1、商 业 计 划 书项目名称 宁波颐佳酒店 项目单位 地 址 宁波联丰路 1988 号电 话 传 真 电子邮件 联 系 人 第 2 页 共 37 页1. 摘要1.1. 项目公司宁波颐佳酒店（有限责任公司）是本商业计划书建议设立的公司，宁波酒店将对酒店大楼按照三星级酒店标准装修并配备相应设备、设施，通过自营住宿、餐 饮和对外承包酒店大堂、KTV 、桑拿浴取得收入并实现利润。酒店前后楼总面积 16478，各类客房 147 间，餐厅 2400， KVT40 间（2700） ，桑拿浴室 1200，大堂 1200。酒店将按照三星级酒店的标准管理并提供服务，通过与旅行社、会议会展公司、商 业订房网站及各机关
2、企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为宁波管理水平、服务质量、经济 效益均位于前列的三星级酒店。我国和宁波旅游市场近十年将保持年均 10以上的增长，而我国酒店业在 2001 年左右已经开始新的一轮景气周期，目前正是投资酒店行业的较好时机。本项目宁波颐佳酒店地理位置优越、配套设 施健全、年 经营承包费用低廉，酒店周围同档次星级酒店少，具备良好的经营和盈利条件。计划吸收外部融资，尽快使新疆名豪酒店投入试营业，迅速形成住宿、餐饮服务能力，成为颐佳酒店业中的管理先进、效益 优良的知名酒店，给投资者以良好的回报。1.2. 市场营销宁波颐佳酒店定位于中档商务酒
3、店，目标市场为参加各类会议、进行公务、商 务活动，外省市来宁波旅游的人 员。颐佳酒店计划客房价格如下表所示。前楼 后楼项目标准间 套间 标准间 套间备注旺季 240 480 160 420 7、8 、9 月平季 200 380 120 320 5、6、10 月第 3 页 共 37 页淡季 160 280 100 220 11来年 4 月年均价格 190 355 120 295 1.3. 营运与管理酒店将自公司及面向社会选聘优秀人才担任酒店管理职务，酒店将按照旅游涉外饭店星级的划分及评定（GB/T14308-2002）及饭店星 级的划分与评定按照不低于三星级酒店的要求进行酒店各项服务设备（硬件）
4、的配备，并提供不低于三星级标准的服务。也将建立不低于三星级 酒店要求的管理体系，酒店将制定员工手册、 层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照 执行。2. 项目规划项目总体规划. 酒店大堂F 为酒店大堂，面 积 1200 平方米，拟建有小桥流水山水景观、西餐厅、琴吧、精品店、商务 中心、旅游公司等设施，具有空 间大、 设施完备、功能齐全的特点。. 餐厅F3F 为餐厅，餐厅面积 2400 平方米， 30 间包厢，22 张散台。餐厅突出新疆民族特色，强调 品牌经营，突出菜肴品牌和地方特色。客房客房分布于前楼 4F-8F 及后
5、楼 3F-5F，面积共有 8232 平方米，前楼有商务客房 85间，其中：商务套房 10 套，豪华标准间 75 间。后楼有普通标准间 42 间，套间 20 间，共60 间客房。客房具有面积 大，空 间视野宽的特点，房间拟配备高档、精致家具，突出酒店的商务特点，装饰装潢强调统一中显个性，力求舒适、温馨、实用。第 4 页 共 37 页娱乐中心后楼 1F2F 面积 2700 平方米，为娱乐中心和 MODERN BOSS（现代商务老板俱乐部）。 娱乐中心设有演艺 吧、迪吧、酒吧、KTV 包 厢、静吧、健身房、运动中心。同时，在前楼-1F 和-1F 设有面积 1940 平方米的桑拿中心，内设休息大厅、男
6、 宾室、女宾室、贵宾间和特色浴室等。会议设施酒店将设有会议室和多功能厅。会议室可容纳 200 人，位于后楼大厅楼顶加层。多功能厅位于娱乐中心的演艺吧。会议室和多功能厅的声讯设施拟采用最先进的音响系统，会议 室在装修风格上，拟强调文化底蕴，体现企 业丰富的个性内涵。3. 宁波市环境评估3.1 区位优势自然情况宁波简称甬，位于东海之滨长江三角洲东南隅。总面积 9365 平方公里，其中市区面积 1038平方公里。现辖海曙、江东、江北、镇海、北仑五个区及鄞县、象山、宁海、余姚、慈溪、奉化六个县（市）。人口：526 万，其中市区人口 114 万。 宁波是一座美丽的港口城市，也是一座历史文化名城，更是有着
7、丰富资源的著名旅游城市。宁波历史悠久，是具有 7000 多年文明史的“河姆渡文化”的发祥地。唐代，宁波成为“海上丝绸之路”的起点，与扬州、广州并称为中国三大对外贸易港口。宋时又与广州、泉州同时列为对外贸易三大港口重镇。鸦片战争后被辟为“五大通商口岸”之一。 如今的宁波是浙江省经济最发达的城市和 14 个中央计划单列市（副省级）之一，人均收入居全国第四位，消费水平居全国第二位。作为中国第四大港，宁波港是上海国际航运枢纽港的重要组成部分，与世界 79 个国家和地区 400 多个港口开通了航线。 第 5 页 共 37 页气候特点宁波属亚热带季风气候，温和湿润，四季分明，年平均气温 16.2，平均气温
8、以七月份最高，为28.8，一月份最低，为 4.2。全市无霜期一般为 230 天至 240 天，作物生长期为 300 天，适宜于粮、棉、油料等作物的生长。年平均降水量为 1300 至 1400 毫米，五至九月，占全年降水量的 60%。宁波历史悠久，是有 7000 年文明史的河姆渡文化的发祥地。春秋时期为越国境地，秦时属会稽郡的郭、贸、句章三县，唐时称明州;明洪武十四年(公元 1381 年)，取“海定则波宁“之义，改称宁波，一直沿用至今。宁波在唐时与扬州、广州并称中国三大对外贸易港口。宋时又与广州、泉州同列为对外贸易的三大港口重镇。鸦片战争后被辟为“五口通商“ 口岸之一。. 独特区位优势宁波具有发
9、展经济，尤其是发展旅游经济的独特区位优势。3.2. 区域经济2008 年，国民经济平稳较快发展。初步核算，全年全市实现生产总值（GDP）3964.1 亿元，按可比价格计算，比上年增长 10.1%。其中第一产业增加值 167.4 亿元，增长 4.1%；第二产业增加值 2196.7 亿元，增长 10.0%，其中工业增加值 1990.5 亿元，增长 10.4%；第三产业增加值 1600.0亿元，增长 11.0%。第三产业增加值占全市生产总值的比重达 40.4%，上升 0.1 个百分点，三次产业的比重从 2007 年的 4.4：55.3 ：40.3 变为 2008 年的 4.2：55.4 ：40.4。
10、人均生产总值为 69997 元（按年平均汇率折算为 10079 美元） 。3.3. 旅游资源位于东海之滨长江三角洲东南隅的宁波简称“甬” ，现辖鄞县、象山、宁海、余姚、慈溪、奉化六个县（市）及海曙、江东、江北、镇海、北仑五个区。总面积 9365 平方公里，总人口 526 万，其中市区面积 1038 平方公里，人口 114 万。 宁波是中国对外开放的 14 个沿海港口城市和国家计划单列城市之一，它不仅是闻名中外的首批开放城市，而且是一座历史悠久的文化名城。自古以来就有“ 繁荣商埠，东海明珠” 之美誉。宁波 历史，源远流长。1973 年发现了河姆渡遗址。河姆渡遗址不但以稻作和耜耕农业、黑陶和干栏式
11、建筑成为它独特的文化个性，而且以它距今 7000年的时间，证明这里是中华 民族发祥的源头之一。宁波自唐开元二十六年（738 年）设置明州，迄今已有 1170 多年 历史。今日宁波中心区的城市骨架与布局，基本定型于南宋第 6 页 共 37 页（11271279 年）。 宁波从唐代（618-907 年）起就成为中国著名的国际贸易港，当时与扬州、广州并称为中国三大对外贸易港口。宋时又与广州、泉州同时列为对外贸易三大港口重镇。作为越窑青瓷的主要产地，宁波曾是海上陶瓷之路的东方起点，与日本、朝 鲜和东南亚、阿拉伯各国友好往来，关系密切。第一次鸦片战争后（ 1842 年），宁波 为当时五口通商口岸之一。现
12、仍保存着众多的古海运码头、海关等史迹。 作为全国历史文化名城，宁波境内文物古迹众多。目前全市共有文物保护单位215 处，其中全国重点文物保 护单位 5 处，省 级文物保 护单位 20 处；省级历史文化名城1 个（余姚市），省级历史文化保护区 5 个。宁波文人荟萃， 历史上曾有较高层次的具有地方特色的著述和学派，如四明学派、阳明学派、浙东学派，出现了虞世南、高则诚、王守仁、朱舜水、黄宗羲、万斯同、全祖望、张煌言等一批文化名人。还有民族英雄张苍水，京剧麒派祖师周信芳，著名作家殷夫、柔石、国画大师潘天寿这块土地孕育了多少优秀儿女。宁波的藏书文化深厚，涌现过一大批藏书 数万卷的藏书名楼。天一 阁是国内
13、现存最古老的藏书楼，已有 400 多年的历史，它是中国藏书文化的代表之作。 宁波也是一个山河锦绣的风景旅游城市。 仁者乐山，智者乐水。宁波的山山水水各显神姿，引人入胜。四明山奇峰 280 多座，奉化江、姚江汇成甬江，成 为著名的三江口。宁波的风景名胜资源十分丰富，溪口-雪窦山风景名胜区为国家级风景名胜区，有幽谷飞瀑雪窦山、壁立千仞千丈岩；浙江省第一大湖东钱湖为省级风景名胜区，有“西子风韵，太湖气魄”；天童森林公园为国家森林公园， “二十里松行欲尽，青山捧出梵王 宫” 是它的真实写照。宁波的佛教文化举世闻名：阿育王寺珍藏着释迦牟尼的真身舍利，雪窦寺为全国佛教五大名山之一，保国寺是长江以南最古老的
14、木结构建筑。中国古代建筑的杰作保国寺、古代水利建筑它山堰、宁海的南溪温泉、余姚的四明湖旅游度假区、象山的石浦渔港， 为众多中外旅游者所向往。第 7 页 共 37 页以镇海招宝山为代表的明（1368-1644 年）、清（1616-1911 年）时期抗击外来侵略的海防历史遗迹和以四明山为中心的浙东革命斗争史迹给宁波增添了凝重的人文景观。宁波还是著名的侨乡，有 30 多万宁波籍人士旅居在世界 50 多个国家和地区。他们中间有一大批善于经营管理的企业家和工商巨子，海外“宁波帮 ”已成为联结宁波与世界各地的重要桥梁和纽带。宁波的商人从这里走向四海，从而有了“ 无宁不成市”这句话。 在深厚的文化积淀中孕育
15、而成的宁波传统工艺诸如骨木嵌镶、宁式家具、朱金木雕、金银彩绣等，用材讲究，手艺精绝， 风格独特。宁波汤团、奉化水蜜桃、余姚与慈溪的杨梅、溪口千层饼、三北藕 丝糖以及奉帮裁缝 等已成为宁波饮食业、服装 业的拳头产品，深受各地游客的青睐 。宁波 拥有较好的港口优势。由北 仑港区、镇海港区、宁波港区组成的宁波港，是一座多功能、多层次的综合性港口。现已建成 500 吨至 25 万吨级泊位 52 座，年吞吐能力超 过 5000 万吨，与世界 79 个国家和地区 400 多个港口开通了航线。4. 酒店行业概况4.1. 酒店业概况4.1.1. 我国星级酒店数量、结构及分布随着我国对外开放经济的发展，旅游业得
16、到了迅速的发展，作为旅游服务业的重要组成部分酒店业也得到了迅猛的发展。有关统计资料显示，我国星级酒店数量和客房数量自 1997 年至 2002 年一直保持着超过 10的增长率，至 2002 年我国星级饭店数量已经达到 7358 家，客房数量达接近 90 万间，我国近年来星级酒店的数量变化情况见图 4.1 所示。第 8 页 共 37 页图 4.1 我 国 1992 2002星 级 酒 店 数 量 变 化 情 况324827241028 118615561913 2349385660277358888002000400060008000100001992 1993 1994 1995 1996 1
17、997 1998 1999 2000 2001 20020.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%酒 店 数 （ 家 ） 增 长 率 （ ）资料来源：中国旅游统计年鉴 2003从星级酒店的地区分布上，四星、五星高星级酒店酒店集中分布在北京、上海、广东、江苏 等经济发达地区， 在其他地区，则均以二星、三星酒店为主。 2002 年我国星级酒店的地区分布将表 4.1 所示。五 星 四 星 三 星 二 星 一 星北 京 26 56 175 252 5上 海 20 27 16 136 20广 东 31 95 364 392 4江 苏 14 59 189 291 2
18、安 徽 3 18 84 154 13福 建 5 10 10 143 16甘 肃 1 7 38 67 12广 西 5 14 80 141 18贵 州 0 7 16 48 1海 南 7 28 96 54 1河 北 1 17 91 141 17河 南 2 15 13 173 5黑 龙 江 2 13 59 9 4湖 北 2 16 10 27 78湖 南 6 14 106 172 21吉 林 4 12 48 85 9江 西 0 6 57 108 1辽 宁 8 25 131 13 50内 蒙 古 2 3 25 71 23宁 夏 0 3 1 21 4青 海 0 3 1 21 4山 东 8 32 152 17
19、9 30山 西 0 15 70 127 5陕 西 4 1 69 87 7四 川 3 19 97 145 30天 津 1 1 35 29 5西 藏 0 1 2 17 9新 疆 4 10 54 104 18云 南 6 30 82 31 11浙 江 7 46 19 374 97重 庆 3 12 40 50 4总 计 175 635 2840 42 754表 4.1 202全 国 星 级 酒 店 地 区 分 布 情 况 表资料来源：中国旅游统计年鉴 2003从星级酒店的比例来看，五星、四星高档酒店约占酒店总数量的 9，三星 级酒店约占酒店总数量的 32，一星、二星中低档酒店约 占酒店的 60；而从酒店
20、客房比重来第 9 页 共 37 页看，三星级酒店的客房比重高达近 39。 说明在我国酒店市场中，三星 级酒店的供给最大。截止 2002 年我国星级酒店规模及客房情况见表 4.2 所示。表 4.2 酒店规模及客房情况酒店家数 客房(万间)项目 酒店总量 比重 客房总量 比重五星 175 1.97% 6.49 7.23%四星 635 7.15% 14.35 15.99%三星 2846 32.05% 34.65 38.62%二星 4414 49.71% 30.6 34.10%一星 810 9.12% 3.64 4.06%总计 8880 100.00% 89.73 100.00%资料来源： 根据中国旅
21、游统计年鉴 2003整理计算4.1.2. 我国星级酒店行业景气情况由于酒店具有建造时间较长、供给变化有一定的滞后性，通常酒店行业具有较明显的周期性。由于我国星级酒店的供给迅速增加，我国星级酒店出租率和行业经营利润在 1992 年达到一个高点后，至 19982000 年一直处于下降过程中，酒店出租率在1998 年达到 52左右的低点后开始回升，酒店行业整体经营利润在经历 19982001年四年连续亏损后，于 2002 年开始实现盈利。我国星级酒店近年来出租率和利润波动情况见图 4.2。图 4.2 星 级 酒 店 出 租 率 及 利 润 波 动 情 况-5000-4000-3000-2000-10
22、00010002000300040001996 1997 1998 1999 2000 2001 200235404550556065酒 店 业 利 润 （ 万 元 ） 出 租 率 （ ）资料来源： 中国旅游统计年鉴、 中国统计年鉴第 10 页 共 37 页国际公认星级酒店盈亏平衡点经验值为酒店出租率 60，我国目前星级酒店出租率刚刚超过 60，还远低于 1992 年接近 95的历史最高出租率，也明显低于香港2002 年接近 90的酒店出租率，从酒店出租率上开看，还有提高的空间。从星级酒店的平均房价来看，通常酒店房价上升会滞后出租率 2 年左右，2001 年我国星级酒店平均房价达到近 10 年
23、最低点（约 215 元）后，已经呈现缓慢回升的势头。从酒店出租率、酒店房价、酒店经营利润情况分析，我国酒店行业目前行业景气度尚不高，但自 2001 年开始应当已 经步入了一个正在缓慢上升的行业景气周期。4.1.3. 我国星级酒店经营情况从 2002 年我国星级酒店的整体运行情况看，五星级酒店的出租率最高，盈利也明显集中于五星级酒店，从人均利润角度看，三星 级酒店的亏损最为严重， 见图 4.3 所示。图 4.3 2002年 星 级 酒 店 经 营 情 况-10-5051015五 星 四 星 三 星 二 星 一 星30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%55.00%60.00%
24、65.00%70.00%人 均 利 润 (千 元 /人 ) 每 间 客 房 收 入 (万 元 /间 ) 客 房 出 租 率资料来源： 2002 年中国星级饭店统计公报造成高星级酒店与其他星级酒店经营效益出现如此大的差异的原因除了因高星级酒店管理水平高、服务质量好、具有国际销售网络的支持等因素外，很重要的一个原因是高星级酒店国有成份较少、市场化程度高，如在五星级酒店中外商及港澳台投资企业占 62，而在全国星级酒店中有 67是国有或集体经济成份，相当大一部分国有酒店是作为政府部门、国家机关和国有大中企业的接待单位而存在，这一部分酒店缺少经营压力、市 场观念淡薄、管理粗放、冗 员众多，很多只能依靠主
25、办单位的补贴维持经营，从而出现了大面积、高金额的 亏损。 这一点突出地表现 在不同注册类型酒店出租率的差异第 11 页 共 37 页上。根据 2002 年中国星级酒店统计公报显示，在星级酒店中，国有星 级酒店的出租率最低，而港澳台投资的酒店出租率最高。2002 年不同注册类型企业出租率情况见图4.4。57.92 58.1764.8 66.0261.03 59.94525456586062646668国 有 集 体 外 商 投 资 港 澳 台 资 联 营 私 营图 4.4 2002年 不 同 注 册 类 型 酒 店 出 租 率 情 况 (%)资料来源： 2002 年中国星级饭店统计公报4.2.
26、酒店业经济特点4.2.1. 属于资本密集型和劳动密集型行业兴建星级酒店不仅需要支付土地取得成本、土建费用和各项前期费用，同时还需要投入大量资金进行装修和配套设施、配套设备的建设，需要的投资额很大，属于 资金密集型行业；同时，酒店业作 为服务行业，又需要大量的服务人员，也属于 劳动密集型行业。酒店 业的这一特点，决定了资产折旧及维护费用和日常人工费用等相对固定性费用较高，企 业利润对收入的敏感性很高，在出租率低于盈亏平衡点时，收入的降低将造成大额的亏损，在出租率高于盈亏平衡点时，收入的提高又会带来利润的大量增加。4.2.2. 对经营管理的要求高星级酒店为给客人提供安全、舒适、方面的环境，同时取得
27、比较好的经济效益，就必须在服务质量保证和监控、成本费用控制、 员工管理和激励、市场分析和市场营销等多个方面建立比较成功的管理模式，由于星级酒店为客人提供的服务种类多、标准高、市场竞争激烈、企业员工众多，这一切都对星级酒店的经营管理提出了较高的要求。第 12 页 共 37 页4.3. 酒店业发展趋势4.3.1. 旅游行业整体发展趋势预测酒店作为旅游基础设施，酒店业的发展与旅游业息息相关。我国改革开放以来，伴随着经济的快速增长，旅游 业得到了快速的发展，旅游服务总收入自 1995 年至 2002 年一直保持 10以上的增长率，高于 GDP 的增长，占 GDP 的比重也稳步上升，至 2002年我国旅
28、游总收入已经达到 5500 亿元，占 GDP 的 5.4。旅游的产业规模已经确立，并逐步发展成为我国的新兴支柱产业。我国近年来来入境旅游人数及收入增长迅速，1991 年2002 年旅游外汇收入年复合增长率达到 14以上，见图 4.5。图 4.5 1991 2002入 境 旅 游 情 况0200004000060000800001000001200001991199219931994199519961997199819992000200120020500010000150002000025000入 境 旅 游 人 数 （ 千 人 ） 旅 游 外 汇 收 入 （ 百 万 美 元 ）资料来源： 中国
29、旅游统计年鉴 2003在入境旅游增长迅猛的同时，国内旅游也得到了较快的增长， “九五”期间我国国内旅游情况见表 4.3 所示。表 4.3 “九五”期间我国国内旅游情况第 13 页 共 37 页根据我国旅游业发展的“ 十五 ”规划，到 2005 年我国将接待海外旅游者 11,200-12,000 万人次，年均增长 68；实现国际旅游收入 240260 亿美元，年均增长810；实现国内旅游收入 53505850 亿元，年均增长 1113。根据世界旅游组织的预测，到 2020 年，我国将取代法国成为世界第一大旅游目的地，接待旅游入境人数可达 1.37 亿人次，占世界市场份额为 8.6%；我国也将成为
30、世界第四个客源国，出境旅游人数将达到 1 亿人次，占世界市场份额为 6.2。旅游业将是我国增长最快的产业之一。4.3.2. 酒店业发展趋势预测酒店的建造由于受到经济形势、税收政策以及投资心理的影响极大，另外从酒店建造到开始营业的时间也较长，因此很难确定酒店开始营业时市场的真正需求，从而有可能造成在某地或者在某一时间对某一类型的酒店供求不均衡，因此酒店盈利情况有较大的周期性。我国星级酒店数量自 19922002 年一直保持 15以上的增长速度，使得酒店行业利润率迅速下降，甚至在 1998 年2001 年连续四年出现了行业整体亏损的局面，根据我们前面对酒店行业景气度的分析，我国酒店行业目前已经走出
31、低谷，目前已步入缓慢上升的趋势中。根据国际著名咨询公司德勤公司对 2004 年 18 月中国酒店业的调查测评，我国酒店业在 2004 年 18 月的入住率、平均房间收入这二个酒店业重要营运指标方面，不仅远高于发生“非典”的 2003 年，较 2000 年也有了显著的提高，这也充分说明我国酒店业已经走出低谷。第 14 页 共 37 页表 4.4 2004 年 18 月中国酒店业表现入住率 平均房间收入至 2004 年8 月(%)相对 2003 年变 化(%)相对 2000 年变 化(%)至 2004 年8 月 (元)相对 2003 年变 化(%)相对 2000 年变 化(%)中国所有酒店 73.
32、7 41 5 567 67 20中国主要城市 76 49 4 681 76 18中国次要城市 70 29 9 352 40 21中国地域性城市 68.5 26 6 371 42 37资料来源：德勤“酒店业评测调查”我国酒店数量分布不平衡，三星以上酒店在京、沪、穗等一线大城市和东南沿海比重很大，在中西部地区比重较小；同时，中西部星 级 酒店的房价也明显低于经济发达地区，因此随着中西部地区经济和旅游业的发展，市 场对中西部地区星级酒店的需求将进一步增长，酒店出租率和酒店价格也将得到一定的提高，中西部地区酒店业将会以高于全国平均水平的速度增长。5. 市场、竞争和项目定位5.1. 宁波酒店市场分析预测
33、5.1.1. 宁波旅游业基本情况上半年，宁波旅游市场总量呈增长态势，三大旅游市场总体运行良好，呈现出“二升一平”的格局，即“国内升、出境升、入境平”。据统计，宁波共接待国内游客万人次，同比增长，实现旅游收入亿元，增长，保持国内市场逆势飘红的良好势头。从月份开始，甲型流感的扩散对旅游业造成了一定的冲击，但是我市出境游客人数还是增长，其中出国游增长。对于入境旅游市场，宁波共接待入境旅游者万人次，同比增长，旅游外汇收入总额略有下降。5.1.2. 宁波酒店住宿人员状况宁波星级酒店的客人也可以分为国外游客和国内游客。根据国家统计局、国家旅游局 2000 的抽样调查，有 42的国外游客是于游览观光为目的，
34、其次为商务和探亲访友，国外游客的住宿目的见图 5.4。第 15 页 共 37 页图 5.4 国 外 游 客 住 宿 目 的 42.017.425.74.0 2.130.55.0游 览 、 观 光 、 度 假 探 亲 、 访 友 商 务 会 议健 康 、 疗 养 宗 教 朝 拜 文 化 、 体 育 、 技 术 交 流 其 他资料来源： 国家统计局、国际 旅游局 2000 年抽样调查资料宁波市国内客人的住宿目的也以游览观光、商务、会议为主要目的。从国内旅游客人的地区来源来看突出表现为以下特点：空间距离越近，人数越多，表现在是否开通直达列车，如山西、甘肃、四川、河南等省；经济发展水平越高的省区，人数
35、越多，如广 东、江苏、山 东等省； 5.1.3. 宁波酒店市场预测表 5.1 宁波游接待人数及收入预测指标2005 年 2010 2015 2020项目 2002年 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限国内旅游人数(万人) 967.94 14341359.92249.22052.12945.42810.33850.33672.1年增长率(%) 14 12 10 8 7 6 6 5国内旅游收入(亿元) 83.95137.93131.04 258.9236.96417.44381.16613.86586.22年增长率(%) 18 16 14 12 11 9 9 8海外旅游人数(万人) 2
36、7.54 40.8 38.7 60.7 55.4 79.5 75.9 104 99.2年增长率(%) 14 12 10 8 7 6 6 5旅游外汇收入(亿美元) 0.9942 1.63 1.55 3.08 2.82 4.95 4.52 7.28 6.95年增长率(%) 18 16 14 12 11 9 9 8旅游总人数(万人) 995.481474.81398.62309.72107.53024.92886.23954.33771.3旅游业总收入(亿元) 92.2 152 144 285 260 459 419 674 644相当于 GDP(%) 5.77 8 7 10 9 11 10 12
37、11注：美元折合人民币按 1:8.3 计算第 16 页 共 37 页由于宁波是浙江旅游重点地区和旅游集散地，接待游客占全疆的 50以上，而旅游客人是星级酒店最重要的客源，因此旅游人数的增长率能够大致地反映酒店客源的增长，因此，宁波酒店客源将随着旅游人数的增长而增长， 预计年增长率应当不低于10，考 虑到自 2002 年年开始，宁波星级酒店增加 较少， 预计近年来宁波酒店出租率应当同全国其他地区一样有所上升。5.2. 竞争分析5.2.1. 竞争对手基本情况由于同星级酒店的客源基本相同，因此，宁波每一家三星级酒店都将是颐佳酒店的竞争对手，同颐佳酒店距离 较近，客房数量接近的三星级酒店相互间的竞争将
38、更为激烈，与颐佳酒店距离较近的三星级酒店基本情况为：宏远大酒店宏远大酒店是宁波一家三星级涉外酒店，位于联丰路 2000 号。饭店距机场 8 公里，距火车站 10 公里，距市中心 2 公里。酒店 拥有客房 约 100 间，客房 类型有标准间、单人间、豪华 套房、贵宾套房；在会议设施方面， 拥有接待 300 人大会议室一间，可接待 200人中会议室一间，可接待 50 人小会议室二间；在健身娱乐设施方面，有健身房、台球室、棋牌室、KTV 厅、桑拿浴室；在餐饮设施方面，拥有可接待 300 人的海鲜娱乐城和可接待 350 人的穆巴拉克美苑（清真餐厅）。浙海大酒店浙海大酒店为中石化独山子炼油厂投资设立的三
39、星级涉外酒店，位于宁波联丰路2010 号附一号，距宁波机 场 16 公里，距火 车站 8 公里。浙海大酒店共有客房 130 套，其中豪华套间 23 套；在会议设施方面，拥有可接待 200 人的大会议室 1 间，可接待 30人的小会议室两间。在健身 娱乐设施方面，有健身房、夜 总会、桑拿浴室；在餐饮设施方面，设有可接待 150 人的中餐厅和清真餐厅。独山子大酒店独山子大酒店是由位于机场路 20 号，酒店距机场 15 公里、距火车站 7 公里，距市第 17 页 共 37 页中心 2 公里。独山子大酒店拥有客房 168 间，房 间类型有标准间、豪 华标准间和商务套房；在会议设施方面，有可接待 100
40、 人的大会议室一间，可接待 30 人的中会议室二间，可接待 12 人的小会议室一间；在健身娱乐设施方面，有台球室、乒乓球室、夜 总会、KTV 室和桑拿浴室；在餐饮设施方面， 设有可接待 160 人的中餐厅和可接待 50 人的西餐厅。名豪商务酒店与邻近酒店的主要情况对比见下表所示。相邻酒店比较项目 宏远大酒店 浙海大酒店 独山子大酒店 颐佳商务酒店客房种类 较齐全 较齐全 齐全 较齐全客房数量 100 130 168 127酒店新旧程度 旧 旧 旧 新配套设备 较齐全 较齐全 较齐全 齐全先进会议设施 齐全 较齐全 齐全 较齐全娱乐设施 齐全 较齐全 较齐全 齐全 经营方式 自营单体酒店 自营单
41、体酒店 自营单体酒店 自营单体酒店内部接待 无 少量 少量 中量停车设施 较少 较少 较少 多周边风景环境 一般 一般 一般 较好周边商务环境 较好 较好 较好 较好交通便利程度 较好 较好 较好 好所有制形式 民营 国有 国有 民营酒店定位 商务旅游 商务旅游 商务旅游 商务旅游5.3. 项目目标定位。根据地区经济和旅游发展状况、区域环境及发展趋势，项目定位于三星级标准酒店，设置餐饮和各种娱乐设施。酒店客户群主要定位于参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来甬旅游的人员，即酒店根据客户群体定位于商务、旅游、会议酒店。宁波市四星、五星级酒店由于房价高，相当部分客源来自海外，其经营受国际经济影
42、响较大，在目标区域内，由于一直缺少浓厚国际商 业氛围和环境条件条件支撑，所以没有出现同等星级的酒店，在目标区域内开发四星、五星级酒店风险较大。此外， 经营第 18 页 共 37 页高星级酒店需要更高的经营技巧和管理手段，也具有较大经营风险。以国内客户为主要服务对象的一、二、三星级档次酒店，随着我国宏观经济向好，各行业发展迅速，国内游客、因商因公出差的国内客 户的需求将是其的主流，尤其是在本区域内，交通便利，市场前景较好；同时，随着，人民生活水平的提高，更多的国内旅游团体和自助旅游者将来到宁波，而项目地处蜘蛛山脚下，周边人文景观多，再加上价位适当、具有吸引力，将形成价格和入住率的良好配合，提高经
43、营效率。对于某些特殊标准的要求，可以设置若干高于三星级标准的套间以备使用。此外，通 过加强管理和服务，颐佳酒店的整体水平将不仅仅体现在硬件的星级标准上，更体现在配套软件、管理的星级水平。6. 发展规划6.1. 总体设想对酒店按照三星级标准进行装修并配备相关设备、设施，争取在 2010 年宁波旅游旺季开始之前酒店能够试营业，以合理的价格、良好的设施、完善的管理、 优质的服务建立酒店的竞争优势，通过 与旅行社、会 议会展公司、商业订房网站的合作，结合酒店自行销售，以公关和市场宣 传手段为服务，在 23 年成为宁波市知名三星级酒店。在酒店运行 23 年后，可考 虑通过自有资金积累或合作投资，实施后楼
44、改造工程，以充分提高现有资产的利用率，取得更大的收益。6.2. 公司发展战略步骤设想6.2.1. 完成酒店试营业本阶段目标本阶段需要实现的目标：及时选择好条件适宜的合作伙伴，完成酒店的设备购置安装，完成酒店管理人员的选 聘工作， 对招聘员工进行培训，建立和完善酒店管理体系和第 19 页 共 37 页质量控制体系，在旅游旺季开始前快速切入市场，迅速拓展市场，取得良好的 经济效益。工作重点积极寻找合作伙伴，尽早完成酒店的装修和设备配备工作，按照三星级酒店的要求建立管和服务体系，进行员 工培训，完善 营运条件，使酒店尽早进入可正常营运状态。招聘到适合的销售、管理人才也是本阶段的重要工作。第一阶段计划
45、在 35 个月内完成。6.2.2. 通过三星级认定、并成为宁波知名酒店之一本阶段目标通过三星级酒店认定，并在酒店入住率、客户美誉度、经济效益等方面占宁波三星级酒店的领先地位，成为宁波知名酒店之一。工作重点加强酒店内部管理、进一步提高服务质量， 严格控制成本费用。加强销售队伍建设，探索销售创新手段，努力提高酒店的入住率和单位房间收入。第二阶段计划在 23 年内实现。6.2.3. 实施后楼改造工程，进一步提高经济效益本阶段目标本阶段需要实现的目标：通过实施后楼改造工程，提高后楼的房间档次和房间价格，通过现代老板俱乐部的建设，提高酒店的整体档次和知名度，进一步大幅提高酒店的经济效益。工作重点做好后楼
46、改造工作，继续提升酒店管理和服务水平，推出新的酒店服务维持酒店竞争优势。第三阶段计划在 3 年后开始。第 20 页 共 37 页7. 市场营销7.1. 目标市场参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来甬旅游的人员。具体可分为如下层次：团队：宁波及省外旅行社（北京、上海、广州、江苏）组织的团体客人。散客：浙江内外中档消费的商务、公务散客。（3）会议会展客人：政府各职能部门、企事业单位及甬内外各大中型企业。7.2. 产品与服务主要提供餐饮、娱乐和住宿服务。7.3. 定价定价采用竞争定价法，根据竞争对手（宁波三星级酒店）的价格策略进行定价。前楼房价参照宁波三星级酒店的平均中位价格确定，后楼房价参照
47、宁波市二星级酒店平均价格确定，2005 年计划价格如表 7.1 所示。表 7.1 2005 年计划房价表（单位：人民币元）前楼 后楼项目标准间 套间 标准间 套间备注旺季 240 480 160 420 7、8 、9 月平季 200 380 120 320 5、6、10 月淡季 160 280 100 220 11来年 4 月年均价格 190 355 120 295 上表为酒店房间计划实际价格，门市价将略高于实际价格。餐饮娱乐服务价格将参考宁波三星级酒店的平均价格水平采用不同的定价策略采用不同价位。第 21 页 共 37 页8. 营运和管理8.1. 基本业务流程酒店住宿的基本业务流程为：总台预
48、订、前厅接待、总台接待、客房管理、客房服 务、账单核对、总台收银等。酒店餐饮的基本业务流程为：总台预订、前厅接待、点菜及用餐服务、 账单核对、总台收银等。8.2. 营运管理初步计划8.2.1. 服务项目和基本设施安排服务项目安排酒店将设置与酒店星级及规模相对应的服务项目：接待服务项 目，如停车、行李运送、问询、外币兑换服务；电话、电传、电报、 图文传真服务；打字、复印、秘书、翻译服务；租车、 订票、医务及各种会议接待服务；贵重物品存放服务等。客房服务项 目，包括客房服务及房内冷热水供应，电话、电视、叫醒服务、洗衣、熨烫、客房酒水、客房保险柜、擦鞋服 务等。餐饮服务项 目，包括中餐、西餐、风味餐
49、、自助餐、宴会、酒会、咖啡厅、酒吧及客房送餐服务等。娱乐服务项 目，如歌舞厅、美容、美发、桑拿浴、按摩、棋牌等。商场服务项 目，如日用品、食品、工艺品、文化用品等。其他服务项 目，如代办旅游汽车出租、商 务租车服务、自行车出租服务等，及幼儿托管、宠物托管等。酒店基本设施安排第 22 页 共 37 页酒店的基本设施决定了一个酒店的接待能力和条件，宁波颐佳酒店计划安排如下基本设施：前台接待设 施。设置具有与名豪酒店规模与标准相适应的前台接待条件，包括前台接待大厅、总服务台（含接待处、 问讯处、收银处 ）、商务中心、贵重物品寄存处、大堂副理接待处等。客房接待设 施。客房内将配有与酒店星 级标准相应的客用设施，如写字台（或梳妆台）、衣柜、床（软床垫）、座椅、沙发、床头控制柜等配套家具；每间客房设有单独卫生间，卫生 间内配有坐式便器、梳洗台（装有洗面盆、梳妆境）、冷热水设
