值得一提的是，许多居民都选择自行安装卫星天线，接收电视信号镇有线电视虽有一定的覆盖面，但整体比例不如龙岗镇及坪地等镇。房地产开发方面，平湖镇属于整体开发水平较落后的
5、村镇,基本上没有可以和布吉及龙岗竞争的楼盘，因此居民至其它区、镇购买商品房较为普遍。4、横岗镇横岗镇位于龙岗镇和布吉镇之间，总面积 81 平方公里总人口约 16 万人，其中户籍人口 1.8 万人，由于地处深惠公路要通，因此也属于经济水平发展较好的镇，下辖六约、横岗、四联、安良、西坑、大康、保安、荷坳、黄阁坑等九个行政村和二个居委会，值得一提的是，横岗镇的排外意识较浓，哪怕是龙岗、布吉也不例外，这也在一定程度上制约了横岗镇的经济发展。主要产业仍以工业为主， “三来一补”企业较多，工业区发展水平介于龙岗之上，平湖之下。房地产开发方面，横岗镇鲜有较有水平的开发项目，平均售价也在 2000 元/以下，
6、但随着振业巨资投得 60 多万平米的六约地块，相信会对区内的房地产开发有所影响。5、坪地、坪山、坑梓镇这三个镇均属于和龙岗镇距离较近的镇，有以下几个共同特点： 人口不多虽然三镇面积大小不同（坪地 53 平方公里、坪山 127 平方公里、坑梓 40 平方公里）但人口普遍不多，坑梓仅 4 万余人，最大的坪山也仅 7 万余人，且户籍人口较少。 经济发展水平一般三镇约距离深惠公路不远，但普遍经济发展状况一般，居民消费能力不高。 有线电视覆盖较好三个镇的有线电视网络，均有较大的覆盖面，利于使用电视媒体进行宣传推广。 房地产发展水平低下纵观三镇除坪山“东方威尼斯” （将于明年 6 月间公开发售）外，尚无一
7、个稍有规模且上档次的房地产项目。6、东莞市凤岗镇、塘厦镇虽然东莞市凤岗镇，塘厦镇行政上均属于东莞市，但地理位置距龙岗中心城较近，特别是凤岗镇，仅十分钟车程。因此有必要对该两镇作一定的了解。该两镇的共同特点如下： 面积不大、人口众多由于工业经济发达，该两镇虽然面积不大，但人口众多，数量较少的凤岗镇也有 35 万人口，差不多相当于两个横岗镇的水平。 经济较发达由于大量的港商、台商投资，两镇的工业生产水平远比深圳龙岗为高，有大量的大型工厂、工业区、涉及高科技、电子、五金等。科技含量较高，较好的工业发展状况也使得普遍的经济发展水平较高，居民消费能力较强。 居民深圳购房较普遍虽然东莞市本身也有相当多的房
8、地产项目在开发，但由于深圳特区的独特情况（如购房入户政策等）深圳特别是龙岗的地产项目对于该两镇居民还是有相当吸引力。二、龙岗中心城的规划与前景深圳特区内呈东西向长条型地块，由于经济持续发展，深圳特区的地缘已无法满足日益膨胀的人口。城市核心向外沿扩张已成为深圳国际化大都市建设的必然选择，由市政府统一规划的七个卫星城镇也就担负起了这一重任，其中龙岗区首当其冲，得天独厚。龙岗中心城作为规划建设的卫星城之一，已成为了深圳东部大门，由区中心城龙岗镇和坪地镇组成，是龙岗区的政治、经济、文化中心将形成以科技、教育、文化、卫生等高层次的第三产业为主体，高新技术产业为导向的综合性现代化新城区。中心城规划面积为
9、32 平方公里，规划人口 33 万人，配套设施规划起点高、分布均匀、思路清晰。龙岗中心城除原有的交通大动脉深惠公路贯穿其中外，第二通道：水官高速公路龙翔大道已投入使用，使得中心城与特区的距离缩短，另外，规划中的深圳地铁二、三期工程及轻铁项目，其 3号线将从罗湖到布吉并延伸到龙岗中心城。布吉的发展瓶颈证明了交通建设的重要性，上述工程的实施不仅能满足到日后龙岗中心城的经济发展，更重要的是，由于龙岗中心城地缘上靠近东莞，而深惠公路又连通惠州及潮汕地区等经济较发达从而使龙岗中心城的影响力辐射面更广。三、龙岗中心城房地产概况1、住宅部分经由国务院批准的深圳市城市总体发展规划（19962010） ，龙岗作
10、为卫星城地位的确立，极大地促进了龙岗房地产的进一步发展。2000 年，龙岗房地产出现了购销两旺的局面，全年共销售商品房15375 套，123 万平方米，其中中心城约占 19.2%左右，为 236160 平方米。正是由于 2000 年房地产的进一步发展以及政府为加紧区域内经济发展而进行的低价卖地政策，使得龙岗中心城的房地产市场在 2001 年时进入了战国时代。最具代表意义的事件是深圳超级大盘，总建面过百万的“新亚洲花园”的入市，宣告了龙岗中心城成为深圳郊区大盘化的又一个主战场。在 2001年 10 月位于老城区的总建面为 17.3 万的“九洲家园 ”加入战团，入住大社区成为时尚。进入 2002
11、年， “雅豪祥苑”入市，龙城房地产竞争进一步加剧。包括“新亚洲” 、 “九洲”在内的项目均有降价迹像。据统计，在未来一年里，在龙城范围内，商品房供应量在 400 万平方米左右，为突围而出，发展商不仅必须合理控制利润，而且对项目建筑规划、园林设计、户型定位、营销手段以及售后服务均提出了更高的要求。2、商业部分中心城区域内的商服市场以新城区和老城区来划分，老城区主要指老街，现正发售的物业代表为人人乐购物广场，人人乐购物广场属典型的先租后卖的商铺销售模式。现由德思勤与交易中心联合销售，均价在 7000 元左右，尚剩 1 个亿的尾盘。新城区商服市场的主要代表为世贸广场（一层 28000 元/、二层 1
12、8000 元/、三层 9000 元/）销售已近尾声。在新城区与老城区之间，商服市场的主要表现形式分为三种： 纯商业项目，引进大商家后销售剩余部分，如世贸广场（引进万佳） 、九洲商业部分（引进新一佳） 、雅豪祥苑二期商业中心（引进沃尔玛或岁宝百货）等； 专业市场，如阳光广场（家居建材） 、集银市场（皮革） 、龙兴商业项目（建面 7 万，家装）等； 街铺，在许多住宅项目中均规划了街铺，如雅豪祥苑、和兴花园三期、鹏达花园、九洲家园、欧景、紫薇花园、佳馨园、顺景花园、雅庭名苑等等，为数众多，虽然在这些项目中商业面积所占比例受到控制，但街铺的总供应量惊人，不但彼此分流了客户，而且由于所采用业态多为本社区
13、服务性质，所以租金水平普遍不高，且大部分经营惨淡。另外，在未来两年内，区域内将有超过 70 万的商业项目展开动作，如龙鑫商业广场（20 万） 、志联佳商业项目（4 万） 、雅豪二期（7 万） 、新亚州商业项目（5.8 万） 、九洲附近商业项目（6万）太阳广场（5 万） 、新龙岗商业中心（4 万）以及若干建材、家私市场等庞大的商业供应无疑加大了商业泡沫的成分，但对住宅的销售有较大的好处。四、区域功能特征及分布东组团：行政办公区域。建设路德政路龙翔大道板块，06 号地块；南组团：主要发展第三产业以居住、商业为主。龙城南路龙翔大道如意路深惠路沿线两侧，03、04、33、34、36、35、61、62、
14、59、60、57、58、55、54 号地块组成；西北组团：现代工业区。清林中路吉祥中路龙平两路，11、12、14、15、16、53、23、22、21、20、26 号地块组成；中央组团：城市花园。清林中路黄阁中路如意路龙翔大道，29、30、31 号地块组成。目前以东组团建设最为规模，地块建设以 03、04、33、29、07、08、10、11、12、14、16 为光锋已形成良好的生活氛围，住宅的开发建设均集中于此。也即龙平西路以南，吉祥中路两侧为龙翔大道车段为主分布路线。五、区域总体特征及关注点1、物业供给形态根据我们对龙岗中心城的实地调查，发现龙岗中心物业供给以多层为主，以小高层为辅，兼有少量的
15、高层。我们认为在未来二年内，现有的物业供给形态将继续维持，主要是基于以下考虑： 中心城片区可利用的土地资源较多。 区域内激烈的竞争导致房价无法走高，而多层为主，小高层为辅的供给形态可使发展商降低成 本。 消费习惯：中心城片区的消费群体看重如实用率、管理费等细节，消费习惯上更接受多层住宅。2、总体价格水平由于各竞争楼盘位置集中，且目标客户相同，所以各盘价格差异不大，区域内市场总体均价在2580 元/2730 元/。 高层住宅代表：碧湖豪园（碧湖花园三期）均价在 4500 元/4600 元/，是片区内售价水平最高的项目之一，但曲高和寡，且受到新亚洲花园的较大冲击，销售势头已明显减弱。 小高层住宅代
16、表：新亚洲花园（整体均价 3400 元/） 、欧景城（整体均价 3200 元/）等。从目前情况看，由于新亚洲代表了区域内小高层项目开发的最高水平，所以新亚洲项目的均价最高，一区均价 3200 元/，二区均价 3500 元/。另外，紫薇苑、吉祥来花园的开发水平也不容低估。 多层住宅代表：九洲家园（以多层为主，部分小高层均价 2680 元/） 、雅豪祥苑（均价 2380 元/）等。九洲家园的住宅由于受到雅豪祥苑的冲击，再加上本身户型定位出现失误，现时不仅售价开始下调（2380 元/）,而且销售率刚刚超过五成。总体上看，由于竞争加剧，在近期内区域价格走向有下跌的趋势，发展商开发水平不高、营销观念不强
17、，再加上区域内超过 400 万平米的供应量，出于供大于求的严重态式，似乎价格战是唯一取胜之道，但从实际销售情况看，区域内置业者并未领情。这说明，中心城片区房地产市场的竞争层面已不仅仅局限于价格了，发展商利润减少是必然的，但对项目开发理念、开发水平、建筑质量、营销手段要求却是越来越高。3、物业户型供应结构龙岗中心城住宅物业户型结构供应从现在看以中等户型为主，从未来发展趋势看小房、小三房的需求量将进一步加大，这种趋势与特区房地产发展趋势相吻合。现在在售物业基本以二房、三房为主，而如果二房的面积越过 80、三房越为 110时，销售会出现阻碍，但要视个盘情况而言，如开发水平高，物业档次高的新亚洲、碧湖
18、花园、紫薇花园等不仅面积较大的二房、三房能快速消化，区域内供应较少的四房也能如履平地，九洲家园二房（82、100） 、三房（115、117） 、四房（133）则销售势头并不理想，是较为典型的案例。由于目前竞争楼盘反复争夺的目标客户全部集中在区域内，所以大户型存在较大市场风险。4、区域内目标客户特征 目前龙岗中心城房地产市场的客户来源局限于区域内。 从年龄层次划分，28 岁45 岁是主力消费群体。 从职业层次划分：本地农民、公务员、工厂白领、中小私营企业主、个体商户等。 从籍贯划分，以潮汕籍、客家籍客户为主。 以价格承受力划分：二房在 14 万22 万之间，三房在 18 万25 万之间。 在付款
19、方式的选择上，根据市场调研资料显示二成首期 36.8%、三成首期为 47.2%、一次性付款为10.2%，剩余 5.8%左右客户的选择了一成首期的付款方式。 目标客户对楼花销售的项目敏感度不高，喜欢追捧现楼发售的项目。 目标客户认购楼盘的关注点为（以重要程度依次递减）：价格、位置、教育、户型、配套、交通、景观等。 区域内目标客户对日常消费的开支有增加的趋势：世贸广场的万佳一天的营业额超过 70 万，而位于老城区食街的新全盛海鲜酒楼一个月的营业额更是过百万。5、关注点 从市场调研数据分析，横岗镇是中心城房地产项目的一个重要客户来源，在龙岗区内是仅次于平湖的经济重镇。由于横岗吸引了众多发展商的关注：
20、中信集团、振业集团、卓越集团、爱地集团已进驻横岗，再加上横岗本地的发展商，横岗楼市的激战已在所难免。爱地集团的水晶城项目、卓越集团的中心花园项目即将开公开发售，锦冠华城又强势登场，这势必会严重分流有限的客户资源。 广州碧桂园集团洽谈收购新亚洲花园的事宜，作为一个成熟并有丰富的大盘开发经验的发展商，如收购成功进入中心城的话，市场格局将进一步倾斜，未来市场的开发理念、供应结构、价格水平、有效需求等都将发生根本变化。六、区域内楼盘供应分析表项 目 九洲花园 新亚洲花园发 展 商 深圳市九洲房地产开发有限 公司 深圳新亚洲实业发展有限公司设计单位 机械工业部深圳设计研究院贝尔高林（香港）有限公司深圳市
21、建筑设计研究总院（建筑）贝尔高林（香港）有限公司（怡景）物业管理 戴德梁行 中海物业管理（深圳）有限公司代 理 商 世联地产顾问（深圳）有限 公司 深圳中原物业顾问有限公司地 点 深圳市龙岗区内环路 龙翔大道与吉祥中路汇处性 质 多层、小高层 小高层起 价 (元 /m2) 2230 2750最 高 价 (元/m2)3500 4800楼 层 差 (元/m2) 80-150 150朝 向 差 (元/m2) 不明显 不详总 体 均 价 (元/m2)2800 3500折 后 均 价 (元/m2) 2680 3400户型状况二房二厅（78.66-100.48）三房二厅(105-115.01)四房二厅(1
22、13.45)*二房二厅(80.7)*三房二厅(96.3、110)*四房二厅(127.98-148.07)*复式五房二厅(180.81)*复式六房二厅(255.67)备注占地面积:10.8 万建筑面积:17.3 万4 栋 小 高 层 ,12 栋 多 层 ,户 数 :956 户 .清 水 房 ,以 二 房 、 三 房 为 主 ，四 房 相 辅 。*占地面积:70 万(三-五期开发)*建筑面积:103 万*清水房*一期分二区销售,共 1330 套。分析物业：临近旧城区，整个小区规划大，有小学、幼儿园、园林设计。销售：已售完。*物业：以七国园林风景为卖点,近邻龙城广场,超大规模的生活社区,完善的配套。
23、购房者入读华南师大深圳实验学校。物业管理以中海物业管理(深圳)有限公司以名牌楼盘招引客户。*销售：现正销售一、二期剩余复式单位。从入市至今，市场承接力已明显减弱，再加上营销手段不多，其后期的推广不容乐观。项 目 尚景华园 香林玫瑰花园发 展 商 深 圳 市 尚 模 发 展 有 限 公 司中 国 华 西 企 业 有 限 公 司 深 圳 市 惠 明 盛 房 地 产 投 资 开 发 有限 公 司设计单位 深 圳 市 龙 岗 规 划 设 计 院 不详物业管理 自 管 深圳市北方物业管理有限公司代 理 商 自 销 深圳市星联地产有限公司地 点 龙 福 路 ， 龙 平 大 道 与 长 兴 南 路 交汇 处
24、 龙岗中心城性 质 小高层 多层、小高层起 价 （ 元 /m2） 2480 2388最 高 价 （ 元/m2）3880 3800楼 层 差 （ 元/m2） 200 100朝 向 差 （ 元/m2） 不明显 不明显总 体 均 价 （ 元/m2）3280 2900折 后 均 价 （ 元/m2） 3200 不详户型状况*二 房 二 厅 (73.78 )*三 房 二 厅 (92.72-106.3 )*四 房 二 厅 (123.33-125.41 )*二 房 二 厅 (*三 房 二 厅*四 房 二 厅*复 式备注* 总 占 地 面 积 :22430.6 ;建 筑面 积 :51394* 尚 景 华 园 为
25、 尚 景 花 园 第 三 期 ，有 六 栋 六 层 和 一 栋 联 体 小 高 层 .* 清 水 房* 各 户 型 具 体 数 量 不 详 ,比 例 约为 1:4:3,价 格 偏 差 在 1%内 。*7 栋多层和小高层组成*占 地 面 积 :约 33946 建 筑 面积 : 65343 *毛 坯 房分析*物 业 :整 体 规 划 落 后 ,这 种 “练兵 排 列 ”式 ,使 整 个 小 区不 能 有 效 的 相 融 ,从 居 家的 亲 情 性 及 怡 景 的 规 划都 欠 妥 ,地 处 该 地 段 ,结 合周 边 物 业 竞 争 压 力 ,平 层结 构 、 面 积 定 位 未 突 出有 效 的
26、 差 异 优 势 。*销 售 :成 绩 一 般 ,主 要 表 现 为 产品 的 综 合 质 素 及 销 售 策略 的 落 后 。*物 业 :大 规 模 欧 陆 社 区 ， 但 肤浅 的 片 面 模 仿 并 未 能 使物 业 质 素 得 到 升 华 。*销 售 :销 售 的 阶 段 推 广 策 略 把握 不 够 ， 目 前 销 售 状 况不 是 太 理 想 。项 目 竹雅名居 长江花园发 展 商 深圳楚丰实业有限公司深圳新新长江实业投资有限公司深圳市横岗横定基建筑工程有限公司设计单位 东南大学建筑设计研究院 深圳市松岗建筑设计室物业管理 自管 不详代 理 商 深圳市伟业房地产交易评估 公司 自销
27、地 点 龙城大道东侧，龙平大道北侧 龙平大道北侧，吉祥路西侧性 质 小高层 多层起 价 （ 元 /m2） 2488 1650最 高 价 （ 元/m2）2808 2250楼 层 差 （ 元/m2） 40-60 200朝 向 差 （ 元/m2） 不明显 0总 体 均 价 （ 元/m2）2648 1950折 后 均 价 （ 元/m2） 2489 1872户型状况*二房二厅(77.9-79.34)*三房二厅(105-109.7)*复式四房二厅(112.97)*二、三房为主，复式少量*二房二厅(58.46-74.6)*三房二厅(86.6-94.3)*四房二厅(104.1)*复式四房二厅(106.42-1
28、49.2)*二房为主,三、四房比例差不多备注*总建筑面积:约 14 万（二期开发）*共八栋小高层*毛坯房*各户型具体数量不祥，价格偏差在 2%左右。*二期尾盘。*一期占地面积:13126.6 建筑面积:26224.2*总占地面积：52851，总建筑面积：117329， （分四期开发）*清水房*各户型具体数量不详，价格偏差在 1%内。分析*物 业 :总 体 三 大 组 团 ， 小 区 怡景 处 理 与 建 筑 能 结 合相 溶 。 平 层 结 构 及 面积 ， 二 房 及 三 房 方 正 ，面 积 适 当 ； 立 面 在 窗户 及 窗 玻 色 、 凸 窗 、阳 台 以 及 垂 直 线 条 的处
29、理 稍 佳 。*物业:综合质素一般般。平层规划复式单位欠妥。*销售：招行仅提供十年按揭，对销售造成很大压力，目前市场反映冷清。项 目 和盛苑 紫薇花园发 展 商 深圳市银台实业有限公司 深圳市大贸股份有限公司设计单位合肥 工 业 大 学 建 设 计 研 究 院深 圳 分 院 （ 建 筑 ） ；新 加 坡 文彰 筑 景 设 计 师 事 务 所 （ 怡 景 ）同济大学建筑设计院深圳分院物业管理 自管 龙房物业管理公司代 理 商 深圳市涛益地产顾问有限公 司 自销地 点 清林路北侧 吉祥路东侧性 质 多层、小高层 小高层起价（元/m2）2580 2850最高价（元/m2）2900 5000楼层差（元
30、/m2） 60-80 100朝向差（元/m2） 不明显 不明显总 体 均 价 （ 元/m2）2740 3850折 后 均 价 （ 元/m2） 2630 3750户型状况共 254 套*二房二厅(70.8)24 套*三房二厅(91.2-109)186套*四房二厅(124.8)36 套*复式四、五房(197.5-210.8)8 套紫薇苑一期 112 套*三房(86.67-109.41)64 套*四房(117.96-125.81)30 套*复式(109.02-136.13)18 套紫薇苑二期 94 套*三 房 (122.34 )8 套 ; * 四 房(156.49 )2 套*五房(144.52-23
31、1.45)56 套; *六房(173.7-179.43)28 套紫薇花园(西 6.7 幢)共 28 套*三房（135.20）备 注*占地面积:18431总(二期工程)建筑面积:：33302*和兴花园分三期,本资料为第二期和盛苑由 5 栋 7 层和 2 栋 12 层的小高层组成.*初装修与精装修供选择.*价格偏差在 1%内。*总占地面积:约 20 万 ，总建筑面积:30 万,包括多层住宅 80 余栋，高层住宅 3 栋，高层写字楼 2 栋。*本资料采集于部分多层住宅，价格偏差在 2%内*普通装修分 析*物业:围合规划,并由新加坡怡景主理,江南风情与外部景观相结合,质素不错,但建筑规划无新颖之处。*
32、销售：一期工程在当时竞争不激烈的市场情势下,取得成功,但二期工程面临欧景、新亚洲的压力,在没有独特的销售主张扬长避短的有效策略统筹下,不容乐观。*物业:以现阶段物业作评，在平层、立面、屋顶及架空层都作了产品改良，大规划的成憝社区已形成，居家文化浓厚。*销售：一直以来销售表现不错，三房及四房的销售态势较佳。项 目 城龙花园（三期） 佳馨园发展商 深 圳 市 城 龙 房 地 产 开 发 有 限 公 司(城建 集 团 )深 圳 龙 岗 龙 城 城 建 开 发 实 业有 限 公 司设计单位 深 圳 大 学 建 筑 设 计 研 究 院 不详物业管理 深 圳 市 城 龙 物 业 管 理 公 司 自管代理商
33、 深 圳 市 东 瑞 行 置 业 发 展 有 限 公 司 自销地 点 龙 福 路 、 龙 城 大 道 交 汇 处 龙城大道东侧性 质 小高层 小高层起 价 （ 元 /m2） 2500 2180最 高 价 （ 元/m2）3800 3600楼 层 差 （ 元/m2） 80-100 200朝 向 差 （ 元/m2） 不明显 不明显总 体 均 价 （ 元/m2） 3100 2890折 后 均 价 （ 元/m2） 3100 2600户型状况三期 2 栋 16 层:132 套*三房二厅*四房二厅一期五栋 152 套*一房一厅(56.06)48 套*二房二厅(75.63-76.67)48 套*三房二厅(89
34、.86-134.41)56 套备注*占地面积:5 万(四期开发)*总建筑面积:11 万* 毛坯交楼*占地面积:20176(二期开发)*总建筑面积:55600* 清水房分析*物业:总休规划建设偏落后,平层规划还算合理;*销售:规划偏小,销售态势不错*物业:规模太小,质素不高;*销售:商铺售完,住宅尾盘;项 目 欧景城 新龙岗花园发展商 宇 宏 投 资 铭 兴 实 业 中 圳 地 产三 家 联 合 深 圳 市 千 岗 地 产 开 发 有 限 公 司设计单位 不详 不详物业管理 自管 自管代理商 自销 深圳市卓越全程地产服务有限公司地 点 吉 祥 路 西 侧 龙 城 大 道 东 侧 ,龙 平 大 道
35、 与 内 环 路 之 间性 质 小高层 小高层起 价 （ 元 /m2） 2480 2200最 高 价 （ 元/m2）4020 2840楼 层 差 （ 元/m2） 80-100 48-112朝 向 差 （ 元/m2） 不明显 南向上浮 5%总 体 均 价 （ 元/m2） 3380 2710折 后 均 价 （ 元/m2） 3250(复式 4100) 2600户型状况12 栋 862 套*二房二厅(85.42-90.43) *三房二厅(95-110) *四房二厅(117-180) *复式(底层二房、三房 110-120左右,二层附送随意设计)二期十六栋 576 套*二房二厅(80.11) 144 套
36、*三房二厅(102.39) 144 套*四房二厅(109.49-112.63) 288 套备注*占地面积:51310. 70*总建筑面积:117623* 清水房*占地面积:16.6 万(三期开发)*总建筑面积:32.8 万* 多层带电梯* 清水房*价格数据指标偏差1%分析*物 业 :整 体 规 划 比 较 不 错 ,在 中 心城 地 产 项 目 中 ,都 属 前 列 .平 层 规 划 三 种 主 力 户 型 比例 比 较 均 衡 .二 房 面 积 偏 大 ,相 对 用 家 而 言 ,七 十 多 平 方可 以 很 舒 适 实 用 ,那 么 该 项目 的 面 积 定 位 就 偏 大 .复 式单 位
37、 分 为 上 下 两 层 的 此 种处 理 方 式 有 其 好 的 一 面 .*销 售 :销 售 率 已 超 过 80%,但 目 前 已出 现 停 顿 。*物 业 :龙 岗 中 心 城 片 区 首 个 多 层 带 电梯 物 业 ,一 梯 四 户 的 平 层 规 划 ,由 于 电 梯 、 楼 梯 分 摊 ,实 用 率会 降 低 同 时 物 业 管 理 费 方 面也 存 在 问 题 .总 体 规 划 思 想 有偏 差 ,对 后 期 营 销 的 全 方 位 没作 研 究 .*销 售 :产 品 的 定 位 欠 妥 ,销 售 自 然 受 阻 ,另 在 推 广 中 楼 盘 的 市 场 形 象 没有 效 的
38、 提 升 ,符 合 产 品 的 定 位 ,使销 售 进 入 进 退 两 难 的 “尴 尬 ”状 态 .第二部分 项目优、劣势及定位分析一、项目 SWOT 分析1、项目概况项目位于龙岗植物园（龙园）内。项目用地面积 13293.2，按设计要点中建筑容积率 2.1 计，总建筑面积 27450。在红线面积内建筑覆盖率20% ，绿化率40%。从文号 06-2001-0003 号设计要点审批表中看出，本项目商业面积比例较小（仅占总建筑面积的 6%） ，这就为打造纯住宅（住宅面积占总建筑面积的 92%多）小区提供了条件。2、项目劣势及市场威胁分析 项目劣势A交通不太方便；B. 周边生活配套不足，生活氛围很
39、淡；C项目周边外环境不规整，安全状况不理想；D项目旁边有高压网架；E. 植物园现时的物业管理欠佳；F项目距中心区较远；G项目周边有很多农民房；H进植物园路况较差；I到项目路段形象较差；J植物园内导示系统不完善。 市场威胁A龙岗片区的所在项目目标客户群体较为集中，置业者都集中在龙岗片区周边，跨区置业难以启动；B根据众厦地产掌握的情况，未来一至二年内，片区内商品房供应量超过 400 万，市场竞争极其惨烈；C片区内支撑房地产发展的第三产业发展对比其它区域及片区内开发量明显滞后；D中心城区域的商品房供应是本项目最直接的地缘威胁；E目前中信高尔夫经营缺乏竞争力，对潜在目标客户的挖掘将存在一定的阻力；F其
40、他周边城市（珠江三角洲）的经济发展，将使本地三来一补企业及合资企业发展相对减弱；G市政网络规划配套建设较缓慢；H龙岗城市化进程较慢，关外再分二个区将可能导致深圳资金投放的进一步分散。3、项目优势及市场机会分析 项目优势A项目所处范围周边开发项目较少；B位处龙岗龙园内，有一定的位置优势；C远离深惠公路主干道，较清静；D发展商有一定知名度及客户资源；E位处高尔夫球场，环境幽雅；F享受球场内各项配套；G产品设计超前，适合休闲度假。 市场机会A 从入市时机讲，较易吸取以往的成功经验，且能对现时龙岗片区房地产走势，有清醒认识；B 如上所述，未来龙岗片区商业项目供应惊人，对整个片区的经济繁荣及市政配套建设有积极影响。
