1、浅析土地使用权到期后续期的相关问题 刘蓓蓓 周舟 武汉市土地利用和城市空间规划研究中心 国有土地使用权到期后的续期问题, 一直备受社会各界关注。在法律上, 最早的相关规定是 1990 年城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例, 之后, 1995 年颁布的城市房地产管理法和 2007 年颁布的物权法都对国有土地使用权期限和续期作了进一步完善。法律法规规定的主要内容是:国有土地使用权出让最高期限为, 居住用地 70 年, 工业、教育和文化等用地 50 年, 商业用地 40 年;工业用地和商业用地土地使用权出让合同约定的使用期限届满的, 土地使用权人需要继续使用土地的应当至迟于届满前一年申请续期, 经
2、批准重新签订土地使用权出让合同, 依照规定支付土地使用权出让金;住宅建设用地使用权期限届满的, 自动续期。业界观点我国现行法律法规虽然对国有土地使用权期限届满续期问题做了相关规定, 但法律规定的内容比较宏观, 没有明确续期的操作性程序、续期土地继续使用的年限和条件, 也没有规定对续期的国有土地使用权的补偿方式等。目前, 国内一些业内人士和学者对这些具体问题的建议主要集中在以下几个方面:一是明确续期年限。以民用建筑设计通则对重要建筑物耐久年限应大于100 年的规定, 非住宅土地使用年期续期年限为 50 年。二是明确续期费用缴纳主体。住宅用地由住宅持有者缴纳续期费用;非住宅用地由在土地使用权期内土
3、地使用人进行缴纳。三是明确续期费用。从鼓励实体经济发展等经济角度出发, 非住宅用地续期费用应低于再次取得该土地时的支出。对于住宅用地, 建议地方政府给予个人一定的地方人均住宅面积续期费用的补助, 补助面积可参考各地的保障性住房申请条件, 对于人均住宅面积的限制上限而定。具体操作事宜各地方政府具有一定的裁量权。四是明确续期程序, 涉及权属证书更新的, 需要制定具体的办理程序和操作流程, 顺利规范地解决土地使用权续期问题。五是明确土地使用权到期后其上附着物的处置方式。思考及建议住宅用地使用权续期应执行差异化处理。商业用地和工业用地由于是用于经营, 可以产生收入, 所以应采取有偿续期。对于住宅用地可
4、针对具体情况差异化处理。1.对于出让年限较短, 已经或即将面临到期的情况, 应该视具体情况进行土地续期。须重点考虑两个因素:一是开发商当年获得较短年限用地支付的土地使用费, 与依据国家规定 70 年使用权的使用费是否有明显差别;二是业主购房房价与土地使用权 70 年的同等同类房价有无明显不同。若土地初始使用权出让金和房价接近于初始市场价格, 处理土地使用权续期问题的最佳办法, 是自动续至 70 年, 与国家法律规定年限接轨;若土地使用权出让金和房价明显低于初始市场价格, 建议用地到期后重新按照当前时点土地价值重新签订土地出让合同。2.对于未来住宅用地 70 年面临到期的情况, 应当将土地使用权
5、续期与房地产税制改革相结合。建议房产所有者在土地使用权到期前仅就房产部分缴纳房产税;土地使用权到期后再另行缴纳地产税, 并实现自动续期的方案, 这符合税收公平原则, 也有助于提高民众对房地产税的接受程度。采取多样化的续期方式。续期方式可以包括:短租制, 长租制。短租制是相对于现今的土地批租制或长租制而言。土地出让的性质就是长期租赁, 那么短租或年租也是可以选择的。对不同用地续期方式, 需进行分类处理。第一, 对于住宅用地使用权到期续期情况, 建议政府相关部门对房屋状况进行评估, 在房屋状况合适的前提下, 进行一次性告知, 通知使用权人该住宅用地使用权自动进行续期, 并按照房屋剩余年限进行续期,
6、 有利于房地产市场健康稳定发展。第二, 对于商服用地使用权到期续期情况, 在用地续期利用有助于达成政府规划目标, 保持用地节约集约利用, 用地产出效益较高, 房屋建筑状况合适等前提下, 可按照法律最高年限进行续期。若不满足以上前提, 政府可考虑不予以续期或进行较短年期租赁方式续期。第三, 对于工业用地使用权到期续期情况, 建议在现有法律规定的基础上, 给予地方政府更多根据地方实际灵活处置的空间。地方政府可根据实际情况, 结合项目产业类型和生命周期确定土地出让年限。也可采取分期出让, 首期出让年限届满后, 再根据先行签订的条款对项目进行指标考核, 视项目情况决定是否继续项目用地的出让使用。区分用
7、地类型, 分别确定续期缴费标准。1.住宅用地。对于住宅用地使用权到期续期费用, 可考虑按自住类和非自住类分类处理。自住类住宅用地续期费用方面, 由于考虑到费用标准可能较低而征税行政成本较高, 社会影响较大而整体经济效益又不明显, 建议可对民众进行一次性告知, 通知住宅用地使用人, 政府在对住宅用地自动续期的同时, 免收自住性住宅用地续期费用。非自住类住宅用地续期费用方面, 建议在登记交易环节费改税, 以方便实际收取。在住宅用地交易过程中由于发生了经济价值的转化, 取得了不动产增值收益, 其中增值收益包含了土地价格增值部分, 因此在交易环节登记办理续期时, 对交易费用总额收取一定税额, 来代替用
8、地续期费用, 并根据交易额收益增值部分征收一定增值税。在具体税费标准上, 可将用地区位和年限作为评定续期定价基数因子, 并探索实行以面积或套数为基础, 区别定价, 对多套房或单套大面积住宅可以实行超额累进制税率。2.商服用地。对于商服用地使用权到期续期费用, 可根据续期方式进行分类处理。对于可达到政府用地产业规划目标、保持用地节约集约利用、用地产出效益较高而按最高法定年限进行续期的商服用地, 如大型商业综合体, 商业娱乐设施, 可根据当地实际情况, 在法律法规规定范围内, 对续期费用进行一定程度减免;对因综合原因而进行短期租赁续期的商服用地, 地方政府则可根据市场实际情况, 对续期费用进行灵活收取, 以起到引进合适区域商业项目, 调节腾退区域商业项目, 最大限度体现商服用地价值的目的。3.工业用地。对于短期租赁项目, 地方政府可根据市场情况进行灵活定价。对于按法定最高年限续期项目, 地方政府可对符合地方发展需求的新兴产业项目、高技术产业项目、高税收高就业产业项目或高收益低地耗产业项目, 在法律法规规定范围内, 给予各种形式的出让金优惠政策。
