1、第三区项目市调分析报告一：项目概况（一）地理位置西二环外，宣武区广外马连道胡同，广安门外大街以南，丽泽路以北。（二）交通情况步行至地铁 9 号线六里桥站约 20 分钟，周边有 46 路；609 路；45 路；414路；6 路、42 路、57 路、109 路。（三）周边配套家乐福、百安居、华联商场、F6KTV、天使食府、全聚德、毛家菜馆、苏宁电器、大中电器、肯德基、麦当劳等。二：项目详情开发商及认知度：北京轻工房地产开发有限公司，目前在北京开发的项目仅第三区一项。占地面积：9.4 万平方米总建筑面积：24 万平方米建筑类型：板楼、塔楼在售楼座：仅 1-3 号办公楼一栋尾盘存量：每层 10 套，共
2、 18 层，共 160 套，已售 133 套，还剩 27 套。剩余房产45%为 35 平米左右，30%85 平米左右，25%120 平米左右。潜在开发量：未知 户型分析： 主要户型为 35 平米的小户型，约占一半左右。85 平米和 120 平米户型各占四分之一左右。楼高及层高：LOFT 5.48 米（售罄，仅顶楼少量） ，公寓 2.9 米层高。物业类型：酒店/商住公寓/商业街，服务式公寓以酒店式模式管理。装修情况：精装修，装修标准为 4000 元。产权年限：50 年项目配套：无车位配比：1:1工程进度：未知小区环境：绿化率 41.42%，景观水系。周边环境：该项目位于马连道胡同 1 号，毗邻马
3、连道茶叶市场。销售状态：前期尾盘，8 月底开新盘。销售价格：34000-35000促销活动及折扣：一万抵十五万，按活动算约 95 折，折扣后价格 32000。三：客户情况分析客户群体较为复杂，自住比例 70%左右，投资比例 30%左右。据置业顾问介绍，许多在马连道经商的商家在此置业。该项目小户型居多，45 平米以下户型占项目三分之一以上，现剩余项目多为 90 平米和 140 平米。四：项目 SWOT 分析S地理优势：项目位于西三环内，靠近城区繁华地段。 周边环境优势：项目位于马连道胡同 1 号，周边噪音较小。产业优势：该项目南侧丽泽路规划为丽泽商务区，马连道规划为 CPD（中央采购区）该项目可
4、吸引大量商户住宿、置业、经营。交通优势：交通方便，有 40 余条公交线路经过六里桥，并将于 2012 年连通地铁 9 号线和 10 号线。小区优势：小区整体规模基本形成，园林景观，水系环绕，小区内部环境较好。W交通：距离地铁站较远。环境：周边环境整体档次不高，配套较少，有待进一步开发。小区南侧环境较差，对小区整体效果有一定影响。O新货供应：2010 年八月底将新开 120 套。周边发展潜力：六里桥 CPD 规划以来，发展迅速，周边楼盘销售火爆，区域建设已经初具规模，马连道商户仍有较大的购房潜力与需求。刚性需求爆发：自 2010 年年初政府宏观调控颁布“国十一条”半年以来，投资需求和自主需求均被
5、抑制，在这段时间内积攒了大量刚性需求。适当的定位是更好的迎合刚性需求的关键。T周边情况：优盘距离第三区较近，计划于 9 月开盘，将对第三区形成较大的竞争压力。政府宏观调控走向：2010 年年初政府宏观调控以来，住宅市场受到较大影响，京城大多数项目房价止步不前，少数项目略有下调。整体房市基本处于有价无市状态。政府宏观调控的方向和力度将较大程度上影响房地产市场的发展。五：小结第三区闹中取静的地理位置、适中的价格定位、较好的小区的整体规划设计是其吸引客户群的主要原因。第三区位于宣武区马连道南端，距离广安门外大街不到一千米，属于西二环外的较好地段。第三区分为商业和住宅两个部分，中间有道路隔开。该项目主
6、要为 35 平米左右的小户型，针对马连道低端商圈的基本状况，能够吸引附近的商户在此自住、出租或投资。该项目近期推出促销力度较大的一万抵十五万活动，按活动算约为 95 折，折扣后均价在 32000 左右。预计该活动能够吸引部分刚性需求客户前来置业。红山世家市调分析报告一：项目概况（一）地理位置宣武区广安门外大街 305 号，广安门外大街以北。（二）交通情况1 号线木樨地站、2 号线长椿街站、7 号线广外大街站、9 号线西客站站,地铁 2 号线长椿街站 B 口出换乘 38 路,477 路到广外甘石桥站.（三）周边配套教育配套：社区内部规划有北京小学分校及北京小学附属幼儿园幼儿园：樱桃园幼儿园、实验
7、幼儿园、第四幼儿园、三义里一幼、马连道幼儿园小学：北京小学、北京育才学校、北京红莲小学、回民小学、北京剑桥英才小学；中学：第十五中学、第四十三中学、第六十六中学、北京师范大学附属中学、第十四中学大学：北京外交学院、首都师范大学、北京公安大学、中央音乐学院、首都医科大学商超：华联商场；大中电器；苏宁电器；百盛购物中心；sogo 崇光百货；复兴商业城； 家乐福超市、物美超市、百安居超市等；银行：工行、建行、农行、中信银行；文化：首都博物馆、军事博物馆、中华世纪坛、什刹海文化区、国家大剧院 景观：月坛公园、北海公园、玉渊潭公园、莲花池公园、宣武公园、陶然亭公园、天坛公园 写字楼+酒店：高薪大厦、深圳
8、大厦、鸿坤国际大厦、中土大厦；北方工业等；医院：友谊医院(三甲)、宣武医院(三甲)、广安门中医院(三乙)、回民医院(二甲)、广外医院(社区服务)；(共 39 家）二：项目详情开发商及认知度：华润置地，目前在北京已经开发的项目有：红山世家、橡树湾、置地公馆、凤凰置地广场、华润京西山地别墅等五个项目。占地面积：6.7 万平方米总建筑面积：22 平方米在售楼座：八号楼存量：每层 12-18 套，共 18 层，231 套，已售 58 套，还剩 173 套。潜在开发量： 未知户型分析： 八号楼 45 平左右占 65%左右,75 平占 15%左右，90 平占 20%左右楼高及层高：公寓 2.9 米物业类型
9、：高档住宅，酒店式公寓装修情况：精装修，装修标准 4000-5000 元/产权年限：50项目配套：高档会所、室内游泳馆等。车位配比：未定工程进度：1、2、6、8 号楼已完工，2010 年九月底 3#开盘，2011 年 5#开盘周边环境：周边小区档次不高，配套不全。销售状态：正在销售销售价格：均价 42000-43000销售活动及折扣：一次性 98 折，按揭无折扣三：客户情况分析在售八号楼为小户型酒店式公寓，单价高总价低，因此投资客较多，约占总购房人数的 50%-60%。四：项目 SWOT 分析S地理优势：位于西二环与西三环之间的繁华地段，靠近政府办公区域及金融街。周边环境：距离主干道较远，闹中
10、取静。小区环境：小区部分绿化已经初具规模，尤其是位于八号楼的售楼部，已经形成景观示范区。品牌优势：作为世界五百强的华润置地，有着很强的品牌优势。为该小区的高端定位打下了坚实的基础。W周边环境：周边小区档次不高，对该小区的高端品牌定位有不良影响。推盘顺序：过早的推出小户型，不利于后期大户型的推出和其高端定位。价格：较高的单价使许多人望而却步。售楼部位置设计：为了展示小区已经部分成型的景观设计，该小区将售楼部设计在 8 号楼里，导致距离道路较远，基本位于小区中心位置，导致部分客户难以发现售楼部位置。加之整产业链优势：华润集团的广泛的产业链分布，使其产品品质较其他许多开发商的项目有一定的优势，尤其是
11、其建筑的多项专利以及装修的极具人性化的特色，在现阶段是其主要吸引顾客的手段。教育地产优势：北京小学的成功入驻是其吸引目标客户的又一有效手段。个 8 号楼是按高档酒店设计，8 号楼前成型的景观也容易给人事酒店花园的误解，可能会导致部分客户流失。O在整体房市不景气的情况下，高端定位的低总价房仍能受到消费者的青睐。周边政府官员以及金融白领有大量的首次置业或二次置业需求。国家宏观调控半年以来积累的刚性需求具备一定的市场潜力。T2010 年年初政府宏观调控以来，住宅市场受到不小影响，京城大多数项目房价止步不前，少数项目略有下调。城内住宅市场价格依然坚挺，甚至部分楼盘价格略有上调。但总体来说，较之上半年销
12、量有较大下滑。高端品牌及较高的单价可能会将部分观望客户驱赶至周边单价较低的楼盘。部分投资客可能也会对酒店式公寓持币观望。五：小结红山世家是华润置业在宣武区西二环外的又一力作，该项目定位于高端客户群（住宅销售的主要对象是附近政府工作者及金融街工作者） ，小区整体规划给人的第一影响是大气而优雅。无论是小区的绿化还是会所的设计、样板间的装修都能给客户留下深刻的印象。但该小区较高的单价使得部分客户群望而却步。该小区前期出售的 130 平米左右的住宅，已经售罄，现期推售的是 8 号楼的小户型的酒店式公寓，该栋楼多为 35-45 平米的小户型，因此相对而言总价并不算太高。但该项目鉴于当前楼市情况，并没有推
13、出大规模的推介广告，导致许多客户仅仅对其四万三的高均价印象深刻。另外该项目将酒店式公寓放在整体规划的中期向外推出，可能会影响该项目的高端定位，从而可能会导致后期的住宅的销售以及定位困难。永翌公馆市调项目分析一：项目概况（一）地理位置永翌公馆位于丰台六里桥北里八一电影厂西侧，莲怡园东路。（二）交通情况南邻地铁 9 号线六里桥西站 500 米，北邻地铁 10 号线马官营站 300 米。（三）周边配套(1)银行 建设银行、工商银行、农业银行、民生银行(ATM)、交通银行(ATM)。(2)餐饮 天外天烤鸭店、玉林烤鸭店、北平楼、老鱼锅、锦官城等。(3)公园玉渊潭公园、莲花池公园、丰台公园等。(4)游泳
14、健身场所丰台体育中心、五棵松体育场、欧奕健身。(5)购物 易初莲花、华润超市、亿客隆超市、家乐福超市、翠微商场、城乡购物中心、国美电器、大中电器等。(6)医疗解放军总医院、电力医院、三零七医院、丰台医院、世纪坛医院等。(7)教育中、小学： 莲香园小学、翠微小学、育英小学、七一小学、玉渊潭中学、翠微中学、育英中学、八中 。幼儿园： 八一厂幼儿园、华凯蓝天幼儿园、西局幼儿园、警娃艺术幼儿园。(8)邮局莲香园邮局、万寿路邮局、太平桥邮局 。二：项目详情开发商及认知度：永翌置业，北京地区仅永翌公馆一个项目（又名永翌苑） 。占地面积：8341.26 平米。总建筑面积：37879.40 平米。整体规划：均
15、为现房，已建完。在售楼座：11 号住宅楼。存量：尾房 14 套，86 平米 1 套，130 平米 3 套，160 平米 1 套，180 平米 9 套（180 平米的户型基本没有售出，截止 8 月 23 日仅售出两套） 。潜在开发量：无。户型分析：11 号楼中 130 平米户型占 40%，86 平米、160 平米、180 平米各占20%。 楼高及层高：11 号楼地上 15 层，地下 3 层.1-3 楼为商业（整体出售或开发商自留） ，4 楼不出售，4 楼以上为住宅。层高 2.9 米。物业类型：住宅、公寓。装修情况：精装修，装修标准 2500。产权年限：70 年。项目配套：三层底商（房产网上显示为
16、整体产权，置业顾问告知或整体出售或开发商自留） 。车位配比：2:1工程进度：完工。销售状态：尾盘在售。销售价格：均价 33000。销售活动及折扣：一次性 98 折，按揭 99 折。三：客户情况分析暂时不明。猜测多为周边改善住宅客户。四：项目 SWOT 分析S W地理及交通优势：位于西三环外六里桥西约 800 米。项目南邻地铁 9 号线六里桥西站 500 米，北邻地铁 10号线马官营站 300 米，十分方便快捷。项目优势：项目已是现房，总建筑面积不到四万，规模较小，容易给客户直观的感受。周边环境：大的区域看，处于最乱的京石高速的起点，六里桥附近，总的环境比较混乱；项目分析：楼盘比较小，是塔楼，没
17、有规模，居住品质不高；规划过程中 130-180 的户型过多，加上单价较高，导致后期销售情况一般。配套设施：项目自身配套只有 3 层底商且还未售出。周边配套比较齐全，但都有一定的距离，依靠步行时间较长。O若项目有调整户型的可能，那么小户型将更具吸引力。若户型难以调整，预计开发商将提供更大的折扣或者活动力度。T2010 年年初政府宏观调控以来，住宅市场受到不小影响，京城大多数项目房价止步不前，少数项目略有下调。城内住宅市场价格依然坚挺，甚至部分楼盘价格略有上调。周边项目新盘的推出使该项目尾盘难以产生足够的吸引力。五：小结永翌公馆位于六里桥北，整个项目体量较小，项目整体已经完工。该项目现在还剩 1
18、1 号楼十余套尾房，根据北京市房管网上户型面积可知，11 号楼 130平米户型占 40%，86 平米、160 平米、180 平米各占 20%。其中 86 平米户型基本售罄，180 平米户型只售出两套（占该面积总套数的 15%左右） 。该项目的优势在于其地段较好，但劣势也比较明显，如大户型过多导致总价太高，180 平米的户型总价在 600 万左右，相对于该项目的整体定位和其配套设施的建设，让许多客户觉得难以承受。永翌公馆是永翌置业在北京城区内开发的唯一楼盘，该公司资历较浅，可能会有开发经验不足的问题，导致户型设计不合理。其置业顾问为该公司自有员工，整体素质一般，也是影响该楼盘销售的原因之一。中堂
19、华府项目市调分析报告一：项目概况（二）地理位置中堂华府曾名第七街区、中堂双子座，项目位于丰台区西四环中路 112 号，岳各庄桥东侧，西四环以东，京石高速公路以北。（二）交通情况309、321、340 等 30 多条公交线路，地铁 1 号线，距五棵松地铁站 2300米（三）周边配套中小学:岳各庄小学、丰台路中学综合商场:华润万家、红星美凯龙建材城邮局:精铁家园邮政所医院:武警总医院、301 医院休闲娱乐设施:玉明珠商务会所 二：项目详情开发商及认知度：北京京大昆仑房地产开发有限公司，目前北京地区开发项目仅中堂一处（房管网登记名阅园）占地面积：29 万平米总建筑面积：80 万平米整体规划：十月推出
20、新盘，临街面三栋塔楼开工时间未定在售楼座：基本售罄存量：两套潜在开发量：8 万平米户型分析：一居 80 平米，二居 120 平米，三居 145 平米，四居 200 平米（项目售罄，具体户型比例无法统计）楼高及层高：楼高 77 米，层高 3 米物业类型：酒店式公寓装修情况：精装修，装修标准未定产权年限：50项目配套：会所、底商车位配比：约 1:1工程进度：1 号楼、2-3 号楼、5 号楼已完工。周边环境：小区距离繁华路段较远，较为安静。整个小区初具规模（前期原名第七街区，早已售罄） ，已完成部分绿化，前期楼盘有较好的示范作用销售状态：尾房两套销售价格：均价三万推广活动及折扣：按揭 99 折、一次
21、性 98 折三：客户情况分析设，客户分布较为复杂，多为本地购房者，约占总购房者人数的 70%-80%，少量外地投资购房，约占总购房人数的 20%-30%。本地购房者中，丰台、海淀购房者占当地购房者人数的 70%-80%，其余地区的占 20%-30%。大多数购房者为私企业主，年龄为 35-55 岁。四：项目 SWOT 分析S交通：多趟公交车经过，毗邻西四环和京石高速公路。环境：小区距离繁华路段较远，小区较为安静。小区：小区初具规模， 已完成部分绿化，前期楼盘有较好的示范作用W交通：距离地铁站较远。环境：周边环境较差，配套较少，有待进一步开发。项目：项目开发时间太长，小区建设步伐较慢。客户可能会对
22、开放商实力产生顾虑，导致购房时的犹豫。O国家宏观调控半年以来积累的刚性需求具备一定的市场潜力。周边小区目前大部分已经售罄或是尾盘，八万方的新盘将在十月份为该地区提供充足的货源。T周边情况：大成郡将于八月底推出新盘约九万方花园洋房，虽与该项目产品定位不同，但毗邻的地理位置仍会对该项目的销售产生一定影响。 政府宏观调控走向：2010 年年初政府宏观调控以来，住宅市场受到较大影响，京城大多数项目房价止步不前，少数项目略有下调。城内住宅项目价格依然坚挺，少数项目价格甚至略有上调，但销量较年初已大幅减少。五：小结中堂华府曾名第七街区、中堂双子座，项目位于丰台区西四环中路 112 号，岳各庄桥东侧，西四环以东，京石高速公路以北，是北京京大昆仑房地产开发有限公司目前开发的位于北京城内的唯一在建项目（该公司曾于 2003 年开发岳各庄小区东区项目） 。该项目体量较大，开发周期较长，从 2005 年至今已有五年时间，且仍有大量楼盘未建。因为该项目建设周期较长，因此在周边有较高的知名度，但同时也因此会给客户带来对开发商实力的疑虑。该项目原计划在临街面建设两栋大楼，因此取名中堂双子座，但后因规划更改，两栋大楼将改为三栋，因此又改名为中堂华府。项目的屡次改名可能会从侧面反映出该开发商的规划不足的问题。经过五年的开发，小区南面仍有大量待开发的土地，该项目资金链方面可能存在一定的问题。
