1、北京世纪华泰房地产经纪有限责任公司 0北京小红门乡项目发展方向建议书世纪华泰2010-1-22目录一、项目背景 .21、区位认知 .22、资料深化 .3二、项目问题 .31、宗地性质 .32、经济指标及运营目标 .32.1 经济技术指标： .32.2 项目开发目标（预期经济效益或利润率）： .42.3 项目各业态预计持有比例 .43、项目问题 .4三、发展方向探讨及可行性研究 .41、土地变性 .51.1 破冰者 .52.2 突破契机 .5北京世纪华泰房地产经纪有限责任公司 11.3 可行性分析 .72、法人分立（原法人不灭失） .82.1 操作要点 .82.1 可行性分析 .83、销售使用权
2、年限 .83.1 操作要点 .83.2 可行性分析 .84、土地合作及置换 .84.1 区域土地价值急剧提升 .84.2 可行性分析 .9说明：本资料所阐述的内容属于阶段性成果，随着各项工作的进展，内容将不断进行更新与完善。这份文件是世纪华泰公司仅为贵司所准备，设计高度商业机密，未经世纪华泰公司许可不得向第三方透露或用于其他目的。 一、项目背景关键词： 东四环 朝阳口岸1、区位认知 东四环的区位价值不言而喻，且地块临近京津唐告诉公路，为京津唐地区入京必经之路，交通便利为一个重要优势，也是本案地段价值潜力的重要基础。2、资料深化北京世纪华泰房地产经纪有限责任公司 2根据对区域规划了解，本案应属于
3、朝阳口岸的大规划中。二、项目问题关键词：宗地性质 项目目标1、宗地性质本案宗地目前土地性质为仓储物流。2、经济指标及运营目标2.1 经济技术指标：总地块：75140总建筑：302292集中商业：89692写字楼 1：100800写字楼 2：79800酒店：32000容积率：4.022.2 项目开发目标（预期经济效益或利润率）：预期：正式运营 2 年后，平均出租价格 2 元/天/平米北京世纪华泰房地产经纪有限责任公司 3正式运营 3 年后，平均出租价格 3 元/天/平米2.3 项目各业态预计持有比例商业：30% 、写字楼 60%、酒店 10%3、项目问题宗地性质与项目目标的背离目前发展商计划持有
4、项目商业：30% 、写字楼 60%、酒店 10%的物业，也就是意味着本案剩余体量将会通过合作或销售的渠道完成去化任务。本案总体量 30 余万，对于发展商的资金压力较大，市场化的销售部分物业以回流资金是唯一的出路，但是目前本案的宗地性质为仓储物流，存在产权分割的政策性限制。即宗地性质与项目目标的背离是项目目前面临的最大问题。三、发展方向探 讨及可行性研究关键词： 土地变性 法人分立 出售使用权年限 土地合作及置换以下关于项目发展方向的探讨方案，均是以解决项目宗地性质与项目目标背离的问题为前提。1、土地变性随着全国及北京市政府对于土地市场管控政策的快速严格，大多开发商已经对“土地变性”望而却步，甚
5、至谈虎色变。但是本案客观上的确存在这样的运作契机及先决条件。1.1 破冰者北京世纪华泰房地产经纪有限责任公司 4 该地块位于朝阳口岸内祁家庄南路北侧，博大路东侧，占地面积约 123 亩，现项目性质目前为仓储用地。 在满足城市整体规划的前提下，将上述的土地，按住宅类项目办理土地变性手续，项目容积率建议在 2.6 以上，目前正准备上报控规方案， 预计总体开发面积为 21.3 万平米，挂牌价为每平米 4500 元，销售价格按每平米10500 元计算，项目税后利润预计为 4 亿元。2.2 突破契机之前阐述已经明确，本案所属朝阳口岸大规划。朝阳口岸原有规划在现今城市快速发展及市场环境下已经凸显种种弊端。
6、 地理位置局限 运输线路迂回 口岸区域规划不规范 口岸物流功能单一 口岸设计能力不足 基础设施老化严重 经营主体负担沉重 （1）地理位置局限。朝阳口岸离城市的经济中心区越来越近，进出口岸的货车运输均受到了交通管制，大大影响货物通关和企业生产。（2）运输线路迂回。随着城市化进程的加快，大多数的生产型企业均外迁至北京六环路一带，而朝阳口岸位于四环路， 货物进入到朝阳口岸通关后，还要折返运输回到位于六环路的工厂，大大增加了企业物流成本。北京世纪华泰房地产经纪有限责任公司 5（3）2009 年京津塘高速公路将大修，北京市黄标车禁行、机动车按尾号限行，以及建国 60 周年庆典活动等重大事项会给朝阳口岸带
7、来更严格的交通管制,迫切需要将朝阳口岸功能平移到平谷马坊和通州马驹桥。（4）口岸物流功能单一。朝阳口岸无法实现加工、保税、展示等功能，使朝阳口岸成为了典型的通道式口岸，而无法向物流功能齐全、链条完整的现代物流园区（内陆港）迈进。（5）口岸设计能力不足。朝阳口岸设计吞吐能力仅为 1015 万标箱，以天津港2008 年集装箱吞吐量已突破 600 万 TEU 为估算，根据北京海关的统计数据属于北京的进出口箱量约为 100 万 TEU，而朝阳口岸吞吐量尚不足 总箱量的 10%，口岸设施不足严重影响北京物流发展。（6）基础设施老化严重。朝阳口岸建成已 16 年，口岸内设施老化严重。基 础设施先天不足，目
8、前是单路供电，自 备机井供水，雨 污明沟混排，自然渗漏。且物流设施年久失修，基础设施存在安全隐患。 （7）经营主体负担沉重。朝阳口岸经营主体北京*国际物流有限公司是经市政府主导下历经两次重组改制而设立的。由于承债式经营及农民围堵口岸等历史遗留问题，自成立以来一直处于亏损状态，目前 负债近 3 亿元， *公司已经资不抵债。长期以来一直依靠向大股东*集团借款来维持朝阳口岸的正常运营。 （注：*为涉及敏感词汇，以*代替，下同。 ）由于上述条件限制，口岸现状严重限制现代物流和首都外经贸的发展，迫切需要从新规划，新起点、新高度上打造一个符合现代物流发展要求的内陆口岸， 实现跨越式发展。 北京世纪华泰房地
9、产经纪有限责任公司 61.3 可行性分析 政府意志：北京市市长郭金龙在 2009 年政府工作报告中提到了对于朝阳口岸的土地价值利用的再次评估，全新的北京内陆无水港总体定位和功能应运而生。 壁垒突破：之前阐述的破冰项目就是抓住这个契机，在市长办公会上就土地变性问题已经取得实质性突破，项目预计 2010 年 3 月全面启动。在同区域同规划内， 临近地块对于政策壁垒的撬动，使本案的攻坚难度大大降低，而且有例可循。 发展商意志：目前发展商提供的项目资料，建筑外立面及基础资料已经完全不符合仓储物流的常规用途，相信发展商已经就政策攻坚存在预期及准备。2、法人分立（原法人不灭失）2.1 操作要点按股比分配进
10、行法人分立，目的在于后期与客户进行公司兼并，变相进行销售行为，规避了大产权不能分割的弊端，且不违背房地一体原则。2.1 可行性分析此操作对于法律及经济运作专业度要求较高，且后期运作较为繁复。此操作目前可行性最多到独体建筑，细分到层的可行性不大，也就对客户的要求较高，直接导致客户基数不足，影响回款速度。北京世纪华泰房地产经纪有限责任公司 73、销售使用权年限3.1 操作要点之前市场上出现过众多由于产权不能分割及转让而出售使用权年限的项目，市场存在一定的接受度。 （具体操作细节再不赘述，如有需要可做专题交流。 ）3.2 可行性分析目前北京市对于出售使用权的政策趋紧，多次出文件强调，对于非商业开发用
11、地，以营利为目的各种销售行为命令禁止。且本案地处非城市边缘地段且体量庞大，此操作存在较大政策阻力。4、土地合作及置换4.1 区域土地价值急剧提升 瑞之杰项目-自主城的火爆热销目前为止自主城的市场对外价格尚未透明化，但已征得 3000 余组客户的争相排号，内部价格也以 16000 元/平米成交。此项目重新东南四环的住宅价值标准并得到了市场的认可。 朝阳口岸内拟入市地块（拟开发住宅项目）该地块位于朝阳口岸内祁家庄南路北侧，博大路东侧，占地面积约 123 亩， 现项目性质目前为仓储用地。在满足城市整体规划的前提下，将上述的土地，按住宅类项目办理土地变性手续，项目容积率建议在 2.6 以上，目前正准备
12、上报控规方案，预计总体开发面积为 21.3 万平米，挂牌价为每平米 4500 元， 销售价格按每平米 10500 元计算，项目税后利润预计为 4 亿元。北京世纪华泰房地产经纪有限责任公司 8 朝阳口岸西区的商业地产开发项目该地块位于瑞之杰项目南侧，属朝阳口岸待征地，属平整地块，征地完成后，可以获得建设用地约 150 亩，征地总成本约 3.3 亿元，按照北京内陆港的整体规划布局，拟建设 10 万平米的大型购物中心和 8 万平米的朝阳口岸国际贸易中心，整体建安成本约 6.3 亿元，项目全部完成后， 项目估值约 18 亿元，收益将超 过 8亿元。待朝阳口岸整体规划方案获批后，即可开始征地工作。4.2 可行性分析来区域内就有三个大型住宅及商业项目入市，将对极大拉升区域土地价值。且三个项目的发展商均为同一集团，本案宗地也属其朝阳口岸改造的大规划中，存在与其或其他地产集团土地合作及置换的可能性。补充：以上关于项目发展方向的初步探讨，尚需与发展商就项目背景、项目信息、及开发意愿进行深度真实沟通，方能开展行之有效的工作。此报告仅作项目初步沟通使用。世纪华泰2010-1-22
